Man täcker dolda fel försäkring för att kunna hänvisa köparen till försäkringsbolaget som i sin tur bestrider kravet.
Av en konstig anledning tror köpare att det är i deras fördel. Det är förstås också bra för säljaren
Av en konstig anledning tror köpare att det är i deras fördel. Det är förstås också bra för säljaren
Njeej. En del mäklare försöker lura i köpare att det är likvärdigt. Och det finns upplägg som är mer eller mindre dåliga för köparen.Jonatan79 skrev:
Men om vi tar det enklaste fallet:
Säljaren tecknar en doldafelsförsäkring, till den hör en obligatorisk besiktning, som säljaren betalar. Syftet med den besiktiningen är att delvis begränsa försäkringsbolagets åtagande.
De saker som upptäcks på försäkringsbesiktningen kommer bolaget aldrig att acceptera som ersättningsbart fel senare. Det är ju fel som var kända. Men den bes. mannen kan med rätt gott samvete hoppa över att beskriva många rätt uppenbara fel, för fel som solklart bör upptäckas av köparen inom ramen för undersökningsplikten kan heller aldrig bli ett dolt fel, dvs. sådana fel kommer försäkringsbolaget heller inte att acceptera som ersättningsbara.
Besiktningsmannen arbetar då ansvarsmässigt på uppdrag av säljaren, och är ansvarig inför säljaren, om han orsakar säljaren en skada genom brister i besiktningen så kan han bli ersättingskyldig. Men ev. missade brister, alltså sådanta han borde påpeka som fel. Det är ju inget som säljaren lider av. Däremot så kan köparen lida av det om köparen litar på att besiktninge är komplett. Bes. mannen har då inget ansvar inför köparen. Alltså så kan en bes. man anlitad av säljaren slarva ungefär hur mycket som helst, ingen kommer att ställa honom till ansvar. Det är snarare så att om han är alltför nitisk och sätter in saker i protokollet som egentligen inte är något fel, då orsakar han skada för säljaren, och säljaren kan kräva skadestånd.
Om en köpare då upptäcker ett fel. Och klagar. Om det faktiskt är ett dolt fel, dvs. ett fel som dels var omöjligt att upptäcka (inte detsamma som att det inte upptäcktes) före köpet. Och det är ett fel som man inte borde kunna förvänta sig. Ja då är säljaren ersättningsskyldig, och försäkringebolaget går in och ersätter. Observera att en doldafelsförsäkring skyddar inte köparen på något sätt, den skyddar säljaren mot att behöva betala skadestånd ifall ett riktigt dolt fel upptäcks.
Detta var det enkla vanliga fallet med säljarbesiktning och dolda felsförsäkring.
Om köparen nu hade anlitat en egen bes. man som också missat ett fel som inte kvalar in som dolt fel, ex. ett fel som borde upptäckts vd besiktningen. Då har köparen en bes. man som är ansvarig. Köparen kan kräva ersätting av sin bes. man (sker i praktiken rätt sällan).
En del säljarbesiktningar är avtalsmässigt utformade så att bes. mannen, ofta mot extra betalning från köparen, gör en genomgång med köparen, och i en del fall ger den betalningen att bes. mannen även gör sig ansvarig inför köparen (kolla avtalsvillkoren noga, i vissa fall får man betala, men får ändå inget ansvarstagande). Då har man löst lite av problemet med säljarbesiktning.
man riskerar då fortafarande att man vid en rättlig prövning får felet underkänt som dolt fel, och om man då går vidare och kräver bes., mannen på ersättnign hävdar han att det var omöjligt att upptäcka (=dolt fel) köparen sitter då med svartepetter.
Det finns då ett upplägg som så vitt jag vet är unikt för svenskfastighetsförmedling. Där de kombinerar ansvaret för dolda fel och ev. missar som bes. mannen gör. Dvs. försäkringen betalar oavett om det är ett dolt fel eller bes, miss. Givetvis med en mängd friskrivningar och undantag.
Men "bottom line" är att du om köpare bör göra en egen undersökning, själv eller med bes. man som du själv anlitar.
En fastighetsmäklare är skyldig att försöka få en köpare att uppfylla sin undersökningsplikt. Mäklaren får aldrig säga att det är onödigt att undersöka ett objekt (han blir avregistrerad om ngn. anmäler till fastighetsmäklarinspektionen). Men många mäklare gömmer sig bakom att påstå att säljaren inte vill att köparen gör en besiktning. Det är egentligen inte acceptabelt, den typen av agerande skulle branschen må bra av om det anmäls.
Det kan vara sant att säljaren vägrar sälja till ngn. som envisas med att besiktiga. Men en mäklare bör då i princip avråda en köpare från att köpa. Dvs. mäklaren är skyldig att försöka få köparen att lägga tryck för sin rätt att besiktiga.
Redigerat:
Gör följande, byt mäklare och ta dit en SBR ingenjör som gör en besiktning och mäter upp alla värden på syllarna. Ta sedan kontakt med en erfaren mäklare och gå igång igen. Har du ingen lukt och syllvärdena är okay så kan det inte vara problem att sälja fastigheten.
Lysande
vi har en fastighetsbransch som ägnar all energi åt att krångla till fel så att man bränner 50 kkr på besiktningar o försäkringar...samtidigt med kontrakt som bara är köpoption utan annan risk än besiktningskostnad..köparen tar med sig egen sakkunnig ingen eller obetydlig risk...
Säljaren lurad av mäklare är ofta i trångmål tex skillsmässa blir snuvad på marknadsvärdet av giriga aktörer och inget görs åt grundproblemen ev fel i fastigheten...
TS har blivit blåst av Mäklaren som borde skrivit ett köpekontrakt med någon form av krav på dokumenterad defekt på fastigheten samt att givetvis handpenningen eller del av denna är priset för optionen att hoppa av!
Att sedan praxis är att utnyttja säljarnas trångmål är vidrigt och bör undersökas av lämplig myndighet för så kan vi inte ha det!
vi har en fastighetsbransch som ägnar all energi åt att krångla till fel så att man bränner 50 kkr på besiktningar o försäkringar...samtidigt med kontrakt som bara är köpoption utan annan risk än besiktningskostnad..köparen tar med sig egen sakkunnig ingen eller obetydlig risk...
Säljaren lurad av mäklare är ofta i trångmål tex skillsmässa blir snuvad på marknadsvärdet av giriga aktörer och inget görs åt grundproblemen ev fel i fastigheten...
TS har blivit blåst av Mäklaren som borde skrivit ett köpekontrakt med någon form av krav på dokumenterad defekt på fastigheten samt att givetvis handpenningen eller del av denna är priset för optionen att hoppa av!
Att sedan praxis är att utnyttja säljarnas trångmål är vidrigt och bör undersökas av lämplig myndighet för så kan vi inte ha det!
Renoverare
· Västra Götaland
· 1 110 inlägg
Det är flera olika delar i ditt inlägg som jag reagerar på TS.
Tråkigt med affären och hur det nu gick, men jag läste med extra stora ögon eftersom jag är rädd för att kunna hamna i exakt samma situation. Jag har också i praktiken totalrenoverat ett hus, men jag har inte blivit kvitt alla gamla reglar och syllar.
Som boende i huset så är det nästan 99% säkerhet att man INTE upplever någon avvikande lukt själv. Den avvikande lukten vänjer sig näsan vid omgående, bor i du i kåken och är där regelbundet så tar det 20-30s i snitt för hjärna och näsa att stänga av den lukten. Dvs du tycker inte att det luktar något, men en person som aldrig vistats i huset innan kan känna det direkt.
Om det nu finns en avvikande lukt i kåken, så ÄR det en risk som heter duga. Särskilt eftersom du inte ens kan vara säker som köpare på att det verkligen är syllarna och inget annat. Inte helt sällan så slängde man in tryckimpregnerat trä både lite här och var i regelverket. Även om någon nu tror det är syllarna, så är det inte säkert. Om man noterar en avvikande lukt under en besiktning så är dessutom köparen rökt på massor som inte går att åberopa som "dolt fel" längre.
Jag köpte ett hus där besiktningsmannen påpekade att det hade en avvikande lukt och noterade det i protokollet och det är det mest korkade beslut jag tagit i hela mitt liv. I praktiken så blev precis allt byggfusk och alla byggfel jag hittade efter det, mitt eget fel som köpare - eftersom "avvikande lukt" i besiktningsprotokollet gjorde att jag förväntas då i min undersökningsplikt och ta reda på varifrån lukten kommer vilket är näst intill en omöjlighet. Så att jag sedan stötte på helt vansinniga konstruktioner, dolda i huset, hade aldrig gått att åberopa som dolt fel eftersom det gick att härleda till lukten.
Så jag förstår faktiskt hur tongångarna kan ha gått mellan köpare och besiktningsman. "Är du medveten om att om du byter syllar och lukten kvarstår, så kan det vara precis vad som helst i hela huset och du är rökt på dolda fel eftersom jag skriver i mitt protokoll att jag upptäckt en avvikande lukt?". T.ex....
Min varmaste rekommendation till dig TS är att först och främst anlita en helt oberoende person utanför husaffären som faktiskt gör en luktbedömning. Om det inte luktar något, så kvarstår faktumet att syllarna ÄR en riskkonstruktion och bara för att de inte luktar idag, så är det ingen garanti för att de inte luktar om några år. Det hänger på fukthalten i syllarna och på hur klimatet där är. Om det finns en avvikande lukt, så är det tyvärr så att du får antingen bita i det sura äpplet och räkna ner husets värde eller hoppas på att "fulsälja" det till någon intet ont anande som köper det obesiktigat eller motsvarande.
Tråkigt med affären och hur det nu gick, men jag läste med extra stora ögon eftersom jag är rädd för att kunna hamna i exakt samma situation. Jag har också i praktiken totalrenoverat ett hus, men jag har inte blivit kvitt alla gamla reglar och syllar.
Som boende i huset så är det nästan 99% säkerhet att man INTE upplever någon avvikande lukt själv. Den avvikande lukten vänjer sig näsan vid omgående, bor i du i kåken och är där regelbundet så tar det 20-30s i snitt för hjärna och näsa att stänga av den lukten. Dvs du tycker inte att det luktar något, men en person som aldrig vistats i huset innan kan känna det direkt.
Om det nu finns en avvikande lukt i kåken, så ÄR det en risk som heter duga. Särskilt eftersom du inte ens kan vara säker som köpare på att det verkligen är syllarna och inget annat. Inte helt sällan så slängde man in tryckimpregnerat trä både lite här och var i regelverket. Även om någon nu tror det är syllarna, så är det inte säkert. Om man noterar en avvikande lukt under en besiktning så är dessutom köparen rökt på massor som inte går att åberopa som "dolt fel" längre.
Jag köpte ett hus där besiktningsmannen påpekade att det hade en avvikande lukt och noterade det i protokollet och det är det mest korkade beslut jag tagit i hela mitt liv. I praktiken så blev precis allt byggfusk och alla byggfel jag hittade efter det, mitt eget fel som köpare - eftersom "avvikande lukt" i besiktningsprotokollet gjorde att jag förväntas då i min undersökningsplikt och ta reda på varifrån lukten kommer vilket är näst intill en omöjlighet. Så att jag sedan stötte på helt vansinniga konstruktioner, dolda i huset, hade aldrig gått att åberopa som dolt fel eftersom det gick att härleda till lukten.
Så jag förstår faktiskt hur tongångarna kan ha gått mellan köpare och besiktningsman. "Är du medveten om att om du byter syllar och lukten kvarstår, så kan det vara precis vad som helst i hela huset och du är rökt på dolda fel eftersom jag skriver i mitt protokoll att jag upptäckt en avvikande lukt?". T.ex....
Min varmaste rekommendation till dig TS är att först och främst anlita en helt oberoende person utanför husaffären som faktiskt gör en luktbedömning. Om det inte luktar något, så kvarstår faktumet att syllarna ÄR en riskkonstruktion och bara för att de inte luktar idag, så är det ingen garanti för att de inte luktar om några år. Det hänger på fukthalten i syllarna och på hur klimatet där är. Om det finns en avvikande lukt, så är det tyvärr så att du får antingen bita i det sura äpplet och räkna ner husets värde eller hoppas på att "fulsälja" det till någon intet ont anande som köper det obesiktigat eller motsvarande.
Renoverare
· Västra Götaland
· 1 110 inlägg
Hus med luktproblem är bland det svåraste att köpa eftersom det är så in åt bängen svårt att veta varifrån lukten kommer och enda sättet att se om man blir kvitt lukten är att byta ut material och/eller sanera och sedan se om det hjälpte. Det kan också vara så att övrigt material är luktsmittat och fortsätter fälla ut lukt, så om det nu är ilskna syllar, så kan de i sin tur ha luktsmittat isolering och annat som fortsätter att sprida lukten även efter syllarna är bytta. Därför kan det vara galet svårt att räkna på också vid en husaffär om hur mycket det påverkar värde, prutning etc.
Man vet alltså inte om det är en aktiv eller passiv luktkälla heller alltid. Aktiv = fukt finns kvar, angrepp pågår eller motsvarande. Passiv = det har varit problem innan, nu är rotorsaken åtgärdad, men material är luktsmittat.
