Hur finansiera husköp och renovering?
Jag + sambo planerar husköp. Utan att säga för mycket så är det ett gammalt hus i norra Sverige, med renoveringsbehov, byggt för väldigt länge sedan, renoverat senast på 50-talet.
Vi har räknat med renovering på 500 000:- och däri räknas jordvärme (eldas för tillfället med olja vilket vi helst inte håller på med), dränering av grund, nytt kök (luckor, sätta fläkt vilket idag inte finns, ny kyl och frys, ny spis), fixa ett av badrummen (våtrumsmatta, ny dusch, ev duschväggar och nya möbler), fixa ett av sovrummen (tapet, målning), fixa vardagsrummet (tapet, målning). Samt bör alla golven slipas och behandlas på nytt, och vi har planerat att riva lite dörrkarmar och väggar för att öppna upp lite och det vill man ju gärna göra innan golvet slipas eftersom golvutrymme under vissa skåp och dylikt behöver göras om, så för att få det enhetligt vill vi slipa alla golv när det är gjort. Golvslipning av vardagsrum, ett sovrum, kök och hall kommer kosta 10-15 000:-.
Vi känner inte att vi behöver något exklusivt, bara man får det fräscht och nytt, och funktionellt. Vi skulle ex. kunna vänta med ny toalett/handfat i duschen och behålla de gamla, bara man får dit våtrumsmatta och ser till att det fixas så pass att man kan duscha där utan att skada något. Samt har vi räknat med ett IKEA-kök. Jordvärmen kan vi ev. få lite billigare genom att hyra grävmaskin billigt och få kompis som gräver.
Nåväl, för att komma till poängen. Huset kostar oss i inköp 500 000:-. Vi har räknat med 500 000:- i renovering, vill således låna 1 000 000:- sammanlagt. Banken har preliminärt sagt att de kan värdera huset till 700 000:- som det står nu. Det ger oss ett bottenlån på 595 000:-, vi lägger in 105 000:- som kontantinsats. Sedan får vi ta ett topplån på resterande 400 000:- med 5,6% ränta. De kan inte alls säga om huset ens kommer stiga desto mer i värde efter 500 000:- renovering, dvs. om vi får huset uppvärderat och således kan höja bottenlånet på huset och således få bort en del av toppånet. Låter osäkert. Det ligger förvisso alldeles vid älven med spektakulärt läge och med relativt stor tomt, men avståndet till service så som skola osv. ställer till problem.
De la upp en avbetalningstid på topplånet på 12-15 år, vilket skulle ge oss en månadskostnad på 6000:-, och då skulle vi inte amortera alls nästan på bottenlånet.
Jag är rent generellt "rädd" för att ta lån och framförallt om huset inte ens stiger desto mer i värde efter en halv miljon i renoveringskostnad. Och även om det funkar nu när jag och sambon har ut 50 000:- sammanlagt per månad, med ett billån på 40 000:- som kostar oss 1500:- i månaden och i övrigt inga fasta kostnader utöver mat, hyra, bränsle, telefon (inga barn heller) så skulle det inte bli kul ifall nån av oss, eller båda, förlorade jobbet.
Så nu börjar vi fundera på att endast använda de 100 000:- extra vi får i bottenlånet till att lägga jordvärme och i övrigt hålla tillbaka på renoveringarna och istället spara pengar till dessa, istället för att låna. Skulle det behöva dräneras, vilket besiktningsmannen kan hjälpa oss ta reda på, så måste vi självfallet göra det, och då måste vi ju låna. I övrigt, så länge badrummet funkar att duscha i, så GÅR det ju att bo där, sen att man inte skulle trivas så himla bra är ju en annan sak... Men det kanske är värt det för att slippa ta så stort topplån.
Vi har råd till kontantinsatsen men i övrigt har vi inte så mycket sparpengar att röra oss med. Jag har varit tvungen att köpa en bil, vi har rest, jag har finansierat en utbildning osv., så det har ju gått pengar även om vi har bra inkomster sedan ett tag tillbaka.
Men hur skulle ni gjort? Och hur skulle ni prioriterat? Vi köper inte huset för att göra en bra affär utan förhoppningsvis för att bo där de närmaste 50 åren. Det är ju ingen klok affär ur den synpunkten, eftersom huset inte blir värt så mycket oavsett hur man renoverar, men det är som sagt inte det som är anledningen till köpet heller. Känns bara så himla jobbigt att ta ett topplån på 400 000:- som betalas av om 15 år, och med de 400 000 kronorna är bara HALVA huset fixat. Sedan finns det en källare, ett till badrum, två till sovrum och hall kvar att fixa till.
