Vad har tidigare besiktning för betydelse?
Hej!
Ha tålamod, jag är ny både i detta forum och i ämnet hus *suck*. Jag och min sambo letar hus och har hittat ett hus som vi tycker är väldigt intressant: en Skånelänga (korsvirke/tegel) från omkring 1830. En köpare la ett bud med förbehållet att detta kunde justeras efter en överlåtelsebesiktning. Efter denna besiktning backade köparen ur (köpare och säljare kunde inte enas om ett pris) bland annat p.g.a. av fukt i en vägg i ett badrum.
Min fråga är: Om jag och min sambo skulel lägga ett bud på huset med samma förbehåll, d.v.s. att budet gäller om inte överlåtelsebesiktningen visar på betydande brister, hur fungerar detta när en besiktning redan är gjord? Vi har ju inte fått se besiktningenprotokollet, däremot har mäklaren upplyst oss om fukt i väggen på badrummet. Anses denna brist vara känd för oss, och kan vi inte åberopa denna brist som anledning till en justering av pris eller hävning av köp?
Min strategi skulle nämligen var denna: Priset på huset ligger på 2.2Mkr. Jag vet att den köpare som backade ur hade lagt ett bud på 2.3 innan överlåtelsebesiktningen, och att han efter besiktningen tog en rövare och försökte pruta 400' vilket säljaren inte godtod. Istället erbjöd han sig att pruta 100' vilket köparen inte godtog. Jag skulle vilja lägga samma bud, 2.3 och hoppas på att få huset till det priset och sedan efter MIN överlåtelsebesiktning pruta 200' och hoppas säljaren tar detta men det förutsätter ju att fukten i badrummet inte anses som ett känt fel för mig INNAN min överlåtelsebesiktning...
Ha tålamod, jag är ny både i detta forum och i ämnet hus *suck*. Jag och min sambo letar hus och har hittat ett hus som vi tycker är väldigt intressant: en Skånelänga (korsvirke/tegel) från omkring 1830. En köpare la ett bud med förbehållet att detta kunde justeras efter en överlåtelsebesiktning. Efter denna besiktning backade köparen ur (köpare och säljare kunde inte enas om ett pris) bland annat p.g.a. av fukt i en vägg i ett badrum.
Min fråga är: Om jag och min sambo skulel lägga ett bud på huset med samma förbehåll, d.v.s. att budet gäller om inte överlåtelsebesiktningen visar på betydande brister, hur fungerar detta när en besiktning redan är gjord? Vi har ju inte fått se besiktningenprotokollet, däremot har mäklaren upplyst oss om fukt i väggen på badrummet. Anses denna brist vara känd för oss, och kan vi inte åberopa denna brist som anledning till en justering av pris eller hävning av köp?
Min strategi skulle nämligen var denna: Priset på huset ligger på 2.2Mkr. Jag vet att den köpare som backade ur hade lagt ett bud på 2.3 innan överlåtelsebesiktningen, och att han efter besiktningen tog en rövare och försökte pruta 400' vilket säljaren inte godtod. Istället erbjöd han sig att pruta 100' vilket köparen inte godtog. Jag skulle vilja lägga samma bud, 2.3 och hoppas på att få huset till det priset och sedan efter MIN överlåtelsebesiktning pruta 200' och hoppas säljaren tar detta men det förutsätter ju att fukten i badrummet inte anses som ett känt fel för mig INNAN min överlåtelsebesiktning...
Att bristen anses vara känd av er är ju uppenbart då mäklaren sagt det till er. Däremot är det väl inget som hindrar er från att lägga ett bud på 2.1? Säljaren kan ju inte mörka fukten efter den förra besiktningen. Säljaren är ju fri att sälja till vem han vill. Ni sitter ju i bättre förhandlingsläge nu efter att en köpare redan backat ur...
Hmm.. hade en fundering och borde det igentligen inte vara onödigt med en ny besiktning nog för att ni inte får se protokollet men mäklaren har ju sett det och han har upplysningsplikt om vad han vet så man kan helt enkelt fråga vad finns det för kända fel och så måste han då berätta vad som stod däri. Fast man kanske skall göra en besiktning iaf. känns som en snålvariantslösning när man skall ut med 2.2mille fast är man smålänning som jag så....
Var bara en tanke.......
Fukten anses känd för er eftersom du vet om det och ger er utökad undersökningsplikt så om det är fukt där så kan ni aldrig få till stånd en hävning eller justering av priset efter köpebrevet är underskrivet.
Var bara en tanke.......
