Aaaahopp. Handelsbanken ville iaf att man skulle ha över 1 miljon kontant sparat UTÖVER eventuell vinst vid försäljning av lägenheten. Någon som har vart i liknande situation som vet om en bank som kanske har lite mer humana krav?
Vi byggde med Swedbank som bank. Hade knappt 2 miljoner i lån på lägenheten och byggnadskreditiv som toppade ut på 4 miljoner. Sålde inte lägenheten förrän en bra stund in i husbygget (sista 2 månaderna kanske).
Men såklart, vi hade en kalkyl som utgick från en konservativ värdering av lägenheten och en del extra pengar som vi stoppade in i husbygget. Utöver det så hade vi en del sparkapital kvar efter de planerade utgifterna.
Men hos Swedbank i Linköping så hade de 2 personer som var särskilt inriktade på att hjälpa till vid nybyggnation.
Men såklart, vi hade en kalkyl som utgick från en konservativ värdering av lägenheten och en del extra pengar som vi stoppade in i husbygget. Utöver det så hade vi en del sparkapital kvar efter de planerade utgifterna.
Men hos Swedbank i Linköping så hade de 2 personer som var särskilt inriktade på att hjälpa till vid nybyggnation.
Nej det var avskaffat på 80 talet (eller iallafall när jag kom in på marknaden), avdragsrätten var begränsad till 50%.D Dr Jumping Jack skrev:
Många tror säkert att 85% marginalskatten "bara gällde de rika". Jag kom upp i 85% marginalskatt (taket på 85% var ganska nytt då, innan kunde man komma upp i över 100% marginalskatt) redan första året jag arbetade, visserligen genom ett relativt stort övertidsuttag. Och det betyder INTE att jag var någon "finansnisse" eller annan extrem höginkomsttagare.
fast det där handlar väl inte om absoluta tal, utan att du behöver en kontantinsats på 15% av det uppskattade marknadsvärdet på ditt nybyggda hus. Marknadsvärdet kan vara avsevärt lägre än byggkostnaden. Jag har uppfattat att vissa banker då vill se en kontantinsats på 25% under byggkreditiv tiden, för att ha en marginal om marknaden går ned under byggtiden. Det är ju när huset är färdigt som du måste kunna lägga upp 15% av det marknadsvärde huset har just då.L Langostanten skrev:
Ja det hade varit med logiskt. I det här fallet var det 15% av tomten, plus kontanter för allt markarbete, byggherrekostnader, indragning av vatten/avlopp/el, lagfart samt pantbrev, och sen en buffert på det.H hempularen skrev:
Det som behövs är ju att man kan sälja befintligt boende efter man byggt klart, i alla fall i vårt läge. Alla former av standardiserade lösningar kommer ju gå bort i såna här unika fall då det beror på värdering på färdigt, inräkning av eget arbete, marknaden etc etc etc.
Men jag fortsätter iaf
. Har telefonmöte med Nordea här på eftermiddagen.När jag köpte före jag sålde (mitt i finanskrisen) var villkoret att jag skulle ha sparat ett halvårs kostnader (med två boenden) för att de skulle gå med på det.L Langostanten skrev:
Ni har ju två saker som är stor risk för banken.
1. Ni ska bo kvar i en bostadsrätt som ni inte vet värdet på när ni säljer. Det KAN vara en nedgång på marknaden precis då. Ni köper och säljer inte på samma marknad vilket är en risk.
2. Nybyggen är generellt svåra att räkna på. Läs bara alla trådar här med byggen som blir rejält dyra. Exempelvist bara fyllnadsmassor och tomtplanering.
Visst. Det är bara prata med andra banker. Men det skulle nog vara mycket smartare att sälja före ni börjar bygga. Banken säger inte nej för att vara dumma. Tänk på att de tjänar väldigt mycket pengar på just bolån. Så om de tycker att risken är för hög bör man faktiskt primärt se över sina planer istället för att bli arga på dem. Bara ett väligt tips.
