Komplicerad värdering av hus vid arvsskifte?
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 645 inlägg
Hej,
Vi är tre personer som ska dela upp ett arv där det bland annan ingår en fastighet. Vi känner till det "normala förfarandet" där man gör en värdering och sedan avdrag på mäklararvoden och eventuella latenta skatteskulder.
Vi har tagit in värderingar från 3 olika mäklare som alla angett ett spann för sina värderingar. Detta har gett oss (a) ett medel för de lägre spannen, (b) ett medel för genomsnittet och (c) ett medel för de högre spannen. Det är nu åsikterna går isär.
Den av oss som vill köpa ut fastigheten anser att vi bör vara försiktiga med värderingen (för att inte riskera att förlora pengar på affären) och därför använda medel av de undre spannet (a) och därtill göra avdrag för kända fel och brister (dessa kända fel presenterades för mäklarna vid värderingarna).
De av oss som inte vill köpa ut fastigheten anser att vi bör använda medel av snittvärderingarna (b) då det kan finnas osäkerheter i både uppåt och nedåt i värderingen och inte göra avdrag för kända fel och brister då de redan presenterats för mäklarna.
Hur brukar man göra? Vad tycker ni att vi ska komma överens om? Andra kommentarer, tips, råd, förslag?
Tack på förhand!
Vi är tre personer som ska dela upp ett arv där det bland annan ingår en fastighet. Vi känner till det "normala förfarandet" där man gör en värdering och sedan avdrag på mäklararvoden och eventuella latenta skatteskulder.
Vi har tagit in värderingar från 3 olika mäklare som alla angett ett spann för sina värderingar. Detta har gett oss (a) ett medel för de lägre spannen, (b) ett medel för genomsnittet och (c) ett medel för de högre spannen. Det är nu åsikterna går isär.
Den av oss som vill köpa ut fastigheten anser att vi bör vara försiktiga med värderingen (för att inte riskera att förlora pengar på affären) och därför använda medel av de undre spannet (a) och därtill göra avdrag för kända fel och brister (dessa kända fel presenterades för mäklarna vid värderingarna).
De av oss som inte vill köpa ut fastigheten anser att vi bör använda medel av snittvärderingarna (b) då det kan finnas osäkerheter i både uppåt och nedåt i värderingen och inte göra avdrag för kända fel och brister då de redan presenterats för mäklarna.
Hur brukar man göra? Vad tycker ni att vi ska komma överens om? Andra kommentarer, tips, råd, förslag?
Tack på förhand!
Kommer man inte överrens så får man lägga ut fastigheten till försäljning och den som är intresserad får köpa den då.
Annars borde det väl vara att ta dom tre värderingrna och dela på 3. Dra inte av brister och fel. Den som köper får ju då medel för att fixa felen och sen då "gratis" fått till en renovering som ni alla betalt.
Annars borde det väl vara att ta dom tre värderingrna och dela på 3. Dra inte av brister och fel. Den som köper får ju då medel för att fixa felen och sen då "gratis" fått till en renovering som ni alla betalt.
Det här är en typisk situation där osämja gror vad man än gör. Känns det som..
Vi gjorde två värderingar mha mäklare och tog ett medel på det. Priset sattes efter det rådande skicket, dvs brister var kända. Mäklarna hamnade ca 200k ifrån varandra, vi tog ett medel på det rakt av.
Avdragen vi gjorde efter överenskommen summa syftade till det kvitton (både renoveringar och grundförbättringar) nästkommande ägare kunde använda.
Vi simulerade mao en medelprisförsäljning av 3/4 av fastigheten och drog av den vinstskatt som skulle blivit på den summan. Summan efter avdrag erlades sen som "gåva" i utbyte mot 3/4. Dvs ingångsvärdet för oss i fastigheten är bara kvitton i nuläget.
Vi gjorde två värderingar mha mäklare och tog ett medel på det. Priset sattes efter det rådande skicket, dvs brister var kända. Mäklarna hamnade ca 200k ifrån varandra, vi tog ett medel på det rakt av.