Vi har räknat med renovering på 500 000:- och däri räknas jordvärme (eldas för tillfället med olja vilket vi helst inte håller på med), dränering av grund, nytt kök (luckor, sätta fläkt vilket idag inte finns, ny kyl och frys, ny spis), fixa ett av badrummen (våtrumsmatta, ny dusch, ev duschväggar och nya möbler), fixa ett av sovrummen (tapet, målning), fixa vardagsrummet (tapet, målning). Samt bör alla golven slipas och behandlas på nytt, och vi har planerat att riva lite dörrkarmar och väggar för att öppna upp lite och det vill man ju gärna göra innan golvet slipas eftersom golvutrymme under vissa skåp och dylikt behöver göras om, så för att få det enhetligt vill vi slipa alla golv när det är gjort. Golvslipning av vardagsrum, ett sovrum, kök och hall kommer kosta 10-15 000:-.
Vi känner inte att vi behöver något exklusivt, bara man får det fräscht och nytt, och funktionellt. Vi skulle ex. kunna vänta med ny toalett/handfat i duschen och behålla de gamla, bara man får dit våtrumsmatta och ser till att det fixas så pass att man kan duscha där utan att skada något. Samt har vi räknat med ett IKEA-kök. Jordvärmen kan vi ev. få lite billigare genom att hyra grävmaskin billigt och få kompis som gräver.
Nåväl, för att komma till poängen. Huset kostar oss i inköp 500 000:-. Vi har räknat med 500 000:- i renovering, vill således låna 1 000 000:- sammanlagt. Banken har preliminärt sagt att de kan värdera huset till 700 000:- som det står nu. Det ger oss ett bottenlån på 595 000:-, vi lägger in 105 000:- som kontantinsats. Sedan får vi ta ett topplån på resterande 400 000:- med 5,6% ränta. De kan inte alls säga om huset ens kommer stiga desto mer i värde efter 500 000:- renovering, dvs. om vi får huset uppvärderat och således kan höja bottenlånet på huset och således få bort en del av toppånet. Låter osäkert. Det ligger förvisso alldeles vid älven med spektakulärt läge och med relativt stor tomt, men avståndet till service så som skola osv. ställer till problem.
De la upp en avbetalningstid på topplånet på 12-15 år, vilket skulle ge oss en månadskostnad på 6000:-, och då skulle vi inte amortera alls nästan på bottenlånet.
Jag är rent generellt "rädd" för att ta lån och framförallt om huset inte ens stiger desto mer i värde efter en halv miljon i renoveringskostnad. Och även om det funkar nu när jag och sambon har ut 50 000:- sammanlagt per månad, med ett billån på 40 000:- som kostar oss 1500:- i månaden och i övrigt inga fasta kostnader utöver mat, hyra, bränsle, telefon (inga barn heller) så skulle det inte bli kul ifall nån av oss, eller båda, förlorade jobbet.
Så nu börjar vi fundera på att endast använda de 100 000:- extra vi får i bottenlånet till att lägga jordvärme och i övrigt hålla tillbaka på renoveringarna och istället spara pengar till dessa, istället för att låna. Skulle det behöva dräneras, vilket besiktningsmannen kan hjälpa oss ta reda på, så måste vi självfallet göra det, och då måste vi ju låna. I övrigt, så länge badrummet funkar att duscha i, så GÅR det ju att bo där, sen att man inte skulle trivas så himla bra är ju en annan sak... Men det kanske är värt det för att slippa ta så stort topplån.
Vi har råd till kontantinsatsen men i övrigt har vi inte så mycket sparpengar att röra oss med. Jag har varit tvungen att köpa en bil, vi har rest, jag har finansierat en utbildning osv., så det har ju gått pengar även om vi har bra inkomster sedan ett tag tillbaka.
Men hur skulle ni gjort? Och hur skulle ni prioriterat? Vi köper inte huset för att göra en bra affär utan förhoppningsvis för att bo där de närmaste 50 åren. Det är ju ingen klok affär ur den synpunkten, eftersom huset inte blir värt så mycket oavsett hur man renoverar, men det är som sagt inte det som är anledningen till köpet heller. Känns bara så himla jobbigt att ta ett topplån på 400 000:- som betalas av om 15 år, och med de 400 000 kronorna är bara HALVA huset fixat. Sedan finns det en källare, ett till badrum, två till sovrum och hall kvar att fixa till.
