Hur värderas en villa?
Medlem
· Västmanland
· 115 inlägg
Jag letar efter ett renoveringsobjekt, ett riktigt ruckel som jag ska helrenovera exakt på det sätt jag vill ha det. Givetvis är tanken att det ska bli en bra affär, att gå med förlust dagen man flyttar trots över tusen arbetstimmar är inte ett alternativ.
Staden jag letar villa i har cirka 5000 invånare, men närheten till en storstad gör att priserna på villor är höga även här. Villan jag är intresserad av är på 180kvm och har ca 1000kvm tomt, ett riktigt ruckel som kommer att bli helrenoverat, det är även på det jag vill att alla värdeberäkningar ska beräknas på. Se bilder på villan i dagsläget nedan:
Relaterad med följande tråd:
https://www.byggahus.se/forum/threads/kostnadskalkyl-helrenovering-av-villa.319847/
Inom 500m, i likvärdiga villakvarter har följande objekt sålts de senaste åren:
1. En villa på 100kvm, nyrenoverad till toppskick med en stor tomt på 1600kvm. - såld för 2,750,000:- 2018.
2. En villa på 130kvm, troligen helt ok skick, delvis ihopbyggd med en annan villa via garagen, 700kvm tomt - såld för 2,100,000:- 2016
4. En villa på 115kvm (samma gata som villan nedan), ser ut att vara i bra skick, 1300 kvm tomt. Såld för 2,000,000:- 2011.
5.. En villa på 180kvm, sliten fasad annat skick oklart, misstänker att ett visst renoveringsbehov fanns (se bild på fasaden nedan), 1400kvm tomt, såld för 1,925,000:- 2013
Vad tror ni om värdet på villan jag är intresserad av? Hur baserar sig villor i pris, oftast räknar krona/kvm, är det samma med villor eller har tomten/läget inom ett litet område en stor betydelse när det gäller värderingen?
Staden jag letar villa i har cirka 5000 invånare, men närheten till en storstad gör att priserna på villor är höga även här. Villan jag är intresserad av är på 180kvm och har ca 1000kvm tomt, ett riktigt ruckel som kommer att bli helrenoverat, det är även på det jag vill att alla värdeberäkningar ska beräknas på. Se bilder på villan i dagsläget nedan:
Relaterad med följande tråd:
https://www.byggahus.se/forum/threads/kostnadskalkyl-helrenovering-av-villa.319847/
Inom 500m, i likvärdiga villakvarter har följande objekt sålts de senaste åren:
1. En villa på 100kvm, nyrenoverad till toppskick med en stor tomt på 1600kvm. - såld för 2,750,000:- 2018.
2. En villa på 130kvm, troligen helt ok skick, delvis ihopbyggd med en annan villa via garagen, 700kvm tomt - såld för 2,100,000:- 2016
4. En villa på 115kvm (samma gata som villan nedan), ser ut att vara i bra skick, 1300 kvm tomt. Såld för 2,000,000:- 2011.
5.. En villa på 180kvm, sliten fasad annat skick oklart, misstänker att ett visst renoveringsbehov fanns (se bild på fasaden nedan), 1400kvm tomt, såld för 1,925,000:- 2013
Vad tror ni om värdet på villan jag är intresserad av? Hur baserar sig villor i pris, oftast räknar krona/kvm, är det samma med villor eller har tomten/läget inom ett litet område en stor betydelse när det gäller värderingen?
Redigerat:
Många drömmer om att bli ”husrenoverare” på fritiden och att sen göra en ”bra affär” på det. Stigande huspriser under många år har gjort att många lyckats dessutom.
Kom dock ihåg att det även kan vända snabbt av olika anledningar. Lite tankar från historian. Vi hade oljekris -74, devalveringskris -81, bör/valutakrash -92, oro -02, fastighetskris USA -09 osv. Höll man på med ”husrenovering” just över de perioderna så blev det antagligen inte som planerat om man blev ”tvingad” att sälja vid ”fel” tidpunkt.
Så var bara försiktig med att ”förutspå” framtida huspriser på affärer gjorda senaste åren.
Såg i din tidigare tråd att du främst räknade med Material och ”viss” hantverkshjälp. Men låt oss lägga in lite fler saker att fundera på:
Är många som bedömer att det finns risk för 10-30% nedgång i priser. (Marknadsrisk)
Dessutom finns risk för (eller snarare hyfsat hög sannolikhet för...) dolda saker som dyker upp då du börja riva i en hel kåk. Vi har gjort ett par helrenoveringar själva och det dyker alltid upp lite ”dolda saker” (Dold risk)
Sen har du risken för att man som ”ovan vid” hus (läste att du gjort ett par lägenheter) missbedömer olika kostnader (Kalkyleringsrisk)
Sen då det bygger på att du ”själv” ska göra mycket finns risker kring din hälsa. Tex tappar all ork, trillar ned från en stege, nära anhöriga/familjs sjukdom, skilsmässa, arbetslöshet osv (Personrisk)
Slutligen har du en risk att räntan och andra kostnader (uppvärmning, lån osv) ökar MER än planerat (Finansiell risk)
Sen tillkommer div rena ”omkostnader” som inte har med själva fysiska byggandet att göra. Stämpelskatt, ev pantbrevskostnad, ev bygglovskostnader, besiktningar, kontrollansvarig, sotare/ventilationsbesiktning, fastighetsskatt. Kostnader för transporter och hyra av vissa verktyg, byggställningar osv. Sen vid försäljningen tillkommer mäklarkostnader och andra kostnader.
Slutligen blir det nog även reavinstskatt på den ev vinst du gör.
Sen har du så klart rena driftskostnader under hela processen.
Så sammantaget ska du i så fall få betalt för allt jobb OCH betalt för alla kostnader och slutligen betalt för den risk du tagit.
Då skulle jag räkna så här:
MATERIAL & HANTVERKSHJÄLP
JOBB
MARKNADSRISK
DOLD RISK
KALKYLERINGSRISK
PERSONRISK
FINANSIELL RISK
OMKOSTNADER
REAVINSTSKATT
DRIFTSKOSTNADER under tiden renoveringen pågår, som lätt blir längre än bedömt. Försäljningen kanske drar ut på tiden osv (el, värme, sophämtning, försäkring, ränta osv)
Jättekul och lärorikt projekt! Så vill mest ge dig tips på alla saker du behöver ”väga in” och kalkylera med om du ger dig på ett sånt projekt. Med den ”baktanke” om försäljning och tänkt vinst som du planerar.
Räknar du med kanske 1350 egna arbetstimmar så vill du tex kanske ha 150kr/tim i ren ”ersättning”. Bara där är det 200 000kr. (Lite beroende på om du har annat jobb som alternativ)
Skulle personligen aldrig ge mig på det du beskriver utifrån de förutsättningar du angett. Jag hade nog velat ha en ”planerad” vinst på 300000kr + dessutom 500000kr extra i riskmarginal ovanpå det för att ge mig på det i dagens läge. Dvs när huset var noggrannt genomgånget och ALLT var hyfsat bra kalkylerat enligt ovanstående. Jag hade räknat med en vettig ersättning för min arbetsinsats osv.
Då skulle jag nog vela ha åtminstone 300000kr ”kvar” i ren färdigskattad vinst även när det gick klart sämre än planerat. Där jag nog då skulle ”kalkylera” med 800000 i rimligt/önskat utfall. (300000+ 500000 i risk)
Så då är det bara att börja räkna! Tyvärr kan du antagligen inte få det ”tillräckligt billigt” som jag ser det.
Sen är det ”läget, läget, läget” som styr mest av allt angående bostadspriser. Där två ”liknande” hus kan ha väldigt olika värde. Rumsplanering, uppvärmningssystem, bussgator, utsikt, buller, vädersträck, skolor, byggmaterial, utseende, trädgård osv.
