Hjälp med att tolka bes.protokoll. Dränering av hus på berggrund ?
Tittar nu på ett hus och behöver hjälp med att tolka besiktningsprotokollet (har försökt få kontakt med besiktningsmannen men inte lyckats än).
Ålder: 1974
Mark: Berg
Grundläggning:
Betongplatta på mark, troligen utan underliggande isolering eller isolering av
äldre/tunnare tjocklek och typ, ovan betongplattan med golvbeläggningar direkt
på avjämnad betongplatta. Utförandena enligt egen bedömning
1) Dräneringen är från byggåret och har uppnått sin tekniska livslängd. Dagvattenledningar i mark ej åtkomlig för kontroll. Signaler som tyder på att rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades i form av spricka/sprickor (betongplattan, finare sprickor i kalksandstenen, lutning). Spricka i vägg (skivskarv) i sovrum 2 fanns redan vid fd ägares förvärv enligt säljaren.
- Behöver man dränera ett hus på berggrund ? Om ja, är det extra dyrt och komplicerat ?
2) Tvättstugan saknar ventilation av något slag. Något vi måste göra något åt ? Dyrt ?
3) Nockvind: Lokalt i ett par takstolsfack noterades missfärgning/mögelpåväxter som kan tyda på periodvis kondens och/eller inläckage skett eller sker. I övrigt noterades inga signaler som tyder på läckage och/eller missfärgningar till följd av kondens.
Sidovindar: Kraftigt begränsad kontroll. Mindre lokala missfärgningar/mögelpåväxter noterades på undertaket (plywoodskivor) vilket kan tyda på periodvis kondens på synliga åtkomliga delar.
- Kommentar kring detta ? Taket ska vara nylagt 2016.
Ålder: 1974
Mark: Berg
Grundläggning:
Betongplatta på mark, troligen utan underliggande isolering eller isolering av
äldre/tunnare tjocklek och typ, ovan betongplattan med golvbeläggningar direkt
på avjämnad betongplatta. Utförandena enligt egen bedömning
1) Dräneringen är från byggåret och har uppnått sin tekniska livslängd. Dagvattenledningar i mark ej åtkomlig för kontroll. Signaler som tyder på att rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades i form av spricka/sprickor (betongplattan, finare sprickor i kalksandstenen, lutning). Spricka i vägg (skivskarv) i sovrum 2 fanns redan vid fd ägares förvärv enligt säljaren.
- Behöver man dränera ett hus på berggrund ? Om ja, är det extra dyrt och komplicerat ?
2) Tvättstugan saknar ventilation av något slag. Något vi måste göra något åt ? Dyrt ?
3) Nockvind: Lokalt i ett par takstolsfack noterades missfärgning/mögelpåväxter som kan tyda på periodvis kondens och/eller inläckage skett eller sker. I övrigt noterades inga signaler som tyder på läckage och/eller missfärgningar till följd av kondens.
Sidovindar: Kraftigt begränsad kontroll. Mindre lokala missfärgningar/mögelpåväxter noterades på undertaket (plywoodskivor) vilket kan tyda på periodvis kondens på synliga åtkomliga delar.
- Kommentar kring detta ? Taket ska vara nylagt 2016.
Ja hus på berg har ofta vatten rinnande på berget, når husets grund, och ger fuktproblem. Det varierar jättemycket efter omständigheter om detta är ett problem överhuvudtaget, och hur svårt det är att åtgärda, om det är ett problem.
I extrema fall spränger/bilar man en "vallgrav" som får leda bort vatten innan det når fram till huset.
Om det här huset har en dränering som har fungerat, men nu är igensatt och eller skadad av mindre sättningar. Då borde det inte vara något stort problem att byta ut och återställa samma funktion som den hade när huset var nytt, om det är bra nog.
Med "inget stort problem" menar jag jämfört med dränering i vanliga fall. En omdränering är alltid en trist historia, tomten ser ut som skyttegravarna från 1a världskriget, man drar in lera i tamburen i enorma mängder osv.
Det som skrivs om taket är en rätt vanlig anmärkning, det finns små mängder påväxt på yttertaket på nästan alla hus. Men konsten är att upptäcka om det är ett verkligt problem eller inte.
Det vanligaste är att fuktig luft läcker upp på vinden från våningen under. Det här huset är från 1974, då använde man inte diffuisonstät plast, eller om man använde det så var den av en kvalitet som inte håller måttet. Så man kan förutsätta att du har en fuktvandring upp mot vinden. Om då vindsisoleringen är av typ glasfiberull/mineralull. Då absorberar den ingen fukt. fukten kondenserar delvis redan i isoleringen, men en del av den ger en förhöjd fuktighet i den kalla luften på vinden, ovanför isoleringen.
