Ovanligt tillfälle, säljaren avlider...??
Vi håller på att köpa ett fritidshus, köpekontraktet är skrivet och i slutet av månaden skulle fastigheten slutbetalas och tillträde ske. Beklagligt nog avled säljaren och nu så står plötsligt vår fastighet utan ägare. Vad händer nu? Jag gissar på att fastigheten övergår i ett dödsbo och sen skall väl skulder/tillgångar beräknas och arv fördelas. Men vad händer med det köpekontrakt vi har idag, har vi några rättigheter kvar? Har dödsboet några skyldigheter att fullfölja affären innan en ev bodelning mm, dvs gäller vårt kontrakt fortfarande gentemot dödsboet eller har man rätt att utmäta/sälja fastigheten för att bekosta eventuella skulder el dyl? Fastigheten i sig saknar pantbrev och är då såvitt jag förstår skuldfri.
Hela affären blir nu väldigt tråkig för alla inblandade, det måste vara väldigt jobbigt för de anhöriga att behöva slutföra affären samtidigt som vill ha tillgång till huset så snabbt som möjligt nu när sommaren kommer. Det är ju inte kul för oss att behöva trycka på i en sån här situation då vi självklart känner stor sympati för de anhöriga. Kan också nämna att en anhörig har haft fullmakt att skriva på kontraktet då ägaren senaste tiden varit sjuk.
Hela affären blir nu väldigt tråkig för alla inblandade, det måste vara väldigt jobbigt för de anhöriga att behöva slutföra affären samtidigt som vill ha tillgång till huset så snabbt som möjligt nu när sommaren kommer. Det är ju inte kul för oss att behöva trycka på i en sån här situation då vi självklart känner stor sympati för de anhöriga. Kan också nämna att en anhörig har haft fullmakt att skriva på kontraktet då ägaren senaste tiden varit sjuk.
Ni behöver INTE snällt vänta på att dödsboet behagar utföra bouppteckning och arvskifte. Detta kan mycket väl ta både flera månader och år! Eftersom den avlidne hann ingå avtal att sälja fastigheten måste dödsboet fullfölja affären inom avtalat tid och på avtalade villkor.
Ni bör noga ta reda på vem som i fortsättningen har fullmakt att företräda dödsboet. Den person som skrev under köpekontraktet hade fullmakt, som bara gällde fram till dödsfallet. Om den avlidne anlitat mäklare kan denne lätt lotsa er i hamn. I annat fall rekommenderar jag er att tillsammans med dödsboet kontakta en advokat för att alla papper ska bli korrekta.
Ni bör noga ta reda på vem som i fortsättningen har fullmakt att företräda dödsboet. Den person som skrev under köpekontraktet hade fullmakt, som bara gällde fram till dödsfallet. Om den avlidne anlitat mäklare kan denne lätt lotsa er i hamn. I annat fall rekommenderar jag er att tillsammans med dödsboet kontakta en advokat för att alla papper ska bli korrekta.
Tack för snabbt svar, det är inte så att världen går under om inte affären slutförts, vi tar det som självklart att handpenning isåfall återbetalas. Vi är egentligen inte så värst oroliga att vi inte skulle få köpa huset, men vill som sagt inte att det skall dra ut på tiden, inte heller att det krånglas till mer än det behövs för någon av de inblandade. En mäklare sköter affären men efter samtal tidigare idag så visste denne på stående fot lika lite som jag, då hon inte varit med om något liknande tidigare. Om jag förstått dig rätt så är det inte något som egentligen förändrats, det avtal som ingåtts skall uppfyllas gentemot alla parter, med enda skillnaden att representantet för dödsboet som företrädare för den avlidne. Korrekt?
Ja, exakt så!
Vill borja med att beklaga det trista som hande, och hoppas att det inte staller till det for mycket!
Dock en undran, Billy, om det inte blev val generaliserat. Affaren ska val avses att genomforas enligt kontraktet, men varken saljaren eller koparen har ju nagra riktigt vassa medel att tvinga igenom att affaren slutfors om den andra parten skulle ha angrat sig (eller dott? Huset brunnit ner? Koparen forlorat alla sina pengar? - vad vet jag) (Jag kande t.o.m. en som kopt och till och med flyttat in i sitt nya hus nar kronofogden knackade pa och sa att huset redan var utmatt och att tidigare agaren inte haft ratt att salja och det blev ett himla mackel, som visst slutade med att koparen i det fallet ocksa rev kontraktet pa forsaljningen av sitt hus...)
