Köpa hus med AB och hyra ut

perlundstrom · 12 jan 2020 13:00

K Krille4 skrev:
Jag har funderat i samma banor men tror att kalkylen ovan är för optimistisk basera på:
- 9 000 kr/mån har jag svårt att tro att man får i Sävar? Kanske 7000 kr/mån är mer rimligt d v s 14 k/mån r
- Skatt behöver betalas på hyresinkomsten vilket blir drygt 2 k/mån (30% skatt på hyresinkomsten med avdrag för 20% av hyresinkomsten och 40 000 kr d v s 2 360 kr/mån om jag räknat rätt?)

Då blir det tyvärr inte så mycket kvar i vinst varje månad. Lånar man 3 milj måste man antagligen även amortera 5 k varje månad. Det är i och för sig "ett sparande" men är ändå pengar som ska betalas varje månad.

Alternativet är väl då att köpa ett hus nära universitetet och hyra ut rum till studenter. Utmaningen är bara då att husen som är lämpliga kostar minst 5 mkr. Kan man då hyra ut rum till 5 studenter och få 4 k/mån är det ändå svårt att få någon ekonomi i uthyrningen. Jag tror också att det är svårt att få hyresgäster långsiktiga som betalar så mycket för ett rum med delat badrum och kök. Utbudet har ökat i Umeå gällande enklare boenden senaste åren och det är egentligen bara brist i samband med terminsstarten. Risken är också stor att flera av rummen står outhyrda under sommaren.

Jag är öppen för idéer men tror själv att huspriserna i Umeå de senaste 10 åren gjort det svårt att få ekonomi i att köpa hus och hyra ut.

/Krille

Ja det är svårt att veta hur mycket man kommer få ut exakt i hyra. Men det ligger ute hus utanför Umeå som kostar mer att hyra än i mitt exempel på 9000 kr/mån. T.ex. detta för 12000 kr + uppvärmningskostnad för en trea (vilket skulle vara ena våningen då i ett tvåvåningshus med separata dörrar/toa/kök så dubbelt upp om man hyr ut till två). Jag tror inte 9k/mån är omöjligt att få in, men något jag lärt mig den hårda vägen är att en bra hyresgäst är mer värt en någon som kan flytta in omgående och som betalar lite mer.
https://bostad.blocket.se/hyra/hus/..._campaign=homead&utm_content=2019-12-18/68125

Jag har mycket att kolla upp, men har fått ett par bra tips här i tråden redan. Det finns några som går igenom på youtube också hur de gjort vid sina första uthyrningshus och liknande så jag kikar runt där och mejlar med kommunen med frågor och tar ett steg i taget. Sen får vi se vad det blir i slutändan.

LS96 · 8 aug 2020 20:14

Cancerman_777 skrev:
Ja, så kan det vara. Med bra ekonomiskt sinne och avsaknad av megalomania, så bör man dock kunna köpa sina billiga fastigheter kontant med ett par års mellanrum och därmed inom ca 10 år äga 5-6 fastigheter att kunna kamma hem gott om stålar utan att lyfta ett finger (förutsatt att underhåll skrivs in i kontrakten som hyresgästens ansvar både ekonomiskt och utförande). Vidare så åtnjuta man värdeökningen som en extra inkomst som realiseras när man säljer av sitt bestånd.

Det är ett mycket svårslaget koncept om man bara vill se om sina egna intäkter och få en fin avkastning på sina besparingar. Ett bolag kan absolut inte komma upp i denna storlek på intäkter med så små insatser och risker. Inte utan en enormt bra idé, som tex sötvattenmotorn.

Jag har precis börjat sätta in mig i ämnet och har fått uppfattningen att man vid privat uthyrning måste ha som avsikt att faktiskt bo i fastigheten åtminstone ett par månader per år. Skulle du vilja förklara hur ditt exempel fungerar? Hur kan man ha 5 stycken privatuthyrda hus rent praktiskt om man, enligt min uppfattning, måste ha det som ett "permanent boende"?