När fukten träffar insidan av yttertaket, som är jättekall, så kondenserar fukten, och man får då vatten som ger grogrund för mögel. Detta sker i liten omfattning på "alla" vindar. På en del sker det i större omfattning, av olika skäl, där kan då påväxten bli stor, träet murknar osv.
Oftast beror det på dålig ventillation av vinden, den fukt som kommer upp skall ventileras bort. Vanligt fel är att isolering vid takfoten går ända ut till taket. Där skall vara en luftspalt, med luftintag i takfoten. Sedan har man olika lösningar för frånluft, ofta ventiler högt upp på gavlarna, i andra fall dolda ventiler under nocken.
Men det kan även vara så att vatten läcker genom yttertaket, antingen har det läckt (det var ju nybytt), eller så är något fel me det nya taket.
Jag antar att detta är saxat ur en säljarbesiktning?
Om du köper så se till att få med en s.k "öppen besiktningsklausul" i avtalet och anlita en egen besiktningsman som får bedöma de här punkterna.
När det gäller grunden och dräneringen, så skulle jag vara mer orolig över det som står om små sprickor i grunden, det kan vara oväsentligt, men det kan också vara väldigt allvarligt.
Hus som delvis står på berg, kan få väldigt svåra sättningssprickor.
I extrema fall spränger/bilar man en "vallgrav" som får leda bort vatten innan det når fram till huset.
Om det här huset har en dränering som har fungerat, men nu är igensatt och eller skadad av mindre sättningar. Då borde det inte vara något stort problem att byta ut och återställa samma funktion som den hade när huset var nytt, om det är bra nog.
Med "inget stort problem" menar jag jämfört med dränering i vanliga fall. En omdränering är alltid en trist historia, tomten ser ut som skyttegravarna från 1a världskriget, man drar in lera i tamburen i enorma mängder osv.
Det som skrivs om taket är en rätt vanlig anmärkning, det finns små mängder påväxt på yttertaket på nästan alla hus. Men konsten är att upptäcka om det är ett verkligt problem eller inte.
Det vanligaste är att fuktig luft läcker upp på vinden från våningen under. Det här huset är från 1974, då använde man inte diffuisonstät plast, eller om man använde det så var den av en kvalitet som inte håller måttet. Så man kan förutsätta att du har en fuktvandring upp mot vinden. Om då vindsisoleringen är av typ glasfiberull/mineralull. Då absorberar den ingen fukt. fukten kondenserar delvis redan i isoleringen, men en del av den ger en förhöjd fuktighet i den kalla luften på vinden, ovanför isoleringen.
När fukten träffar insidan av yttertaket, som är jättekall, så kondenserar fukten, och man får då vatten som ger grogrund för mögel. Detta sker i liten omfattning på "alla" vindar. På en del sker det i större omfattning, av olika skäl, där kan då påväxten bli stor, träet murknar osv.
Oftast beror det på dålig ventillation av vinden, den fukt som kommer upp skall ventileras bort. Vanligt fel är att isolering vid takfoten går ända ut till taket. Där skall vara en luftspalt, med luftintag i takfoten. Sedan har man olika lösningar för frånluft, ofta ventiler högt upp på gavlarna, i andra fall dolda ventiler under nocken.
Men det kan även vara så att vatten läcker genom yttertaket, antingen har det läckt (det var ju nybytt), eller så är något fel me det nya taket.
Jag antar att detta är saxat ur en säljarbesiktning?
Om du köper så se till att få med en s.k "öppen besiktningsklausul" i avtalet och anlita en egen besiktningsman som får bedöma de här punkterna.
När det gäller grunden och dräneringen, så skulle jag vara mer orolig över det som står om små sprickor i grunden, det kan vara oväsentligt, men det kan också vara väldigt allvarligt.
Hus som delvis står på berg, kan få väldigt svåra sättningssprickor.
Hur ska man veta om dräneringen är fullgod om man inte kommer åt att kontrollera på ett bra sätt ? Tex Dräneringshål, s.k öppna stötfogar saknas i murstensfasaden/kalksandstenen. Ska man behöva vänta på fuktproblem för att veta det så lär det ju bli väldigt kostsamt så vi kanske får räkna med att behöva dränera för säkerhetsskull ? I så fall kommer vi nog att skippa det här objektet om det kan vara en mer avancerad övning än vanligt.
Mark
Marken/berget sluttar delvis in mot husgrunden.
Signaler som tyder på att rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades i form av spricka/sprickor
(betongplattan, finare sprickor i kalksandstenen, lutning). Spricka i vägg (skivskarv) i sovrum 2 fanns redan vid fd
ägares förvärv enligt säljaren. Läs under säljarens muntliga upplysningar.
