Köpa bostadsrätt privat utan mäklare - bad idea?

[fredrik1234]

I sådana fall skulle jag:

1. Prata direkt med föreningen och begära att få ett utdrag ur lägenhetsregistret, inklusive pantförteckningar
2. Göra upp affären på den bank som är noterad som panthavare (oftast är det bara en) och begära att få ett intyg från banken att samtliga lån/åtaganden som lägenheten står som säkerhet för är lösta
3. Se till att få en skriftlig bekräftelse från föreningen på att banken har avnoterat sin pant

 

[Nanorch]

Näe, är man medlem i föreningen så är man, min uppfattning är att du inte behöver ansöka om medlemskap igen. Å andra sidan får du inte två röster bara för att du innehar två bostadsrätter.

P.s. däremot skall föreningen ha en kopia på det s.k. överlåtelseavtalet så att överlåtelsen kan registreras.

Jag trodde att varje bostadsrätt innebar en röst, men när jag tänker efter så faller det på sin orimlighet då större lägenheter med högre andelstal aldrig har mer röstvärde än de med mindre lägenheter med lägre andelstal. Jag var helt övertygad om att det här köpet skulle ge mig två röster men så är det ju uppenbarligen inte. Det spelar dock absolut ingen roll för mig!
En kopia lär de få och vi får väl fila på hur formuleringen ska se ut. Normala köpeavtal har ju villkoret att köparen ska beviljas medlemskap i föreningen. Ett medlemskap jag ju redan har...

Föreningen håller ett register över pantsättningar. Men de lämnar nog bara ut det till privatpersoner om innehavaren först godkänner det.

Man kan ju begära ett utdrag ur lägenhetsregistret, men jag vet inte om enbart mäklare kan göra detta?

Jag prövade faktiskt, men fick såklart nej. Däremot gick det utmärkt för säljaren att begära ut detta och skicka till mig. Passade även på att beställa ett utdrag på min lägenhet för att kunna jämföra resultatet.

Det är inte så att man kan få en mäklare att sköta de juridiska bitarna för ett nedsatt arvode? Allt jobb med fotograferingar, visningar, budgivning osv försvinner ju så arvodet kanske inte behöver bli så högt...

Absolut, jag har pratat med en mäklarfirma och de ville ha 10 000 kr + moms för jobbet. 5000 kr + moms tycker jag hade varit skäligt. De har ju fasta mallar för allt och 5 h a 1000 kr tycker jag gott borde räcka.

Om man blandar in en mäklare så är väl risken väldigt stor att säljaren får reda på lägenhetens potentiella försäljningvärde.

Risk för affären faller då, tänker jag.

I det här fallet ligger lägenheten vägg i vägg med min. Jag ser alltså en potential i att öppna upp för att slå ihop lägenheterna. Det finns nämligen vägg mellan lägenheterna som inte är bärande. Givetvis är det något som styrelsen måste godkänna men jag tror det är lättare att driva ett sådant case om jag först äger båda bostadsrätterna.
Ser man till prisbilden ligger mitt bud 10% över senast sålda lägenhet, lägger man där till mäklarens arvode på minst 3% så handlar det här mer om att jag endast är intresserad i och med att det är en grannlägenhet. Så säljaren är väl medveten om prisbilden.

Sen var det många som skrev om pantsättningen, jag orkar inte citera alla men det är väl sådär jag har upplevt situationen vid tidigare affärer.
Man gör upp på köparens bank, min bankkontakt kontaktar köparens bankkontakt. Vi skriver en slutgiltig likvidavräkning, ser till att föreningen får ett ex av både kontrakt och likvidavräkning. Mäklare upprättar väl normalt en särskild likvidavräkning för säljaren, där det står hur eventuellt lån blivit lösta, eventuell ränteskillnadsersättning som tagits ut och liknande. En sådan lär väl inte vi behöva upprätta? Jag kan ju ändå inte skriva under den...

Kruxet är förstås om lägenheten inte skall belånas av köparen. Då blir det lite knepigare.

Det hade väl varit angenämt om det vore så men den ska belånas!

I sådana fall skulle jag:

1. Prata direkt med föreningen och begära att få ett utdrag ur lägenhetsregistret, inklusive pantförteckningar
2. Göra upp affären på den bank som är noterad som panthavare (oftast är det bara en) och begära att få ett intyg från banken att samtliga lån/åtaganden som lägenheten står som säkerhet för är lösta
3. Se till att få en skriftlig bekräftelse från föreningen på att banken har avnoterat sin pant

Min bank är nog minst lika intresserad av jag som att panten skrivs över (vi har inte samma bank). Antar att det sker under fasen när bankerna kontaktar varandra för överföringen.

 

[cpalm]

I det här fallet ligger lägenheten vägg i vägg med min. Jag ser alltså en potential i att öppna upp för att slå ihop lägenheterna. Det finns nämligen vägg mellan lägenheterna som inte är bärande. Givetvis är det något som styrelsen måste godkänna men jag tror det är lättare att driva ett sådant case om jag först äger båda bostadsrätterna.

Om detta är din primära plan skulle jag fundera igenom det en extra gång. För det första har oftast 2 mindre lägenheter ett större marknadsvärde än 1 stor. För det andra så får du två badrum, två kök, två hallar och ytterdörrar och två elcentraler. Så att knocka ut en vägg mellan lägenheterna är den enkla och billiga biten. Men detta är ju uppenbart och säkert något du redan funderat igenom. Men för det tredje orsakar det en hel del bryderi för föreningen som inte minst måste upprätta en ny ekonomisk plan för att slå ihop bostadsrätterna rent juridiskt. Att låta dem vara två separata bostadsrätter när det i praktiken är en bostadslägenhet känns inte hållbart i längden, det kommer att bli problem med t.ex. överlåtelse. Du har en väldigt (dum?)snäll förening om de går med på detta.

 

[fredrik1234]

Men för det tredje orsakar det en hel del bryderi för föreningen som inte minst måste upprätta en ny ekonomisk plan för att slå ihop bostadsrätterna rent juridiskt. ... Du har en väldigt (dum?)snäll förening om de går med på detta.

Det stämmer inte alls. Varför skulle någon ny ekonomisk plan behöva upprätttas? Detta påverkar inte intäkter (den kombinerade månadsavgiften blir ju densamma), driftskostnaderna påverkas ej heller. Det enda föreningen behöver göra är att uppdatera lägenhetsförteckningen och slå samman andelstalen för de båda lägenheterna. Visst är det lite administration, men det är en rätt grinig förening som sätter sig på tvären mot det skulle jag säga.

Det andra om att det blir knepig planlösning och troligen lägre kombinerat marknadsvärde kan jag mer hålla med om.

 

[cpalm]

Det stämmer inte alls.

Säger du det så...

Varför skulle någon ny ekonomisk plan behöva upprätttas?

Därför att den ekonomiska planen innehåller uppgifter om lägenheternas antal, upplåtelseform, användningssätt, storlek och lägenhetsbeskrivning. Se http://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2007/ekonomiska_planer_for_bostadsrattsforeningar.pdf.

 

[fredrik1234]

Säger du det så...


Därför att den ekonomiska planen innehåller uppgifter om lägenheternas antal, upplåtelseform, användningssätt, storlek och lägenhetsbeskrivning. Se [länk].

Jag mindes lite fel om att det bara är att ändra i registret. Men någon ny ekonomisk plan skall inte krävas.

Däremot måste man välja mellan:

1) Att hålla lägenheterna "intakta" i föreningens register
2) Att föreningen - via stämmobeslut - återlöser de båda bostadsrätterna och sedan upplåts ren ny bostadsrätt för hela ytan.

Lite mer krångel, men inget extremt. Jag skulle föreslå att man anlitar någon fastighetsjurist som fixar detta på ett par timmar (det gjorde vi i vår förening när vi precis gjorde detta). Kostnaden står självklart medlemmen för.

 

[fredrik1234]

I BRL står följande:

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något
som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet,
får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny
ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats
av Bolagsverket.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte
finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har
någon sådan betydelse som sägs i första stycket. Lag (2004:247).

Man får nog utgå ifrån att sammanslagning av två lägenheter knappast skulle kräva detta.

Här finns lite mer information från SBC om att slå samman två lägenheter och förfarandet jag beskrev:

http://www.bostadsratterna.se/sites/www.bostadsratterna.se/files/bostadsratternadirekt/sbcdirekt_2006_10.pdf

 

[kallun]

Jag bor i 3st sammanslagna lgh. Rent praktiskt fungerar det som en enda BRF men vi har noga undvikit att göra om andelstalen så att det jurisdiskt blir en lgh. Slå absolut inte ihop dem till en lgh i BRFs upptäckning då det gör att du inte kan stycka dem och sälja som flera om du så vill (vilket du nog gör då det bör ge bättre pris). Jag har två elcentraler och en undercentral samt 2 hyresavier. Det är inga problem alls som jag ser det.

Till skillnad från inlägget ovan så ser jag bara fördelar med att vi har 3 ingångar och 4st badrum, det är fantastiskt skönt!