Beräkna försäljningpris
Beräkna försäljningpris
Anta att har ett hus som i gott skick skulle värderas till 4 milj kr.
Huset har stora renoveringsbehov. 200 kvm. Enplan. Det byggdes för 35 år sedan.
MÅSTE åtgärdas:
-Ev. behövs grävas för fuktproblem i källaren (på vissa ställen)
-Omläggning av tak
VILL MAN NOG åtgärda:
-Nya ytskikt hela huset
-Byta direkteluppvärmning mot t.ex bergvärme
-Nytt kök, nya badrum
-Ev byte av vissa brädor i träpanelen
Med hur mycket tycker ni det är befogat att räkna ner priset inför försäljning med tanke på alla renoverings/reparationsbehov? Hur mycket skall man värdera att behov av omläggning tak + gräva/dränera sänker priset?
Anta att har ett hus som i gott skick skulle värderas till 4 milj kr.
Huset har stora renoveringsbehov. 200 kvm. Enplan. Det byggdes för 35 år sedan.
MÅSTE åtgärdas:
-Ev. behövs grävas för fuktproblem i källaren (på vissa ställen)
-Omläggning av tak
VILL MAN NOG åtgärda:
-Nya ytskikt hela huset
-Byta direkteluppvärmning mot t.ex bergvärme
-Nytt kök, nya badrum
-Ev byte av vissa brädor i träpanelen
Med hur mycket tycker ni det är befogat att räkna ner priset inför försäljning med tanke på alla renoverings/reparationsbehov? Hur mycket skall man värdera att behov av omläggning tak + gräva/dränera sänker priset?
Om ett hus i toppskick kostar 4 miljoner och en totalrenovering kostar omkring 1 miljon i detta fall så skulle jag uppskatta försäljningspriset till omkring 2,7-2,8.
MEN om det är ett ok hus för 4 miljoner så skulle jag säga 3,5 miljoner.
MEN om det är ett ok hus för 4 miljoner så skulle jag säga 3,5 miljoner.
Kontrollera kvm pris för hus i liknande skick och använd det för att beräkna värdet
På hemnet finns det försäljningsstatistik
På hemnet finns det försäljningsstatistik
Jag tror att frågan är lite mer komplicerad är bara "tip top pris" jämfört med pris för renoveringsobjekt.
I ett område som är "gräddhylla" för området så verkar det som att "premium hus" går för mycket mer pengar än vad ett renoveringsobjekt plus renoveringskostnaden går på.
Dvs. en kapitalstark köpare är ofta villig att betala ett premiumpris för att slippa renovera. Då talar vi om en köpare som utan större tvekan köper ett hus i toppläge som inte nöjer sig med sämre.
Tar du istället ett hus i medelläge eller dåligt läge. Då har du köpare som redan kompromissar om priset. Och då är det mer intressant för köparen vad slutkostnaden blir. En del av spekulanterna kommer att bjuda lite väl högt för ett renoveringsobjekt. De räknar med att genom eget arbete och genom att göra en del saker senare, få råd med huset.
Jag har sett exempel på det i mitt närområde. Ett hus på ca 170kvm såldes för 9 milj. Det var av bilderna att döma i OK skick, men inte helt nyrenoverat. Det låg i utkanten av "attraktionsområdet".
Samtidigt såldes ett hus på 270 kvm som var i gott skick, men med behov av nya badrum och kök (inga akuta problem, men äldre standard i gott fräscht skick), för drygt 6 milj. Detta billigare hus låg i avsevärt bättre läge än huset för 9 milj. Kostnaden för att få upp det billigare huset till samma standard som 9 milj. huset bedömer jag till under 1 milj. Och det var som sagt inte akut.
I ett område som är "gräddhylla" för området så verkar det som att "premium hus" går för mycket mer pengar än vad ett renoveringsobjekt plus renoveringskostnaden går på.
Dvs. en kapitalstark köpare är ofta villig att betala ett premiumpris för att slippa renovera. Då talar vi om en köpare som utan större tvekan köper ett hus i toppläge som inte nöjer sig med sämre.