Grundläggning betongplatta på mark
Betongplatta på mark, utan underliggande isolering eller isolering av äldre och tunnare typ, t ex leca, markskiva eller
liknande. Ovan betongplattan golvbeläggningar direkt på avjämnad betongplatta. Utförandena enligt egen
bedömning och teknisk beskrivning.
Lokala lutningar noterades, läs under rubriken Mark.
"Svikt" och mindre lutning noterades i golvbeläggningar, iakttaget i anslutning mellan matplats/vardagsrum. Exakt
orsak okänd men kan delvis bero på att golvbeläggningen saknar tillräcklig expansionsmöjlighet.
I övrigt särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion.
Mark
Marken/berget sluttar delvis in mot husgrunden.
Signaler som tyder på att rörelser/sättningar i mark har skett eller sker noterades i form av spricka/sprickor
(betongplattan, finare sprickor i kalksandstenen, lutning). Spricka i vägg (skivskarv) i sovrum 2 fanns redan vid fd
ägares förvärv enligt säljaren. Läs under säljarens muntliga upplysningar.
Grundläggning betongplatta på mark
Betongplatta på mark, utan underliggande isolering eller isolering av äldre och tunnare typ, t ex leca, markskiva eller
liknande. Ovan betongplattan golvbeläggningar direkt på avjämnad betongplatta. Utförandena enligt egen
bedömning och teknisk beskrivning.
Lokala lutningar noterades, läs under rubriken Mark.
"Svikt" och mindre lutning noterades i golvbeläggningar, iakttaget i anslutning mellan matplats/vardagsrum. Exakt
orsak okänd men kan delvis bero på att golvbeläggningen saknar tillräcklig expansionsmöjlighet.
I övrigt särskilt att notera från vad som bedöms som normalt för ålder och konstruktion.
Fuktgenomslag, löst sittande puts invändigt i källare, saltutfällningar invändigt i källare etc. brukar vara en indikering på att dräneringen är DÅLIG, i detta fallet har besiktningen nämnt att dess tekniska livslängd är över och då bör man ha med i sin kalkyl att huset kan komma att behöva en omdränering i närtid även om inga fel föreligger i skrivande stund.
Sen är det en massa faktorer som bestämmer om det verkligen behövs eller inte och det får man avgöra från fall till fall.
Mitt hus t.ex visade inte tecken på fuktgenomslag vid ytterväggar, men dräneringen var från 1955, så jag valde att göra om den nu, innan jag bygger min jättealtan och lagar den putsade fasaden för att slippa göra om dom momenten senare.
Att dränera hus på berg kan vara krångligare, i mitt fall så fick jag spräcka bort 10m3 berg för att frilägga huset tillräckligt för att få plast med isodrän och makadam. Nu gjorde jag jobbet själv, så allt jag betalade var material sedan var det blod svett & tårar, men hade jag lejt ut det och så här mycket berg hade dykt upp hade det blivit dyrt för mig.
Jag tycker inte du skall skippa ett hus pga. en dränering, alla hus behöver kärlek förr eller senare i mindre eller större omfattning och det kommer du inte komma ifrån. Låt läget bestämma, för det är det enda du inte kan rätta till efter ett köp..
Sen är det en massa faktorer som bestämmer om det verkligen behövs eller inte och det får man avgöra från fall till fall.
Mitt hus t.ex visade inte tecken på fuktgenomslag vid ytterväggar, men dräneringen var från 1955, så jag valde att göra om den nu, innan jag bygger min jättealtan och lagar den putsade fasaden för att slippa göra om dom momenten senare.
Att dränera hus på berg kan vara krångligare, i mitt fall så fick jag spräcka bort 10m3 berg för att frilägga huset tillräckligt för att få plast med isodrän och makadam. Nu gjorde jag jobbet själv, så allt jag betalade var material sedan var det blod svett & tårar, men hade jag lejt ut det och så här mycket berg hade dykt upp hade det blivit dyrt för mig.
Jag tycker inte du skall skippa ett hus pga. en dränering, alla hus behöver kärlek förr eller senare i mindre eller större omfattning och det kommer du inte komma ifrån. Låt läget bestämma, för det är det enda du inte kan rätta till efter ett köp..
Jag har pratat med en dräneringsfirma som säger att man generellt sett inte behöver dränera om det är betongplatta på mark som ligger på berg. För säkerhetsskull har jag mailat några flera. Jag trodde det bara var källare eller hus i sutteräng det var nödvändigt med omdränering.
Egentligen föredrar vi nog krypgrund där det är enklare att se om något problem är på väg att uppstå. Platta på mark känns svårt att upptäcka något innan det satt sig i huset, eller ?
Egentligen föredrar vi nog krypgrund där det är enklare att se om något problem är på väg att uppstå. Platta på mark känns svårt att upptäcka något innan det satt sig i huset, eller ?
Om besiktning är ordentligt gjord av platta, golv och syll, och inga anmärkningar finns om ev fuktrelaterade problem på ett hus från -74 så är nog grunden lugn. Förmodligen mer lugn än någon krypgrund. (Därmed inte sagt att det inte kan komma problem, men bortsett från dräneringen så är det nog inte mkt annat som kan överraska. Sättningarna verkar ha funnits ett tag, och om sprickorna inte vidgas fortfarande så bör även det vara lugnt.)
Om det inte är ngn källare så bör det vara relativt enkelt att gräva några provgropar ner till dräneringen på lämpliga ställen för att undersöka dess kondition.
Om det inte är ngn källare så bör det vara relativt enkelt att gräva några provgropar ner till dräneringen på lämpliga ställen för att undersöka dess kondition.
Jag kompletterar med en ritning på huset hur grunden ser ut.
Vad betyder att betongplatta ligger på grundmurar ? Är det vanligt och bättre än utan ? Tomten lutar ca 4 meter framför huset och höjer sig 2 meter snett bakom huset.
Sedan ser jag i ritningarna att dräneringsrör bara finns på framsidan/kortsidan av huset. Är det så för att grunden lutar åt det hållet så att det inte betyder att det är ofullständigt ?
Vad betyder att betongplatta ligger på grundmurar ? Är det vanligt och bättre än utan ? Tomten lutar ca 4 meter framför huset och höjer sig 2 meter snett bakom huset.
Sedan ser jag i ritningarna att dräneringsrör bara finns på framsidan/kortsidan av huset. Är det så för att grunden lutar åt det hållet så att det inte betyder att det är ofullständigt ?
Svårt att råda.
Jag skulle inte vara jätteorolig över dräneringen, jag skulle räkna med att den bör åtgärdas, ta det som en bonus om det senare visar sig onödigt. Detta är ett hus utan källare, vilket innebär att en grävning för dränering inte behöver bli så djup. Det i sin tur minskar risken för att berg skall strula till grävningen.
Äldre hus nära/på berg är oftare svåra att dränera. Byggdes huset på 20 - 30 talet, så var det katastrof om man behövde spränga, så om man stötte på berg vid bygget gjordes "kreativa" lösningar, som att låta bergknallen komma upp i källaren osv. Men även att man anlade dräneringen innitfrån den grävda gropen väldigt nära en naturlig eller sprängd bergvägg. Så att man nu när huset står där med källarväggar inte kommer åt att gräva.
På 70- talet var det mer standard med sprängning vid byggen, och man sprängde det som behövde sprängas.
Jag skulle inte vara orolig för en hög dräneringskostnad, du kan ju tom. hyra en grävmaskin och göra det själv, det är som sagt inte djupt, och grävmaskinshyra går på nöjeskontot var det någon som skrev här.
Taket bör du låta någon ordentligt kunnig titta på. Framförallt att det nya taket är korrekt gjort. Men även se om det kan behöva kompletteras ventilation. Men det mest troliga är att där inte är ngt. allvarligt problem.
Sättningarna skulle jag däremot vara lite orolig över, se till att få en BRA besiktningsman att titta på det. Många kommer att friskriva sig med katastrof scenarior bara det syns en liten spricka. Hitta någon verkligen kan se om sprickorna är ett problem.
Jag skulle inte vara jätteorolig över dräneringen, jag skulle räkna med att den bör åtgärdas, ta det som en bonus om det senare visar sig onödigt. Detta är ett hus utan källare, vilket innebär att en grävning för dränering inte behöver bli så djup. Det i sin tur minskar risken för att berg skall strula till grävningen.
Äldre hus nära/på berg är oftare svåra att dränera. Byggdes huset på 20 - 30 talet, så var det katastrof om man behövde spränga, så om man stötte på berg vid bygget gjordes "kreativa" lösningar, som att låta bergknallen komma upp i källaren osv. Men även att man anlade dräneringen innitfrån den grävda gropen väldigt nära en naturlig eller sprängd bergvägg. Så att man nu när huset står där med källarväggar inte kommer åt att gräva.
På 70- talet var det mer standard med sprängning vid byggen, och man sprängde det som behövde sprängas.
Jag skulle inte vara orolig för en hög dräneringskostnad, du kan ju tom. hyra en grävmaskin och göra det själv, det är som sagt inte djupt, och grävmaskinshyra går på nöjeskontot var det någon som skrev här.
Taket bör du låta någon ordentligt kunnig titta på. Framförallt att det nya taket är korrekt gjort. Men även se om det kan behöva kompletteras ventilation. Men det mest troliga är att där inte är ngt. allvarligt problem.
Sättningarna skulle jag däremot vara lite orolig över, se till att få en BRA besiktningsman att titta på det. Många kommer att friskriva sig med katastrof scenarior bara det syns en liten spricka. Hitta någon verkligen kan se om sprickorna är ett problem.