Jag skulle tro att MMR kan forvanta sig att slutfora kopet helt enligt avtalet, men att om arvingarna skulle av nagon anledning besluta sig for att inte vilja fullfolja forsaljningen sa ska MMR fa tillbaka handpenningen plus eventuella skadestand som kan resas.
En annan fraga - om saljaren avlider, finns da en motpart for maklaren att ta betalt av for en tjanst som inte slutforts? Kanske finns en chans for MMR och dodsboet att gora upp pa egen hand och dela pa maklararvodet??
Jag blev ofrivilligt for manga ar sedan insatt i detta med att riva kontrakt da en anlitad reparator olyckligtvis orsakade en kortis som brande ner ett hus vi salt dar koparna inte hade hunnit tilltrada (Jo, sadant hander alltsa!) Forsakringsbolaget ville da helst att vi inte skulle fullfolja forsaljningen, utan riva avtalet, betala koparna handpenningen plus kanske 20.000 kr och sedan skulle forsakringsbolaget losa in huset till fullt varde fran oss, riva och salja tomten. Nu fullfoljde vi forsaljningen for att vara snalla med koparna, som da ocksa overtog vara forsakringsansprak och darmed gjorde en rejal slant pa att fa ett nybyggt hus till ett jamforelsevis lagt pris... Sjalva tjanade vi i alla fall 10.000 kr pa kuppen da vi inte behovde den trygghetsforsakring vi bestallt, och det bolaget tog inte ens betalt for genomford besiktning da den ansags inga utan kostnad i den forsakring vi alltsa inte langre kunde teckna! (Kom visst ifran amnet?)
Sa, kontentan ar jag skulle framst vara snall mot arvingarna, och inte vara alltfor framfusig, sa att de valjer att fullfolja, hellre an att hota med att de "maste" fullfolja? Eller har jag fel???
Dock en undran, Billy, om det inte blev val generaliserat. Affaren ska val avses att genomforas enligt kontraktet, men varken saljaren eller koparen har ju nagra riktigt vassa medel att tvinga igenom att affaren slutfors om den andra parten skulle ha angrat sig (eller dott? Huset brunnit ner? Koparen forlorat alla sina pengar? - vad vet jag) (Jag kande t.o.m. en som kopt och till och med flyttat in i sitt nya hus nar kronofogden knackade pa och sa att huset redan var utmatt och att tidigare agaren inte haft ratt att salja och det blev ett himla mackel, som visst slutade med att koparen i det fallet ocksa rev kontraktet pa forsaljningen av sitt hus...)
Jag skulle tro att MMR kan forvanta sig att slutfora kopet helt enligt avtalet, men att om arvingarna skulle av nagon anledning besluta sig for att inte vilja fullfolja forsaljningen sa ska MMR fa tillbaka handpenningen plus eventuella skadestand som kan resas.
En annan fraga - om saljaren avlider, finns da en motpart for maklaren att ta betalt av for en tjanst som inte slutforts? Kanske finns en chans for MMR och dodsboet att gora upp pa egen hand och dela pa maklararvodet??
Jag blev ofrivilligt for manga ar sedan insatt i detta med att riva kontrakt da en anlitad reparator olyckligtvis orsakade en kortis som brande ner ett hus vi salt dar koparna inte hade hunnit tilltrada (Jo, sadant hander alltsa!) Forsakringsbolaget ville da helst att vi inte skulle fullfolja forsaljningen, utan riva avtalet, betala koparna handpenningen plus kanske 20.000 kr och sedan skulle forsakringsbolaget losa in huset till fullt varde fran oss, riva och salja tomten. Nu fullfoljde vi forsaljningen for att vara snalla med koparna, som da ocksa overtog vara forsakringsansprak och darmed gjorde en rejal slant pa att fa ett nybyggt hus till ett jamforelsevis lagt pris... Sjalva tjanade vi i alla fall 10.000 kr pa kuppen da vi inte behovde den trygghetsforsakring vi bestallt, och det bolaget tog inte ens betalt for genomford besiktning da den ansags inga utan kostnad i den forsakring vi alltsa inte langre kunde teckna! (Kom visst ifran amnet?)
Sa, kontentan ar jag skulle framst vara snall mot arvingarna, och inte vara alltfor framfusig, sa att de valjer att fullfolja, hellre an att hota med att de "maste" fullfolja? Eller har jag fel???
Du har rätt i en del av det du skriver, och jag har ingen vilja att i en sån här situation tvinga fram något. Jag vill bara följande:
*Köpet genomförs precis som det var tänkt, med de villkor som står i kontraktet (besiktning, tillträdesdag osv). OM någon skulle protestera (av någon anledning) vill jag veta att jag har lagen på min sida; dvs att det inte kan tolkas som något annat än kontraktsbrott. Jag vill inte på något sätt ställa till det för någon part, helt enkelt bara få tillträde till den fastighet vi köpt på angivet datum.
*Att vårt köp är giltigt på alla punkter trots att den ursprunglige ägaren/kontraktsskrivaren är bortgången. Är inte så sugen på att någon arvinge dyker upp om 5 år med någon form av kryphål som säger att köpet inte gick korrekt till.
*Köpet genomförs precis som det var tänkt, med de villkor som står i kontraktet (besiktning, tillträdesdag osv). OM någon skulle protestera (av någon anledning) vill jag veta att jag har lagen på min sida; dvs att det inte kan tolkas som något annat än kontraktsbrott. Jag vill inte på något sätt ställa till det för någon part, helt enkelt bara få tillträde till den fastighet vi köpt på angivet datum.
*Att vårt köp är giltigt på alla punkter trots att den ursprunglige ägaren/kontraktsskrivaren är bortgången. Är inte så sugen på att någon arvinge dyker upp om 5 år med någon form av kryphål som säger att köpet inte gick korrekt till.
MMR behöver - som sagt - i detta fall inte vara orolig. Säljaren har avtalat om försäljning, och dödsboet har bara att fullfölja överlåtelsen. Så snart full köpeskilling är korrekt kvitterad av dödsboet kan köparen begära lagfart.
Som svar på Mustang06:s fråga: Mäklaren tar betalt av dödsboet. Denna fordran är - så vitt jag vet - precis lika oprioriterad som köparens fordran på handpenningen.
Givetvis tjänar alla på att vara BÅDE snälla OCH tydliga.
Som svar på Mustang06:s fråga: Mäklaren tar betalt av dödsboet. Denna fordran är - så vitt jag vet - precis lika oprioriterad som köparens fordran på handpenningen.
Givetvis tjänar alla på att vara BÅDE snälla OCH tydliga.
Egentligen egendomligt att mäklaren inte har någon aning om hur ett sådant här förfarande skall fixas! Numera ska mäklare vara auktoriserade innefattande minimikrav på mäklarutbildning *suck*. Förmodligen har du betalat handpenning och mäklaren har med detta lagt beslag på sin del av arvodet så vad du ska göra är naturligtvis att kräva att mäklaren fixar slutförhandlingen!
Kan ju vara lämpligt att i god tid före tillträde ta reda på hur man verifierar att den som säger sig "teckna firma" för dödsboet verkligen gör det. Jag är inte säker på att det är helt enkelt att säkerställa att den som skriver på för dödsboet verkligen har rätt att göra det. Och bara för att samtliga (kända) arvingar godkänner att person X för deras talan så behöver det inte vara så i formell mening.
Jag kan inte svaret på frågan själv, men kan tänka mig att där finns en möjlig fallucka.
Jag kan inte svaret på frågan själv, men kan tänka mig att där finns en möjlig fallucka.
Yonna har givetvis helt rätt i att man i princip kan ställa minimikrav på mäklare. Men i praktiken är det förstås inte helt fel att själv förebygga att mäklaren trots allt inte lever upp till sin yrkesroll...
I MMR:s fall ser jag en fallucka i fullmakten den avlidne skrev under för att låta ett ombud genomföra affären. Beroende på fullmaktens formulering KAN den ha förlorat sin rättsverkan iochmed dödsfallet. I så fall måste samtliga dödsbodelägare antingen själva skriva på alla återstående akter, eller befullmäktiga ett ombud (varför inte mäklaren?!).
När dödsbon är komplicerade och/eller delägarna djupt oense kan man också hemställa att tingsrätt utser boutredningsman. En boutredningsman företräder dödsboet med full rättsverkan, men brukar tyvärr inte bli utsedda förrän i långt framskridet stadium av konflikter och elände.
I MMR:s fall ser jag en fallucka i fullmakten den avlidne skrev under för att låta ett ombud genomföra affären. Beroende på fullmaktens formulering KAN den ha förlorat sin rättsverkan iochmed dödsfallet. I så fall måste samtliga dödsbodelägare antingen själva skriva på alla återstående akter, eller befullmäktiga ett ombud (varför inte mäklaren?!).
När dödsbon är komplicerade och/eller delägarna djupt oense kan man också hemställa att tingsrätt utser boutredningsman. En boutredningsman företräder dödsboet med full rättsverkan, men brukar tyvärr inte bli utsedda förrän i långt framskridet stadium av konflikter och elände.
Helt klart skall man kunna ställa krav, men som billy_baver säger vill jag gärna ligga ett steg före. Som sagt, affären skall bli av och den skall gå till på rätt sätt. På mäklaren tolkade jag det så att fullmakten som tidigare fanns förlorat sin verkan i och med dödsfallet, och då är frågan, vem har rätt att slutföra köpet för den tidigare ägarens räkning? Att det kontraktet som finns nu skall uppfyllas det verkar ju de flesta vara ganska säkra på, ett avtal är ju ett avtal.
Be mäklaren ta reda på vem som ska bli (eller är ) bouppteckningsman för den avlidna som du sen tar kontakt med. Som andra skrev är det mäklarens ansvar att affären går igenom, men det finns en risk om anhöriga börjar träta, har själv erfarenhet av s.k "särkullbarn" som orsakade c:a 6 mån väntan med bestående möblemang i en lägenhet, som om det antyds om minsta problem med anhöriga, får boupptäckaren då bekosta ev magasinering av bohaget. Det är också mycket viktigt att det finns gällande försäkring på fastigheten, så när säljaren nu är avliden måste boupptäckaren tillse att det finns gällande försäkringar på huset fram tills dagen för ditt övertagande.
Kolla också att den anhöriga verkligen hade en "generalfullmakt" så att du inte hamnar i en juridisk gråzon vid husköpet. Om du är medlem av villaägareföreningen har du fri juridisk rådgivning, du bör absolut rådgöra med en juridiskt kunnig i detta fall för att slippa ev överraskningar senare.
Kolla också att den anhöriga verkligen hade en "generalfullmakt" så att du inte hamnar i en juridisk gråzon vid husköpet. Om du är medlem av villaägareföreningen har du fri juridisk rådgivning, du bör absolut rådgöra med en juridiskt kunnig i detta fall för att slippa ev överraskningar senare.
Kolla också hur det blir med ansvaret för dolda fel!
I många annonser där hus säljes efter att den förra ägaren avlidit står det att man kommer använda friskrivningsklausul för dolda fel (vilket naturligtvis ska avspeglas i priset för fastigheten...)
Nu har ni ju redan skrivit kontrakt, så köpet är ju s.a.s. klart, men det är ju intressant att veta vem som ansvarar för ev. dolda fel. Om nu någon gör det när förre ägaren avlidit?
I många annonser där hus säljes efter att den förra ägaren avlidit står det att man kommer använda friskrivningsklausul för dolda fel (vilket naturligtvis ska avspeglas i priset för fastigheten...)
Nu har ni ju redan skrivit kontrakt, så köpet är ju s.a.s. klart, men det är ju intressant att veta vem som ansvarar för ev. dolda fel. Om nu någon gör det när förre ägaren avlidit?
Jag tror att det är så att dödsboet ansvarar för dolda fel, så länge det existerar, när boet blivit skiftat så tror jag (med betoning på tror) att man kan glömma det där med dolda fel. Jag tror inte att det i det läget går att få ut något av arvingarna.
När man i annonser skriver att det blir begränsninagr i ansvaret för dolda fel, så tror jag att säljarna är "onödigt" ärliga. Dödsboet har i praktiken inget ansvar för dolda fel oavsett om man skriver så eller ej.
I det här fallet så är det nog rent formellt inte så mycket att göra, kontraktet skrevs ju när ägaren levde. Se det som så att ägaren kunde ju lika gärna avlidit en månad efter övertagandet, då hade man troligen varit lika "illa ute" vad gäller dolda fel.
När man i annonser skriver att det blir begränsninagr i ansvaret för dolda fel, så tror jag att säljarna är "onödigt" ärliga. Dödsboet har i praktiken inget ansvar för dolda fel oavsett om man skriver så eller ej.
I det här fallet så är det nog rent formellt inte så mycket att göra, kontraktet skrevs ju när ägaren levde. Se det som så att ägaren kunde ju lika gärna avlidit en månad efter övertagandet, då hade man troligen varit lika "illa ute" vad gäller dolda fel.