Fukten anses känd för er eftersom du vet om det och ger er utökad undersökningsplikt så om det är fukt där så kan ni aldrig få till stånd en hävning eller justering av priset efter köpebrevet är underskrivet.
När man besiktar huset tar ju besiktningsmannen på sig en del av köparens undersökningsplikt vilket innebär att om det dyker upp saker som inte kan anses vara dolda fel och därmed vältras över på säljaren så kan ju besiktningsmannens ansvarsförsäkring ta kostnaden. Om man däremot "kikar" i protokollet på någon annans besiktning så kommer ju besiktningsmannens ansvarsförsäkring inte att gälla. Däremot har jag hört att man kan överlåta besiktningar vilket kanske är en lösning. Jag tycker definitivt att man ska låta besikta (ev att den tidigare spekulanten överlåter sin besiktning) ett hus för 2,2 milj!
Tack för alla svar!
"Problemet" som jag ser det med den besiktning som är gjord är följande: Det är köparen som gjort/äger besiktningen och vi får INTE tillgång till denna. Därför är det som jag hört från mäklaren kring fukt mer eller mindre hörsägen. Jag kan aldrig verifiera det. Dessutom tror jag inte mäklaren har läst besiktningsprotokollet utan nedast pratat med köparen eftersom dom diskuterade varför köparen drog sig ut. Det är därför jag ställer mig frågande till om fukten i väggen egentligen är känt för mig eller inte. Men visst, genom att mäklaren upplyser mig om det så är jag ju informerad kan man ju säga.
I vilket fall som helst vill jag ju ha en egen överlåtelsebesiktning gjord; antingen genom att anlita ett eget bolag, eller genom att köpa den just utförda besiktningen av den gamla köparen...Hm...besvärligt!
Vi får se vad som händer med priset på huset. Denna type av hus är tydligen rätt populära, så vi ska följa eventuell budgivning och se. Bara att hoppas på att det inte är någon som trissar upp priset
"Problemet" som jag ser det med den besiktning som är gjord är följande: Det är köparen som gjort/äger besiktningen och vi får INTE tillgång till denna. Därför är det som jag hört från mäklaren kring fukt mer eller mindre hörsägen. Jag kan aldrig verifiera det. Dessutom tror jag inte mäklaren har läst besiktningsprotokollet utan nedast pratat med köparen eftersom dom diskuterade varför köparen drog sig ut. Det är därför jag ställer mig frågande till om fukten i väggen egentligen är känt för mig eller inte. Men visst, genom att mäklaren upplyser mig om det så är jag ju informerad kan man ju säga.
I vilket fall som helst vill jag ju ha en egen överlåtelsebesiktning gjord; antingen genom att anlita ett eget bolag, eller genom att köpa den just utförda besiktningen av den gamla köparen...Hm...besvärligt!
Vi får se vad som händer med priset på huset. Denna type av hus är tydligen rätt populära, så vi ska följa eventuell budgivning och se. Bara att hoppas på att det inte är någon som trissar upp priset
Mitt hus köparbesiktigas i morgon. Det underskrivna köpekontraktet har en klausul som säger att köparen kan bryta kontraktet såvida besiktningen visar nödvändig, okänd åtgärd som överstiger 1 basbelopp (vilket anses vara en vanlig klausul).
Strunta i föregående spekulants besiktning och välj besiktningsman själv! Det är inte bara protokollet som är viktigt utan att du, tillsammans med besiktningsmannen, går igenom fastigheten så nogsamt som möjligt. Passa på att fråga så mycket som möjligt och notera även för ditt eget minne. Tänk på att ett så gammalt hus som från 1800-talet kan innebära många problem för en ägare som vill ha 2000-talets komfort. Besiktningsmannen skall även ta hänsyn till husets ålder så svagheter behöver inte betyda felaktigheter (och täcks kanske inte av någon försäkring).
wertoks förslag om att inte lägga budet över 2.1 låter också vettigt - säljaren har tydligen redan godkänt denna summa. Utgå inte från att säljaren kommer att pruta efter besiktningen - prutning gör man innan man skriver köpekontrakt. Du kan inte häva kontraktet utan kostnad såvida du inte har fog för det - dvs nya okända faktorer. Du känner ju redan till fuktproblemet. Om nya problem upptäcks gäller kontraktets klausul.
