Blivit stämda pga ”fel i badrum i nyrenoverad bostadsrätt. Dolt fel?

[lars80]

Kontroll av golvets lutning hade köparen enkelt kunnat gjort med en boll innan köp.
Felet är således inte dolt eftersom det hade kunnat testas.

Jag skulle gärna höra motparten argumentera på vilket sett felet har varit dolt.
Saknas en list?
Det är inte heller ett dolt fel isåfall utan ett fullt synligt fel.

Deras advokat får ju betalt per timme oavsett vem som vinner så han är väl den stora vinnaren antar jag.
Min gissning. förutsatt att ni talat sanning vid köpet, är att tingsrätt kommer avslå köparens begäran och ni får ersättning för era advokatkostnader.

 

[Mats Österholm]

Sen är det skillnad på att ha rätt och få rätt.

Definitivt så.

 

[Leifur]

En vanlig lösning i BRF-stadgar är att rengöring av golvbrunn och klämringen underhålls av BRF-innehavaren medan själva golvbrunnen och avloppsgrodan ligger under föreningen. Det finns föreningar som har lagt över underhållsansvaret för hela golvbrunnen genom stadgarna på bostadsrättshavaren. Kanske även avloppsgrodan, vet inte hur vanligt det är. Men då förlorar styrelsen kontroll över detta, det står bostadsrättshavaren fritt att bila upp golvet utan att ens kontakta styrelsen. Kanske inte ett önskvärt upplägg i alla föreningar?

Var ansvaret för golvbrunnen ligger är ju svårt att sia om och det är väl snarare konstruktionen som avgör den var den hamnar (utan stipulationer i stadgar eller gränsdragningslistor). Men även om underhållsansvaret ligger på lägenhetsinnehavaren så innebär det inte att denne utan tillstånd får göra ingrepp som innefattar det som nämns i 7 kap 7 §.

Hen har rätt att få utföra sitt underhåll, men om det krävs arbete som enligt 7 kap 7 § kräver föreningens medgivande och detta medgivande inte ges, så kan inte hen utföra underhållet. Men visst stadgarna kan säker skrivas på ett sånt sett att det finns ett generellt tillstånd att utföra arbeten som krävs i samband med underhållet. Jag har dock svårt att se att det skulle bli fritt fram för att bila upp hela badrumsgolvet.

Beror på vad du menar, jag förstår inte riktigt. Om föreningen har ett underhållsansvar för vissa delar och styrelsen ger en bostadrättshavare OK att utföra åtgärder på dessa delar så har föreningen agerat inom sitt underhållsansvar. Bostadrättshavaren har inga rättigheter att utföra dessa åtgärder utan föreningens uppdrag.

En bostadrättshavare har t ex ingen rättighet att byta mattan i trapphuset men kan göra detta på föreningens (=styrelsens) uppdrag.

Antag att mattan ligger under föreningens underhållsansvar och du vill byta mattan. Du frågar då föreningen om du får byta mattan på din bekostnad. Antag att föreningen säger OK och så byter du mattan. Det betyder inte att du agerat på föreningens uppdrag och inte heller att du kan friskriva dig från eventuella felaktigheter du gör när du byter mattan. Visst det blir föreningens ansvar att underhålla den nya mattan, men om det visar sig att du klantat dig och mattan måste bytas igen så kan föreningen kräva dig på de skador du orsakat (dvs i detta fall troligen de ev. merkostnader föreningen har för ett förtida byte av den gamla mattan om den inte behövde bytas).

Självklart och som jag har angett. Men du missförstår lagrummet. 7 kap 7 § gäller de åtgärder som omfattas av tillståndsplikt även om de ligger under bostadrättshavarens ansvar.

Nej, jag missförstår inte lagrummet. Detta var precis det jag sa "Allt som lägenhetsinnehavaren pillar på som tillhör föreningens ansvar (samt även en del sånt som inte tillhör föreningens ansvar) ska denne normalt sett erhålla föreningens tillstånd att pilla på ...".

Det är den del av lagen som säger att bostadsrättshavaren inte får utföra årgärder som innefattar dessa delar utan föreningens tillstånd. Det lagrum som reglerar vad som inte är bostadsrättshavarens ansvar är 7 kap, 12 §, st 2 - 5.

Nej, detta är bara helt fel juridiskt. Du får tänka om här, detta stämmer helt enkelt inte.

Föreningens motpart i detta är bostadsrättsinnehavaren. Oavsett vilken i raden av bostasrättsinnehavare det är. Konsekvensen av det är att du som nytillträdd bostadsrättsinnehavare gentemot föreningen svarar för ev. dumheter som föregående bostadsrättsinnehavare hittat på.