Cancerman_777 · 8 aug 2020 20:16

L LS96 skrev:
Jag har precis börjat sätta in mig i ämnet och har fått uppfattningen att man vid privat uthyrning måste ha som avsikt att faktiskt bo i fastigheten åtminstone ett par månader per år. Skulle du vilja förklara hur ditt exempel fungerar? Hur kan man ha 5 stycken privatuthyrda hus rent praktiskt om man, enligt min uppfattning, måste ha det som ett "permanent boende"?

Den uppfattningen har inte jag fått när jag läst om det. Du får gärna länka till var du läste det.

LS96 · 8 aug 2020 20:28

Cancerman_777 skrev:
Den uppfattningen har inte jag fått när jag läst om det. Du får gärna länka till var du läste det.

"Huset ska dessutom vara privatbostad. Det innebär att det ska användas (eller vara avsett att användas) för permanent eller fritidsboende för ägaren eller av en till ägaren närstående person."
https://www.skatteverket.se/foretag...ngsfastigheter.4.361dc8c15312eff6fd2c1b1.html

Har för mig att jag tidigare hittade en mer detaljerad beskrivning men det nämns i alla fall där. Det blir alltså en näringsfastighet vilket innebär beskattning likt en enskild firma(?)

Cancerman_777 · 8 aug 2020 20:49

L LS96 skrev:
"Huset ska dessutom vara privatbostad. Det innebär att det ska användas (eller vara avsett att användas) för permanent eller fritidsboende för ägaren eller av en till ägaren närstående person."
[länk]

Har för mig att jag tidigare hittade en mer detaljerad beskrivning men det nämns i alla fall där. Det blir alltså en näringsfastighet vilket innebär beskattning likt en enskild firma(?)

Helt korrekt, men jag tolkar och tror, med min ytterst begränsade juridiska kunskap, att den regeln är till för att reglera att fastigheter klassas korrekt; bostadsfastighet eller näringsfastighet. Man får tex inte bedriva caféverksamhet i en bostadsfastighet, då en massa regler och krav, allt från hygien till tillgänglighet, inte uppfylls. Likaså får man inte bo/vara skriven i/på en näringsfastighet. Förvisso skall ägaren eller dess närstående "ha för avsikt" att nyttja eller nyttja bostaden för att bostaden skall klassas som privatbostad. Att ha för avsikt är dock ett extremt vagt uttryckt och näratill omöjligt att bevisa motsatsen till. Men det är helt korrekt som du noterat; om man skall följa reglerna till 100% så skall man antingen använda eller ha för avsikt att använda bostaden, och hyra ut den tills den avsikten inträffar i tiden. Det handlar väl om hur rent samvete man vill ha gentemot skatteverket. Verkligheten bjuder på många som "har för avsikt..." men som aldrig kommer till den situationen, och därmed hyr ut lägenheter och villor i årtionden. Det bästa och mest kända exemplet är andra- och tredjehandsmarknaden i sthlm.

LS96 · 8 aug 2020 21:07

Cancerman_777 skrev:
Helt korrekt, men jag tolkar och tror, med min ytterst begränsade juridiska kunskap, att den regeln är till för att reglera att fastigheter klassas korrekt; bostadsfastighet eller näringsfastighet. Man får tex inte bedriva caféverksamhet i en bostadsfastighet, då en massa regler och krav, allt från hygien till tillgänglighet, inte uppfylls. Likaså får man inte bo/vara skriven i/på en näringsfastighet. Förvisso skall ägaren eller dess närstående "ha för avsikt" att nyttja eller nyttja bostaden för att bostaden skall klassas som privatbostad. Att ha för avsikt är dock ett extremt vagt uttryckt och näratill omöjligt att bevisa motsatsen till. Men det är helt korrekt som du noterat; om man skall följa reglerna till 100% så skall man antingen använda eller ha för avsikt att använda bostaden, och hyra ut den tills den avsikten inträffar i tiden. Det handlar väl om hur rent samvete man vill ha gentemot skatteverket. Verkligheten bjuder på många som "har för avsikt..." men som aldrig kommer till den situationen, och därmed hyr ut lägenheter och villor i årtionden. Det bästa och mest kända exemplet är andra- och tredjehandsmarknaden i sthlm.

