Dolt fel?
Är det någon av er kunniga som har en aning om detta kan räknas som ett dolt fel? Och vart vi i sådana fall kan vända oss.
Vi köpte vårt hus för drygt ett år sedan, vi anlitade en besiktningsman som noggrant besiktigade huset innan. Nu har vi fått sättningsskador i fasaden på flera ställen och de verkar bli värre. En markexpert har varit ute och kollat och han sa att det antagligen måste grundförstärkas vilket är en mycket hög kostnad. Nu efteråt så ser vi att de verkar ha fyllt i dessa sprickor på de flesta ställen, men det är inte alls lätt att se. När vi flyttade in så märkte vi att golvet lutar ordentligt på övervåningen just på denna sida av huset. Vi tänkte inte på det utan trodde att det var ett "gammalt" fel. När det besiktigades så hade de en dubbelsäng och andra möbler i rummet så det gick inte att se. Om säljaren har försökt att dölja att det finns sådana fel i fastigheten genom att spackla i alla sprickor kan det då gå under dolt fel? Han skrev inget om detta i frågefomuläret om fel och brister. Vem kontaktar man vid en sådan här sak?
Mycket tacksam för synpunkter!
Vi köpte vårt hus för drygt ett år sedan, vi anlitade en besiktningsman som noggrant besiktigade huset innan. Nu har vi fått sättningsskador i fasaden på flera ställen och de verkar bli värre. En markexpert har varit ute och kollat och han sa att det antagligen måste grundförstärkas vilket är en mycket hög kostnad. Nu efteråt så ser vi att de verkar ha fyllt i dessa sprickor på de flesta ställen, men det är inte alls lätt att se. När vi flyttade in så märkte vi att golvet lutar ordentligt på övervåningen just på denna sida av huset. Vi tänkte inte på det utan trodde att det var ett "gammalt" fel. När det besiktigades så hade de en dubbelsäng och andra möbler i rummet så det gick inte att se. Om säljaren har försökt att dölja att det finns sådana fel i fastigheten genom att spackla i alla sprickor kan det då gå under dolt fel? Han skrev inget om detta i frågefomuläret om fel och brister. Vem kontaktar man vid en sådan här sak?
Mycket tacksam för synpunkter!
Om det kan gå som ett dolt fel eller ej beror inte så mycket på om säljaren har försökt att dölja felet eller ej. Ett dolt fel är typiskt okänt för både säljare och köpare.
Som jag ser det så finns här några alterantiv. Antingen så är det så att säljaren har känt till felet och låtit bli att berätta om det i frågeformuläret (undersök om det finns någon av frågorna som borde täcka in detta fel). Ev. ha säljaren dessutom dolt felet genom att fylla igen sprickorna. I så fall så kan det vara så att säljaren är ersättningsskyldig om han har ljugit i frågeformuläret. Det kan vara svårt att bevisa att säljaren varit medveten om att det funnits en "aktiv" sättning, kan anse att felet åtgärdats genom ifyllning av sprickorna.
Eller så är detta ett fel som besiktningasmannen borde ha upptäckt eller åtminstonde sett indikationer på (undersök att det inte finns någon antydan om detta i besiktningsprotokollet). I så fall kanske besiktningsmannen och hans försäkringsbolag kan bli ersättningsskyldiga.
Eller så är det ett äkta dolt fel (mindre sannolikt), i så fall återigen säljaren som är ansvarig.
Rent generellt så gäller för ett dolt fel att det skall vara ett fel som en köpare inte kan upptäcka vid en undersökning av huset. Om man vid undersökningen hittar något som antyder att ett fel kan finnas så måste man göra en fördjupad undersökning för att utreda. Ett fel räknas inte heller som dolt om det är ett fel som med anlednong av hustets ålder eller allmäna skick borde kunan inse att felet kan finnas. Det är ytterligt få som genom rättegång får rätt som köpare vid mål om dolda fel.