Detta är vad jag läst och även vad de jurister jag varit med och anlitat har sagt, men visst lagen eller praxis kan ha ändrats sen dess. Jag orkar inte riktigt leta upp gamla anteckingar om lagrum, men t.ex. så skriver Riksbyggen (sidan 6):

Vid en överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätten övergår ansvaret för lägenhetens inre till den nya innehavaren. Det finns reglerat i Riksbyggens normalstadgar men gäller även utan stadgereglering. Finns det brister i lägenheten vad gäller de delar som bostadsrättshavaren svarar för, är det bostadsrättshavaren som är skyldig att åtgärda bristerna, även om det är den tidigare innehavaren av lägenheten som kanske gjort en bristfällig renovering eller inte renoverat alls.

HDs dom Knoppens golvvärmesystem klargjorde också praxis nyligen på ett mer än spännande sätt.

Har du månne en länk? Det låter som intressant läsning.

Jag tror inte det. Möjligen kan köparen lyckas övertyga föreningens styrelse. Fast jag tror inte det, styrelser brukar hålla hårt i plånboken och av goda skäl.

I en föreningen där jag satt i styrelsen hade vi en rätt frikostig policy med att hjälpa medlemmarna med just VA jobb, bl.a. bytte vi läckande blandare "gratis". Just för att det blev så infrnaliskt dyrt varenda gång nån med tummen mitt i handen orsakade vattenskador på en massa lägenheter. Om vi lyckades förebygga en enda vattenskada så gick vi plus. Vi hade dessutom rätt bra pris på just VA folk och vi hade i upphandlingen tagit med så att medlemmarnas jobb kunde utföras till föreningens upphandlade priser.

 

[Xaktly]

Har inte läst alla kommentarer men många. Har inte sett frågan om dessa fel tillhör säljaren. Vanligtvis är ju detta en del av fastigheten och då bör ju föreningen stämmas.i så fall lär ju tingsrätten lägga ner fallet om det är uppenbart fel part man stämmer.
Sen är jag övertygad om att det är fel man borde kunna se själv och undersökningsplikt finns ju. Ska vara om man skadat tätskiktet som sen orsakat skada med tiden som jag kan se någon slags relevans. Lite oklart om det är samma fel i stämningen som de som påtalades efter 3 månader. Att komma med fel efter så lång tid ger ju inte någon vidare trovärdighet.

Ungefär så jag tänkte också. Verkar helt snurrigt alltihop, eftersom lägenheten tillhör föreningen och köparen är delägare i föreningen. Men äger nyttjanderätten av lägenheten.
Men jag kanske har fattat allt fel, när det gäller bosradsrätter.

 

[atomlab]

Tricket är att avvika tillräckligt mycket från normen. Gör ett grönt badrum.

Jag har ett grönt badrum. Har jag brutit normen då? 😂

 

[Nina Sol]

Ungefär så jag tänkte också. Verkar helt snurrigt alltihop, eftersom lägenheten tillhör föreningen och köparen är delägare i föreningen. Men äger nyttjanderätten av lägenheten.
Men jag kanske har fattat allt fel, när det gäller bosradsrätter.

Om jag förstått rätt ansvarar bostadsrättsägaren för allt synligt i bostadsrätten. Men jag är bara en amatör😅

 

[Alfredo]

Om jag förstått rätt ansvarar bostadsrättsägaren för allt synligt i bostadsrätten.

Riktigt så enkelt är det inte men det brukar var ganska tydligt specificerat i stadgarna vad som faller på föreningen respektive bostadsrättshavaren.

 

[Farstatjej90]

Jag har ett grönt badrum. Har jag brutit normen då? 😂

Det skulle jag absolut säga! Normen är väl vit/grå?

 

[Leifur]

Jo det är det troliga. Den vanliga lösningen är att golvbrunnen är föreningens ansvar enligt stadgarna och således får man som bostadsrättshavare uppdrag av föreningen via styrelsen att utföra detta när man frågar styrelsen om lov att genomföra denna åtgärd. Detta har alltså inte med tillståndskravet i 7 kap 7 § bostadsrättslagen att göra som handlar om installation och ändringar av t ex avloppsledningar, alltså inte vanligt underhåll. Bostadsrättshavaren har naturligtvis ett ansvar mot styrelsen när detta genomförs men det finns ju också en gräns för hur många år senare styrelsen i praktiken kan komma med krav.

