Översvämmat hus innan tillträde

[Claes Sörmland]

Håller helt med, men TS skriver i inlägg #1 att säljarens försäkringsbolag är inkopplat och verkar ha gjort en skadebesiktning och köparens hemförsäkring inte ännu börjat gälla så köpet borde inte ha gått igenom helt och hållet.

Det har inte med om köpet är giltigt eller inte utan beror på regleringar i jordabalken vem som bär risken (säljaren respektive köparen) vid olika tidpunkter vid en fastighetsöverlåtelse samt en marknadspraxis som försäkringsbolagen har kommit överens om. Den där praxisen som marknaden har hittat på vid sidan av lagen är lite lustig, så ibland kan säljarens försäkring hoppa in även efter tillträdet. Har säljare och köpare ingen försäkring för fastigheten (ingen rekommendation!) så hoppar dessa regler heller aldrig in.

 

[hempularen]

Håller helt med, men TS skriver i inlägg #1 att säljarens försäkringsbolag är inkopplat och verkar ha gjort en skadebesiktning och köparens hemförsäkring inte ännu börjat gälla så köpet borde inte ha gått igenom helt och hållet.

När du har skrivit på ett avtal, och alla ev. villkor är uppfyllda (kan ju ex. finnas en bes. klausul som ger köparen rätt att backa ur efter en besiktning), då är kontraktet bindande och du "får" inte hoppa av. Du kan givetvis ändå låta bli att uppfylla din del av avtalet (att leverera in X kronor påp tillträdesdagen), men då är det ett avtalsbrott. Och du bli ansvarig för ALLA kostnader som säljaren kan tänkas få pga. ditt avhopp.

Det är illa nog om en köpare tvingas backa ur, ex. om banken plötsligt inte vill låna ut, eller pengarna till handpenningen råkade spelas bort på poker veckan innan tillträdet. Men oavsett om du hoppar av bara av ånger eller om du helt enkelt inte kan uppfylla din del av avtalet så blir du skadeståndsskyldig mot säljaren.

Och detta gäller inte bara när du köper ett hus, det gäller alla avtal, även om du köper en cykel på blocket. Handlar du som konsument av ett företag så finns en del explicita mildranden i konsumentköpslagen, och det finns ofta avtal om öppet köp när du som konsument köper ex. en TV på elgiganten. Men annars är du lika bunden av ett sådant köp som om du köper ett hus.

 

[pacman42]

När du har skrivit på ett avtal, och alla ev. villkor är uppfyllda (kan ju ex. finnas en bes. klausul som ger köparen rätt att backa ur efter en besiktning), då är kontraktet bindande och du "får" inte hoppa av. Du kan givetvis ändå låta bli att uppfylla din del av avtalet (att leverera in X kronor påp tillträdesdagen), men då är det ett avtalsbrott. Och du bli ansvarig för ALLA kostnader som säljaren kan tänkas få pga. ditt avhopp.

Det är illa nog om en köpare tvingas backa ur, ex. om banken plötsligt inte vill låna ut, eller pengarna till handpenningen råkade spelas bort på poker veckan innan tillträdet. Men oavsett om du hoppar av bara av ånger eller om du helt enkelt inte kan uppfylla din del av avtalet så blir du skadeståndsskyldig mot säljaren.

Och detta gäller inte bara när du köper ett hus, det gäller alla avtal, även om du köper en cykel på blocket. Handlar du som konsument av ett företag så finns en del explicita mildranden i konsumentköpslagen, och det finns ofta avtal om öppet köp när du som konsument köper ex. en TV på elgiganten. Men annars är du lika bunden av ett sådant köp som om du köper ett hus.

Men mitt antagande här är ju att säljaren inte uppfyller sin part av avtalet. Dvs att överlämna huset i minst lika bra skick som det var vid försäljningen och på den avtalade överlåtelsedagen.

 

[Bernt Ö97]

Men mitt antagande här är ju att säljaren inte uppfyller sin part av avtalet. Dvs att överlämna huset i minst lika bra skick som det var vid försäljningen och på den avtalade överlåtelsedagen.

????
Varför klarar inte säljaren det?
Vid kontraktsskrivning är det viktigt att säljaren har fullgod försäkring och därmed övergår ansvaret till försäkringsbolaget.
Säljarens ansvar från kontraktsskrivningen är att vara "förvaltare" och vårda fastigheten fram till tillträdesdagen.
Köparen "äger" fastigheten från kontraktsskrivning.
Säljarens kostnad blir då eventuell självrisk vilket är en affär mellan säljare och försäkringsbolag.

 

[pacman42]

????
Varför klarar inte säljaren det?
Vid kontraktsskrivning är det viktigt att säljaren har fullgod försäkring och därmed övergår ansvaret till försäkringsbolaget.
Säljarens ansvar från kontraktsskrivningen är att vara "förvaltare" och vårda fastigheten fram till tillträdesdagen.
Köparen "äger" fastigheten från kontraktsskrivning.
Säljarens kostnad blir då eventuell självrisk vilket är en affär mellan säljare och försäkringsbolag.

Hade det varit så så skulle aldrig köparen kunna dra sig ur ett köp alls utan att bli utmätt, så enkelt är det inte.

 

[pacman42]

Här har vi ett par exempel:

För det första om fastighetens skick försämrats kraftigt mellan det datum då köpeavtalet undertecknades och det datum då du fick tillträde. Ansvaret för en fastighet kvarstår på säljaren tills dess att köparen får tillträde dvs. får nycklar och kan flytta in. Skulle huset brinna ner eller det kommer en kraftig storm och blåser bort hela taket skulle en begäran om hävning sannolikt vara välgrundad.

