Blivit stämda pga ”fel i badrum i nyrenoverad bostadsrätt. Dolt fel?

[Claes Sörmland]

Problemet ligger i befestelsen. Det är sålt och utlovat som nyrenoverat. Vilket vid försäljning betyder "nygjort från grunden, samt följt alla branschregler". Om inte ska detta anges. I ditt fall reduceras undersökningsplikten, då det är lovat att det är rätt utfört.

Varför tror du det här? Har du t ex ett antal domar att visa upp som visar att detta är fallet när endast ordet "nyrenoverat" har använts för att beskriva ett badrum i en bostadsrätt? Gärna också i bostadsrättslägenheter med badrum som tydligt inte följer branschstandard på flera punkter (golvets fall, rörgenomföringar i golv, inbakade rördelar i kaklet o s v?

 

[Nina Sol]

Som jag sagt från början, är det ett knepigt fall, och knepigare tycks det bli. Som jag sagt är det inte fråga om ett dolt fel. Möjligtvis rörskarven, men inte hellet den.
Problemet ligger i befestelsen. Det är sålt och utlovat som nyrenoverat. Vilket vid försäljning betyder "nygjort från grunden, samt följt alla branschregler". Om inte ska detta anges. I ditt fall reduceras undersökningsplikten, då det är lovat att det är rätt utfört. Dock finns det saker som är väldigt tydliga, samt vissa saker kan missförstås. Däför försvinner aldrig undersökningsplikten helt. Därför kan ingen här säga hur det kommer att dömas i ert fall.
Men dels har det gått 2 år vilket är till er fördel.
Men det finns inte heller annat än ett nytt badrum som kan avhjälpa alla fel som är uppräknade.

Kan du tipsa mig om var jag kan hitta definitionen av nyrenoverat som du beskriver som gäller vid försäljning? Är viktig information för mig.

 

[Claes Sörmland]

Kan du tipsa mig om var jag kan hitta definitionen av nyrenoverat som du beskriver som gäller vid försäljning? Är viktig information för mig.

Det finns naturligtvis inte en sådan definition. Frågan är mer om rätten i tidigare domar har lagt ett särskilt värde i begreppet "nyrenoverat". Med all sannolikhet inte.

Det finns två huvudlinjer man kan argumentera för rättsligt:

A. Uppgiften att badrummet är "nyrenoverat" vid försäljningen är endast en utfästelse att underhållsåtgärder av någon vikt har vidtagits av bostadsrättshavaren, d v s säljaren. I detta fall har t ex våtrumstapet bytts mot kakel. Det säger inget om utförandet av det gamla badrummet i grunden och är heller inte en utfästelse att bostadsrättslägenhetens badrum är ombyggt på något sätt. Köparen har uppmanats att undersöka badrummet för att fastställa dess befintliga skick vid försäljningen.

B. Uppgiften att badrummet är "nyrenoverat" vid försäljningen är en utfästelse att det i grunden är ordnat enligt de vid renoveringen gällande branschreglerna för badrum. Det följer av föreningens stadgar att varje underhållsåtgärd måste ske fackmannamässigt, alltså i enlighet med branschreglerna. Därmed kan köparen förvänta sig att badrummet följer branschreglerna.

Jag tror A kommer att ha framgång rättsligt och B inte kommer att ha det. B faller ju på att man där måste bortse från uppmaningen att undersöka lägenheten och badrummets befintliga skick vid försäljningen. B lirar således inte med köplagen som är lagrummet för denna bedömning.

 

[Fairlane]

Jag tror inte det finns någon sådan definition och felet med rör ur golv är så lätt att se så där faller allt tal om att undersökningsplikten minskar.

 

[Pär Sköld]

Jösses vad många hittar på och låter som de vet.
Nyrenoverat i sig självt betyder knappast någonting. Och felen är synliga.

 

[Nina Sol]

Advokaten vi anlitat säger att det inte är givet.

 

[Pär Sköld]

Advokaten vi anlitat säger att det inte är givet.

Annars skulle ju advokaten föregå domstolen. Hen måste säga att det inte är givet.

 

[TypRätt]

Annars skulle ju advokaten föregå domstolen. Hen måste säga att det inte är givet.

Skulle han säga att det vore givet att ni vinner har han ju heller inte något jobb längre. Varför skulle ni behöva ha honom till något mer tänker jag. (kommentar riktad till TS)

 

[Fairlane]

Advokaten vi anlitat säger att det inte är givet.

Som Pär är inne på så finns det inga garantier, men jag skulle nog vilja påstå att ni har väldigt goda möjligheter. Det är lite som kirurgen som förklarar den kommande operationen som säger att det går bra i 99,9% av fallen, men man kan inte garantera något, det kan inte advokaten heller göra hur fina chanser ni än har.


Se till att advokaten har erfarenhet av den här typen av mål, det kan göra skillnad.

 

[Pär Sköld]

Skulle han säga att det vore givet att ni vinner har han ju heller inte något jobb längre. Varför skulle ni behöva ha honom till något mer tänker jag. (kommentar riktad till TS)

Jag tror kanske inte hen jagar jobbet så men hen vill nog inte spendera mer tid än nödvändigt så hen kanske inte har gått igenom detaljerna än. Och resultatet är kanske inte 100% givet. Men att rätten skall säga sitt är självklart i detta läget,, så det är bara luta sig tillbaka. Det är ju inte ett alternativ att ge motparten hela vinsten i förskott.

 

[Nina Sol]

Annars skulle ju advokaten föregå domstolen. Hen måste säga att det inte är givet.

Advokatens argument är att det uppkommer till 10% av bostadens värde.

 

[Nina Sol]

Jag tror kanske inte hen jagar jobbet så men hen vill nog inte spendera mer tid än nödvändigt så hen kanske inte har gått igenom detaljerna än. Och resultatet är kanske inte 100% givet. Men att rätten skall säga sitt är självklart i detta läget,, så det är bara luta sig tillbaka. Det är ju inte ett alternativ att ge motparten hela vinsten i förskott.

Advokatens argument är att det uppkommer till 10% av bostadens värde.

 

[Gillar att bygga]

Som många har fått erfara så det finns i regel bara 2 förlorare när liknande mål går till dom (de båda parterna) och advokaterna är "alltid" vinnarna. Av detta skäl är det bra att hitta en kompromiss innan, och det är också vad rätten oftast föreslår och önskar (en förlikning).

I Ninas fall ovan ser jag inte många argument som talar för att köparen har något att hämta, baserat på det som har framkommit hittills.

 

[hempularen]

Ja som sagt, jag tror inte att utgången är helt given i det här fallet. Mycket ligger i vilken betydelse man tolkar in i "nyrenoverat". OM man tolkar in att det därmed skall vara totalrenoverat med varje detalj i enlighet med gällande branschregler. Då har köparen rätt att förvänta sig just det.

Det innebär ändå inte att köparen helt kan bortse från hur badrummet ser ut. Säger säljaren nyrenoverat, men jag kan se med en blick att det är gammalt kakel från 60 talet, gulnade fogar osv. Så bör jag som köpare inse att påståendet om nyrenoverta kan inte stämma.

Men OM vi antar att rätten lägger denna betydelse i ordet "nyrenoverat", då har köparen kunnat se att här kommer rör upp ur golvet, vilket bryter mot branschreglerna. De bör ha kunnat se den delvis inbyggda kopplingen, vilket uppenbart bryter mot branschreglerna. Normalt sett så skall en köpare vid sin noggranna undersökning anses förstå att sådant är fel.

MEN OM det anses finnas en utfästelse om nyrenoverat badrum, hur mycket skall man då anses behöva veta om branschreglerna? Jag är inte säker på att jag som köpare anses skyldig att ha den kunskapen om reglerna, om jag gör en "light" undersökning, som är det jag är skyldig till om det finns en utfästelse.

Sedan hör det till saken att både rör upp genom golvet och inbyggda kopplingar är helt OK fackmannamässigt, om man skriver en avvikelse i våtrumsintyget. Alltså vi vet att just det här är fel, men det var det enda rimliga att göra så. Man skall ju inte behöva riva halva huset för att bygga om ett badrum. Genom att hantverkaren skriver en avvikelse, så visar han att han kan reglerna, men just den här detaljen gick inte att göra "rätt". Skriver man inte avvikelsen, så anses badrummet som helhet inte vara fackmannamässigt, risk att försäkringsbolaget nekar ersättning, även om en vattenskada beror på något helt annat än den felaktiga detaljen. Fel som orsakas av just detaljen i avvikelsen får man inte ersättning för.

Det här med hur utfästelser skall vara formulerade för att vara giltiga, är en djungel. När det gäller utfästelser i fastighetsaffärer (alltså inte bostadsrätter) så gäller att de skall vara specifika och entydiga. Jag vet inte om detsamma gäller vid lösöresaffärer som bostadsrätter räknas som. Men om vi antar att samma regler gäller för en utfästelse för en bostadsrätt, så tycker jag (med betoning på "tycker") inte att "nyrenoverat" kvalar in. Det finns för stort tolkningsutrymme i vad man menar.

En 3e aspekt här är vad en åtgärd kostar i förhållande till vad bostadsrätten kostade att köpa. Det finns rättsfall där just en felaktig badrummsrenovering för 150 000 ansågs för "billig" i förhållande till bostadsrättens pris (har för mig det var 7 milj), så köparen nekades ersättning på den grunden.

Som jag ser det så är det här en 3 stegs raket för köparen.

1. betyder "utfästelsen" nyrenoverat att allt är enligt branschreglerna, om inte så borde köparen absolut ha upptäckt avvikelserna vid sin grundliga undersökning.

2. Räknas det som utfästelser, så borde köparen kanske ändå upptäckt avvikelserna.

3. OM det anses vara ett dolt fel som köparen iofs. skulle kunna ha rätt till ersättning för, så är frågan dels om värdet av felet, hur nytt var badrummet, bör det tillämpas viss åldersavskrivning? Och det värde som då gäller, är det en väsentlig kostnad i förhållade till vad bostadsrätten kostade. Är den inte det så blir det ändå ingen ersättning.

När man bedömmer värdet av felet, så är det inte säkert att det är en åtgärdskostnad som är rätt värdering. Det kan också vara en värdering av hur illa det är att leva med det här felet. Alltså irritationen över en liten pöl, risken att felen med rör upp genom golvet osv. orsakar en vattenskada, risken är väldigt liten.

 

[klimt]

Advokatens argument är att det uppkommer till 10% av bostadens värde.

Ok, då vet vi svaret på en av tre frågor som är viktiga för utgången.
1. Kostnaden. Om säljaren ställer krav på ersättning som motsvarar 10 procent av försäljningsbeloppet så kommer det inte att avvisas av det skälet, vilket hade varit fallet om det varit väsentligt lägre.
2. Utfästelse contra undersökningsansvar. Det vore bra om TS vore mer tydlig om vad som gäller. Vilken utfästelse gjordes i underlaget inför försäljningen? Om det står nyrenoverat badrum så finns det nog ingen exakt definition, så köparen bör fråga vidare om detaljer. Å andra sidan finns väl en uppmaning till undersökning i köpekontraktet. De fel som ersättning begärs för , som fel lutning och rördragning, kan köparen notera vid en enkel undersökning. Så bedömningen kommer att bli om utfästelsen är så stark att det inte behövs undersökning. Hör kan köpare och säljare argumentera kring detta, och mycket beror nog på den exakta formuleringen i försäljningsunderlaget.
3. Tidsaspekten. Ett fel som ska ge ersättning bör hanteras skyndsamt. Köparen anmälde problemet i rimlig tid, efter tre månader, men då blev det ingen uppgörelse. Sedan väntade köparen ett och ett halvt år att gå vidare. Det är knappast skyndsamt. Men även säljaren agerade tveksamt. Praxis för ersättning är nedsättning av köpebeloppet. Säljaren erbjöd sig i stället att betala en faktura. Detta är tveksamt på flera sätt, men visade nog för köparen att säljaren är osäker och att mer pengar finns att hämta