Du måste skilja på föreningen och dess styrelse. Bostadsrättsinnehavarens motpart är föreningen, inte dess styrelse. Och det är fortfarande inte ett uppdrag utan ett tillstånd.

Att du av föreningen får ett tillstånd att förändra något, eller utföra ett arbete, innebär inte att du har fått ett uppdrag att utföra detta av föreningen. Föreningen har inte sagt till dig att du ska göra jobbet och du har inte fått i uppdrag att utföra jobbet.

Föreningen får inte heller ålägga dig att utföra något som åligger föreningen. Om något åligger dig att göra och det krävs föreningens tillstånd att få utföra det arbetet innebär inte att du har fått i uppdrag att utföra arbetet. Du utför arbetet för din egen räkning för att det är ditt ansvar.

Sen är det givet att det finns en praktiskt gräns för hur långt i efterhand föreningen kan utkräva ansvar.

Om du tror att styrelsens ledamöter formellt är utan ansvar så har du missförstått lagstiftningen. Att det sedan i praktiken inte utkrävs något ansvar är en annan sak.

Hur fick du ihop detta av det jag sa?

 

[Claes Sörmland]

Var ansvaret för golvbrunnen ligger är ju svårt att sia om och det är väl snarare konstruktionen som avgör den var den hamnar (utan stipulationer i stadgar eller gränsdragningslistor). Men även om underhållsansvaret ligger på lägenhetsinnehavaren så innebär det inte att denne utan tillstånd får göra ingrepp som innefattar det som nämns i 7 kap 7 §.

Detta regleras vanligen i stadgarna genom att det uttryckligen står vilken del av golvbrunnen som bostadsrättshavaren ansvarar för. Det är standard.

Hen har rätt att få utföra sitt underhåll, men om det krävs arbete som enligt 7 kap 7 § kräver föreningens medgivande och detta medgivande inte ges, så kan inte hen utföra underhållet. Men visst stadgarna kan säker skrivas på ett sånt sett att det finns ett generellt tillstånd att utföra arbeten som krävs i samband med underhållet. Jag har dock svårt att se att det skulle bli fritt fram för att bila upp hela badrumsgolvet.

Jo, det beror på hur 7 kap 7 § bostadsrättslagen är formulerad. Tillstånd krävs för installation eller ändring av ledningar för avlopp. Det krävs alltså inte tillstånd för rent underhåll av en befintlig ledning, t ex byta ut en gammal mot en ny golvbrunn om det är lagt på bostadsrättshavarens underhållsansvar i stadgarna. För att förstå varför det är på det här viset så måste man läsa propositionstexterna till vad som över åren har blivit dagens bostadsrättslag. Syftet med tillståndsplikten är att styrelsen ska få kännedom (och kunna hindra) att bostadsrättshavaren flyttar kök och badrum i lägenheten.

En förening kan i praktiken inte lägga underhållsansvar på en bostadrättshavaren och samtidigtf förbjuda bostadrättshavaren att ta detta ansvar. Föreningen får välja om ansvaret ska ligga på bostadrättshavaren eller föreningen. Läggs den på bostadrättshavaren så ligger också beslutandemakten kring åtgärderna där. Föreningen kan alltså inte både ha kakan och äta den, lägga ansvaret på bostadrättshavaren och sen i styrelsen bestämma när och hur underhållet ska genomföras.

Antag att mattan ligger under föreningens underhållsansvar och du vill byta mattan. Du frågar då föreningen om du får byta mattan på din bekostnad. Antag att föreningen säger OK och så byter du mattan. Det betyder inte att du agerat på föreningens uppdrag och inte heller att du kan friskriva dig från eventuella felaktigheter du gör när du byter mattan. Visst det blir föreningens ansvar att underhålla den nya mattan, men om det visar sig att du klantat dig och mattan måste bytas igen så kan föreningen kräva dig på de skador du orsakat (dvs i detta fall troligen de ev. merkostnader föreningen har för ett förtida byte av den gamla mattan om den inte behövde bytas).

Vi behöver inte anta, en matta utanför lägenheterna är enligt bostadrättslagen föreningens ansvar. Det är en del av det yttre underhållet som faller på föreningen. Och visst har jag i ditt exempel agerat på föreningens uppdrag när jag bytte mattan. Vems uppdrag har jag annars agerat på menar du?

