Dolda fel, bostadsrätt. vad gäller?

[Aunty]

Jag har fått lära mig, att det innanför väggar, fönster och dörrar är bostadsrättsägarens ansvar.
Det yttre som fönster, väggar och dörrar är föreningens ansvar.
Detta stämmer alltså inte?

står i stadgarna vad som gäller och dom måste du klart läsa innan du lägger en bud annars är det ju klart svårt att veta vad man köper.

sedan betyder det ju inte att även om det ligger fönstrena ligger på förening att varje gång du är missnöjd så åtgärdar föreningen dom.
dom har en underhållsplan och åtgärdar tex fönstrena enligt den, är ingen rätt att allt i en lägenhet ska vara tipptopp. skavanker måste man räkna med.

 

[Alebaleportocale]

Ok, så bara att bita i det sura äpplet och inse att man har blivit lurad?
Kan det som säljer låta bli att rapportera ett fel, även om denne vet om det?
Säljaren är ju rädd för att inte få sålt bostadsrätten om denne meddelar fel till mäklaren.

Lurad?! Ni har bott i brf en i ett år och du vill klaga på en toasits för att få nere din lånekostnader. Vem lurar vem?

i övrigt är inget som du nämner dolt fel. Eller fel.

 

[Claes Sörmland]

Nej, troligen inte och vi kommer få se fler liknande trådar nu när 90-talister och 00-födda curlande pjuklarver köper sina första bostäder...

Det är bara för de flummiga 60/70/80-talisterna att lära sig att man får kommunicera tydligt med yngre generationer. De förväntar sig konkret instruktion och uttalade regler, det är dessa yngre generationers erfarenhet från familjeliv och skola.

Och den skiljer sig något från 60/70/80-talisternas livserfarenhet: Testa och lös uppgiften så lär du dig genom att göra. Det är innekatter som möter utekatter s a s.

Utekatterna är inte helt oproblematiska de heller, de bygger helt om sin bostadsrätt utan att fråga någon t ex.

 

[Henningelvis]

Nej, troligen inte och vi kommer få se fler liknande trådar nu när 90-talister och 00-födda curlande pjuklarver köper sina första bostäder...

Varje ny generation är en generation barbarer som måste civiliseras. Det är bättre att de ställer sina frågor här och får korrekta och kärva men vänliga svar av den äldre generationen än att de ringer någon jurist direkt och börjar härja runt i rättsväsendet med höga kostnader och magsår som följd. Jag har själv lärt mig massor genom att läsa här.

 

[Keiller]

Undrar om det inte tar längre tid att fundera ihop och skriva en sån här trådstart än det tar att sätta dit nya tätningslister och montera fast det lösa toalettlocket?

 

[Naiv entusiast]

Som fastighetsmäklare själv blir jag mörkrädd när jag läser såna här trådar. Vi får en hel del märkliga frågor/krav från köpare gällande ”dolda fel” och att de ska stämma säljarna på diverse olika summor. Ofta innan de ens kontakt säljarna som alltid ska få möjlighet att avhjälpa felet (om det är ett fel) först. Inget av det som beskrivits av TS är vare sig fel eller dolda fel. Jag tycker det låter som en helt normal lägenhet som inte är nybyggd. TS bör köpa/hyra nyproduktion låter det som.

 

[Claes Sörmland]

Undrar om det inte tar längre tid att fundera ihop och skriva en sån här trådstart än det tar att sätta dit nya tätningslister och montera fast det lösa toalettlocket?

För några år sedan så skulle jag tänkt detsamma. Men efter att ha skaffat lägenhet i Stockholms innerstad så har jag fått en helt annan bild av vilka utmaningar ett löst toalettlock eller att byta tätningslister kan innebära för väldigt många. Det är inte lathet utan ren okunskap om praktiska grejer man har noll erfarenhet. Ofta kommer än åldrad pappa inresandes till det unga paret i 30-årsåldern för att hjälpa till med att sätta upp hyllor och liknande.

 

[klimt]

För några år sedan så skulle jag tänkt detsamma. Men efter att ha skaffat lägenhet i Stockholms innerstad så har jag fått en helt annan bild av vilka utmaningar ett löst toalettlock eller att byta tätningslister kan innebära för väldigt många. Det är inte lathet utan ren okunskap om praktiska grejer man har noll erfarenhet. Ofta kommer än åldrad pappa inresandes till det unga paret i 30-årsåldern för att hjälpa till med att sätta upp hyllor och liknande.

Stämmer helt med min erfarenhet. Det finns snälla styrelsemedlemmar som hjälper till också. De blir då uppfyllda av dessa insatser. Det är bra om man kan hjälpa de riktigt gamla med insatser, men par i 30- årsåldern bör försöka lära sig. Min egen erfarenhet är att det snarare borde vara lättare idag än förr. För sådana småjobb som fönsterlister, enklare justering av dörrar , toaletter med mera finns det nästan alltid bra instruktionsfilmer på youtube. Mer effektivt än att gå till föreningen för minsta lilla detalj

 

[Bizze]

Hej.
Ursäkta om detta blir mycket att läsa, men jag hoppas att någon kunnig vill ta sig tid och hjälpa mig.
Jag är ny på bostadsmarknaden och det är mycket juridik att sätta sig in i.

Vi har köpt en bostadsrätt för drygt 1 år sedan 2021.
Nu har det visat sig att våra fönster i vardagsrummet samt i det mindre sovrummet läcker, eftersom det drar in kalluft genom dom.
Vi misstänker även att det är bristande konstruktion i bostadsrättens stammar, eftersom det kommer in väldigt / onormalt mycket damm i vårt vardagsrum. Detta gick ej att upptäcka vid visningen, då säljaren med all säkerhet har städat och dammsugit rummet innan visningen.
Vi har påtalat detta till vår styrelse, som har varit här och försökt att täta fönstren. Dock har detta ej fungerat, för det drar fortfarande in kalluft vilket man känner när man håller handen där.

Även genom vår balkongdörr läcker det in kalluft, och enligt styrelsens fastighets ansvarig, så beror detta på ett tidigare inbrottsförsök. Detta beslut känns dock lite partiskt, eftersom det är styrelsens egna fastighetsskötare som kommit fram till detta beslut.
Vad är bäst att göra här?

Slutligen är vår ytterdörr inte riktigt tät nertill, då man skymtar ett ljusinsläpp längst nertill.
Det kan därmed komma in damm den vägen, och det kan stämma eftersom det då både kan komma damm från vardagsrummet samt från utsidan.

Går det att förhandla om priset till mäklaren i efterhand, och på så vis få ner lånekostnaden?
Om jag har förstått saken rätt, så kan man reklamera dolda fel upp till 2 år efter köpet av bostadsrätten.
Stämmer detta?

Kan jag kontakta mitt försäkringsbolag och få hjälp den vägen?

Vad gäller för saker som är trasiga och som man upptäcker efter köpet?
Vi har te x en toalettstol, där locket är löst och som lyfter från fästena när man sitter på ringen.

Jag är även osäker på vilken ordning man skall göra saker, samt vem som man skall kontakta.
Det är ju flera parter i detta, som mäklaren och säljaren.
Vad är deras ansvar i detta?
Vem och när skall jag kontakta någon utav dessa?

Hur går jag vidare med mitt ärende?

Hoppas att någon orkat läsa igenom detta, och kan komma med matnyttiga tips och råd till en förstagångsköpare

Tack på förhand.

Jag har fått lära mig, att det innanför väggar, fönster och dörrar är bostadsrättsägarens ansvar.
Det yttre som fönster, väggar och dörrar är föreningens ansvar.
Detta stämmer alltså inte?[/QUOTE



Hej, tråkigt att höra att fler blåögt litar på mäklare och säljares lovord, var själv för lat för att kolla upp riktigt och åkte på jordens käftsmäll.

Lagen är tydlig,
Du har undersökningsplikt och i samma sekund du skriver under juridiskt avtal så köper du även alla fel du haft möjlighet att upptäcka utan att behöva demontera/riva/förstöra för att undersöka.
(annat kan gälla köksfläkt och frånluft där det oftast finns en extra stadga i föreningen att alltid anta att den kan vara felaktig och snarast undersökas efter köp, däremot kan ev skador orsakade av felaktig köksventilation räknas in som dolt fel istället. Detta då de flesta kök idag är ombyggda gång eller flera där man smygit fram på natten och ändrat ventilation med bas kunskpen att ett rör är runt men missat de andra 500sidorna i boken.

Du har möjlighet att åberopa dolda fel 2år från tillträde. Detta ska dock ske inom rimlig tid till säljare då bostadsrätt går under jordbalkens avsnitt köpelagen, alltså privatpersoner säljer till privatpersoner.


I föreningens stadgar framgår dina repsektives skyldigheter, kan finnas vissa tillägg och varianter där, annars är du rätt ute. T.ex ytterdörren är ofta delad i två/3 ansvars områden likt delbara fönster t.ex.

i första hand kontaktar man ansvarig för frågor, detta är praxis att få info om vid inflytt så man slipper panik vid ett ev vattenläckage eller ligga sömnlös över amdra ovissa frågor. Är det otydligt så ring valfri styrelsemedlem så dem guidar dig rätt.

Dammet kan mucket väl och troligen komma från infiltration, man vill att ren luft utifrån kommer in endast via tillränkta tilluftsdon, inte konstruktions fel där giftiga partiklar från gammla byggmaterial samt fukt som ger följdskador och även dålig luftkvalite.

Dammet är i sig inget dolt fel, det är styrelsens ansvar att det funkar som det ska och dit det i första hand ska anmälas, dem kan neka fel. då kan man
ta kontakt med ditt försäkringsbolag spm då gör en utredning, kan bli juridisk process melan brf försäkring och din om dem anser åtgärd ligga på föreningen. Allt ska så snart du upptäckt/misstänker fel anmälas.

Balkongdörrens lister ansvarar du för att är täta, men är dem otäta pga karmen slagit sig är det föreningens jobb. Annars kontakta din bosyadsförsäkring.

ytterdörrens tätningar är föreningens ansvar.

Möklaren kan endast belastas om ha brutit mot lagen och begått tjönstefel. Annars medlar han och avslutar sin del av tjänsten. Det är säljaren du kontaktar. Ibland betalar de för åtgärd, ibland gers en peng tillbaka, ibland lägger de på luren. Kommer man inte överens är det domstol som gäller, men då rekomenderar jag starkt att du tar hjälp av en jurist då säljaren kan dra ett ess, en enligt domstolens bedömning är bättre lämpad besiktningsman du använt som underlag den du använt via försäkringen,

Både brf och försäkringsbolag har ofta jurister, brf ofta på olika vilkor, t.ex första 2mötena gratis eller liknande, medans det brukar ingå i försäkringen.

Mvh

 

[Alfredo]

Alla verkar förutsätta att draget från fönstren beror på dåliga tätningslister men jag påstår att detta inte är helt självklart. Jag har varit med om rejält drag från fönster beroende på undermålig drevning. Alltså att tätningen mellan fönsterkarm och "huskropp" är bristfällig. På en visning sommartid med kanske några öppna fönster/dörrar och "normaltryck" inomhus är detta inte lätta att märka då man måste plocka bort fönsterfoder för att kunna undersöka drevningen, vilket naturligtvis inte normalt görs.

När det senare blir kallt ute, dörrar och fönster är stängda och undertryck råder i lägenheten kan det kännas som en rejäl kalluftsfläkt från springor vid fönsterfoder. Jag skulle nog anse att detta är ett fel som det i normalfallet ankommer på föreningen att åtgärda. I mitt fall löste jag dock problemet med en flaska fogskum som den utekatt jag är. Och tro det eller ej, fönstren är fortfarande lätt öppningsbara.

Så, försök ta rätt på var det drar. Är det mellan fönstret och karmen är det antagligen ditt problem som löses med tätningslist. Är det mellan karmen och "huset", alltså på utsidan av karmen, är det antagligen föreningens problem.

 

[Bizze]

Alla verkar förutsätta att draget från fönstren beror på dåliga tätningslister men jag påstår att detta inte är helt självklart. Jag har varit med om rejält drag från fönster beroende på undermålig drevning. Alltså att tätningen mellan fönsterkarm och "huskropp" är bristfällig. På en visning sommartid med kanske några öppna fönster/dörrar och "normaltryck" inomhus är detta inte lätta att märka då man måste plocka bort fönsterfoder för att kunna undersöka drevningen, vilket naturligtvis inte normalt görs.