Redigerat:
Går det inte att konvertera oljemålningar till Pellets? Betydligt billigare och så blir det ju billigare att värma upp.
Skulle nog börja med att byta ut köket, lätt som det var mest akut. Sen måla och tapetsera om alla rum som är i sämre skick för att få huset att kännas mer attraktivt vid en ev. Värdering. Även slippa om golven, billigt i sammanhanget.
Sen till vintern dränerar nu om huset, så förstör ni inte tomten så mycket. Till nästa år kan ni värdera om huset och hoppas att priserna legat stabilt så kommer du säkert kunna låna mer för att fixa badrum.
För 200k borde du klara att få till nytt kök, nya tapeter/ommålat, slipat och lackat golv, installation av pellletsbrännare (om möjligt) samt dränera om du gör det mesta av jobbet själv.
Skulle nog börja med att byta ut köket, lätt som det var mest akut. Sen måla och tapetsera om alla rum som är i sämre skick för att få huset att kännas mer attraktivt vid en ev. Värdering. Även slippa om golven, billigt i sammanhanget.
Sen till vintern dränerar nu om huset, så förstör ni inte tomten så mycket. Till nästa år kan ni värdera om huset och hoppas att priserna legat stabilt så kommer du säkert kunna låna mer för att fixa badrum.
För 200k borde du klara att få till nytt kök, nya tapeter/ommålat, slipat och lackat golv, installation av pellletsbrännare (om möjligt) samt dränera om du gör det mesta av jobbet själv.
Gissar på en busig rättstavningsfunktion, men kan inte låta bli att garva liteJovial skrev:
Ser framför mig nån som maler ner tavlor och gör pellets av. Själv hade jag helt klart tagit alternativet med jordvärme och sedan kört resten efter hand. De 6000 i månaden blir hyfsat snabbt ett rum i taget. Då hinner ni bo in er lite också. Ofta har man helt andra ideer efter ett par år än vad man hade när man flyttade in.
Dina siffror hänger inte riktigt ihop. Du vill ha totalt 1 milj, bottenlån 595 och kontant 105, detta ger 700. Således behöver du bara topplån på 300 inte 400.
Sen måste dina siffror räknat på 5,95% på topplån med amortering 10 år plus en gällande ränta på bottenlån som är mindre, möjligen bli ca 6000 totalt per månad. (ränteavdrag medräknat)
Då tycker jag att det borde vara ganska enkelt för er att klara på en nettolön av 50 tusen och t.o.m kunna amortera av topplånet ganska fort, kanske halva tiden.
Att "billighetsrenovera" brukar bara leda till att man vill eller måste göra om det ganska snart igen med dubbelkostnad. Jag gjorde så en gång i tiden när jag köpte mitt första hus och det var på den tiden en normalränta låg på 13-14%, På den tiden räknade man med att en lön hos ett par gick till huset/boendet den andra halvan till att äta och leva för, då var marginalerna mycket mindre än idag. Men med facit i hand skulle det blivit billigare att köra en total renovering så som vi ville direkt istället för i omgångar för det blev ändå en ny renovering till den nivå som vi ville ha ett par år senare..
Sen måste dina siffror räknat på 5,95% på topplån med amortering 10 år plus en gällande ränta på bottenlån som är mindre, möjligen bli ca 6000 totalt per månad. (ränteavdrag medräknat)
Då tycker jag att det borde vara ganska enkelt för er att klara på en nettolön av 50 tusen och t.o.m kunna amortera av topplånet ganska fort, kanske halva tiden.
Att "billighetsrenovera" brukar bara leda till att man vill eller måste göra om det ganska snart igen med dubbelkostnad. Jag gjorde så en gång i tiden när jag köpte mitt första hus och det var på den tiden en normalränta låg på 13-14%, På den tiden räknade man med att en lön hos ett par gick till huset/boendet den andra halvan till att äta och leva för, då var marginalerna mycket mindre än idag. Men med facit i hand skulle det blivit billigare att köra en total renovering så som vi ville direkt istället för i omgångar för det blev ändå en ny renovering till den nivå som vi ville ha ett par år senare..