Avdragen vi gjorde efter överenskommen summa syftade till det kvitton (både renoveringar och grundförbättringar) nästkommande ägare kunde använda.
Vi simulerade mao en medelprisförsäljning av 3/4 av fastigheten och drog av den vinstskatt som skulle blivit på den summan. Summan efter avdrag erlades sen som "gåva" i utbyte mot 3/4. Dvs ingångsvärdet för oss i fastigheten är bara kvitton i nuläget.
Det låter ju märkligt att man skulle ta snitt av de lägsta värderingarna och sedan dra av för fel och brister som ju rimligen ingår i värderingen redan. Eller har något annat sagts?
Självklart skall kostnaden för att åtgärda fel och brister inte dras av från värderingarna. Det ingår i värderingen.
Vilken prisnivån skall vara, medel av medel eller medel av lågnivå, måste ni ju själva komma överens om. Om ingen av er vill betala vad de andra vill ha ut måste fastigheten läggas ut för en regelrätt försäljning precis som dthompa menar.
Beroende på prisnivå för fastigheten så kan ju skillnaden mellan de olika nivåerna av priser vara långt högre än vad man får betala i mäklararvode.
Vilken prisnivån skall vara, medel av medel eller medel av lågnivå, måste ni ju själva komma överens om. Om ingen av er vill betala vad de andra vill ha ut måste fastigheten läggas ut för en regelrätt försäljning precis som dthompa menar.
Beroende på prisnivå för fastigheten så kan ju skillnaden mellan de olika nivåerna av priser vara långt högre än vad man får betala i mäklararvode.
Ni är i ett jobbigt läge där ni genomfört värderingar utan att först vara överens om hur ni ska använda resultatet.
Vi reglerade en tomt på följande sätt:
1, kom överens om metod och skriv under papper på att alla är överens
2, gör värdering
3, gör en till värdering
4, om värdering 2 är inom den angivna felmarginalen för värdering 1 sätts priset till medelvärdet mellan ett och två.
om värdering två är utanför felmarginalen för värdering 1 görs en ny värdering
5, för en tredje värdering
6, värdet sätts till snittet av de två värderingar som är närmast varandra, om alla är lika långt i från varandra blir värdet snittet av alla tre.
Den här metoden hanterar fallet om en av värderingarna är väldigt avvikande. Framför allt har alla förbundit sig till att att följa utgången av värderingarna.
För värdering av tomt med byggnad skulle jag inte göra avdrag efter värdering för kända fel, det ska mäklarna ta med i sina värderingar.
Eftersom ni började började utan att vara överens om metoden blir det väldigt svårt att i efterhand komma överens då det blir tydligt vem som förlorar på de olika alternativen.
Om ni inte kan komma överens om en väg som alla är lite missnöjda med (att alla ska bli helt nöjda är antagligen inte möjligt.) finns följande alternativ. Antingen så röstar ni och kör över den tredje personen eller tvingar fram en försäljning där alla har möjlighet att köpa huset till verkligt värde på den öppna marknaden.
Vi reglerade en tomt på följande sätt:
1, kom överens om metod och skriv under papper på att alla är överens
2, gör värdering
3, gör en till värdering
4, om värdering 2 är inom den angivna felmarginalen för värdering 1 sätts priset till medelvärdet mellan ett och två.
om värdering två är utanför felmarginalen för värdering 1 görs en ny värdering
5, för en tredje värdering
6, värdet sätts till snittet av de två värderingar som är närmast varandra, om alla är lika långt i från varandra blir värdet snittet av alla tre.
Den här metoden hanterar fallet om en av värderingarna är väldigt avvikande. Framför allt har alla förbundit sig till att att följa utgången av värderingarna.
För värdering av tomt med byggnad skulle jag inte göra avdrag efter värdering för kända fel, det ska mäklarna ta med i sina värderingar.
Eftersom ni började började utan att vara överens om metoden blir det väldigt svårt att i efterhand komma överens då det blir tydligt vem som förlorar på de olika alternativen.