Strunta i föregående spekulants besiktning och välj besiktningsman själv! Det är inte bara protokollet som är viktigt utan att du, tillsammans med besiktningsmannen, går igenom fastigheten så nogsamt som möjligt. Passa på att fråga så mycket som möjligt och notera även för ditt eget minne. Tänk på att ett så gammalt hus som från 1800-talet kan innebära många problem för en ägare som vill ha 2000-talets komfort. Besiktningsmannen skall även ta hänsyn till husets ålder så svagheter behöver inte betyda felaktigheter (och täcks kanske inte av någon försäkring).
wertoks förslag om att inte lägga budet över 2.1 låter också vettigt - säljaren har tydligen redan godkänt denna summa. Utgå inte från att säljaren kommer att pruta efter besiktningen - prutning gör man innan man skriver köpekontrakt. Du kan inte häva kontraktet utan kostnad såvida du inte har fog för det - dvs nya okända faktorer. Du känner ju redan till fuktproblemet. Om nya problem upptäcks gäller kontraktets klausul.
Se till att komma överens om ett pris som är anpassat till de kända skadorna innan besiktning och kontraktsskrivning. Resonerade själv som du vid en planerad husaffär. Jag såg att huset behövde nytt tak och ny dränering, plus lite andra småsaker. Säljaren och mäklaren hävdade dock att huset var felfritt i det fallet. Jag tänkte att då är det väl inga problem att lägga ett bud som motsvarar ett felfrit hus, sedan besiktiga och dra av för renoveringbehoven. Så blev inte fallet. Säljaren hävdade även efter besiktgningen att huset var felfritt och ville inte sänka priset. Det var bara att backa ur affären, och betala besiktningsmannen 8000 kr för en väl genomförd och ordentlig besiktning.
Jag tycker att det svenska systemet med köparens undersökningsplikt är helknasigt. Vid budgivningar har ju som regel ingen köpare haft en chans att undersöka huset tillräckligt. Man bjuder alltså på grisen i säcken, och personer som inte känner till husets skick kan vara med och trissa upp priserna. Prisförhandlingarna efter besiktningen blir ofta komplicerade. Det rimliga vore att säljaren besiktigar och öppet redovisar vilket skick huset är i. Om uppgifterna är felaktiga så är det säljarens ansvar. Så funkar det i en del andra länder.
Jag tycker att det svenska systemet med köparens undersökningsplikt är helknasigt. Vid budgivningar har ju som regel ingen köpare haft en chans att undersöka huset tillräckligt. Man bjuder alltså på grisen i säcken, och personer som inte känner till husets skick kan vara med och trissa upp priserna. Prisförhandlingarna efter besiktningen blir ofta komplicerade. Det rimliga vore att säljaren besiktigar och öppet redovisar vilket skick huset är i. Om uppgifterna är felaktiga så är det säljarens ansvar. Så funkar det i en del andra länder.
Arny: Ja, det blir väldigt skevt, framförallt när det som nu är säljarens marknad! Detta gör att man som köpare blir mindre kritisk och trissas upp av andra bud och därmed tar mindre hänsin till eventuella brister. Som köpare är man också i handen på mäklaren som ju definitivt inte ser till köparens bästa i första hand utan till säljarens bästa eftersom det är säljaren som betalar mäklaren.
Jag pratade med banken innan och dom vill ju såklart att man ska kunna visa upp offerter på eventuella renoveringar (i mitt fall fuktskadan i badrummet) och i mitt fall kan jag ju inte det eftersom ingen vet VAD som gör att det är fukt i badrumsväggen. Detta märker man ju först efter ett köp när man river ner vägger för att titta. Bankmannen sa såhär: Oavsett VEM som köper detta hus så måste fuktskadan åtgärdas, och det innebär att det ärligaste för säljaren är att han river ner väggen INNAN någon köper den så att alla vet vad det skulle kosta att reparera det. Är det ett rör som stått och läckt kan det ha läckt ut i grunden osv, cilket gör att det är helt omöjligt att uppskatta reparationskostnaden innan köp. Hans råd var att ge ett bud för huset med den aktuella skadan åtgärdad, eller att kräva av säljaren att skadan undersöks närmare innan man lägger ett bud och det hade såklart varit det optimala.
Jag pratade med banken innan och dom vill ju såklart att man ska kunna visa upp offerter på eventuella renoveringar (i mitt fall fuktskadan i badrummet) och i mitt fall kan jag ju inte det eftersom ingen vet VAD som gör att det är fukt i badrumsväggen. Detta märker man ju först efter ett köp när man river ner vägger för att titta. Bankmannen sa såhär: Oavsett VEM som köper detta hus så måste fuktskadan åtgärdas, och det innebär att det ärligaste för säljaren är att han river ner väggen INNAN någon köper den så att alla vet vad det skulle kosta att reparera det. Är det ett rör som stått och läckt kan det ha läckt ut i grunden osv, cilket gör att det är helt omöjligt att uppskatta reparationskostnaden innan köp. Hans råd var att ge ett bud för huset med den aktuella skadan åtgärdad, eller att kräva av säljaren att skadan undersöks närmare innan man lägger ett bud och det hade såklart varit det optimala.
Du skriver att det är fukt i badrummet, men inget VARIFRÅN den kommer och VAD och HUR MYCKET som behöver åtgärdas. Detta måste ju vara väsentligt att få reda på INNAN man skriver ett köpekontrakt. En fuktskada kan ju betyda väldigt många olika saker och kostnader från några tusen kronor upp till flera hundra tusen kronor.
Du skrev att köparen "backade ur BL.A. pga en fuktskada. Det innebär att det kanske finns andra (ej förväntade) skador på huset.
Eftersom köparen bekostade besiktningen är den hans, och han har ingen skyldighet att visa dig den. Det troligaste är även att mäklaren inte har tillgång till besiktningen och därför inte kan visa dig den.
Tycker nog, som andra skrev, att du skall göra en egen besiktning innan köpekontrakt skrivs och utifrån det lägga ett (seriöst) bud på huset.
Du skrev att köparen "backade ur BL.A. pga en fuktskada. Det innebär att det kanske finns andra (ej förväntade) skador på huset.
Eftersom köparen bekostade besiktningen är den hans, och han har ingen skyldighet att visa dig den. Det troligaste är även att mäklaren inte har tillgång till besiktningen och därför inte kan visa dig den.
Tycker nog, som andra skrev, att du skall göra en egen besiktning innan köpekontrakt skrivs och utifrån det lägga ett (seriöst) bud på huset.
Fuktskadan kan vara en försäkringsskada, som i så fall skall belasta säljarens försäkring. Även om det är en försäkringsskada så kan det kosta den enskilde en hel del pengar. Men detta är väl värt att undersöka, vilket säljaren definitivt borde göra.
Hemmakatten:
Bra synpunkter! Problemet är ju just att ingen VET varifrån skadorna kommer ifrån. MItt samtal med mäklaren resulterade i att hon berättade att besiktningsmannen upptäckt fukt i ena långväggen i badrummet; var på den väggen vet jag inte. Mäklaren har INTE sett protokollet utan bara pratat med köparen (precis som du säger har ju inte köparen skyldighet att lämna protokollet till mäklaren eller någon annan). Jag vet alltså inte VAR i väggen det är ellerhur det uppstått.
Eftersom det går en skorsten i väggen kan man ju spekulera i om det kommit in via den?
Man kan också undra om det är så att badrummet INNAN omkaklingen 2004 var i dåligt skick och att fukten kommer från slarv i en gammal fukt-spärr eller att tidigare ägare plaskat runt i badrummet och på så sätt fått in fukt i fäggen.
Det kanske är ett rör som sprungit läck? Har det då spritt sig fukt ner i grunden på något sätt?
Som det känns nu så skulle jag vilja lägga ett bud ENDAST om säljaren tar på sig att åtgärda den skadan, och då betala priset som gamla köparen kom överrens om, så slipper jag ta risken...
Bra synpunkter! Problemet är ju just att ingen VET varifrån skadorna kommer ifrån. MItt samtal med mäklaren resulterade i att hon berättade att besiktningsmannen upptäckt fukt i ena långväggen i badrummet; var på den väggen vet jag inte. Mäklaren har INTE sett protokollet utan bara pratat med köparen (precis som du säger har ju inte köparen skyldighet att lämna protokollet till mäklaren eller någon annan). Jag vet alltså inte VAR i väggen det är ellerhur det uppstått.
Eftersom det går en skorsten i väggen kan man ju spekulera i om det kommit in via den?
Man kan också undra om det är så att badrummet INNAN omkaklingen 2004 var i dåligt skick och att fukten kommer från slarv i en gammal fukt-spärr eller att tidigare ägare plaskat runt i badrummet och på så sätt fått in fukt i fäggen.
Det kanske är ett rör som sprungit läck? Har det då spritt sig fukt ner i grunden på något sätt?
Som det känns nu så skulle jag vilja lägga ett bud ENDAST om säljaren tar på sig att åtgärda den skadan, och då betala priset som gamla köparen kom överrens om, så slipper jag ta risken...