Tar du istället ett hus i medelläge eller dåligt läge. Då har du köpare som redan kompromissar om priset. Och då är det mer intressant för köparen vad slutkostnaden blir. En del av spekulanterna kommer att bjuda lite väl högt för ett renoveringsobjekt. De räknar med att genom eget arbete och genom att göra en del saker senare, få råd med huset.
Jag har sett exempel på det i mitt närområde. Ett hus på ca 170kvm såldes för 9 milj. Det var av bilderna att döma i OK skick, men inte helt nyrenoverat. Det låg i utkanten av "attraktionsområdet".
Samtidigt såldes ett hus på 270 kvm som var i gott skick, men med behov av nya badrum och kök (inga akuta problem, men äldre standard i gott fräscht skick), för drygt 6 milj. Detta billigare hus låg i avsevärt bättre läge än huset för 9 milj. Kostnaden för att få upp det billigare huset till samma standard som 9 milj. huset bedömer jag till under 1 milj. Och det var som sagt inte akut.
Det är nog svårt att göra schematiska beräkningar på hus.
För lägenheter kan man säkert räkna på andra decimalen i en stadsdel.
Men för hus gäller nog läget mer än ålder och skick.
Närhet till trafik, utsikt, insyn mm betyder så mycket.
För övrigt betyder väl "i gott skick" att det mesta borde duga.
Lika väl vill nya ägare tapetsera om etc., för att få sitt eget stuk på bostaden.
Men det bör ju inte påverka försäljningsvärdet.
För lägenheter kan man säkert räkna på andra decimalen i en stadsdel.
Men för hus gäller nog läget mer än ålder och skick.
Närhet till trafik, utsikt, insyn mm betyder så mycket.
För övrigt betyder väl "i gott skick" att det mesta borde duga.
Lika väl vill nya ägare tapetsera om etc., för att få sitt eget stuk på bostaden.
Men det bör ju inte påverka försäljningsvärdet.
Finns en hel del trådar som handlar om detta men ur köparen synvinkel och då brukar tipsen handla om vad det kostar att renovera... totalrenovering gissar jag hamnar på 15000-20000 kr/m2 om man inte gör massor av arbete själv.....
"Finns en hel del trådar som handlar om detta men ur köparen synvinkel och då brukar tipsen handla om vad det kostar att renovera... totalrenovering gissar jag hamnar på 15000-20000 kr/m2 om man inte gör massor av arbete själv....."
Om man räknar så hamnar man ju på renoveringskostnad på 4 milj för 200 kvm...det är ju inte möjligt. Man behöver ju inte riva huset och bygga nytt.
Huset har väldigt bra läge, om inte gräddhylla så nästan. Stor tomt, ingen insyn. Vi har fått ett ev. pris på 2,2 milj,(under taxeringsvärde) där man påpekar just allt som måste göras, man har även påpekat behovet att byta uppvärmningssystem från direktel, att det drar med sig kostnader. Men egentligen är ju inte det en defekt på huset som föranleder sänkt pris, även om det ju är något man vill ändra på som köpare.
Det som är defekter, det är fuktskada, behov av lägga om tak. De måste åtgärdas.
Om man räknar så hamnar man ju på renoveringskostnad på 4 milj för 200 kvm...det är ju inte möjligt. Man behöver ju inte riva huset och bygga nytt.
Huset har väldigt bra läge, om inte gräddhylla så nästan. Stor tomt, ingen insyn. Vi har fått ett ev. pris på 2,2 milj,(under taxeringsvärde) där man påpekar just allt som måste göras, man har även påpekat behovet att byta uppvärmningssystem från direktel, att det drar med sig kostnader. Men egentligen är ju inte det en defekt på huset som föranleder sänkt pris, även om det ju är något man vill ändra på som köpare.
Det som är defekter, det är fuktskada, behov av lägga om tak. De måste åtgärdas.
Vad säger mäklaren om priset?
Men priset 4 milj. Hur är det baserat? Kommer det från vad ett liknande hus i nyskick sålts för, eller ett hus i lite bättre normalskick gått för?
OM 4 milj är för ett hus i normalskick, men där det inte finns akuta problem. Då borde ju det här huset gå för ca. 4 milj minus kostnader för akuta problem. Och i så fall kan man väl räkna med 4 - 700 000 för tak och omdränering.
