Värdering av nybyggt med oinredd övervåning?
Vi tänkte bygga nytt 1¾ med oinredd övervåning för att hålla ned kostnaderna med eget arbete.
Vid tidpunkten när kreditiven ska läggas om i lån så kommer ju övervåningen att fortfarande vara oinredd. Vad har ni för erfarenheter i samband med detta?
För att hålla husets storlek nere så skulle jag endast vilja ha ett sovrum nere, ser ni detta som ett stort problem i samband med värderingen?
Givetvis är ju detta svårt att svara på och enormt beroende av var och vad man bygger osv. men jag är tacksam för alla erfarenheter/synpunkter/vinklar i ämnet.
/Uffe
Vid tidpunkten när kreditiven ska läggas om i lån så kommer ju övervåningen att fortfarande vara oinredd. Vad har ni för erfarenheter i samband med detta?
För att hålla husets storlek nere så skulle jag endast vilja ha ett sovrum nere, ser ni detta som ett stort problem i samband med värderingen?
Givetvis är ju detta svårt att svara på och enormt beroende av var och vad man bygger osv. men jag är tacksam för alla erfarenheter/synpunkter/vinklar i ämnet.
/Uffe
Vid nybyggen brukar värderingen bli detsamma som tomtvärdet + produktionskostnaden.
En reduktion av värderingen skulle naturligtvis kunna ske om huset är så exceptionellt att det bara vänder sig till en liten kundkrets och därför borde betinga ett lägre värde.
Ett högre värde än tomtvärde + produktionskostnaden är det oftast svårt att få.
Lycka till!
En reduktion av värderingen skulle naturligtvis kunna ske om huset är så exceptionellt att det bara vänder sig till en liten kundkrets och därför borde betinga ett lägre värde.
Ett högre värde än tomtvärde + produktionskostnaden är det oftast svårt att få.
Lycka till!
OK, mycket tack för ditt svar. Det verkar som om du jobbar på något sett "i branchen".
Kan ett hus med endast ett sovrum på entrévåning och vid värderingstillfället oinredd övervåning anses "exceptionellt", och på något sett sänka värderingen ?
/Uffe
Kan ett hus med endast ett sovrum på entrévåning och vid värderingstillfället oinredd övervåning anses "exceptionellt", och på något sett sänka värderingen ?
/Uffe
Det beror på hur stort huset är. Ett litet hus på 80-90m2 byggyta är det inget konstigt att man bara har ett sovrum i, men har man 150m2 byggyta eller så, och bara ett sovrum, så lyfter nog en värderingsman på ögonbrynet och funderar över vem som kan tänkas vilja köpa detta. Inte så att det blir någon radikal prisnedsättning, ni har ju en inredningsbar övervåning, men det är svårt att motivera värderingar i det "övre skiktet".
Jag vill att huset ska landa på ca 180 kvm boendeyta, vilket ger kanske ger strax över 100 kvm boyta på entréplan. Med ett extra sovrum blir det ca 120 (vilket innebär att huset drar iväg över 200kvm) vilket jag tycker blir för stort (läs dyrt).
De flesta kataloghus (utom de med oinredd övervåning) verkar har noll eller ett sovrum på entréplan.
Alltså om det är praxis med värdering på prodkostnad + tomtvärde är det OK, jag vill inte bara få en otrevlig/dyr överraskning, vilken jag kunnat förutse, när lånen ska läggas upp.
De flesta kataloghus (utom de med oinredd övervåning) verkar har noll eller ett sovrum på entréplan.
Alltså om det är praxis med värdering på prodkostnad + tomtvärde är det OK, jag vill inte bara få en otrevlig/dyr överraskning, vilken jag kunnat förutse, när lånen ska läggas upp.
Är inte i branschen men förhållandevis bra insatt i allmänna frågor (om man får skryta...)
Värderingen skall ju spegla det förväntade marknadsvärdet. Ser du det som troligt att du kan sälja huset för tomtvärde + produktionskostnad blir detta också värdet. Det är svårt att tala om någon regelrätt praxis förutom att värdet är det som det kan tänkas inbringa vid en försäljning. Något annat är ju felaktigt, eller hur?
(om man får skryta...)Värderingen skall ju spegla det förväntade marknadsvärdet. Ser du det som troligt att du kan sälja huset för tomtvärde + produktionskostnad blir detta också värdet. Det är svårt att tala om någon regelrätt praxis förutom att värdet är det som det kan tänkas inbringa vid en försäljning. Något annat är ju felaktigt, eller hur?
Ett tips är att kolla med olika banker hur man ser på området ni ska bygga. Det är inte säkert att banken är villig att ens låna upp till produktionskostnaden på alla områden, oberoende av ni gjort öv eller inte. När öv sedan är klar kan ni ju därefter göra en ny värdering och då ta nya lån på huset.
maggan9:s inlägg är i och för sig riktigt men det finns en logisk groda i inlägget.
Bankens affärsidé är att tjäna pengar på att låna ut pengar mot säkerhet i form av tillgångar som är omsättningsbara och i det ligger att de har ett värde.
Egentligen skall inte banken pröva om de vill låna ut upp till produktionskostnaden eller inte utan denna bedömning skall rätteligen redan ligga i värderingen.
Är värderingen korrekt bör du kunna räkna med att banken lånar ut med den som underlag.
Lycka till!
Bankens affärsidé är att tjäna pengar på att låna ut pengar mot säkerhet i form av tillgångar som är omsättningsbara och i det ligger att de har ett värde.
Egentligen skall inte banken pröva om de vill låna ut upp till produktionskostnaden eller inte utan denna bedömning skall rätteligen redan ligga i värderingen.