Medlem
· Stockholms
· 1 556 inlägg
Tänk på att det tar tid att renovera. Jag är för tanken att ta ett rum i taget för att inte hamna hos Arga Snickaren. Även om ni ligger i som bävrar så tar det åtminstone ett år att fixa det du nämner. Det tar tid när man ska bestämma sig för hur man vill ha det, läsa på, ta in offerter och vänta på att hantverkarna får tid. Det kan också bli jobbigt att ha hantverkare till flera projekt samtidigt eftersom de behöver arbetsledning och har tusen frågor om hur du vill ha det.
Därför är det klokt att inte låna upp hela beloppet för renovering med en gång när man köpt huset. Att ha lånade renoveringspengar liggande på ett konto är inte någon bra affär. Dessutom hinner ni nog tjäna ihop till en del mindre grejer under tiden ett större projekt pågår.
Oftast så amorterar man inte alls på bottenlån så länge som man har topplån. Det är smartare att amortera lånet med sämsta räntan först. Att amortera bottenlån samtidigt som man tar nya sämre lån till renoveringar är dumt.
Därför är det klokt att inte låna upp hela beloppet för renovering med en gång när man köpt huset. Att ha lånade renoveringspengar liggande på ett konto är inte någon bra affär. Dessutom hinner ni nog tjäna ihop till en del mindre grejer under tiden ett större projekt pågår.
Oftast så amorterar man inte alls på bottenlån så länge som man har topplån. Det är smartare att amortera lånet med sämsta räntan först. Att amortera bottenlån samtidigt som man tar nya sämre lån till renoveringar är dumt.
Vi kommer inte idas hålla på med pellets i framtiden i alla fall, så det känns onödigt att betala för att sätta dit pellets när vi vet att vi ändå vill ha jordvärme...Jovial skrev:
Dräneringen vet vi inte om vi behöver göra i år, det beror helt på vad besiktningsmannen säger. Men måste det göras så måste vi ju göra det.
Jag kan inte göra dräneringsjobb själv, så det måste jag betala någon för att göra (varför jag räknat dit 100 000
.Jag vill ha totalt 500 000:- till renoveringar. Huset kostar 500 000:-, så av de 595 000:- jag får i bottenlån måste jag betala 500 000:- till säljarna, 95 000:- får jag över där till renovering. Då behöver jag 400 000:- till för att få 500 000:- till renovering..?
Är det klokt att renovera för 500.000:- öht...kanske bättre att köpa ett annat hus som ligger "bättre" till?
Jag har gjort misstaget att köpa ett "billigt" gammalt hus för dyrt i ett avsides läge. Vi plöjde ner 250-300 000 (minns inte exakta siffror på investering men det var bland annat bergvärme, ny pump och hydrofor, nytt kök och nya ytskikt i hela huset) och gick back 150 000 vid försäljning. Då borde ändå taket bytas inom en snar framtid och förmodligen behövde huset dräneras om också. Ligger inte huset extremt bra till eller i ett expanderande område kommer det bli svårt att räkna hem investeringen.
Jag köpte inte det huset i spekulativt syfte utan förhållandet sprack och ingen av oss ville bor kvar i utkanten av verkligheten.
Jag köpte inte det huset i spekulativt syfte utan förhållandet sprack och ingen av oss ville bor kvar i utkanten av verkligheten.
Redigerat:
Det är ett MYCKET stort misstag att redan från början planera alla renoveringar och låna upp pengar för det. Känner två familjer som glatt köpt renoveringsobjekt för 500 000, lånat upp 200 000 extra för renoveringar och - inte fått ett dugg gjort, för medan de planerade renoveringarna gick pengarna åt till kostnader för barn, ny bil, semestrar, husvagnar och en massa annat. Husen är nu värda samma 500 000 de betalade för dem, men lånen ligger ju kvar på 700 000 eftersom de pga nödvändiga reparationer inte haft råd att amortera.
Vi betalade ungefär detsamma, planerade renoveringarna, amorterade, funderade, renoverade lite hör och lite där allt eftersom vi bestämde oss, och så har det hållit på. Vårt hus (på samma gata) är numera värt omkring 2 miljoner med hjälp av uppgraderingar och underhåll och lånen är avbetalda. Har visserligen "lånat" ett par hundra tusen av pappa, men det var bara för att brorsan behövde pengar för att få gräsmatta till sitt nybyggda hus, de pengarna köpte jag en miljöbil för.