För att få en ordentlig klarhet om detta felet så tror jag att ni dels skall kontakta en jurist omgående. En bra börajn kan vara att prata med villaägarförbundet, de ger gratis juridisk rådgivning till medlemmar (medlem kan ni bli samtidigt). Där borde ni också kunna få råd om nästa steg. Samtidigt är det troligen bra att frösöka skaffa sig en detaljerad bild om vad det kan komma att kosta att åtgärda felet. Ta in någon form av kostnadsuppskattning. Ha all dokumentation (frågeformulär, besikningsprotokoll, köpekontrakt etc) i beredskap när ni pratar med juristerna.
Ställ också in er på att oavsett om ni får rätt mot säljare eller besiktningsman så kommer ni att få stå för en stor del av denna kostnad själva. En grundförstärkning kommer att höja värdet på huset. Lyckas ni få ut 50% bör ni se er som (stor) vinnare.
Och akta er för att bli rättshaverister, det är lätt att stirra in sig på att man har rätt, och satsa allt på det. Sedan står man där som ännu större förlorare än man var från början. Som jag hört en advokat utrycka det: Det är stor skillnad mellan att ha rätt och att få rätt.
Som jag ser det så finns här några alterantiv. Antingen så är det så att säljaren har känt till felet och låtit bli att berätta om det i frågeformuläret (undersök om det finns någon av frågorna som borde täcka in detta fel). Ev. ha säljaren dessutom dolt felet genom att fylla igen sprickorna. I så fall så kan det vara så att säljaren är ersättningsskyldig om han har ljugit i frågeformuläret. Det kan vara svårt att bevisa att säljaren varit medveten om att det funnits en "aktiv" sättning, kan anse att felet åtgärdats genom ifyllning av sprickorna.
Eller så är detta ett fel som besiktningasmannen borde ha upptäckt eller åtminstonde sett indikationer på (undersök att det inte finns någon antydan om detta i besiktningsprotokollet). I så fall kanske besiktningsmannen och hans försäkringsbolag kan bli ersättningsskyldiga.
Eller så är det ett äkta dolt fel (mindre sannolikt), i så fall återigen säljaren som är ansvarig.
Rent generellt så gäller för ett dolt fel att det skall vara ett fel som en köpare inte kan upptäcka vid en undersökning av huset. Om man vid undersökningen hittar något som antyder att ett fel kan finnas så måste man göra en fördjupad undersökning för att utreda. Ett fel räknas inte heller som dolt om det är ett fel som med anlednong av hustets ålder eller allmäna skick borde kunan inse att felet kan finnas. Det är ytterligt få som genom rättegång får rätt som köpare vid mål om dolda fel.
För att få en ordentlig klarhet om detta felet så tror jag att ni dels skall kontakta en jurist omgående. En bra börajn kan vara att prata med villaägarförbundet, de ger gratis juridisk rådgivning till medlemmar (medlem kan ni bli samtidigt). Där borde ni också kunna få råd om nästa steg. Samtidigt är det troligen bra att frösöka skaffa sig en detaljerad bild om vad det kan komma att kosta att åtgärda felet. Ta in någon form av kostnadsuppskattning. Ha all dokumentation (frågeformulär, besikningsprotokoll, köpekontrakt etc) i beredskap när ni pratar med juristerna.
Ställ också in er på att oavsett om ni får rätt mot säljare eller besiktningsman så kommer ni att få stå för en stor del av denna kostnad själva. En grundförstärkning kommer att höja värdet på huset. Lyckas ni få ut 50% bör ni se er som (stor) vinnare.
Och akta er för att bli rättshaverister, det är lätt att stirra in sig på att man har rätt, och satsa allt på det. Sedan står man där som ännu större förlorare än man var från början. Som jag hört en advokat utrycka det: Det är stor skillnad mellan att ha rätt och att få rätt.
Att en säng står i vägen för besiktningsmannens undersökning, är inget doldt fel. H*n är skylldig att gå så grundligt tillväga som han kan okulärt (utan förstörande provning). Han skulle därför ha bett säljaren att flytta undan sängen eller själv ha gjort det så att h*n kunnat fullgöra sin okulära besiktning korrekt.
Men, om han nu flyttat undan sängen och inte sett de igenspacklade sprickorna, så borde han ändå med anledning av det lutande golvet kunnat ana att allt inte stått rätt till och gjort en kontrollavvägning på hussockeln utvändigt. (Hus byggs inte "ur våg" utan "i våg".) Därmed kunnat konstatera att huset "satt sig". Och då är det inget doldt fel även om säljaren försökt dölja sprickorna och lyckats med det, även om sängen varit flyttad.