Makes sense.. Om detta är fallet så känns det positivt. Tyckte ditt räkneexempel var väldigt intalande och ska definitivt kolla närmare på det. Tack för hjälpen!

cpalm · 8 aug 2020 23:42

Cancerman_777 skrev:
Man får tex inte bedriva caféverksamhet i en bostadsfastighet, då en massa regler och krav, allt från hygien till tillgänglighet, inte uppfylls. Likaså får man inte bo/vara skriven i/på en näringsfastighet.

Nej, det har inget med det att göra. Detta är skattemässiga begrepp och skatteverket bryr sig inte om fastigheten är ändamålsenlig och sådant praktiskt. Många näringsfastigheter är bostäder. Flerfamiljshus och lantbruk t.ex.
Notera att bostadsfastighet inte är samma sak som privatbostad, och att "ha för avsikt att" inte är samma sak som "avsedd för".

TobiasStockholm · 9 aug 2020 00:19

Hyr man ut fler än två bostadsfastigheter räknas det automatiskt som näringsverksamhet. Hur kan man inte hitta det genom en enkel googling?
https://lawline.se/answers/uthyrning-av-flera-bostader-enligt-privatuthyrningslagen
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/bostadsratt/hyra-ut-egen-bostad/

Cancerman_777 · 9 aug 2020 00:30

Jag tackar för att ha lärt mig nytt idag.

WhoInDaHouse · 23 maj 2021 16:55

Hej @perlundstrom,
Jag sitter just nu själv och tittar på att köpa ett hus och hyra ut varje enskilt rum.
Hur gick det för dig i slutändan, blev det något husköp? Blev det privat eller som AB?
När det gäller detaljplanen, hörde du någonsin tillbaka från kommunen om det var det något problem?

perlundstrom · 23 maj 2021 18:18

WhoInDaHouse skrev:
Hej @perlundstrom,
Jag sitter just nu själv och tittar på att köpa ett hus och hyra ut varje enskilt rum.
Hur gick det för dig i slutändan, blev det något husköp? Blev det privat eller som AB?
När det gäller detaljplanen, hörde du någonsin tillbaka från kommunen om det var det något problem?

Det lät initialt som att det kan vara svårt att ändra på detaljplan och det är inte säkert det går. Jag frågade igen för att få lite mer info och fick då detta svar:
"Det är inte en snabb eller billig process att göra en ny detaljplan (det är inte bara att ändra).
Men kontakta Detaljplanering 090-166490 eller detaljplanering@umea.se för att få reda på kostnader och tid."

Det slutade med att inget blev av. Trivs bra där jag bor och har en uthyrningslägenhet här som hyrs ut. Att köpa hus för uthyrning och ha kvar nuvarande boende går inte alls ihop ekonomiskt med lån från banken tyvärr. Annars hade det varit lockande.

Montecarl · 6 sep 2021 11:18

Att hyra ut rum i en bostad kräver inte en detaljplaneändring då huset fortfarande uppfyller detaljplanen. Det är ett småhus fortfarande. Genom att bilda ett kollektivboende, alltså ett hushåll, kan du hyra ut rummen. Huset behöver uppfylla brandutrymning såklart men det är huset som är en brandcell och inte de enskilda rummen, då det som sagt är ett hushåll. Detta exempel avser ett befintligt hus och inte nyproduktion.

Noam · 20 feb 2022 13:18

I InsidersUnited skrev:
Nja, jag har bla ett enfamiljshus, inköpt för 700 kkr + renoverat för 130 kkr= 830 kkr
Uthyrt för 10 900 /månad(kallhyra) = 130 kkr/år
drift&underhåll ca - 20 kkr
Blir ca 13 % avkastning på totalt kapital . Skulle jag belåna det till 50% så skulle avkastningen på eget kapital gå upp till ca 25%.