Redigerat:
Jag är absolut inte upprörd eller arg över vad banken gör, det är såklart som du säger i eget vinningssyfte. Jag tycker bara det verkar konstigt att även om man räknar på precis noll kronors värde mer än spenderade kronor på huset man bygger så måste vi i den uträkningen, om man inte räknar med en stor värdeminskning under 1 år på lägenheten, ha mer än 1/3 av beloppet kontant.Appendix skrev:
Hej!
Vi bygger just nu och har precis sålt våran lägenhet ca 1år efter köpt tomt, köpte tomt på ett tomt lån som sedan gjordes om till ett byggnadskreditiv när vi började bygga.
Storlek på kreditivet baserades av banken på värdering på nuvarande lägenhet och ev vinst som senare kontantinsats till huset samt en förhandsvärdering på tänkt hus.
Banken krävde även att inte hela poduktionskostnaden av huset gick på kreditivet (mark, va, el m.m). Där krävde de ca 10% från egna medel. De hade även bara som vilkor att lägenheten skulle vara såld när vi tillträdde huset.
Kreditivet är amorteringsfritt ligger beräkningar om 4,5 årslöner ej med.
Detta är bara kopplat till slutbelåningen när vi sålt lägenheten.
Absolut stor risk kopplat till detta när man inte vet kostnad exakt för bygget samt vad försäljningen av befintlig lägenhet är värd.
framgångsfaktor hos banken var att banken kände till hustillverkaren, (blev tipsad om bank av hustillverkaren) och att prata direkt med de på banken som arbetar med nyproduktion/ kreditiv och inte vanlig handläggare på banken.
Och för oss med precis såld lägenhet och ca 3 månader till inflytt ligger vi inom budget på bygget, och fick de pris vi behövde för lägenheten.
Vi bygger just nu och har precis sålt våran lägenhet ca 1år efter köpt tomt, köpte tomt på ett tomt lån som sedan gjordes om till ett byggnadskreditiv när vi började bygga.
Storlek på kreditivet baserades av banken på värdering på nuvarande lägenhet och ev vinst som senare kontantinsats till huset samt en förhandsvärdering på tänkt hus.
Banken krävde även att inte hela poduktionskostnaden av huset gick på kreditivet (mark, va, el m.m). Där krävde de ca 10% från egna medel. De hade även bara som vilkor att lägenheten skulle vara såld när vi tillträdde huset.
Kreditivet är amorteringsfritt ligger beräkningar om 4,5 årslöner ej med.
Detta är bara kopplat till slutbelåningen när vi sålt lägenheten.
Absolut stor risk kopplat till detta när man inte vet kostnad exakt för bygget samt vad försäljningen av befintlig lägenhet är värd.
framgångsfaktor hos banken var att banken kände till hustillverkaren, (blev tipsad om bank av hustillverkaren) och att prata direkt med de på banken som arbetar med nyproduktion/ kreditiv och inte vanlig handläggare på banken.
Och för oss med precis såld lägenhet och ca 3 månader till inflytt ligger vi inom budget på bygget, och fick de pris vi behövde för lägenheten.
Jättekul att höra att allt verkar lösa sig för er! Nordea har partners på detta viset, är det dem ni använder eller kan du rekommendera en annan? Gick ni in och betalade tomtens handpenning privat och hur skiljer sig tomtlån från bostadslån? Lägger man ihop dem för att beräkna belåningsgrad vid ett amortering krav?J Joelbitar13 skrev:
Tack för svaret och grattis igen
Tack ja det känns jättebra, men absolut har det varit en del stress kopplat till ekonomin, och speciellt när covid bröt ut mitt i allt.L Langostanten skrev:Tack för svaret och grattis igen
Vi har Swedbank för vårt kreditiv, bygger i sthlm och har pratat med deras del på huvudkontoret som bara arbetar med nyproduktion och byggkreditiv.