Om jag kan tänkas ha skadeståndsansvar gentemot föreningen beror på om jag har agerat vårdslöst ellet med uppsåt att skada föreningen när jag utförde mitt uppdrag för föreningen. Med största sannolikhet har jag inget skadeståndsansvar alls i detta fall eftersom jag inte har agerat vårdslöst, även om mattbytet inte visar sig vara bra och senare kräver nya underhållsåtgärder av föreningen.

Nej, jag missförstår inte lagrummet. Detta var precis det jag sa "Allt som lägenhetsinnehavaren pillar på som tillhör föreningens ansvar (samt även en del sånt som inte tillhör föreningens ansvar) ska denne normalt sett erhålla föreningens tillstånd att pilla på ...".
Det är den del av lagen som säger att bostadsrättshavaren inte får utföra årgärder som innefattar dessa delar utan föreningens tillstånd. Det lagrum som reglerar vad som inte är bostadsrättshavarens ansvar är 7 kap, 12 §, st 2 - 5.

Tillståndskravet gället specifikt de åtgärder som listas i 7 kap. 7 § bostadrättslagen. För att genomföra underhållsåtgärder som åligger föreningen krävs ingen tillstånd från styrelsen men väl ett medgivande, t ex från firmatecknare eller från den som styrelsen har delegerat uppgiften att sköta underhållet till, t ex en förvaltare.

Föreningens motpart i detta är bostadsrättsinnehavaren. Oavsett vilken i raden av bostasrättsinnehavare det är. Konsekvensen av det är att du som nytillträdd bostadsrättsinnehavare gentemot föreningen svarar för ev. dumheter som föregående bostadsrättsinnehavare hittat på.

Nja skulle jag säga. Det beror på. För att vara tydlig:

Låt oss säga att Bostadsrättshavare 1 sågar av föreningens avloppsstam som går igenom hans lägenhet. Bostadrättshavaren överlåter nu sin lägenhet till Bostadrättshavare 2. Först nu framkommer det att avloppsstammen är avsågad och styrelsen får kännedom om det. Nu är inte Bostadrättshavare 2 ansvarig för att Bostadrättshavare 1 sågade av avloppsstammen. Det är styrelsen som får ordna med och bekosta reparationen och sen kan de välja att begära skadestånd från Bostadrättshavare 1.

Om exemplet istället gällde ett avloppsrör som faller under bostadrättshavarens ansvar. t ex är det vanligt att köksavloppsrör över golv är sådana. Ja då har du rätt i all Bostadrättshavare 2 "ärver" problemet eftersom hon tar över underhållsansvaret för lägenheten.

Detta är vad jag läst och även vad de jurister jag varit med och anlitat har sagt, men visst lagen eller praxis kan ha ändrats sen dess. Jag orkar inte riktigt leta upp gamla anteckingar om lagrum, men t.ex. så skriver Riksbyggen (sidan 6):

Inget fel på texten i Riksbyggens brochyr vad jag kan se. Alla delar som du argumenterar för stämmer inte helt med brochyrens innehåll tänker jag. Eller så pratar vi förbi varandra? Jag kanske missförstår dig.

I en föreningen där jag satt i styrelsen hade vi en rätt frikostig policy med att hjälpa medlemmarna med just VA jobb, bl.a. bytte vi läckande blandare "gratis". Just för att det blev så infrnaliskt dyrt varenda gång nån med tummen mitt i handen orsakade vattenskador på en massa lägenheter. Om vi lyckades förebygga en enda vattenskada så gick vi plus. Vi hade dessutom rätt bra pris på just VA folk och vi hade i upphandlingen tagit med så att medlemmarnas jobb kunde utföras till föreningens upphandlade priser.

Det är ett ju ett sätt att resonera. Och som förening har man ju frihet att ta över underhållsansvar som i grunden ligger på bostadrättshavarna om man tycker det är rationellt.

 

[Leifur]

[länk]

Tack, det var intressant läsning.

 

[Claes Sörmland]

Du måste skilja på föreningen och dess styrelse. Bostadsrättsinnehavarens motpart är föreningen, inte dess styrelse. Och det är fortfarande inte ett uppdrag utan ett tillstånd.

Tillstånd ges för just de åtgärder som listas i 7 kap 7 § bostadsrättslagen. Den som ger tillståndet är enligt lagtexten föreningens styrelse. Det betyder att tillståndet t ex inte kan ges av stämman eller firmatecknare. (Sen kan man slappt använda ordet "tillstånd" för andra medgivanden också men låt oss försöka hålla lite hygien i terminologin när vi diskuterar detta komplicerade ämne.)