Men... Har säljaren lämnat falsk/felaktig upplysning under visningen/skriftligt på specifik fråga om kännedom om fel i huset, är det ett fall för allmänne åklagaren. Brottsrubricering är jag osäker på, men brukar kallas "vilseledande uppgift". Den är i sin tur grund för hävningsrätt.
Men kolla med en advokat som är specialiserad på Jordabalken för säkerhets skull.
Men, om han nu flyttat undan sängen och inte sett de igenspacklade sprickorna, så borde han ändå med anledning av det lutande golvet kunnat ana att allt inte stått rätt till och gjort en kontrollavvägning på hussockeln utvändigt. (Hus byggs inte "ur våg" utan "i våg".) Därmed kunnat konstatera att huset "satt sig". Och då är det inget doldt fel även om säljaren försökt dölja sprickorna och lyckats med det, även om sängen varit flyttad.
Men... Har säljaren lämnat falsk/felaktig upplysning under visningen/skriftligt på specifik fråga om kännedom om fel i huset, är det ett fall för allmänne åklagaren. Brottsrubricering är jag osäker på, men brukar kallas "vilseledande uppgift". Den är i sin tur grund för hävningsrätt.
Men kolla med en advokat som är specialiserad på Jordabalken för säkerhets skull.
Tack för era svar!
Det verkar som om besiktningsmannen har gjort en stor miss här. Han skulle tydligen ha uppmärksammat det lutande golvet och utrett anledningen till det.
Han har inte skrivit något om det i bes.protokollet.
Det står att han har tecknat en konsultansvarsförsäkring, om det nu skulle visa sig att han har gjort fel, vet ni om det är svårt att få rätt mot den? Dvs. är våra chanser större då än om det skulle visa sig vara ett dolt fel?
Är det verkligen så att en grundförstärkning höjer värdet på huset, jag trodde
det var tvärtom?
Det verkar som om besiktningsmannen har gjort en stor miss här. Han skulle tydligen ha uppmärksammat det lutande golvet och utrett anledningen till det.
Han har inte skrivit något om det i bes.protokollet.
Det står att han har tecknat en konsultansvarsförsäkring, om det nu skulle visa sig att han har gjort fel, vet ni om det är svårt att få rätt mot den? Dvs. är våra chanser större då än om det skulle visa sig vara ett dolt fel?
Är det verkligen så att en grundförstärkning höjer värdet på huset, jag trodde
det var tvärtom?
Som jag uppfattat det så går besiktningsmän nästan alltid fria genom att skriva in något lagom flummigt i protokollet som kan uppfattas som att man borde gjort en fördjupad besiktning av något förhållande. Ex "tak av okänd ålder" betyder att i princip alla tänkbara fel på taket går utan ersättning.
Men om det inte ens med stor fantasi går att tolka något i protokollet som att det kanske finns sättningsskador på huset så kanske ni har en chans.
Då kommer ju frågan om det lutande golvet lutar så mycket att det borde hamnat i protokollet, dvs var det ett fel värt att notera.
Men om det inte ens med stor fantasi går att tolka något i protokollet som att det kanske finns sättningsskador på huset så kanske ni har en chans.
Då kommer ju frågan om det lutande golvet lutar så mycket att det borde hamnat i protokollet, dvs var det ett fel värt att notera.
SE UPP akta dig från "rättegång"det är ej byggare som sitter där,dessutom är det dyrt,försök att pressa så mycket med hjälp av någon juridisk kunnig person.
Oftast har rätten en helt annan uppfattning,än den brancshen har!! hej KNUT
Oftast har rätten en helt annan uppfattning,än den brancshen har!! hej KNUT
Hej Icarlsson, ja det här var länge sedan! Vi lät sprickorna vara och efter ett par år fyllde vi i dem. Vi hade huset i 10 år efter det och det höll bra, så det var inte något pågående sättningsproblem. Att upptäcka sprickor i sitt nyköpta hus var inte kul alls. Om ni har samma problem så hoppas jag att det löser sig!