Sedan tillkommer ju så klart värdeökning/minskning men dåligt är det inte. Kom gärna med förslag som ger en kontinuerlig avkastning på 25 eller 13% år ut, år in. Jag har inte hittat det, och jag har hållit på ett tag =)

Ps Jag har också satt upp en stuga på ovanstående hus tomt, den är uthyrd kallt för 5500/månad vilket ger ytterligare 66 kkr/år i intäkt. (stugan kostade under 190 kkr att bygga så den har betalat sig själv om ca 4 år)

Var har du köpt hus för det priset?
Bra investering du gjort!

Noam · 20 feb 2022 13:23

I InsidersUnited skrev:
Det finns fördelar med hus i bolag också, en av de bättre är att du kan ta ut 165 kkr/år i lågskattad utdelning(20%)...) Sedan går ju alla husrelaterade kostnader i firman också, dvs alla gånger du kör till huset i din privata bil exvis går ju på firman....

Den största nackdelen är att man ofta inte får belåna en/två familjsbostäder lika högt som man kan göra privat.

Men se till att du gör rumsuthyrningen korrekt, det ligger mycket ansvar med det gällande brandskydd etc. Händer det något är det väldigt viktigt att allt följt reglerna. Har man kortidsuthyrning så är reglerna enklare, men fortfarande hög krav.

I InsidersUnited skrev:
Nja, jag har bla ett enfamiljshus, inköpt för 700 kkr + renoverat för 130 kkr= 830 kkr
Uthyrt för 10 900 /månad(kallhyra) = 130 kkr/år
drift&underhåll ca - 20 kkr
Blir ca 13 % avkastning på totalt kapital . Skulle jag belåna det till 50% så skulle avkastningen på eget kapital gå upp till ca 25%.

Sedan tillkommer ju så klart värdeökning/minskning men dåligt är det inte. Kom gärna med förslag som ger en kontinuerlig avkastning på 25 eller 13% år ut, år in. Jag har inte hittat det, och jag har hållit på ett tag =)

Ps Jag har också satt upp en stuga på ovanstående hus tomt, den är uthyrd kallt för 5500/månad vilket ger ytterligare 66 kkr/år i intäkt. (stugan kostade under 190 kkr att bygga så den har betalat sig själv om ca 4 år)[/QUOTE

I InsidersUnited skrev:

Nja, jag har bla ett enfamiljshus, inköpt för 700 kkr + renoverat för 130 kkr= 830 kkr
Uthyrt för 10 900 /månad(kallhyra) = 130 kkr/år
drift&underhåll ca - 20 kkr
Blir ca 13 % avkastning på totalt kapital . Skulle jag belåna det till 50% så skulle avkastningen på eget kapital gå upp till ca 25%.

Sedan tillkommer ju så klart värdeökning/minskning men dåligt är det inte. Kom gärna med förslag som ger en kontinuerlig avkastning på 25 eller 13% år ut, år in. Jag har inte hittat det, och jag har hållit på ett tag =)

Ps Jag har också satt upp en stuga på ovanstående hus tomt, den är uthyrd kallt för 5500/månad vilket ger ytterligare 66 kkr/år i intäkt. (stugan kostade under 190 kkr att bygga så den har betalat sig själv om ca 4 år)

I vilken kommun har du investerat i?

700kkr är jäkligt billigt för en villa. Bra investerat’

InsidersUnited · 1 mar 2022 09:00

N Noam skrev:
Var har du köpt hus för det priset?
Bra investering du gjort!

Skåne, 20 minuter in från kusten, mindre samhälle men levande med Systembolag ICA skolor etc. Många större logistikbolag runt orten

Red. Men de husen hittar man inte ofta, och jag köpte det Jan 19, enligt Boolis värdeindikator så ska det nu kosta 1,8 mkr vid en försäljning, om det är så i verkligheten vet jag inte. Så det har gått upp lite sista tiden.

Köpa hus med AB och hyra ut

cpalm

cpalm