Direktverkande el kan nog kanske också ses som något man akut vill åtgärda, det får väldigt stor inverkan på driftskostnaden. Så om jämförelseobjektet har vattenburet i någon form så bör man nog räkna bort 100 - 200 000 för konvertering också.
OM 4 milj är för ett hus i normalskick, men där det inte finns akuta problem. Då borde ju det här huset gå för ca. 4 milj minus kostnader för akuta problem. Och i så fall kan man väl räkna med 4 - 700 000 för tak och omdränering.
Direktverkande el kan nog kanske också ses som något man akut vill åtgärda, det får väldigt stor inverkan på driftskostnaden. Så om jämförelseobjektet har vattenburet i någon form så bör man nog räkna bort 100 - 200 000 för konvertering också.
Varför skulle inte det kunna vara möjligt?Gylleneknorren skrev:
Att renovera kostar väl i princip lika mycket oavsett var i landet man bor...att huset inte är värt det efter en renovering är en helt annan sak....
Tack alla för svar.
Hempularen: 4 milj kostade ett lika gammalt hus intill, detta dock i upprustat skick = nytt kök, ny uppvärmning m.m. Dock med sämre och mindre tomt.
Erik P: Jag är inte så insatt, och det är klart man kan renovera för hur mycket som helst. Men en totalrenovering för detta hus på 4 milj, då blir det överkurs tror jag.
Harry 73: Vi har inte kommit så långt. Diskussioner med eventuella köpare bara.
Hempularen: 4 milj kostade ett lika gammalt hus intill, detta dock i upprustat skick = nytt kök, ny uppvärmning m.m. Dock med sämre och mindre tomt.
Erik P: Jag är inte så insatt, och det är klart man kan renovera för hur mycket som helst. Men en totalrenovering för detta hus på 4 milj, då blir det överkurs tror jag.
Harry 73: Vi har inte kommit så långt. Diskussioner med eventuella köpare bara.
Det är inte alls säkert att ett hus med renoveringsbehov med större tomt, i ett bättre läge värderas lägre än ett renoverat hus med mindre tomt i ett sämre läge. Om du/ni själva gör en värdering är det bara godtyckligt; ni vill ha ett lågt pris och säljaren vill troligtvis ha mycket mer. Ta in värderingar från tre-fyra mäklare. Då får ni en objektiv värdering som båda parter kan förhålla sig till.
Jag bor i en förort till Stockholm. På min gata har jag ett lysande exempel; för snart ett år sedan hände följande; ett hus mitt på gatan i ett högt läge på en liten tomt, med stora renoveringsbehov på ca 150 kvm gick för 6,5 Mkr. En månad senare gick ett helt nyrenoverat hus i samma stil, som låg vid gatans infart vid en trafikerad väg, på ca 200 kvm och en större tomt för 5 Mkr. Högst märkligt om man såg till husens skick; men inte konstigt alls med tanke på läget.
Jag bor i en förort till Stockholm. På min gata har jag ett lysande exempel; för snart ett år sedan hände följande; ett hus mitt på gatan i ett högt läge på en liten tomt, med stora renoveringsbehov på ca 150 kvm gick för 6,5 Mkr. En månad senare gick ett helt nyrenoverat hus i samma stil, som låg vid gatans infart vid en trafikerad väg, på ca 200 kvm och en större tomt för 5 Mkr. Högst märkligt om man såg till husens skick; men inte konstigt alls med tanke på läget.
Vanbeasten, det är vi som är säljarna. Min fråga här på forumet beror på att vi redan fått förslag av intressent som vi uppfattar lågt, där han gjort beräkningar vad alla reparationer kommer kosta. Jag kanske skulle sagt det från början, Men vi har långt kvar, inget prisförslag ännu satt av mäklare. Tack för ditt inlägg om lägets betydelse. Intressant!
Aha. Problematiken är trots allt den samma; som säljare vill man ha ut minst marknadsvärdet av huset och köparen vill komma så billigt undan som möjligt. Och helt klart är att man inte kan minska värdet på huset motsvarande kostnaden för de renoveringar man behöver /vill göra! Det är många fler faktorer som spelar in.Gylleneknorren skrev: