Man kan dra av den värdehöjande delen av renoveringar de senaste 5åren vid en försäljning. Vid en bodelning skattar man inte, och kan således inte göra avdrag.
Dra av från vad?
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 937 inlägg
Vad är det ni ska göra under bodelningen? Ska en av er köpa ut den andre, så det är därför frågan ställs?
Man brukar vid bodelning (men det finns inga regler, bara att man skall bli överens) dra av den skatt som skulle ha betalats OM det vore en vanlig försäljning. Vid bodelning blir det ingen reavinsskatt. Den som behåller huset får istället betala hela reavinstskatten den dag i framtiden när man säljer. Som om man varit ensam ägare hela tiden. Därför säger man att det följer med en latent skatteskuld när man tar över en bostad genom bodelning.
Därför bör man räkna ut hur mycket skatt det skulle ha blivit om man sålt på vanligt sätt, räkna av denna skatt från "försäljningssumman". Innan man räknar ut hur mycket man skulle fått dela på om det vore en försäljning.
Exakt hur man räknar ut reavinsten bör du titta på på skatteverkets hemsida.
Därför bör man räkna ut hur mycket skatt det skulle ha blivit om man sålt på vanligt sätt, räkna av denna skatt från "försäljningssumman". Innan man räknar ut hur mycket man skulle fått dela på om det vore en försäljning.
Exakt hur man räknar ut reavinsten bör du titta på på skatteverkets hemsida.
...men den som behåller bostaden och därmed den latenta skatteskulden får ju i princip "låna" den utan ränta. Säg att den fiktiva skatten är 200.000 SEK. A behåller bostaden och B som blir utköpt ska då direkt betala sin del av skatteskulden, 100.000 till A. Sålänge A behåller bostaden så har ju då A fått "gratis låna" 200.000, 100.000 av sitt ex och 100.000 av skattemyndigheten. Men B direkt fått betala 100.000 trots att ingen skatt betalats in. Därav tycker jag det är rimligt att uppskatta värdet av detta gratis lån till en tänkt ränta, säg 5%. Varje år kommer den som då behåller bostaden att slippa 10.000 i räntekostnad. B har troligen behövt låna 100.000 för att ersätta sitt ex för denna latenta skatteskuld och kommer på det lånet årligen få betala 5.000 i ränta.H hempularen skrev:
Samma sak med avdrag för en fiktiv mäklarkostnad. Det är ju ingen reell kostnad, men skulle man sålt huset så skulle ju den uppkomma. Nu har ju A valt att behålla huset och har därmed ingen mäklarkostnad. Skillnad är ju om A tänkt behålla huset i ett par månader för att sen sälja det vidare. Då kommer ju alla dessa kostnader uppstå mycket snart och man bör därför dela dem lika. Men om A tänkt bo kvar i 10 år så är det ju en rätt stor vinst att slippa betala alla dessa kostnader. Då är det, tycker jag, rimligt att A delar med sig lite av vinsten till B. Sen kan det ju vara andra faktorer som värdering på huset och inventarier osv som också spelar in. Får A köpa huset extra billigt blir även det en vinst mot om det varit en budgivning.
Nej, man lånar inget från den före detta partnern. Denne får exakt lika mycket som om huset sålts på den öppna marknaden. Om du på något vis ser det som ett lån så är det från staten. På samma vis som att jag inte skattat för värdeökningen sedan jag köpte huset.
Det som beskrivs är ett upplägg som många brukar köra med. Men man måste inte följa det. Mäklarkostnader kan man definitivt diskutera om de ska vara med. Man måste ju inte anlita en dyr mäklare för att sälja ett hus. Vissa tar även upp flyttstäd och liknande saker. Men det tror jag inte är vanligt.
Det som beskrivs är ett upplägg som många brukar köra med. Men man måste inte följa det. Mäklarkostnader kan man definitivt diskutera om de ska vara med. Man måste ju inte anlita en dyr mäklare för att sälja ett hus. Vissa tar även upp flyttstäd och liknande saker. Men det tror jag inte är vanligt.
Om B köper ett lika dyrt hus som man räknat med att A skulle fått, så kommer B ha (i exemplet ovan) 100.000 mindre pengar att röra sig med än A. Vem som lånar fiktiva pengar av vem kan man givetvis dryfta. Men om du får välja att betala 100.000 i skatt idag, eller vänta 10 år - vad väljer du? Jag vet vad jag väljer.D Daniel 109 skrev:
Så, nej, man lånar inte av partnern, men partnern får pröjsa sin del av skatten direkt. Du får vänta. Bor du kvar till du dör behöver du aldrig betala. Finns det tidigare icke latenta skattevinster får du fortsätta skjuta upp dem. Så den som får köpa loss huset har större möjligheter göra en skattemässigt bra affär.
Såsom bostadspriserna utvecklats är det i ett storstadsområde mer troligt att det är 1MSEK än 100.000. Det gör rätt stor skillnad på vad man har råd att köpa.
Nej, detta kan bli tokigt. Skattesystemet och olika avdragsmöjligheter kan ändras (har skett tidigare). Det vettigaste är att göra beräkningen som om fastigheten skulle säljas detta år. Att räkna med en procentuell höjning av nedlagda kostnader kan bli mycket fel, speciellt när räntan åker berg-och dalbana.J JohanLun skrev:
Jämför till exempel vid arv: Justering baseras på värdet vid skiftet det år detta görs.
Här var det den latenta skatten jag avsåg. Inte nedlagda kostnader.yonna skrev:
Givetvis kan skatten ändras. Åt båda håll. Kanske försvinner den helt, att man inte behöver skatta för vinst på fastighet. Eller höjs den från 22 till 30 eller 50%. I båda fallen har man ju då använt "fel" värde för vad den latenta skatten då tillslut kommer leda till att A får betala in. Det mest rättvisa vore ju att B lovar att betala pengarna till A först den dag som A säljer fastigheten, med den procentsats som gäller då.
Ta ett exempel. Assar och Bea köpte sitt hus för 200.000SEK 1980. Nu går de skiljda vägar och huset är värt 10.000.000. Vinsten är i princip 10MSEK och vinstskatten är 22%. Assar köper ut Bea. Den latenta skatteskulden är ca 2MSEK där de ska dela denna lika. Assar betalar då 5.000.000-1.000.000 till Bea. Bea får 4.000.000 och ämnar köpa ett hus för 10.000.000. Hon måste då låna 6.000.000. Assar däremot behövde däremot bara låna 4.000.000 för att köpa ut huset. Låt oss dessutom säga att Bea köper ett exakt lika grannhus och bosätter sig bredvid Assar. De bor då exakt lika. Men har olika stora lån.
Ett mer sannolikt scenario är väl att Bea bara har råd att köpa ett hus för 8MSEK. Medan Assar bor kvar i sitt 10MSEK hus...
Frågan är ju, har detta något värde för Assar resp Bea. Eller kvittar det?
Om nu istället Bea inte velat köpa ett nytt hus utan åka till Las Vegas och sätta sprätt på pengarna och sen bo under bar himmel, så alternativet varit att hon sålde huset men aldrig köpte ett annat boende. Ja. Då kvittar det kanske. Men oftast, i en separation, så vill ju faktiskt båda parter ha nånstans att bo efter separationen?
Redigerat:
Det är väl iofs. så att om den part som skall bli utköpt kommer att köpa en ny bostad som är tillräckligt dyr för att kunna stoppa in reavinsten i den. Då är det mer lönsamt för den personen att sälja sin halva (jämfört med bodelning), och därmed lösa ut reavinstbeskattning som kan stoppas in i det nya boendet. Detta bör man försöka ta hänsyn till i beräkningen.
Intressant. Så blir det givetvis. Förutsatt att (om vi tar namnen i mitt exempel) Bea varit skriven på den gemensamma adressen. Har Assar skaffat sig en älskarinna som flyttat in i villan och Bea flyttat ut och skaffat en liten hyreslägenhet sålänge så är det inte säkert att hon får föra vidare vinsten?H hempularen skrev:
Nej vinsten måste återinvesteras ganska omgående. Har inte koll på detaljerna. Men det är antingen samma år som man säljer eller möjligen även under året efter. Annars är det bara att betala reavinsskatten.J JohanLun skrev: