Fråga för styrelsen eller stämman? (luftvärmepump lägenhet)

[klimt]

Stämmer detta så är ju ACn uppsatt utan tillstånd eftersom den inte har stämmans godkännande. Den kan alltså inte vara bostadrättsinnehavarens.

Eller så är den helt i föreningens händer, något som styrelsen har satt upp (förvisso med assistans och finansiering av en tidigare bostadrättsinnehavare) och då förstår jag inte vad som skiljer den från t ex en lamparmatur i trappuppgången. Styrelsen har ju alla möjligheter att ta bort en lamparmatur i trappuppgången om man tycker det är det lämpligaste för förvaltningen. På samma sätt borde de kunna ta bort ACn.

(Annars blir ju tankegången lite lustig, där t ex styrelsen i min förening inte kan plantera nya växter i rabatten på gården för att jag som medlem fick tillstånd av styrelsen att ordna med nyplantering där.)

Vi är nog litet på gränser för detaljer här, men frågan är viktig i vår förening. ACn är uppsatt utan ett korrekt tillstånd vid stämman, det stämmer. Men troligen är den uppsatt med styrelsens tillstånd, det hävdar den som ägde lägenheten vid installationen. Han frågade styrelseordföranden som sa att det var ok, troligen bara muntligt. Det var felaktigt, men innehavaren litade på beskedet. Nuvarande lägenhetsägaren hävdar att det står denne fritt att använda aggregatet, och att föreningen måste stå för underhåll för att dämpa bullernivåerna. Det vore kanske bra för föreningen att plocka bort det bullriga aggregatet, men styrelsen anser sig inte kunna fatta ett sådant beslut. Så nu står aggregatet och bullrar hela sommaren.

 

[Claes Sörmland]

Vi är nog litet på gränser för detaljer här, men frågan är viktig i vår förening. ACn är uppsatt utan ett korrekt tillstånd vid stämman, det stämmer. Men troligen är den uppsatt med styrelsens tillstånd, det hävdar den som ägde lägenheten vid installationen. Han frågade styrelseordföranden som sa att det var ok, troligen bara muntligt. Det var felaktigt, men innehavaren litade på beskedet. Nuvarande lägenhetsägaren hävdar att det står denne fritt att använda aggregatet, och att föreningen måste stå för underhåll för att dämpa bullernivåerna. Det vore kanske bra för föreningen att plocka bort det bullriga aggregatet, men styrelsen anser sig inte kunna fatta ett sådant beslut. Så nu står aggregatet och bullrar hela sommaren.

Jag tycker frågan är intressant för det finns ju mängder med liknande installationer som hamnar i samma härad. Markiser nämndes ju, ett annat exempel är ju eluttag på fasad vid balkong/uteplats.

Jag har alltid levt i föreställningen att styrelsen beslutar över dessa installationer utanför lägenheten, att en enskild medlem aldrig kan hävda att de har rätt till dessa saker. Men efter att jag läste rättsfallet Knoppens golvvärmesystem så förstår jag inte riktigt vad lagstiftaren har tänkt här. Och jag är tydligen i gott sällskap.

När kan man hävda att en installation utanför sin lägenhet är något som man har rätt till? Vilka är kriterierna?

 

[Claes Sörmland]

Vår förening har löst problemet med följande skrivning i stadgarna:

"Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens underhåll omfattar sålunda bland annat:
• egna installationer, t ex värmegolv
• rummens väggar, tak och golv med underliggande fuktisolerande skikt" --- osv.

Problemet är att bostadrättshavaren aldrig kan få ett utökat underhållsansvar utan det ansvar som stipuleras i bostadrättslagen är ett maximum, även om man skriver det i stadgarna. Eller för att använda HDs ord i fallet Knoppens golvvärmessystem:



https://www.domstol.se/globalassets/filer/domstol/hogstadomstolen/avgoranden/2020/t-2948-19.pdf

 

[Claes Sörmland]

Funderade lite mer och jag tror faktiskt HD dom Knoppens golvvärmesystem ger svaret på frågan vad som räknas till lägenheten (alltså inte lägenhetens inre utan som helhet). Och en senare installerad AC gör det inte enligt HDs resonemang. Anledningen är att man ska utgå vid lägenhetens närmare beskaffenhet när den kunde brukas för sitt ändamål, alltså normalt sett när den uppläts (i just detta fall inträdde denna status efter upplåtelsen eftersom man började med en råvind):

 

[H-Thomasson]

Det är inte bara risken att den trillar ner och ger någon form av skada, utan det gäller även framtida underhåll. Föreningen är ansvarig för underhåll av balkonger. Det gäller troligen även fasta installationer som AC och liknande. I vår fastighet finns en AC som tidigare ägare troligen fick ett muntligt tillstånd att installera för rätt många år sedan, utan villkor för skötsel. Bostaden har sedan dess bytt ägare. Anläggningen upplevs som mycket störande av de som bor nära, det går inte att ha öppna fönster. Den som använder AC har inte öppna fönster och upplever ingen störning, men om det är så anser ägaren att det är föreningens ansvar att sköta underhåll. Föreningen har anlitat juridisk expertis som bedömer att det är en gråzon där det är svårt att kräva åtgärder från en användare av en AC som denne inte har installerat själv. Samtidigt är de åtgärder som krävs troligen rätt dyra, så det har utvecklats till en knepig konflikt.

Men be styrelsen köpa en ny Ac som är tyst för att komma vidare i livet. En ren AC luft luft kostar inte så mycket inkl montage typ
12-15 000 Kr så får folk sova. Samt att ni skriver in i kontraktet "rätt" saker.

 

[Claes Sörmland]

Men be styrelsen köpa en ny Ac som är tyst för att komma vidare i livet. En ren AC luft luft kostar inte så mycket inkl montage typ
12-15 000 Kr så får folk sova. Samt att ni skriver in i kontraktet "rätt" saker.

En pragmatisk lösning men tyvärr finns nog inget kontrakt eller rätt saker som kan skrivas i det. D v s då har styrelsen gått med på att förnya ACn till denne medlem vartefter den åldras och går sönder. Frågan är då om man kan neka installation av AC-anläggningar i övriga lägenheter.

En annan pragmatisk lösning är att ta dit elektriker som kopplar ur aggregatets elmatning eftersom det är defekt. Sen utreder styrelsen ACns varande eller inte varande i långbänk. I några år tills energin har gått förlorad hos rättshaveristen.

Nackdelen med den andra metoden är att man får en förbannad medlem. Men det kanske är en individ värd att offra för kollektivets bästa givet hur den beter sig.

 

[klimt]

Tack för två konstruktiva inlägg ovan. Beträffande det första förslaget att sätta in ett nytt aggregat är det i vart fall väsentligt dyrare. Detta är ett mycket kraftigt aggregat där den boende byggt kanaler för försörjning av luftkonditionering för en stor bostad. Så kostnaden blir högre. Det anses också tveksamt att ersätta ett aggregat utan korrekt tillstånd med ett nytt aggregat på föreningens bekostnad. Det andra förslaget, stäng av el, skulle nog leda till en omedelbar stämning från den boende. Utgången är osäker i så fall enligt anlitade jurister. Förhoppningen hos styrelsen är nog att aggregatet slutar fungera av sig själv (eller möjligen med en hjälpande hand från någon av de bullerdrabbade).

 

[Claes Sörmland]

Baserat på formuleringen i HDs Knoppens golvvärmesystem (ovan) skulle jag med grund i att AC:n inte ingick i lägenheten när den uppläts (eller blev brukbar) som styrelse hävda att den inte är en del av lägenheten och därmed att kan avlägsnas när styrelsen finner det lämpligt för föreningens rationella förvaltning. Sen skulle jag klippa elen till den så att grannarna får lugn och ro och lägga frågan i långbänk.

Dyker det upp brev från jurister så svarar man bara kort att man inte delar partens syn på frågan. Det värsta som kan hävda är ju att bostadrättshavaren stämmer föreningen, den dagen den sorgen. Då finns ju alltid möjligheten att nyinstallera en AC som en del av en förlikning ett par år senare. Att reparera den gamla finns ju ändå ingen ekonomi i så det är oavsett scenario inte en väg framåt.