Är värderingen korrekt bör du kunna räkna med att banken lånar ut med den som underlag.
Lycka till!
Tack för era svar!
Det är egentligen inga kor på isen, utan just nu handlar det om att hitta argument för mig själv hur jag ska ställa mig till frågan om planlösning/antal rum på EV. Min erfarenhet av banker är att dom sällan äger någon sakkunskap om vad dom lånar ut pengar till utan bara ser till att följa sin process där man ser på värdering och övrig risk.
Man kan se det som att frågan var närmast vilka erfarenheter som fanns kring hur en oinredd övervåning påverkar en värdering.
Just en lagom flummig fråga men ett försök att skaffa mig konstanter i det underbestämda system det verkar vara att bygga hus.
/Uffe
Det är egentligen inga kor på isen, utan just nu handlar det om att hitta argument för mig själv hur jag ska ställa mig till frågan om planlösning/antal rum på EV. Min erfarenhet av banker är att dom sällan äger någon sakkunskap om vad dom lånar ut pengar till utan bara ser till att följa sin process där man ser på värdering och övrig risk.
Man kan se det som att frågan var närmast vilka erfarenheter som fanns kring hur en oinredd övervåning påverkar en värdering.
Just en lagom flummig fråga men ett försök att skaffa mig konstanter i det underbestämda system det verkar vara att bygga hus.
/Uffe
Nu blir jag fundersam familjen bygg... Vadå korrekt värdering = produktionskostnad( som man ska tolka ditt inlägg)??? Nu är det väl du som biter dig själv i svansen, det finns ingen korrekt värdering allt handlar om tillgång och efterfrågan vid försäljningsögonblicket allt annat är en kvalificerad gissning, och olika värderingmän gissar olika.... Jag tror att Uffe och ulrika ska bygga i norrbotten ( lule???) och där är huspriserna inte speciellt höga och jag vet inte hur mycket hus som byggs där nu... Sådant påverkar hur mycket, när det gäller värderingen av huset. Fråga banken de kan ge ett bra svar hur de aggerar. När vi byggde här( i vår lilla håla) var man noga med att säga att topplånet låg på 75% av värderingsumman för detta område, medans andra områden hade 85%...
Fråga bankerna och använd dem mot varandra för att få bäst villkor...
Fråga bankerna och använd dem mot varandra för att få bäst villkor...
maggan9: Nä, nu har du inte läst inläggen ordentligt...
Sedan gäller det att förstå vad en värdering är. En korrekt värdering är alltså inte detsamma som en värdering som påstår sig ange ett korrekt överlåtelsepris.
En värdering är en uppskattning av ett förväntat överlåtelsepris i ett visst försäljningsögonblick. En värdering är alltså en färskvara om de faktorer som spelar in på överlåtelsepriset förändras. Det är helt riktigt att olika värderingsmän kan komma fram till olika värden, men skall värderingen vara gjord enligt de bättre metoderna så anges också de förutsättningar som värderingsmännen grundat sitt ställningstagande på. Att bara läsa värderingsbeloppet som sådant utan att närmare granska värderingens förutsättningar leder till att man lätt tror att värderingar är kvalificerade gissningar.
När banker lånar ut till 75% eller 85 % av värderingssumman beror inte detta på att de anser att värderingen är för hög, utan det är den säkerhet som banken vill ha utifall värdet skulle sjunka.
I slutet - Uffe_Ulrika - blir dock resultatet säkert detsamma; det är ju ytterst en fråga om vilket belopp banken lånar ut till er och om det passar er situation.
Lycka till!
Familjen_Bygg skrev:
Familjen_Bygg skrev:
Sedan gäller det att förstå vad en värdering är. En korrekt värdering är alltså inte detsamma som en värdering som påstår sig ange ett korrekt överlåtelsepris.
En värdering är en uppskattning av ett förväntat överlåtelsepris i ett visst försäljningsögonblick. En värdering är alltså en färskvara om de faktorer som spelar in på överlåtelsepriset förändras. Det är helt riktigt att olika värderingsmän kan komma fram till olika värden, men skall värderingen vara gjord enligt de bättre metoderna så anges också de förutsättningar som värderingsmännen grundat sitt ställningstagande på. Att bara läsa värderingsbeloppet som sådant utan att närmare granska värderingens förutsättningar leder till att man lätt tror att värderingar är kvalificerade gissningar.
När banker lånar ut till 75% eller 85 % av värderingssumman beror inte detta på att de anser att värderingen är för hög, utan det är den säkerhet som banken vill ha utifall värdet skulle sjunka.
I slutet - Uffe_Ulrika - blir dock resultatet säkert detsamma; det är ju ytterst en fråga om vilket belopp banken lånar ut till er och om det passar er situation.
Lycka till!
Om ni är osäkra så skulle mitt råd vara att ringa en lokal mäklare och se om dom vill dela med sig av sina erfarenheter på vad som är populärt och inte...
Men det ligger föstås ett värde i en oinredd övervåning också - torde egentligen bara vara att ta husets värde som om det vore helt klart och dra av summan för att inreda, möjligen också minus en liten premie för "besväret" - men det är svårt att sia om...
/K
Men det ligger föstås ett värde i en oinredd övervåning också - torde egentligen bara vara att ta husets värde som om det vore helt klart och dra av summan för att inreda, möjligen också minus en liten premie för "besväret" - men det är svårt att sia om...
/K
Vi byggde just på det sättet, oinredd ovanvåning och ett sovrum på bottenvåningen. Banken var aldrig hemma hos oss, och ingen annan "på platsen"-värdering gjordes heller, värdet garanterades genom banken och byggfirmans sammarbete/avtal. (Vi lånade visserligen bara till bottenlån).