Länk: https://bostadsjuristerna.se/kopares-havning-av-fastighetskop-de-5-vanligaste-misstagen/

 

[Bernt Ö97]

Hade det varit så så skulle aldrig köparen kunna dra sig ur ett köp alls utan att bli utmätt, så enkelt är det inte.

Självklart kan köparen dra sig ur köpet och ersätta säljaren för de kostnader/förlorade intäkter som uppstår.
Mäklararvode
Driftskostnader
Ev diff i försäljningspriset vid framtida försäljning
mm.
Inte helt enkelt i köparens perspektiv.
Köparen är fastighetsägare från kontraktsskrivningen.
Säljaren förvaltar fastigheten fram till tilträdesdag.

 

[pacman42]

"Ansvaret för en fastighet kvarstår på säljaren tills dess att köparen får tillträde"

Från länken/citatet ovan...

 

[pacman42]

Dessutom så kan man häva köpet om tillträdesförsening är av väsentlig betydelse:
- https://lawline.se/answers/har-jag-...ostnader-till-foljd-av-ett-forsenat-tilltrade

Om det varit vatten upp på fasaden och i golven så kan man nog räkna med att detta uppfylles. Det tog tre veckor att torka ur mitt fuktskadade badrum i lägenheten jag bodde i tidigare, det kan ta uppåt tio veckor bara att torka ut vattenskadorna i huset:
- https://comfort.se/artikel/tips--rad/allt-du-undrat-om-badrumsrenovering/

 

[Bernt Ö97]

Från länken/citatet ovan...

Exakt
Säljaren är förvaltare av fastigheten fram till tillträdesdagen.
Försäkringskravet ( normalfallet) säkerställer att säljaren kan åtgärda eventuella större skador, där säljaren inte är vållande, som uppkommit fram till tillträdesdagen. Det blir sålunda en försäkringsfrågor mellan säljaren och dennes försäkringsbolag, alternativt att säljaren på annat sätt återställer uppkomna skador/brister.

 

[pacman42]

Och här har jag hittat ett väldigt likartat fall och diskussionen om detta verkar innebära att hävning (pga att kontraktet inte är uppfyllt) är rimligt:
- https://lawline.se/answers/har-jag-ratt-att-hava-kop-av-hus-om-saljaren-ar-sen-med-avtradandet

 

[Bernt Ö97]

Dessutom så kan man häva köpet om tillträdesförsening är av väsentlig betydelse:
- [länk]

Om det varit vatten upp på fasaden och i golven så kan man nog räkna med att detta uppfylles. Det tog tre veckor att torka ur mitt fuktskadade badrum i lägenheten jag bodde i tidigare, det kan ta uppåt tio veckor bara att torka ut vattenskadorna i huset:
- [länk]

Att köparen häver köpet innebär inte att köparen automatskt går fri från kostnader som drabbar säljaren.

 

[pacman42]

Att köparen häver köpet innebär inte att köparen automatskt går fri från kostnader som drabbar säljaren.

Och då är vi tillbaka på vad de kommer överens om igen. Denna typ av tvister hamnar ytterst sällan i rätten utan de löses mellan parterna. Och just att de skulle försöka komma överens om en hävning med säljaren var det som jag gick in i diskussionen med.

 

[Bernt Ö97]

Och här har jag hittat ett väldigt likartat fall och diskussionen om detta verkar innebära att hävning (pga att kontraktet inte är uppfyllt) är rimligt:
- [länk]

Du hänvisar till ett fall då "bristen" var känd vid kotraktsskrivningen, och därmed överenskommelse vid kontraksskrivning om åtgärder som ska utföras genom säljarens försorg.
I TS fall är det en fråga om oavsiktlig händelse efter kontraktsskrivningen där försäkringsbolaget går in som utförare av åtgärder.
Inte likartat enligt min mening.
Mitt råd till TS är att rådgöra med mäklaren och eventuellt erfaren jurist inom detta område.
Det blir många gissningar I tråden.
Jag har I tråden beskrivit skeendet vid ett mera likartad fall, där vattenskada uppstod bara några veckor före tillträde.
Den samlade juridiska bedömningen var då att skäl för hävning inte förelåg. Dessutom var köparen pragmatisk och såg möjlighet att delvis få hjälp med finansiering av ytskikt och något förändrad planlösning.

 

[pacman42]

Du hänvisar till ett fall då "bristen" var känd vid kotraktsskrivningen, och därmed överenskommelse vid kontraksskrivning om åtgärder som ska utföras genom säljarens försorg.
I TS fall är det en fråga om oavsiktlig händelse efter kontraktsskrivningen där försäkringsbolaget går in som utförare av åtgärder.
Inte likartat enligt min mening.
Mitt råd till TS är att rådgöra med mäklaren och eventuellt erfaren jurist inom detta område.
Det blir många gissningar I tråden.
Jag har I tråden beskrivit skeendet vid ett mera likartad fall, där vattenskada uppstod bara några veckor före tillträde.
Den samlade juridiska bedömningen var då att skäl för hävning inte förelåg. Dessutom var köparen pragmatisk och såg möjlighet att delvis få hjälp med finansiering av ytskikt och något förändrad planlösning.

Jag hade vid min vattenskada ett liknande förfarande mot köparen, men då var vattenskadan känd vid kontraktsskrivning och jag tror att jag faktiskt fick bättre betalt just för att de fick ett badrum helt enligt deras önskemål. Men det är inte liknande detta.

Det som hävdas i fallet jag refererar till är ju att det är det försenade tillträdet som är problemet, inte vattenskadan i sig. Så förstår i alla fall jag det som står, men vi är i alla fall överens om att jurister är bra att ha i fall som detta.