 

[merbanan]

Jag är av åsikten att en förening måste kunna få ändra sig. Alla beslut kan inte vara för evigt då man ibland gör fel eller nya lagar kommer till som man måste följa. Rimligt anser jag då att en medlem som drabbats ersätts av föreningen i de fall medlemmen fått tillstånd som ändrats.

Så i fallet ovan så genomför en stadgeändring där stämman förbjuder AC på fasad. När den gått igenom så kan föreningen genom styrelsen agera och montera ner utedelen. Som kompensation erbjuder man ett generöst restvärde mot att man inte kan dra föreningen till tingsrätten.

Då lägenheten ej var utrustad med AC vid den ursprungliga upplåtelsen så bör tingsrätten köpa argumentet att AC funktion faktiskt finns i portabel form och behöver inte sitta på fasaden. Sen kan man nog gräva fram att den ursprungliga installationen inte har korrekt bygglov för fasadändringen. Vidare kan man sedan gå vidare med att säljaren om denne frågat ordföranden så har ordföranden inte mandat att ge tillstånd för en fasadändring under en konversation i trapphuset. Ordföranden kan då ej räknas som företrädare av föreningen utan endast som granne (påstår jag utan källa). Sen så man man låta föreningens revisor läsa igenom alla protokoll och skriva ett utlåtande om att det inte nämns något om tillstånd till någon AC.

Med ovan borde man ha tillräckligt för att vara säker på att vinna en eventuell tvist.

 

[merbanan]

Sen skulle jag klippa elen till den

Bäst vore något som går att återställa så en eventuell anmälan om förstörelse av egendom inte blir tillämplig.

 

[Claes Sörmland]

Bäst vore något som går att återställa så en eventuell anmälan om förstörelse av egendom inte blir tillämplig.

Ja man får välja väg. Antingen går man med på att det har getts tillstånd för ACn och att underhållsansvaret är föreningen, d v s det som bostasdrättshavaren hävdar eller så går man den andra vägen och hävdar att tillstånd aldrig har getts och att ACn därmed tillhör den före detta bostadrättshavaren. I det senare fallet så kan ju föreningen inte förstöra annans egendom. Men jag menar att man ska gå den första vägen. Tillstånd har getts och ACn tillhör föreningen och kan därmed också avlägsnas av föreningen.

 

[Lunneborg]

Hej som vissa är inne på att föreningen skall betala en ny installation av en ny tystare AC.
Hade jag bott i den föreningen så hade jag och troligtvis flera andra krävt att vi också skulle få AC installerat fritt då det tydligen skulle vara den nya standarden.
Säg en förening med 100 lägenheter a 12-15.000 blir ju helt plötsligt mycket pengar.

 

[Alti]

Tillstånd har getts och ACn tillhör föreningen och kan därmed också avlägsnas av föreningen.

Men det är den tidigare lägenhetsinnehavaren som har betalat för AC:n.

Jag är i samma situation, har fått tillstånd av styrelsen men har själv betalat för AC och installation. Skulle bli väldigt upprörd om en ny styrelse plötsligt skulle bestämma att AC:n skulle bort.

Och du har tidigare skrivit i #33 att frivilliga begränsningar mellan medlem och förening övertrumfas av bostadsrättslagen.

 

[merbanan]

Tillstånd har getts och ACn tillhör föreningen och kan därmed också avlägsnas av föreningen.

Jag håller inte med om att äganderätten per automatik går över till föreningen. Jag kan ha fel men jag tror att den är säljarens, iaf utedelen på fasaden. Men detta är nog ett fall där en driven advokat kan få utfallet åt båda håll.

 

[Claes Sörmland]

Men det är den tidigare lägenhetsinnehavaren som har betalat för AC:n.

Jag är i samma situation, har fått tillstånd av styrelsen men har själv betalat för AC och installation. Skulle bli väldigt upprörd om en ny styrelse plötsligt skulle bestämma att AC:n skulle bort.

Och du har tidigare skrivit i #33 att frivilliga begränsningar mellan medlem och förening övertrumfas av bostadsrättslagen.

I det fall som togs upp i tråden så anser ju bostadrättshavaren att det är föreningens AC som föreningen också ska underhålla. Om styrelsen väljer att instämma i den tolkningen så råder det därom ingen tvist.