Om ni inte kan komma överens om en väg som alla är lite missnöjda med (att alla ska bli helt nöjda är antagligen inte möjligt.) finns följande alternativ. Antingen så röstar ni och kör över den tredje personen eller tvingar fram en försäljning där alla har möjlighet att köpa huset till verkligt värde på den öppna marknaden.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 645 inlägg
Hej igen,
Jag är idag fullt medveten om att vi borde ha varit överens om hur vi skulle tolka värderingarna innan de gjordes, men så är nu inte fallet
Argumenten som används för att använda det lägre snittet är:
1.Fastigheten är ganska speciell och därmed svår att värdera och sälja (större osäkerhet än för normala objekt)
2. Värderingen på vår fastighet är över snittet för liknande objekt i kommunen vilket leder till mindre antal potentiella köpare
3. Han vill inte riskera att göra en dålig affär om han tvingas sälja fastigheten, ifall det verkliga värdet är lägre än värderingarna (en "försiktighetsprincip")
Argumenten som används för att göra avdrag är:
1. De kända felen påtalades för mäklarna men enligt den av oss som vad med vid värderingarna (samma person som vill köpa ut huset) ska han ha sagt till mäklarna att inte beakta felen i värderingen då "kostnaden för felen skall hanteras separat" (felen är: Mikrobiell påväxt i krypgrunden, feldoserad golvbrunn i badrummet, bristfällig ventilation, etc)
2. Om det finns okända fel och brister som uppdagas efter att vi kommit överens så finns det inget sätt att hantera detta vid ett arvskifte, som man kan göra vid en normal försäljning (med avdrag, skadestånd eller hävning av köpet, enl. Jordabalkslagen, etc.)
För övrigt, fastigheten är värderad till ca 2 375 000kr (+/- ca 300 000 mellan lägsta undre värdering och högsta övre värdering).
Jag är idag fullt medveten om att vi borde ha varit överens om hur vi skulle tolka värderingarna innan de gjordes, men så är nu inte fallet
Argumenten som används för att använda det lägre snittet är:
1.Fastigheten är ganska speciell och därmed svår att värdera och sälja (större osäkerhet än för normala objekt)
2. Värderingen på vår fastighet är över snittet för liknande objekt i kommunen vilket leder till mindre antal potentiella köpare
3. Han vill inte riskera att göra en dålig affär om han tvingas sälja fastigheten, ifall det verkliga värdet är lägre än värderingarna (en "försiktighetsprincip")
Argumenten som används för att göra avdrag är:
1. De kända felen påtalades för mäklarna men enligt den av oss som vad med vid värderingarna (samma person som vill köpa ut huset) ska han ha sagt till mäklarna att inte beakta felen i värderingen då "kostnaden för felen skall hanteras separat" (felen är: Mikrobiell påväxt i krypgrunden, feldoserad golvbrunn i badrummet, bristfällig ventilation, etc)
2. Om det finns okända fel och brister som uppdagas efter att vi kommit överens så finns det inget sätt att hantera detta vid ett arvskifte, som man kan göra vid en normal försäljning (med avdrag, skadestånd eller hävning av köpet, enl. Jordabalkslagen, etc.)
För övrigt, fastigheten är värderad till ca 2 375 000kr (+/- ca 300 000 mellan lägsta undre värdering och högsta övre värdering).
Lite svårt att ta hänsyn till framtida problem, detta är ju en risk köparen får ta. Omöjligt att sia om vad som händer.
Vad händer om fastigheten ist bara ökar i värde, ska köparen ge tillbaka pengar då?
Om köparen inte vill ta risken så är det nog inte läge för han att köpa. Varför ska ni andra vara med och dela på en risk, vad händer om det som sagt blir en bra affär för honom?
Min far och hans syster hade liknade problem, inte överens som värdering på två ärvda hus. Dom gjorde det enkla och la ut det till försäljning (gällde två sommarhus) fick pengar och köpte sig varsitt eget ställe ist. Dom blev inte ovänner för det.
Ni är ju två mot en, men klart man vill vara vän med släkten. Så enklast låter för mig att man tar alla värderingar delar på 3, det priser för han köpa för, annars lägg ut på försäljning så får han komma med det bud han anser det är värt och se om han får köpa det då.
Vad händer om fastigheten ist bara ökar i värde, ska köparen ge tillbaka pengar då?
Om köparen inte vill ta risken så är det nog inte läge för han att köpa. Varför ska ni andra vara med och dela på en risk, vad händer om det som sagt blir en bra affär för honom?
Min far och hans syster hade liknade problem, inte överens som värdering på två ärvda hus. Dom gjorde det enkla och la ut det till försäljning (gällde två sommarhus) fick pengar och köpte sig varsitt eget ställe ist. Dom blev inte ovänner för det.
Ni är ju två mot en, men klart man vill vara vän med släkten. Så enklast låter för mig att man tar alla värderingar delar på 3, det priser för han köpa för, annars lägg ut på försäljning så får han komma med det bud han anser det är värt och se om han får köpa det då.
Ser ingen annan utväg än att ni som inte var med faktiskt frågar mäklarna om felen beaktades vid värderingen eller inte. Jag har mycket svårt att se att det inte gjordes, även om de anvisades att bortse från dem. Det vore helt orimligt för dem att räkna på värdet som om det vore renoverat redan.
Alternativt göra en ny värdering med förutsättningen "säljs i befintligt skick, ingen villkorad besiktning, dolda fel kan inte hävdas" vilket hade varit det rätta. Då får man med just det ni vill gardera för, dvs risken för att fel upptäcks senare.
Alternativt göra en ny värdering med förutsättningen "säljs i befintligt skick, ingen villkorad besiktning, dolda fel kan inte hävdas" vilket hade varit det rätta. Då får man med just det ni vill gardera för, dvs risken för att fel upptäcks senare.
Gör som dthompa föreslog och lägg ut fastigheten till försäljning. Samtliga arvingar som är intresserade av värdet får vara med om att bjuda tillsammans med alla övriga. Det bör inte vara något problem för arvingarna att bjuda högst, eftersom det kommer att kosta den arvinge som vill ha huset 33,3% mindre än vad någon annan budgivare är beredd att ge.
Jag kan lite förstå hans argument att fastigheten är speciell, svårsåld/svårvärderad och ligger över snittet. Håller du med om dessa påstående?
Om så är fallet kan jag förstå att man vill ha en riskrabatt vid en affär där det inte sker någon riktig marknadskoll,dvs budgivning.
Om vi antar att ni lägger ut fastigheten till försäljning och vederbörande lägger ett lågt bud, en bra bit under lägsta värderingen, och det inte kommer några fler bud, vad gör ni då? Hur länge kan ni vänta? Om andra spekulanter vet att en av delägarna bjuder kan jag tänka mig att det avskräcker.
Ni andra två tar ju i detta läget en risk, då man fått en ny bedömning av marknadsläget.
Det hänger till stor del på hur pass attraktiv fastigheten är egentligen, om den kan dra budgivare eller om det är en seg affär.
Om så är fallet kan jag förstå att man vill ha en riskrabatt vid en affär där det inte sker någon riktig marknadskoll,dvs budgivning.
Om vi antar att ni lägger ut fastigheten till försäljning och vederbörande lägger ett lågt bud, en bra bit under lägsta värderingen, och det inte kommer några fler bud, vad gör ni då? Hur länge kan ni vänta? Om andra spekulanter vet att en av delägarna bjuder kan jag tänka mig att det avskräcker.
Ni andra två tar ju i detta läget en risk, då man fått en ny bedömning av marknadsläget.
Det hänger till stor del på hur pass attraktiv fastigheten är egentligen, om den kan dra budgivare eller om det är en seg affär.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 645 inlägg
Jag kan till viss del hålla med om att den är svårare att värdera än andra objekt, det är tex två mindre bostadshus (66 resp 110kvm), pool och ett jättestort garage, så man måste hitta "rätt köpare", men jag anser att den osäkerheten bör speglas i värderingarna. Att den ligger över snittet beror på att det är större tomt och hus än snittet, plus andra attribut som skiljer sig.
Vi är nog inte beredda att lägga ut det till försäljning i första hand då det innebär en del jobb, vi vill komma fram till en lösning/kompromiss och jag är beredd på att göra kompromisser, men jag vill i nuläget framförallt höra era argument i frågan.
Det jag framförallt inte håller med om är att BÅDE använda det lägre snittet OCH göra ytterligare avdrag för fel, det blir en väl stor "rabatt".
Vi är nog inte beredda att lägga ut det till försäljning i första hand då det innebär en del jobb, vi vill komma fram till en lösning/kompromiss och jag är beredd på att göra kompromisser, men jag vill i nuläget framförallt höra era argument i frågan.
Det jag framförallt inte håller med om är att BÅDE använda det lägre snittet OCH göra ytterligare avdrag för fel, det blir en väl stor "rabatt".
Avdrag för fel, kan ju bli helt fel.
OM spekulanter känner till vissa fel på en fastighet, så påverkar det oftast priset avsevärt mindre än vad en åtgärd kostar.
OM spekulanter känner till vissa fel på en fastighet, så påverkar det oftast priset avsevärt mindre än vad en åtgärd kostar.
Om man nu har varit överens om att ta in 3 värderingar, men inte sagt något mer. Då ser jag ingen anledning att ta något annat än ett snitt av de tre. Möjligen om en ligger väldigt annorlunda. Den spridning i värderingar du visar, tror jag man får se som felräkningspengar. Den spridningen är inte onormal.
OM det verkligen är så att mäklarna har bortsett från de kända felen, så bör man nog höra sig för hur mycket de anser att felen borde påverka värderingen. För det handlar oftast om avsevärt mindre än vad det kostar att åtgärda felen.
Den där påväxten du skrev om kan möjligen vara tvärtom. OM det handlar om stora mögelangrepp, så kan det skrämma iväg en del spekulanter (ex. skulle jag aldrig köpa då). Men viss påväxt är mer regel än undantag.
OM det verkligen är så att mäklarna har bortsett från de kända felen, så bör man nog höra sig för hur mycket de anser att felen borde påverka värderingen. För det handlar oftast om avsevärt mindre än vad det kostar att åtgärda felen.
Den där påväxten du skrev om kan möjligen vara tvärtom. OM det handlar om stora mögelangrepp, så kan det skrämma iväg en del spekulanter (ex. skulle jag aldrig köpa då). Men viss påväxt är mer regel än undantag.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 645 inlägg
De tre värderingarna var på:
2,0 - 2,15 msek
2,4 - 2,6 msek
2,4 - 2,7 msek
Den ena är alltså något under de andra två. Medel blir 2,375 msek, "undre snitt" blir 2,266 msek. Han har föreslagit att betala 2,092 msek.
Den ena mäklaren har tydligt skrivit att "husens skick" är med i beaktning, för de andra två är det mer otydligt då vi inte har något skriftligt.
Angående påväxten så var det relativt begränsat, ingen av oss hade noterat det trots att vi varit nere i krypgrunden många gånger. Det var Ocab som uppmärksammade det vid en inspektion, de såg då även att fuktkvoten i trät låg strax över rekommenderad gräns . De offererade även en lösning där de föreslog att plasta av ytan och installera avfuktare till en kostnad av 135 000kr (för två hus om 66 resp 110kvm).
2,0 - 2,15 msek
2,4 - 2,6 msek
2,4 - 2,7 msek
Den ena är alltså något under de andra två. Medel blir 2,375 msek, "undre snitt" blir 2,266 msek. Han har föreslagit att betala 2,092 msek.
Den ena mäklaren har tydligt skrivit att "husens skick" är med i beaktning, för de andra två är det mer otydligt då vi inte har något skriftligt.
Angående påväxten så var det relativt begränsat, ingen av oss hade noterat det trots att vi varit nere i krypgrunden många gånger. Det var Ocab som uppmärksammade det vid en inspektion, de såg då även att fuktkvoten i trät låg strax över rekommenderad gräns . De offererade även en lösning där de föreslog att plasta av ytan och installera avfuktare till en kostnad av 135 000kr (för två hus om 66 resp 110kvm).