Tomtlånet har inga amorteringskrav och där betalade vi handpenning kontant vid köp. (10% av tomtensvärde + lagfart)
Detta lån tog sen upp i byggnadskreditivet, krävdes godkänt bygglov och startbesked från kommunen för att få börja nyttja kreditivet.
Byggnadskreditivet för vår del finns det inget amorteringskrav på och det har inte påverkat vårt nuvarande bostadslån på lägenheten heller. Dock är räntan betydligt högre än på ett bolån typ 1,5% än nuvarande listränta för obundet bolån. (är rörlig ränta).
Byggnadskreditiv med lånelöfte för färdigt hus såg ut från banken för att förklara:
Max produktionskostnad för huset (inkl tomt, va, pantbrev, lagfart m.m) priset för att bygga huset helt enkelt.
Bevlijat kreditiv = Produktionskostand - 10% (inräknat i de 10% är tidigare betald handpenning vid köp av tomt).
Max slutbelåning när huset är färdigt = produktionskostnad - 15% här räknas vinst från nuvarande lägenhet vid försäljningen in som kontantinsats. Helt enkelt när kreditivet skall göras om till bolån.
(här räknar banken på som ett typiskt bolån, amorteringskrav på belåningsgrad samt 4,5x årsinkomst).
Banken tog inte exakt våra siffror som vi presenterade heller avseende värdering på nuvarande bostad samt förhandsvärdering på vårt tänkta hus på tomten, utan räknade längre några procent för att ha marginal.
Hoppas detta ger dig mer information om hur jag fått det förklarat för mig avseende detta, jag tyckte inte det var så enkelt att förstå när vi gick igenom detta för ett år sen.
Jag tycker du förklarar bra. Det verkar som det ni gick in med kontant va lagfart, 10% av tomt och bygglovsansökan, sen fungerar resten lite som jag hade hoppats på att det skulle fungera.
Det låter ändå som en rimlig peng att starta på och att man kan få en bekväm säkerhet mot banken och åt sig själv.
Jag kontaktar Swedbank imorgon med!
Det låter ändå som en rimlig peng att starta på och att man kan få en bekväm säkerhet mot banken och åt sig själv.
Jag kontaktar Swedbank imorgon med!
Som tidigare skrivet, ni behöver en kontantinsats som ni i dagsläget inte verkar ha.
Sälj lägenheten nu, det är all time high just nu. Hyr en lägenhet eller hus/sommarstuga. Bevisa för banken att ni kan lägga en kontantinsats större än 10% av huspriset.
Ta reda på kostnader för byggherrekostnader, dvs och bygglov, lagfart, pantbrev, VA, el, flyttkostnader, trädgård, infart, parkering, fiber, grund, markarbeten mm mm. Det blir en ordentlig summa. Betydligt mer än den lilla bit av huspriset du kalkylerat med.
Sälj lägenheten nu, det är all time high just nu. Hyr en lägenhet eller hus/sommarstuga. Bevisa för banken att ni kan lägga en kontantinsats större än 10% av huspriset.
Ta reda på kostnader för byggherrekostnader, dvs och bygglov, lagfart, pantbrev, VA, el, flyttkostnader, trädgård, infart, parkering, fiber, grund, markarbeten mm mm. Det blir en ordentlig summa. Betydligt mer än den lilla bit av huspriset du kalkylerat med.
Tack för tipset, men argumentet faller väl på sig själv. Är vi på en "all time high" nu som i att det vänder är det ju en totalt idiotisk idé att köpa något dyrt. En 20% sänkning just nu spelar relativt liten roll, en 20% sänkning när man just köpt ett hus för 6 miljoner är ju en förlust på 1,2 miljoner kronor. Det är film-mängder pengar vi pratar.Hemmakatten skrev:
Rannsaka dig själv. När sa du första gången att det inte kunde gå upp mer? Priserna är till 100% knutet till månadskostnaden (skatten, amorteringskrav, räntan), och när sa du till dig själv första gången att räntan inte kunde gå ner mer? För mig var det runt 5%. Den tanken i sig självt har förhindrat mig att hoppa på bostadståget alldeles för länge. Jag tror inte tidpunkten då vi äntligen får för oss att höja rikträntan och på så sätt totalt decimera ALLA förstagångsköpares ekonomi är under en global pandemi. Det kan låta kallt, men att ha stabil anställning och därmed inkomst just nu är värt mer än vanligt då färre helt enkelt har det.
Vad skulle du säga är en rimlig kontantinsats att ha utan att sälja nuvarande boende, som då tråden handlar om, när man ska gå från lägenhet till hus? En miljon? Två? För det är de beloppen det låter som vi diskuterar. Och med ett genomsnittligt svenskt sparande på runt 2500kr i månaden tar det ca 25 år om man är två och båda håller sig till regeln.
Att behålla vår nivå av inkomst kräver nära tillgång till Stockholm, även med noll kronor inräknat i eventuell ökning på lägenheten under byggnadstiden, vilket jag tvivlar på, bor vi för bra mycket mindre än vad någon jämförlig hyresbostad kostar i månaden. Därav tråden, som inte handlar om hur mycket det kostar att bygga hus, utan om man på något sätt kan bo kvar och tillgodoräkna sig värdet i sitt nuvarande boende då man bygger sitt nya.
Hej alla glada!
Tänkte bara ge en uppdatering på hur det gått.
Hittade upplägget jag letade efter via Nordea där vi kan använda värdering av vår nuvarande bostad som bas för att en framtida kontantinsats finn (och såklart en hel del pengar på sidan).
Tomten köptes via "tomtlån" som de kallade det. Det är lite som ett bostadslån men med 10% handpenning som Joel förklarade ovan. När bygglovshandlingar osv finns så läggs detta in i kreditivet.
Nordea har partners som bygger hus, så därför kan man få slippa den här -15%en på värderingen utan använda kreditivet till 100%. De allra flesta går ju inte runt med 1,5 miljoner på fickan, så det här var en schysst lösning för oss.
Vi har nu iaf köpt tomten, och vi skrev avtal med en väldigt modifierad variant av ett eksjöhus där en hel del eget arbete och egna inköp gäller. Vi har ett byggnadskreditiv på bra nivå, men har bett en mäklare om förhandsvärdering på huset för att kunna eventuellt utöka detta. Allt är igång och med mina mest optimistiska förväntningar uppfyllda så står det ett hus utanför stockholm innan nyåret nästa år!
Tack alla som svarat, och hoppas det här hjälper fler än bara oss!
Tänkte bara ge en uppdatering på hur det gått.
Hittade upplägget jag letade efter via Nordea där vi kan använda värdering av vår nuvarande bostad som bas för att en framtida kontantinsats finn (och såklart en hel del pengar på sidan).
Tomten köptes via "tomtlån" som de kallade det. Det är lite som ett bostadslån men med 10% handpenning som Joel förklarade ovan. När bygglovshandlingar osv finns så läggs detta in i kreditivet.
Nordea har partners som bygger hus, så därför kan man få slippa den här -15%en på värderingen utan använda kreditivet till 100%. De allra flesta går ju inte runt med 1,5 miljoner på fickan, så det här var en schysst lösning för oss
.Vi har nu iaf köpt tomten, och vi skrev avtal med en väldigt modifierad variant av ett eksjöhus där en hel del eget arbete och egna inköp gäller. Vi har ett byggnadskreditiv på bra nivå, men har bett en mäklare om förhandsvärdering på huset för att kunna eventuellt utöka detta. Allt är igång och med mina mest optimistiska förväntningar uppfyllda så står det ett hus utanför stockholm innan nyåret nästa år!
Tack alla som svarat, och hoppas det här hjälper fler än bara oss!