Mitt råd om köpet blir av: Låna först bara precis det som behövs. Bergvärme och eventuell tilläggsisolering (lösull på vinden kanske, mycket billigt) först, så att värmen inte kostar onödigt mycket, sedan spara, spara, spara och göra planerade renoveringar när pengarna räcker till det. Eventuellt låna upp mer vid större projekt, men undvika topplån helt och hållet. Då sitter ni inte i sjön om ni måste sälja huset för mer än vad inköp plus renovering kostat.
Så tänker iallafall jag.
Vi betalade ungefär detsamma, planerade renoveringarna, amorterade, funderade, renoverade lite hör och lite där allt eftersom vi bestämde oss, och så har det hållit på. Vårt hus (på samma gata) är numera värt omkring 2 miljoner med hjälp av uppgraderingar och underhåll och lånen är avbetalda. Har visserligen "lånat" ett par hundra tusen av pappa, men det var bara för att brorsan behövde pengar för att få gräsmatta till sitt nybyggda hus, de pengarna köpte jag en miljöbil för.
Mitt råd om köpet blir av: Låna först bara precis det som behövs. Bergvärme och eventuell tilläggsisolering (lösull på vinden kanske, mycket billigt) först, så att värmen inte kostar onödigt mycket, sedan spara, spara, spara och göra planerade renoveringar när pengarna räcker till det. Eventuellt låna upp mer vid större projekt, men undvika topplån helt och hållet. Då sitter ni inte i sjön om ni måste sälja huset för mer än vad inköp plus renovering kostat.
Så tänker iallafall jag.
Men det är väl inte relevant att jämföra med människor som inte kan handskas med pengar, om man lånar för att renovera och sen åker på semester så får man faktiskt själv skylla sig.Anna_H skrev:
Som TS beskriver det så handlar det i princip om att ta hand om värmen, kök, toalett samt ett sovrum. Om detta inte är gjort sedan 50-talet så kanske det behövs och att försöka bosätta sig och leva i "missär" för att kunna spara ihop pengar är nog inte så speciellt kul.
Sen brukar det bli så att när just värme, kök och toalett med all el och VA skall fram så blir det lätt suboptimerat om man inte tar ett riktigt grepp från början.
Då är det nog istället bättre att ställa sig frågan, som "Enk Projektet" gjorde. Dvs om det inte är bättre att lägga pengarna på ett bättre och något dyrare hus från början. Kollar man på hemnet så ser man att man får ganska mycket för under miljonen i Norrbotten.
Redigerat:
Jag och hustrun, som har en liknande ekonomisk situation som TS, sätter varje månad av en fast summa pengar till huset. Denna summa täcker ränta, amortering driftkostnader och underhåll. Vi har lagt summan så att vi får ca 10000:- över till "underhåll", dvs renoveringar. Vi räknar med att göra en större mängd renoveringar och förbättringar under de första 5 åren, och de 10k vi sätter av varje månad ger oss ett renoveringsutrymme på ungefär 600000:- under den tiden. Vi upplever att det är en modell som fungerar bra, det är mer vår egen tid än budgeten som begränsar vad vi kan göra - men då gör vi mycket själva.
Jag tycker TS situation ser helt lugn ut, men då man köper billigt hus på landet så får man räkna med att man bara får igen en mindre del av pengarna man lägger på underhåll och renoveringar som värdeökning på huset. Jag tror att man får räkna med att ett hus på landet måste underhållas för omkring 2500 kr/månaden för att behålla sitt värde, och det får man räkna in i boendekostnaderna.
Jag tycker TS situation ser helt lugn ut, men då man köper billigt hus på landet så får man räkna med att man bara får igen en mindre del av pengarna man lägger på underhåll och renoveringar som värdeökning på huset. Jag tror att man får räkna med att ett hus på landet måste underhållas för omkring 2500 kr/månaden för att behålla sitt värde, och det får man räkna in i boendekostnaderna.
Men det är ju fortfarande lite knasigt i mina ögon att låna upp en halvmiljon extra från början, när pengarna ska spenderas under flera år. Att placera "extrapengarna" så att de förräntar sig bättre än räntan på lånet kan vara rätt knepigt, och det ÄR lätt att överspendera när man ser alla pengarna på kontot, det märkte jag ju själv när vi köpte nytt badrum i vintras, man blir lätt "blind" och tycker att 5 eller 10 000 för badkaret kvittar när allt ändå kostar sexsiffrigt i slutändan och pengarna redan finns på lönekontot.oceanis skrev: