hyra ut villa, vad gäller och hur gör jag?

[dareallinkan]

nu har jag suttit å läst å läst å läst men det kvarstår fortfarande många frågetecken :/
Jag kommer inom snart att flytta ca 30 mil, och just nu så tror jag inte att det är möjligt att sälja huset utan att lägga en massa jobb och pengar på det för att en försäljning skall bli lönsam. det finns inga stora fel på det, men en massa "små" fel. lite fasad som är dålig, lite plåt arbete m,m m,m och avloppet är inte godkänt länge till.
problemet är att jag har ingen möjlighet att fixa detta och funderar därför på om det kan vara värt att hyra ut. tanken är att hyra ut "billigare" gentemot att hyresgästen fixar en del underhåll m,m själv.

1.
vilket är bäst att använda sig av en ren kall hyra? eller en hyra där allt förutom el (direkt verkande el) ingår?
vad skall man räkna på då?
sopavgift
slamtömning
lån & amorteringar
larm
Försäkring (ej hemförsäkring)
avsättning för framtida behov (hur skall man beräkna detta?)
finns det något mer jag har glömt?
jag vill att huset går runt helt självt med alla kostnader det har plus att en del skall kunna sättas undan för sådant som behöver åtgärdas/renoveras, och kan jag tjäna en slant vore inte det heller fel.

2.
hur skall man beräkna ut en skälig hyra?
huset är 2 plan med oinredd vind. 5 rum o kök på ca 100 kvm.
nyrenoverat kök (egengjort)
nyrenoverat badrum (entreprenör)
dagis och lågstadie idrotthall m,m ca 2 min bilfärd.
10 min till mindre orter och ca 15/20 till större stad (borås/ulricehamn)
vedeldad badtunna och ev bastu på gården
lösdriftsstall och vinterhagar på gården och möjlighet att hyra mark för tex häshållning i direkt anslutning
ligger helt ostört i skogen
tomt på ca 2500 kvm, plus ängar och skog runtom.

3.
då jag själv kommer att hyra vill jag helst ha en möjlighet att flytta tillbaks om det inte fungerar, hur gör man det i kontraktet på ett smidigt sätt?
hur gör man med hyreskontraktet? vill ju inte på något sätt bli blåst eller blåsa någon annan?
bör jag be en extern besman besiktiga huset innan jag hyr ut för att vara på den säkra sidan och även kunna påvisa ev brister?
vad bör/ska finnas med i ett kontrakt?
hur kollar jag upp en hyresgäst på bästa vis?

detta var några av de frågor som snurrar runt just nu :/
hoppas ni vill hjälpa mig

MvH // Mathias

 

[DIY_freak]

1. Kallhyra är bäst ur skattesynpunkt, men lite krångligare att administrera då hyresgästen måste betala el, vatten, uppvärmning osv då. Försäkring av huset står du för och försäkring av lösöre osv står hyresgäst för.

2. Uppskatta ungefär hur mycket du skulle kunna sälja huset för. Ta sedan 2-3% av detta så är det en skälig kallårshyra om du inte har några hyreskostnader för huset och dina egna räntekostnader inte är hgre än så.

3. Du skriver ett kontrakt där du anger att privatuthyrningslagen gäller, vilket innebär att besittningsskydd ej erhålls och ange 1 eller 3 månaders uppsägningstid (hyresgästen har alltid 1 månad, du som hyresvärd har avtalad uppsägningstid). Dokumentera husets skick vid tillträde.

 

[roland53]

Om nu inte avloppet kommer att vara godkänt så länge till, så gäller väl detta oavsett om du själv bor där eller om du har en hyresgäst.
Så att hyra ut kan väl vara lite vanskligt i en sådan situation.

Om du får ett föreläggande, så hörs det dyrt, och en hyresgäst kommer förmodligen kräva att du fixar felet omgående.

Om du hyr ut så var noga med att besiktiga huset, bilder och annan dokumentation på befintliga skador och likaså vid utflyttning.
När det gäller villa trädgård mm. vem har du tänkt sköta detta?

Här gäller också att dokumentera skick vid in-/utflyttning.

 

[Mattias_Edeslatt]

Min erfarenhet efter att ha haft ett hus uthyrt i ett antal år och haft olika hyresgäster är att det är en dröm/utopi att hyresgästen ska "förvalta" egendomen och göra "mindre underhåll/fix själv", även mot att materialet dras av på hyran mot kvitto.

För att slippa skatta bort pengarna du får in i hyra så är det tyvärr inga större marginaler du kan lägga dig på för att få pengar över för underhåll/buffert. Ska du betala skatt på hyran så behöver du så pass stort påslag att det blir löjligt dyr kallhyra.

Många som vill hyra hus gör det av anledningen att de inte få lån på banken, dvs har betalningsanmärkningar. Se till att få tre månadshyror i "buffert", vilket jag aldrig gjorde och har blivit blåst på många tusen i uteblivna hyror eller då hyresgästen helt plötsligt tycker det går bra att betala mindre då de själva har "lite pengar" någon månad och "ska betala igen" senare

Bor du långt iväg så bör du antingen känna till bra hantverkare eller ha bra kompisar som kan hjälpa dig när det blir problem/underhåll av fastigheten eller dess inventarier.

 

[dareallinkan]

1. Kallhyra är bäst ur skattesynpunkt,

2. Uppskatta ungefär hur mycket du skulle kunna sälja huset för. Ta sedan 2-3% av detta så är det en skälig kallårshyra om du inte har några hyreskostnader för huset och dina egna räntekostnader inte är hgre än så.

3. Du skriver ett kontrakt där du anger att privatuthyrningslagen gäller, vilket innebär att besittningsskydd ej erhålls och ange 1 eller 3 månaders uppsägningstid (hyresgästen har alltid 1 månad, du som hyresvärd har avtalad uppsägningstid). Dokumentera husets skick vid tillträde.

Nu är jag väldigt dålig på att skatter å sånt men hur skiljer det sig mellan kall/varm hyra? min tanke var att det mesta föutom elen skulle ingå, för att slippa att "hyresgästen" tex inte betalar soporna och jag får en överraskning pga det. :/
och då antar jag att det "måste räknas som varmhyra?

räcker det att jag skriver tex det eller bör jag be en jurist hjälpa mig med formuleringen av kontraktet eller är det "bortkastade" pengar?

Om nu inte avloppet kommer att vara godkänt så länge till, så gäller väl detta oavsett om du själv bor där eller om du har en hyresgäst.
Så att hyra ut kan väl vara lite vanskligt i en sådan situation.


När det gäller villa trädgård mm. vem har du tänkt sköta detta?

nej det spelar ju ingen roll oavsett, jag kommer ju bli tvungen att fixa det förr eller senare oavsett om jag eller någon annan bor där. hur jag skall lösa detta är ännu ett mysterium :/

För att slippa skatta bort pengarna du får in i hyra så är det tyvärr inga större marginaler du kan lägga dig på för att få pengar över för underhåll/buffert. Ska du betala skatt på hyran så behöver du så pass stort påslag att det blir löjligt dyr kallhyra.


Bor du långt iväg så bör du antingen känna till bra hantverkare eller ha bra kompisar som kan hjälpa dig när det blir problem/underhåll av fastigheten eller dess inventarier.

hur kan man beräkna detta på ett enkelt sätt? enl ovan så kunde jag ta en % av ev försäljningspris, men hur räknar jag enklast för att hitta rätt skattemässigt? för min del så känns det väl bäst att göra rätt för sig men det finns ju så många som inte gör det ändå så egentligen spelar skatten inte så stor roll, MEN om jag inte gör det så kan jag ju åka dit som f-n på det, för det är bara staten som får luras

känner en del hantverkare som kan åka dit och fixa och en hel del annat folk som kan hjälpa till om det skulle vara något akut

 

[DIY_freak]

Nu är jag väldigt dålig på att skatter å sånt men hur skiljer det sig mellan kall/varm hyra?

När du skall skatta för hyresintäkten så får du först dra av 20% av årshyran som skattefri. Av resterande 80% så får du dra av 40,000:- som skattefri. Det betyder att du kan hyra ut för 50,000:-/år skattefritt och på belopp utöver detta så betalar du 24% skatt.

Skattereglerna är desamma oavsett om du hyr ut som kallhyra eller varmhyra. Så säg att kallårshyran är 50,0000:- och "driftskostnaden" är 20,000:- så betalar du vid kallhyra 0:- i skatt medan du vid varmhyra (70,000:-/år) betalar 4,800:- i skatt.

Så ur skattesynpunkt är det mer ekonomiskt att låta hyresgästen betala driftskostnaderna separat, men då måste det verkligen separeras på ett korrekt sätt.

 

[Mattias_Edeslatt]

räcker det att jag skriver tex det eller bör jag be en jurist hjälpa mig med formuleringen av kontraktet eller är det "bortkastade" pengar?

Skaffa ett riktigt kontrakt, vi hade ett inköpt kontrakt från juridikfokus.se, "bostadskontrakt för uthyrning av villa" och jag kan såhär i efterhand tycka att det kunde vara betydligt mer utförligt, även det säkert räcker. T ex. att det står vad som gäller vid utebliven hyra/felaktigt (för låg) inbetald hyra osv. Det var inte heller tillräckligt specificerat för att FK skulle godta det när hyresgästerna ansöker om bostadsbidrag med mera.

 

[Swetrot]

Jag tycker det är en riktigt dålig idé att hyra ut ett hus med underhållsbehov och flytta 30 mil bort. Hyresgäster har ju krav på det mesta, från fungerande kyl och frys till tätt tak via stopp i avloppet och periodiskt underhåll av ytskikten. Om du varenda gång det händer något skall åka och fixa detta är det ju 1500kr i resekostnader + en heldag för dig. Alternativt anlitar du någon och får då se hur du hyr ut ditt hus gratis. Murphys lag kommer se till att spisen slutar fungera på julafton, att varmvattenberedaren ger upp på midsommarafton eller att taket börjar läcka när du står i incheckningskön på Arlanda, på väg till semestern.

 

[dareallinkan]

nu har jag legat sömnlös ett par nätter och tankarna har farit runt å runt, slutsatsen är nog allt ändå att jag gör ett försök med försäljning och sen får vi se hur det går, skulle det inte funka så kanske jag får hyra ut eller låta det stå tills det är klart. Tack för råden

 

[MagHam]

Vi var i samma val som du tidigare i höstas. Det som lockade var den skattefria delen av hyra såklart.
Efter visst övervägande insåg vi att det kommer knappast bättre läge att sälja än nu med dessa låga räntor och höga efterfrågan. Det antagandet visade sig också stämma.

Hyr du ut är du hyresvärd och kan ge dig f-n (förlåt språket) att det ringer dan innan julafton för att nån packning läcker eller att det går trögt i avloppet. Precis som Swetrot skrev ovan.

OM du ändå hyr ut... Kallhyra och skriv bort besittningsrätt/skydd samt räkna med att du får ställa upp på 6 mån uppsägningstid från din sida.

Mvh /M

 

[kindvall]

Det där med att 'hyra ut "billigare" gentemot att hyresgästen fixar en del underhåll m,m själv' låter som ett recept på en blivande konflikt.

 

[hempularen]

Jag säger sälj!

I de flesta fall så får du inte tillbaka investeringen om du gör en renovering osv. inför en försäljning. Det gäller allmänt. Framförallt om objektet ligger i ett "lågprisområde".

Ett undantag är om du har ett hus i "prime " läge, typ på en direkt strandtomt på Djurgården i Stockholm. Och om huset i stort sett är i toppskick. Då kan en investering i att fixa även de där sista detaljerna göra att du får in kapitalstarka köpare som inte har tid att ens fundera på att låta renovera något. Det kan höja priset mångdubbelt över vad åtgärden kostar.

 

[dareallinkan]

Tack alla, beslutet är inte så svårt nu när jag läst vad ni tycker, det blir en försäljning,troligtvis mot våren så jag har lite tid att reda upp situationen jag befinner mig i, och få lite ordning här

tacka alla

 

[Yrrol]

Har en extra villa som folk ofta frågar om att få bo i.
Mycket riktigt vill all bo gratis mot lite eget fixande. Helst att jag dessutom står för materialet.

Funderar på renoverat det lite lätt och hyrt ut under kallhyra.
- Vilket iofs avråddes i era samtal 2015.

Gjorde den 3% av marknadsvärdet beräkningen vilket blev föga imponerande
- Hur är det med skatter och så idag?

Ifall man klassar om huset och kan göra momsavdrag så får man själv inte bo i den under flera år. Är det så än idag och gäller det även ens närmaste familj?

Ni som hyrt ut lite, vilken ekonomisk buffert bör man ha?