Att du av föreningen får ett tillstånd att förändra något, eller utföra ett arbete, innebär inte att du har fått ett uppdrag att utföra detta av föreningen. Föreningen har inte sagt till dig att du ska göra jobbet och du har inte fått i uppdrag att utföra jobbet.

Här använder du termen tillstånd i en bredare bemärkelse än enbart 7 kap 7 § bostadrättslagen antar jag. Låt oss kalla det ett medgivande om det inte rör sig om ett tillstånd enligt 7 kap 7 § bostadrättslagen.

Och det beror på. Om du t ex har fått ett medgivande för att genomföra en underhållsåtgärd som åligger föreningen så gör du det garanterat på föreningens uppdrag. Om du istället vill dra en ny synlig tappvattenledning till ditt nya kök i lägenheten så är det ett tillstånd enligt 7 kap 7 § bostadsrättslagen som du behöver. Om du ansvarar för en sådan tappvattenlednings underhåll så gör du det inte på föreningens uppdrag. Så är det vanligen med synliga ledningar av denna typ. Men låt oss säga att du (med föreningens/styrelsens medgivande) lägger ledningen i bjälklaget, alltså utanför lägenhetens formella yttre gräns. Ja då sker dragningen på föreningens (styrelsens) uppdrag och föreningen har underhållsansvar för ledningen.

Föreningen får inte heller ålägga dig att utföra något som åligger föreningen. Om något åligger dig att göra och det krävs föreningens tillstånd att få utföra det arbetet innebär inte att du har fått i uppdrag att utföra arbetet. Du utför arbetet för din egen räkning för att det är ditt ansvar.

Ja här har du rätt, du genomför inte inre underhåll av lägenheten på föreningens uppdrag och du ansvarar själv för att besluta om detta underhåll. Det är när du utför underhållsåtgärder som föreningen ansvarar för som du gör det på föreningens uppdrag.

 

[polaris78]

Det röriga är väl ang rören som kommer upp ur golv om man faktiskt är tvingad att göra nåt åt det för att man "renovera" badrummet..

Man måste skilja på bör och skall..

Gör man ett helt nytt badrum i tex nybyggt hus så kan inte rören komma upp ur golv men låter man dom gamla rören från byggår sitta kvar så går väl dom fortfarande på kraven från den tiden. Här är väl dessutom rören föreningens och ett byte kräver ofta stambyte och /eller större förändringar i dragning av rör osv för att uppnå modern rördragning.

Även säkervatten med flera branchbestämmelser har undantag för rör i golv..
Så badrummet kan absolut vara ok beroende på exakt när det renoverades..
Lutningen är väl också mest troligt ngt tveksam men den är ju lätt att upptäcka precis som rören.


Så även om genomföring av rör i golv ska undvikas så finns det möjlighet att behålla dessa och det kan ändå vara ett fackmannamässigt renoverat badrum..



https://www.mynewsdesk.com/se/gvk/p...ras-roer-som-bryter-golvets-taetskikt-3052141

 

[AG A]

Det röriga är väl ang rören som kommer upp ur golv om man faktiskt är tvingad att göra nåt åt det för att man "renovera" badrummet..

Man måste skilja på bör och skall..

Gör man ett helt nytt badrum i tex nybyggt hus så kan inte rören komma upp ur golv men låter man dom gamla rören från byggår sitta kvar så går väl dom fortfarande på kraven från den tiden. Här är väl dessutom rören föreningens och ett byte kräver ofta stambyte och /eller större förändringar i dragning av rör osv för att uppnå modern rördragning.

Även säkervatten med flera branchbestämmelser har undantag för rör i golv..
Så badrummet kan absolut vara ok beroende på exakt när det renoverades..
Lutningen är väl också mest troligt ngt tveksam men den är ju lätt att upptäcka precis som rören.


Så även om rör i golv ska undvikas så finns det möjlighet att behålla dessa och det kan ändå vara ett fackmannamässigt renoverat badrum..



[länk]

Nej, nya krav från då badrummet renoveras. Allt ska följa dagens branschregler, vid renovering liksom nybygge.

 

[polaris78]

Nej, nya krav från då badrummet renoveras. Allt ska följa dagens branschregler, vid renovering liksom nybygge.

Nej det finns fortfarande möjlighet att gå runt det även om det ska undvikas bla bla men det betyder ju i slutändan att man kan runda det och ändå har ett badrum som är fackmanna mässigt utfört.

Det är ändå ganska vanligt och särskillt i renovering av gamla badrum

Enligt https://www.gvk.se/branschregler/ så verkar sista regeländringarna utförts så det där undantaget är fortfarande aktuellet idag enligt deras regler