Hur värderas saker vid en bankvärdering?
Är ett par år sedan vi gjorde en bankvärdering nu, så det är dags igen. Men hamnade i en diskussion med en bekant som sa att mäklare värderar plåtfalsning högre än tegelprofil t.ex. Stämmer detta ens?
Men åter till topic, vi vet ju att olika saker värderas olika i ett hus, men någon som har några riktpriser på detta?
Bergvärme, fiber hösten 2016, nytt kök, nytt helkaklat badrum med dusch och hörnbadkar, nydränerat, helrenoverad nedervåning med ekgolv och nya 2-glasfönster på hela nedervåningen.
Inom 5 år så kommer vi lägga nytt tak i tegelprofil, helrenoverat övervåningen med vattenburna element, nya fönster, äkta trägolv överallt och så en massa ute.
Självfallet så har vi en mäklare inbokad, men skulle vara kul att veta redan nu på ett ungefär!
Men åter till topic, vi vet ju att olika saker värderas olika i ett hus, men någon som har några riktpriser på detta?
Bergvärme, fiber hösten 2016, nytt kök, nytt helkaklat badrum med dusch och hörnbadkar, nydränerat, helrenoverad nedervåning med ekgolv och nya 2-glasfönster på hela nedervåningen.
Inom 5 år så kommer vi lägga nytt tak i tegelprofil, helrenoverat övervåningen med vattenburna element, nya fönster, äkta trägolv överallt och så en massa ute.
Självfallet så har vi en mäklare inbokad, men skulle vara kul att veta redan nu på ett ungefär!
Bankerna tittar på statistik medan en mäklare faktiskt besöker huset och väger in skick och utrustning så normalt sett får du en mer "rätt" värdering av en mäklare men om den är högre eller lägre än bankens är ju omöjligt att säga.
För att få ett riktmärke kan du gå in på Booli.se och göra deras värdering online, det är ju lite åt det hållet bankens fungerar...
För att få ett riktmärke kan du gå in på Booli.se och göra deras värdering online, det är ju lite åt det hållet bankens fungerar...
Om vi tar just plåt med tegelprofil eller falsad plåt, så är väl visserligen det falsade taket avsevärt dyrare att få gjort, tror jag. Och skulle därmed kanske ge ett högre pris vid en försäljning. Men det tror jag beror helt på hur huset i övrigt ser ut. Om det är ett hus som ser ut som det ursprungligen har varit ett falsat plåtak, och nu även i stort har ett tidstypiskt utseende, med "rätt" detaljer, så vore nog ett tegelprofiltak ett stilbrott, och därmed värdesänkande.
Om vi ska gå efter Booli som jag redan testat så ser det ju dj*vligt bra ut, sen om värderaren kommer ge lika eller högre återstår att se.anders07 skrev:
Booli går väl bara på ren statistik i området? Dvs tar inte hänsyn till det faktiska skicket på huset?anders07 skrev:Booli visade 8,9 miljoner för mig medan mäklaren värderade till 8,5 +/- 200.000 kr så lite högt kanske Booli visar...
Tycker inte det verkade påverka nåt speciellt på värderingen för att man tagit till exklusivare saker, vi la ekplank i större delen av huset, kostade ganska mycket mer än vanlig 3-stavs parkett, snyggt sa mäklaren men påverkade pris typ 0.
Lika så vår 35 kvadrat inglasade altan verkade inte heller vara nått som togs i beaktning vid värderingen.
Jag upplevde det mer som att planlösning och läget var det som påverkade priset mest, verkade även som många som gjorde värdering i området fick en värdering som passade bra för att det skulle se bra ut i bankens kalkyl.
Lika så vår 35 kvadrat inglasade altan verkade inte heller vara nått som togs i beaktning vid värderingen.
Jag upplevde det mer som att planlösning och läget var det som påverkade priset mest, verkade även som många som gjorde värdering i området fick en värdering som passade bra för att det skulle se bra ut i bankens kalkyl.
Det finns lite att beakta vid värderingar av hus.
Enstaka satsningar som t.ex golv i massiv ek eller inglasad altan påverkar totalpriset ganska lite. Visst, det kostar 50.000kr mer att lägga in golvet, men sett till hela husets pris är det ganska marginellt, och svårt att få någon att betala extra för. Det kan ju vara så att det lockar någon till in i budgivning så priset stiger lite, men det är en osäker faktor.
Man bör se upp med att genomgående använda material av hög klass i ett hus som inte ligger i ett typiskt prestigeområde med bra läge. Det är väldigt svårt att få någon att betala en miljon mer för ett hus jämfört med vad de andra i området kostat. På samma sätt är ett IKEA-kök i ett exklusivare hus förödande för värderingen, för det förväntar sig inte köparna. De ser bara en stora extra utgift för att göra om köket.
Så, renoverar man med värdering som tanke brukar det bästa rådet vara att göra som grannarna.
Enligt en mäklare jag känner så är vitvaror och maskinpark värt lite extra de första fem åren, men äldre än så tänker köpare att det snart måste bytas ut.
"Bekymmersfri" uppvärmning med bra ekonomi (bergvärme/fjärrvärme) är mycket mer lättsålt än boende med pellets/vedeldning. Direktverkande el eller elpatron/olja är nästan omöjligt att sälja.
Pool, spa, bastu etc är svårt att få betalt för.
Däremot är svenskar besatta av att ha en fungerande eldstad inomhus. Lättskött trädgård, garage, friggebod är plusgrejer som får köpare att gå igång.
Hus behöver inte vara nyrenoverade för att säljas till bra pris, men om det finns massor att göra inom en snar framtid så brukar köparna backa.
Enstaka satsningar som t.ex golv i massiv ek eller inglasad altan påverkar totalpriset ganska lite. Visst, det kostar 50.000kr mer att lägga in golvet, men sett till hela husets pris är det ganska marginellt, och svårt att få någon att betala extra för. Det kan ju vara så att det lockar någon till in i budgivning så priset stiger lite, men det är en osäker faktor.
Man bör se upp med att genomgående använda material av hög klass i ett hus som inte ligger i ett typiskt prestigeområde med bra läge. Det är väldigt svårt att få någon att betala en miljon mer för ett hus jämfört med vad de andra i området kostat. På samma sätt är ett IKEA-kök i ett exklusivare hus förödande för värderingen, för det förväntar sig inte köparna. De ser bara en stora extra utgift för att göra om köket.
Så, renoverar man med värdering som tanke brukar det bästa rådet vara att göra som grannarna.
Enligt en mäklare jag känner så är vitvaror och maskinpark värt lite extra de första fem åren, men äldre än så tänker köpare att det snart måste bytas ut.
"Bekymmersfri" uppvärmning med bra ekonomi (bergvärme/fjärrvärme) är mycket mer lättsålt än boende med pellets/vedeldning. Direktverkande el eller elpatron/olja är nästan omöjligt att sälja.
Pool, spa, bastu etc är svårt att få betalt för.
Däremot är svenskar besatta av att ha en fungerande eldstad inomhus. Lättskött trädgård, garage, friggebod är plusgrejer som får köpare att gå igång.
Hus behöver inte vara nyrenoverade för att säljas till bra pris, men om det finns massor att göra inom en snar framtid så brukar köparna backa.
Där håller jag inte alls med om man inte går 100% IKEA. IKEA stommar och inredning är bra och inte något som någon reagerar negativt på skulle jag säga. Dock får man "piffa" upp köket med t.ex. en 40mm granit skiva eller någon komposit skiva och inte välja IKEA's laminat förstås.Swetrot skrev:
Samma gäller diskho och blandare och belysning, lägg dit något mer "design" och ingen kommer att titta på var stommar och lådor kommer från!
Tror swetror syftar på att en sekelskiftsvilla i Djursholm i 20+ miljonersklassen kanske är mer attraktivt om det är utfört med ett Bulthaupt kök, eller lantligt och massivt snarare än IKEA.
Men jag är tveksam till om det gör någon skillnad, klientelet som är spekulanter på en sådan kåk har ju oftast lite kulor kvar att förädla huset med, är läget rätt går allt annat ordna, det är bara pengar....
Och att ved/olja/direktverkande inte går att sälja kanske gäller i vissa delar av landet, men i Stockholm är det ju inte direkt så att alla avstår köpet, visst att VP är plus i kanten, men att få igen hela installationskostnaden vet jag inte om man får. Nu när VP funnits några år så får man ju börja ha med i kalkylerna att en sådan pump måste bytas ut förr eller senare, vilket inte är helt gratis heller.
För att utgå från mig själv;
När jag letat hus har inte lagt någon större vikt på ytskikt och hur fint och nyckelfärdigt det är, visst har man tyckt att något varit fint eller fult men dom tyngsta värderingarna har varit; Läget, Kommunikationer, Området och efter det har vikt lagts på fastighetens tekniska skick, dvs mår huset bra? oavsett om det är ytskiktsrenoverat eller inte. Flera hus har sett ut som att tiden stått still sedan byggnaden uppfördes, men man kan se att det är underhållet vartefter behov förelegat om än modet på ytskikten har gått ur tiden för länge sedan, sådana hus har jag fastnat mer för än dom med nylagda golv och vitmålade väggar. Men alla värderar olika.
Men jag är tveksam till om det gör någon skillnad, klientelet som är spekulanter på en sådan kåk har ju oftast lite kulor kvar att förädla huset med, är läget rätt går allt annat ordna, det är bara pengar....
Och att ved/olja/direktverkande inte går att sälja kanske gäller i vissa delar av landet, men i Stockholm är det ju inte direkt så att alla avstår köpet, visst att VP är plus i kanten, men att få igen hela installationskostnaden vet jag inte om man får. Nu när VP funnits några år så får man ju börja ha med i kalkylerna att en sådan pump måste bytas ut förr eller senare, vilket inte är helt gratis heller.
För att utgå från mig själv;
När jag letat hus har inte lagt någon större vikt på ytskikt och hur fint och nyckelfärdigt det är, visst har man tyckt att något varit fint eller fult men dom tyngsta värderingarna har varit; Läget, Kommunikationer, Området och efter det har vikt lagts på fastighetens tekniska skick, dvs mår huset bra? oavsett om det är ytskiktsrenoverat eller inte. Flera hus har sett ut som att tiden stått still sedan byggnaden uppfördes, men man kan se att det är underhållet vartefter behov förelegat om än modet på ytskikten har gått ur tiden för länge sedan, sådana hus har jag fastnat mer för än dom med nylagda golv och vitmålade väggar. Men alla värderar olika.
Det är väl lite olika var i landet man är. Om vi vänder oss bort från det hysteriska Stockholm och kikar på en stad där medelvillan kostar 2-3 miljoner så är det rätt så höga krav som ställs på en villa som man begär fem miljoner för. Man kanske kan komma undan med lite "piffing", men generellt sett är för mycket lågprislösningar något man rynkar på näsan åt. Där är varje sak man skall göra åt huset fortfarande en rätt så väsentlig del av priset, och därmed börjar spekulanterna räkna på vad det egentligen kostar.anders07 skrev:
Stockholm är lite speciellt, men det är ju långt ifrån alla som bor där.KjellTimell skrev:Tror swetror syftar på att en sekelskiftsvilla i Djursholm i 20+ miljonersklassen kanske är mer attraktivt om det är utfört med ett Bulthaupt kök, eller lantligt och massivt snarare än IKEA.
Men jag är tveksam till om det gör någon skillnad, klientelet som är spekulanter på en sådan kåk har ju oftast lite kulor kvar att förädla huset med, är läget rätt går allt annat ordna, det är bara pengar....
Och att ved/olja/direktverkande inte går att sälja kanske gäller i vissa delar av landet, men i Stockholm är det ju inte direkt så att alla avstår köpet, visst att VP är plus i kanten, men att få igen hela installationskostnaden vet jag inte om man får. Nu när VP funnits några år så får man ju börja ha med i kalkylerna att en sådan pump måste bytas ut förr eller senare, vilket inte är helt gratis heller.
För att utgå från mig själv;
När jag letat hus har inte lagt någon större vikt på ytskikt och hur fint och nyckelfärdigt det är, visst har man tyckt att något varit fint eller fult men dom tyngsta värderingarna har varit; Läget, Kommunikationer, Området och efter det har vikt lagts på fastighetens tekniska skick, dvs mår huset bra? oavsett om det är ytskiktsrenoverat eller inte. Flera hus har sett ut som att tiden stått still sedan byggnaden uppfördes, men man kan se att det är underhållet vartefter behov förelegat om än modet på ytskikten har gått ur tiden för länge sedan, sådana hus har jag fastnat mer för än dom med nylagda golv och vitmålade väggar. Men alla värderar olika.
I byn där jag bor, 2 timmars bilresa till Arlanda, finns fyra hus till salu just nu. Snittpris 560.000kr, genomsnittlig tid på Hemnet 171 dagar, det dyraste huset för 825kkr har legat ute 435 dagar. Nu är ju det den andra extrema punkten av svensk bostadsmarknad, men däremellan finns det en hel del och där är man lite mer "traditionell" vad gäller husköp.
Finns det saker att göra, så märks det på priset. Har man renoverat med för dyra detaljer, är det svårt att få igen dem. Har man snålat och sparat vid renoveringen, så rynkar köparna på näsan och känner inte att huset riktigt motsvarade förväntningarna.
Man ska inte glömma att man ska bo och trivas i huset. Detta säger jag för att det ibland renoveras med enbart en framtida försäljning/vinst i tankarna. Givetvis funderar jag över de renoveringar som jag gör och om det är värt det, men först och främst tänker jag på att jag kommer att trivas.
När jag gjorde värdering inför förhandling med banken var första frågan "vad behöver du få för värdering".
När jag gjorde värdering inför förhandling med banken var första frågan "vad behöver du få för värdering".