I mitt fall berodde husets avvikande lukt på; tryckimpregnerade syllar, byggmaterial med kreosot i regelverket, hundkiss under en tröskel/i golvbjälklaget i hall, otätad silikon mot en bidé vilket orsakade bakteriehärd under bidén, 6 kvm svartmögel i köks- och sovrumsgolv samt vägg pga droppande vattenskarv bakom kökssockel, hemmagjorda friskluftsintag av trä med svartmögel i, tryckimpregnerad ytterpanel samt ett riktigt fullim under en badrumsmatta - och jag har fortfarande en avvikande lukt kvar, även om jag nu blivit kvitt 80% av lukten.
Dvs hade jag enbart bytt syllar som köpare, så hade jag fortfarande haft kvar flera luktkällor. Nu var ju mitt hus verkligen huset som gud glömde, men det är bara för att ge exempel på hur komplext det kan vara med ett hus där man identifierar att något luktar avvikande - och varför det kan avskräcka en köpare om en besiktningsman börjar prata just lukt.
Ägaren som jag köpte huset av kände ingen avvikande lukt alls, enligt honom var huset luktfritt, vilket inte betyder ett skvatt eftersom besiktningsmannen noterade lukten och protokollförde det. Besiktningsmannen upptäckte lukten 1m in i hallen och noterade det omedelbart för övrigt.
Inga moderna och snygga kök och badrum i världen hade fått mig att köpa ett sådant objekt igen, hur mycket föregående ägare än hade renoverat...
Man vet alltså inte om det är en aktiv eller passiv luktkälla heller alltid. Aktiv = fukt finns kvar, angrepp pågår eller motsvarande. Passiv = det har varit problem innan, nu är rotorsaken åtgärdad, men material är luktsmittat.
I mitt fall berodde husets avvikande lukt på; tryckimpregnerade syllar, byggmaterial med kreosot i regelverket, hundkiss under en tröskel/i golvbjälklaget i hall, otätad silikon mot en bidé vilket orsakade bakteriehärd under bidén, 6 kvm svartmögel i köks- och sovrumsgolv samt vägg pga droppande vattenskarv bakom kökssockel, hemmagjorda friskluftsintag av trä med svartmögel i, tryckimpregnerad ytterpanel samt ett riktigt fullim under en badrumsmatta - och jag har fortfarande en avvikande lukt kvar, även om jag nu blivit kvitt 80% av lukten.
Dvs hade jag enbart bytt syllar som köpare, så hade jag fortfarande haft kvar flera luktkällor. Nu var ju mitt hus verkligen huset som gud glömde, men det är bara för att ge exempel på hur komplext det kan vara med ett hus där man identifierar att något luktar avvikande - och varför det kan avskräcka en köpare om en besiktningsman börjar prata just lukt.
Ägaren som jag köpte huset av kände ingen avvikande lukt alls, enligt honom var huset luktfritt, vilket inte betyder ett skvatt eftersom besiktningsmannen noterade lukten och protokollförde det. Besiktningsmannen upptäckte lukten 1m in i hallen och noterade det omedelbart för övrigt.
Inga moderna och snygga kök och badrum i världen hade fått mig att köpa ett sådant objekt igen, hur mycket föregående ägare än hade renoverat...
Nej, i "normala" 70-tals hus kostar det inte 800 000 att byta syllar, snarare 80 000, lite beroende på om man byter från insidan eller utsidan, och om det är tegel eller träfasad..... Tar några dagar, och sedan har man papper på att syllarna är bytta.Snigla skrev:
Man kan också komma långt med att göra en fuktmätning i syllarna, och det kostar ännu mindre.....
Sedan är ju så klart lukt subjektivt, och man känner ofta inte lukt i det huset man bor, så tyvärr kan man inte lite på sina egna sinnen som säljare.
Tror det mest sannolika är att köparen insåg att de bjudit för högt, blev nervösa och då var detta ett "lätt" sätt att komma ur situationen. Baserat på hur budgivningen gick till, betyder också att huset sannolikt inte är värt närmare 3, utan avsevärt mycket mindre även om säljaren naturligtvis vill ha mer.
Jag skulle absolut beställa en fuktmätning av syllarna, och baserat på detta avgöra hur man bäst går vidare (byta eller ej), mäklaren skulle jag bytt ut oavsett vilket pga bristande engagemang.
Renoverare
· Västra Götaland
· 1 110 inlägg
Du drog verkligen det enklaste av det enkla där som exempelKristinaRT skrev:
Jag kontrar väl med det motsatta då. För 80 000 byter du inga syllar om det samtidigt inkluderar att återställa skicket på ett nyrenoverat badrum, kök etc (rivning från insidan) eller t.ex. att du fått riva en altan eller ett uterum på utsidan. Det är långt ifrån alla byggnader man kan arbeta i krypgrunden på även om det finns en sådan. Kostnaden blir klart lägre om du byter syllar på ett objekt där man ändå har tänkt sig renovera/fräscha upp insidan.
I TS fall låter det ju som att objektet är renoverat och uppfräschat och ska man då i samband med ett syllbyte återställa det till motsvarande skick, så kan det lätt dra iväg i kostnad - helt beroende på förutsättningarna.
Det är heller inte alltid bara de yttre syllarna som behöver bytas. Inte sällan har man kört på vidare med tryckt eller cuprinolpenslat virke även som golvreglar. Då kan du behöva bryta upp samtliga golv också. Kommer du inte åt att göra det från en krypgrund, så kan det i praktiken innebära att du kan komma att behöva riva upp kök, tätskikt i badrum och i praktiken totalrenovera hela kåken invändigt.
Och du drar till med det mest extrema åt andra hållet.....shadowfire skrev:Du drog verkligen det enklaste av det enkla där som exempel
Jag kontrar väl med det motsatta då. För 80 000 byter du inga syllar om det samtidigt inkluderar att återställa skicket på ett nyrenoverat badrum, kök etc (rivning från insidan) eller t.ex. att du fått riva en altan eller ett uterum på utsidan. Det är långt ifrån alla byggnader man kan arbeta i krypgrunden på även om det finns en sådan. Kostnaden blir klart lägre om du byter syllar på ett objekt där man ändå har tänkt sig renovera/fräscha upp insidan.
I TS fall låter det ju som att objektet är renoverat och uppfräschat och ska man då i samband med ett syllbyte återställa det till motsvarande skick, så kan det lätt dra iväg i kostnad - helt beroende på förutsättningarna.
Det är heller inte alltid bara de yttre syllarna som behöver bytas. Inte sällan har man kört på vidare med tryckt eller cuprinolpenslat virke även som golvreglar. Då kan du behöva bryta upp samtliga golv också. Kommer du inte åt att göra det från en krypgrund, så kan det i praktiken innebära att du kan komma att behöva riva upp kök, tätskikt i badrum och i praktiken totalrenovera hela kåken invändigt.
Platta på mark, 400 lpm, byte utifrån genom att teglet sågades upp, kostade under 80 000. Inga ytor inomhus som behövde återställas.....
Så KAN det också se ut, bara för att din situation var annorlunda behöver det inte betyda att det är normen, och vårt mer fördelaktiga scenario är undantag. Baserat på min högst ovetenskapliga sammanställning bland vänner och grannar är vårt scenario oerhört mycket vanligare än ditt. Men självklart finns det måndagexemplar även hos hus.
Renoverare
· Västra Götaland
· 1 110 inlägg
En fotnot är också att syllen kan vara snustorr och ändå fälla elak lukt om den tidigare blivit utsatt för fukt, så det räcker inte med att göra en fuktmätning på syllen utan luktprover bör också tas om man misstänker avvikande lukt.
Har syllarna fällt rejält med elak lukt, så kan även isolering i väggar och golv vara luktsmittade (passiv luktkälla). I sådana fall dämpas lukten av syllbyte, men försvinner kanske inte helt om inte isoleringen byts ut. Därav kan det också vara lämpligt med utökade luktprover på isolering, om luktproverna på syllarna signalerar luktproblem - just för att få grepp på omfattningen.
Har syllarna fällt rejält med elak lukt, så kan även isolering i väggar och golv vara luktsmittade (passiv luktkälla). I sådana fall dämpas lukten av syllbyte, men försvinner kanske inte helt om inte isoleringen byts ut. Därav kan det också vara lämpligt med utökade luktprover på isolering, om luktproverna på syllarna signalerar luktproblem - just för att få grepp på omfattningen.
Ansolut, och den typen av undersökningar är en bra utgångspunkt eftersom de är billigare och mindre invasiva än syllbyte!
Renoverare
· Västra Götaland
· 1 110 inlägg
Japp, du lät dock så självsäker i ditt "nej-svar" på den höga kostnaden, så jag var tvungen att kontra med att det mycket väl kan stämma.KristinaRT skrev:
Just för att det kan finnas läsare här som själva är husspekulanter och som inte har en aning om vad syllbyte kan innebära och som är nyfikna på ämnet. Är man osäker så bör man ta hjälp av en fackman för att få reda på omfattningen av ett syllbyte. Likaså ska man vara medveten om att det just inte är en garanti för att lukten ska försvinna. Det kan alltså rent värderingsmässigt vara klokt om man nu får en offert på ett syllbyte, att lägga till en buffert ovanpå det utifall att det behövs göras fler åtgärder.