Dvs MYCKET MER saker att ta hänsyn till än på en lägenhet.
Kom dock ihåg att det även kan vända snabbt av olika anledningar. Lite tankar från historian. Vi hade oljekris -74, devalveringskris -81, bör/valutakrash -92, oro -02, fastighetskris USA -09 osv. Höll man på med ”husrenovering” just över de perioderna så blev det antagligen inte som planerat om man blev ”tvingad” att sälja vid ”fel” tidpunkt.
Så var bara försiktig med att ”förutspå” framtida huspriser på affärer gjorda senaste åren.
Såg i din tidigare tråd att du främst räknade med Material och ”viss” hantverkshjälp. Men låt oss lägga in lite fler saker att fundera på:
Är många som bedömer att det finns risk för 10-30% nedgång i priser. (Marknadsrisk)
Dessutom finns risk för (eller snarare hyfsat hög sannolikhet för...) dolda saker som dyker upp då du börja riva i en hel kåk. Vi har gjort ett par helrenoveringar själva och det dyker alltid upp lite ”dolda saker” (Dold risk)
Sen har du risken för att man som ”ovan vid” hus (läste att du gjort ett par lägenheter) missbedömer olika kostnader (Kalkyleringsrisk)
Sen då det bygger på att du ”själv” ska göra mycket finns risker kring din hälsa. Tex tappar all ork, trillar ned från en stege, nära anhöriga/familjs sjukdom, skilsmässa, arbetslöshet osv (Personrisk)
Slutligen har du en risk att räntan och andra kostnader (uppvärmning, lån osv) ökar MER än planerat (Finansiell risk)
Sen tillkommer div rena ”omkostnader” som inte har med själva fysiska byggandet att göra. Stämpelskatt, ev pantbrevskostnad, ev bygglovskostnader, besiktningar, kontrollansvarig, sotare/ventilationsbesiktning, fastighetsskatt. Kostnader för transporter och hyra av vissa verktyg, byggställningar osv. Sen vid försäljningen tillkommer mäklarkostnader och andra kostnader.
Slutligen blir det nog även reavinstskatt på den ev vinst du gör.
Sen har du så klart rena driftskostnader under hela processen.
Så sammantaget ska du i så fall få betalt för allt jobb OCH betalt för alla kostnader och slutligen betalt för den risk du tagit.
Då skulle jag räkna så här:
MATERIAL & HANTVERKSHJÄLP
JOBB
MARKNADSRISK
DOLD RISK
KALKYLERINGSRISK
PERSONRISK
FINANSIELL RISK
OMKOSTNADER
REAVINSTSKATT
DRIFTSKOSTNADER under tiden renoveringen pågår, som lätt blir längre än bedömt. Försäljningen kanske drar ut på tiden osv (el, värme, sophämtning, försäkring, ränta osv)
Jättekul och lärorikt projekt! Så vill mest ge dig tips på alla saker du behöver ”väga in” och kalkylera med om du ger dig på ett sånt projekt. Med den ”baktanke” om försäljning och tänkt vinst som du planerar.
Räknar du med kanske 1350 egna arbetstimmar så vill du tex kanske ha 150kr/tim i ren ”ersättning”. Bara där är det 200 000kr. (Lite beroende på om du har annat jobb som alternativ)
Skulle personligen aldrig ge mig på det du beskriver utifrån de förutsättningar du angett. Jag hade nog velat ha en ”planerad” vinst på 300000kr + dessutom 500000kr extra i riskmarginal ovanpå det för att ge mig på det i dagens läge. Dvs när huset var noggrannt genomgånget och ALLT var hyfsat bra kalkylerat enligt ovanstående. Jag hade räknat med en vettig ersättning för min arbetsinsats osv.
Då skulle jag nog vela ha åtminstone 300000kr ”kvar” i ren färdigskattad vinst även när det gick klart sämre än planerat. Där jag nog då skulle ”kalkylera” med 800000 i rimligt/önskat utfall. (300000+ 500000 i risk)
Så då är det bara att börja räkna! Tyvärr kan du antagligen inte få det ”tillräckligt billigt” som jag ser det.
Sen är det ”läget, läget, läget” som styr mest av allt angående bostadspriser. Där två ”liknande” hus kan ha väldigt olika värde. Rumsplanering, uppvärmningssystem, bussgator, utsikt, buller, vädersträck, skolor, byggmaterial, utseende, trädgård osv.
Dvs MYCKET MER saker att ta hänsyn till än på en lägenhet.
Som sagt så är det en enorm högrisk att göra detta med hus, lägenhet är en annan sak då riskerna är lägre och det mest handlar om ytskikt. Dvs du riskerar inte att sitta där om 5 år med tom plånbok och ett halvfärdigt hus.
Har själv gjort en otroligt vinst genom åren på fastigheter. Men detta under mkt lång tid, en hel del tur i tajming och faktum är att jag inte är så säker på att själva renoveringen har betytt så mkt.
Vi har gått från ett DDR samhälle med kontrollerad valuta och skyhöga räntor. Till idag ett lågränte samhälle. Detta de senaste 25 åren. Var det bär av härifrån vet ingen och det är i den delen av kalkylen värdet till stor del ligger. Husägande bör man idag göra som långsiktigt investering eller boende. Eller så spekulerar man i en viss orts uppgång och fall, tex vinterskidorter som är på väg upp. Det egna arbetet med renovering betalar sig nog, men det är inte där vinsten ligger.
Har själv gjort en otroligt vinst genom åren på fastigheter. Men detta under mkt lång tid, en hel del tur i tajming och faktum är att jag inte är så säker på att själva renoveringen har betytt så mkt.
Vi har gått från ett DDR samhälle med kontrollerad valuta och skyhöga räntor. Till idag ett lågränte samhälle. Detta de senaste 25 åren. Var det bär av härifrån vet ingen och det är i den delen av kalkylen värdet till stor del ligger. Husägande bör man idag göra som långsiktigt investering eller boende. Eller så spekulerar man i en viss orts uppgång och fall, tex vinterskidorter som är på väg upp. Det egna arbetet med renovering betalar sig nog, men det är inte där vinsten ligger.
Som konkret svar på din rubrik. ”Marknaden” får fram värdet bäst vid en viss tidpunkt!
För att värdera teoretiskt utan att sälja är det ofta Mäklare och speciellt utsedda ”värderingsmän” och i vissa fall banker som värderar hus. Skiljer ofta om man vill ha ”ett hum/uppskattning” eller en officiell värdering ”som gäller på papper” .
De utgår då från försäljningsstatistik, sin egen erfarenhet och bedömning, olika tumregler, vad saker kostar att göra och vad som är gjort osv.
Oftast anges priset i ett spann. Tex 2,1 miljon +- 150”. Dock gäller all värdering vid värderingstidpunkten! Att förutspå ett värde 2år framåt är väldigt svårt.
Förekommer värderingar av en mängd olika anledningar, nyfikenhet, lånemöjligheter (hus =säkerhet), bouppteckningar vid skilsmässa, arvsskiften, ”god man” som förvaltar hus åt någon ”omyndigförklarad”, rättvis fördelning när många ägare är inblandade osv.
Men åter till min inledning. Enda sättet att veta säkert är att genomföra en faktisk försäljning =Marknaden sätter priset!
Ena gången kanske två ”tokrika syskon” slåss om att köpa ”morfars gamla hus”.
I dåliga tider sitter många ”fast i” sitt eget boende och måste sälja först, någon politiker yttrade att en ny järnväg ska gå genom området, fabriken på orten läggs ner, Trump förklarar krig mot något annat land osv.
Därimellan dessa ytterligheter finns nog ofta det verkliga förväntade slutpriset.
För att värdera teoretiskt utan att sälja är det ofta Mäklare och speciellt utsedda ”värderingsmän” och i vissa fall banker som värderar hus. Skiljer ofta om man vill ha ”ett hum/uppskattning” eller en officiell värdering ”som gäller på papper” .
De utgår då från försäljningsstatistik, sin egen erfarenhet och bedömning, olika tumregler, vad saker kostar att göra och vad som är gjort osv.
Oftast anges priset i ett spann. Tex 2,1 miljon +- 150”. Dock gäller all värdering vid värderingstidpunkten! Att förutspå ett värde 2år framåt är väldigt svårt.
Förekommer värderingar av en mängd olika anledningar, nyfikenhet, lånemöjligheter (hus =säkerhet), bouppteckningar vid skilsmässa, arvsskiften, ”god man” som förvaltar hus åt någon ”omyndigförklarad”, rättvis fördelning när många ägare är inblandade osv.
Men åter till min inledning. Enda sättet att veta säkert är att genomföra en faktisk försäljning =Marknaden sätter priset!
Ena gången kanske två ”tokrika syskon” slåss om att köpa ”morfars gamla hus”.
I dåliga tider sitter många ”fast i” sitt eget boende och måste sälja först, någon politiker yttrade att en ny järnväg ska gå genom området, fabriken på orten läggs ner, Trump förklarar krig mot något annat land osv.
Därimellan dessa ytterligheter finns nog ofta det verkliga förväntade slutpriset.
Enkelt uttryckt. Läget kan du aldrig ändra på en fastighet. Däremot skicket. Därför är läget högt prioriterat för köpare. Sen kan det finnas framtida planeringar avseende tex infrastruktur, som kan leda till att läget upplevs mer attraktivt.
Avseende läge finns det några viktiga parametrar många tittar på.
1) Centralt läge ( ger ofta bra kommunikationer ).
2) Kommunikationer till jobb och skola.
3) Skola/Förskola - närhet till bra skola.
4) Brottslighet i området.
5) Närhet till mataffärer och annan service.
Avseende läge finns det några viktiga parametrar många tittar på.
1) Centralt läge ( ger ofta bra kommunikationer ).
2) Kommunikationer till jobb och skola.
3) Skola/Förskola - närhet till bra skola.
4) Brottslighet i området.
5) Närhet till mataffärer och annan service.
Med den prisbild du visar på för området. Och uttalat att huset är ett ruckel.
Då tror jag att en renovering kommer att kosta mer än vad husen i området säljs för. Huset är alltså värdelöst som investeringsobjekt, även om du skulle få det gratis.
Det är en annan femma om man vill ha huset för dess läge, och under lång tid renoverar med det uttalade målet att bo i huset.
Då tror jag att en renovering kommer att kosta mer än vad husen i området säljs för. Huset är alltså värdelöst som investeringsobjekt, även om du skulle få det gratis.
Det är en annan femma om man vill ha huset för dess läge, och under lång tid renoverar med det uttalade målet att bo i huset.
Medlem
· Västmanland
· 115 inlägg
I mitt fall behöver jag ett hus, både att bo i men även för att ha mitt företags lager, mina kriterier är:
• Max 1,500,000:-
• Minst 150kvm + källare
• Inom rimligt avstånd från Uppsala
Tyvärr finns det inte alltför många objekt som passar in
• Max 1,500,000:-
• Minst 150kvm + källare
• Inom rimligt avstånd från Uppsala
Tyvärr finns det inte alltför många objekt som passar in
Medlem
· Västmanland
· 115 inlägg
En liten uppdatering, villa för 970,000:- inköpt, 220kvm med källare på 120kvm ♂️
Totalrenovering krävs, eller allt förutom tak och fönster egentligen. Skickar upp en ny tråd vid tillfälle.
Totalrenovering krävs, eller allt förutom tak och fönster egentligen. Skickar upp en ny tråd vid tillfälle.