När det senare blir kallt ute, dörrar och fönster är stängda och undertryck råder i lägenheten kan det kännas som en rejäl kalluftsfläkt från springor vid fönsterfoder. Jag skulle nog anse att detta är ett fel som det i normalfallet ankommer på föreningen att åtgärda. I mitt fall löste jag dock problemet med en flaska fogskum som den utekatt jag är. Och tro det eller ej, fönstren är fortfarande lätt öppningsbara.

Så, försök ta rätt på var det drar. Är det mellan fönstret och karmen är det antagligen ditt problem som löses med tätningslist. Är det mellan karmen och "huset", alltså på utsidan av karmen, är det antagligen föreningens problem.

Helt rätt där,
Kapar tråden lite.

Såhär ser det ut bakom mitt fönster. Dels saknades yttre gummilist melan ram och karm, dels obefintligt med gråtjack mellan fönstren. Kondensen i fönstren försvann efter åtgärd.

Draget fortsatte. tips kan vara att stänga alla Tilluftsdon och öppna frånluftsdonen helt då ökar chansen att hitta drag rejälr, OBS! skriv ner antal varv så det blir lika när du återställer donen.

Nästa steg i felsökningen gällande drag vid fönster är att lossa listerna, så här långt kom jag, får inte tag på föreningen, och det där är ingen åtgärd jag får lösa utan deras tillstånd (bor på 7e så tvivlar på att jag får klartecken men man kan ju alltid prova)

Samt var jag dum nog att gå på kollektiv
bostadsförsäkring, dvs föreningen sköter kontakten. Tagit en egen för framtida problem så jag har en egen kontaktperson så att man alltid ta in dem. Sen finns ju extra tillval som man missar på.

På bilden ser ni alltså en äldre karm som är rötskadad och vem vet hur ostadig. Inte heller fanns där något vindskydd mellan gammla karmen och fasaden då man ville att det skulle andas på den tiden, nu sitter nya karmen i den gammla och är luft tätad mellan gammla och nya karmen vilket skapar en köldbrygga med konstant fuktvandring och kondensurfällning på fel sidaväggen.

mvh

 

[Claes Sörmland]

Helt rätt där,
Kapar tråden lite.

Såhär ser det ut bakom mitt fönster. Dels saknades yttre gummilist melan ram och karm, dels obefintligt med gråtjack mellan fönstren. Kondensen i fönstren försvann efter åtgärd.

Draget fortsatte. tips kan vara att stänga alla Tilluftsdon och öppna frånluftsdonen helt då ökar chansen att hitta drag rejälr, OBS! skriv ner antal varv så det blir lika när du återställer donen.

Nästa steg i felsökningen gällande drag vid fönster är att lossa listerna, så här långt kom jag, får inte tag på föreningen, och det där är ingen åtgärd jag får lösa utan deras tillstånd (bor på 7e så tvivlar på att jag får klartecken men man kan ju alltid prova)

Samt var jag dum nog att gå på kollektiv
bostadsförsäkring, dvs föreningen sköter kontakten. Tagit en egen för framtida problem så jag har en egen kontaktperson så att man alltid ta in dem. Sen finns ju extra tillval som man missar på.

På bilden ser ni alltså en äldre karm som är rötskadad och vem vet hur ostadig. Inte heller fanns där något vindskydd mellan gammla karmen och fasaden då man ville att det skulle andas på den tiden, nu sitter nya karmen i den gammla och är luft tätad mellan gammla och nya karmen vilket skapar en köldbrygga med konstant fuktvandring och kondensurfällning på fel sidaväggen.

mvh

Om man jämför dina skador med t ex Bostadrätternas mönsterstadgar (som är väldigt vanliga) så faller en del av detta underhållsansvar på dig som bostadrättshavare och en del inte:

"Bostadsrättshavaren svarar sålunda för underhåll och
reparationer av bland annat:

[...]

• till fönster hörande beslag, gångjärn, handtag,
låsanordning, vädringsfilter och tätningslister samt
all målning förutom utvändig målning och kittning
av fönster. För skada på fönster genom inbrott eller
annan åverkan på fönster svarar dock
bostadsrättshavaren.

[...]

• lister, foder och stuckaturer"

(Har också bott i lägenhet från början av 70-talet med sådana där fönster, ingen rolig upplevelse.)