Handpenning och banklån, räknar jag rätt?
Jag ska snart köpa ett hus som kommer att gå på 2.650.000 kr att bygga inklusive allt (förutom tomt). Tomten kommer att kosta 1.500.000 kr. Sammanlagt allt som allt 4.150.000 kr.
Nu finns det ju lite möjligheter att förhandla, men vi måste utgå från något för att se om jag tänker rätt. Därför använder jag det vanligaste procentsatserna.
För att få lån på allt detta måste man ju betala minst 15% i handpenning. Sedan blir 75% bottenlån och 10% topplån. Det skulle innebära 622.500 i handpenning, 3.112.500 i bottenlån och 415.000 i topplån. Allt stämmer väl så här långt?
Nu till det jag hoppas kommer bli resultatet. Frågan är om det funkar så här?
Övervåningen är isolerad, men oinredd. När jag väl köpt huset och flyttat in, tänkte jag göra så mycket som möjligt av övervåningen själv. Det jag ska göra är ett stort kaklat badrum med bastu, ett stort sovrum och två mindre rum. Om man tar in hantverkare till allt, skulle det gå på ca 500.000-600.000 kr. Jag kommer dock att göra i princip allt själv, förutom badrum och vvs dragning och liknande. Kanske kan få hjälp med visst ytskickt också.
Om hantverkare skulle göra allt, skulle det som sagt gå på ca 600.000 kr. Priset för huset skulle då bli 4.150.000+600.000, alltså sammanlagt 4.750.000. Vid en värdering, borde det nya huspriset minst ligga på 4.750.000 kr om inte mer eftersom en inredd övervåning borde höja värdet rejält, men för ordningenskull säger vi 4.750.000 kr.
Om jag nu gör så mycket som möjligt själv, även om det tar lite tid. Så kanske jag kan komma undan med en kostnad för övervåningen på 300.000 kr. Alltså har jag då lagt 4150.000+300.000, sammanlagt 4.450.000 kr på huset.
Om vi nu säger att allt jag har gjort har blivit bra utfört och ser fackmannamässigt ut och jag tar dit en mäklare, som faktiskt inte behöver veta att jag gjort allt själv och kapat mina kostnader. Säg att han/hon värderar huset till 4.750.000 kr.
Kan jag då gå till banken med min nya värdering på 4.750.000 kr och lägga om mina lån där 75% av 4.750.000 kr blir mitt nya bottenlån? Kan det fungera på det här sättet?
Dock kommer jag att få låna 300.000 kr extra för att renovera. Men i sånt fall skulle det nya lånet ändå bli billigare, eftersom värdet på huset är högre än vad jag lagt ner på det, vilket gör att topplånet åtminstone sjunker. Har jag tänkt rätt?
Nu finns det ju lite möjligheter att förhandla, men vi måste utgå från något för att se om jag tänker rätt. Därför använder jag det vanligaste procentsatserna.
För att få lån på allt detta måste man ju betala minst 15% i handpenning. Sedan blir 75% bottenlån och 10% topplån. Det skulle innebära 622.500 i handpenning, 3.112.500 i bottenlån och 415.000 i topplån. Allt stämmer väl så här långt?
Nu till det jag hoppas kommer bli resultatet. Frågan är om det funkar så här?
Övervåningen är isolerad, men oinredd. När jag väl köpt huset och flyttat in, tänkte jag göra så mycket som möjligt av övervåningen själv. Det jag ska göra är ett stort kaklat badrum med bastu, ett stort sovrum och två mindre rum. Om man tar in hantverkare till allt, skulle det gå på ca 500.000-600.000 kr. Jag kommer dock att göra i princip allt själv, förutom badrum och vvs dragning och liknande. Kanske kan få hjälp med visst ytskickt också.
Om hantverkare skulle göra allt, skulle det som sagt gå på ca 600.000 kr. Priset för huset skulle då bli 4.150.000+600.000, alltså sammanlagt 4.750.000. Vid en värdering, borde det nya huspriset minst ligga på 4.750.000 kr om inte mer eftersom en inredd övervåning borde höja värdet rejält, men för ordningenskull säger vi 4.750.000 kr.
Om jag nu gör så mycket som möjligt själv, även om det tar lite tid. Så kanske jag kan komma undan med en kostnad för övervåningen på 300.000 kr. Alltså har jag då lagt 4150.000+300.000, sammanlagt 4.450.000 kr på huset.
Om vi nu säger att allt jag har gjort har blivit bra utfört och ser fackmannamässigt ut och jag tar dit en mäklare, som faktiskt inte behöver veta att jag gjort allt själv och kapat mina kostnader. Säg att han/hon värderar huset till 4.750.000 kr.
Kan jag då gå till banken med min nya värdering på 4.750.000 kr och lägga om mina lån där 75% av 4.750.000 kr blir mitt nya bottenlån? Kan det fungera på det här sättet?
Dock kommer jag att få låna 300.000 kr extra för att renovera. Men i sånt fall skulle det nya lånet ändå bli billigare, eftersom värdet på huset är högre än vad jag lagt ner på det, vilket gör att topplånet åtminstone sjunker. Har jag tänkt rätt?
På själva grundfrågan - alltså kan man värdera om huset och få billigare lån? - är svaret ja. Det är något av ett standardförfarande och inget konstigt. Dock så godkänner inte alla banker alla mäklare, utan det kan vara så att det måste vara någon som banken har utsett.
Sen kan man ifrågasätta detaljer i ditt resonemang. Du räknar: hus=2,65 mil + tom 1,5 mil = 4,15 mil. Har du i detta räknat med alla byggherrekostnader och alla anslutningsavgifter? Det kan bli ett par hundra tusen till. Har du räknat med kostnader för att färdigställa tomt etc?
Dina 600 respektive 300 för att färdigställa övervåning- var kommer de ifrån?
Sedan förutsätter du att huset kommer att ha ett marknadsvärde som motsvarar produktionskostnaden. Så behöver det inte alls vara. Rent statistiskt så är det så i Salem eller Östhammar. Men bygger du i Åsele blir huset värt knappt 20% av produktionskostnaden. Läs mer om Tobins Q-värde här.
Sen kan man ifrågasätta detaljer i ditt resonemang. Du räknar: hus=2,65 mil + tom 1,5 mil = 4,15 mil. Har du i detta räknat med alla byggherrekostnader och alla anslutningsavgifter? Det kan bli ett par hundra tusen till. Har du räknat med kostnader för att färdigställa tomt etc?
Dina 600 respektive 300 för att färdigställa övervåning- var kommer de ifrån?
Sedan förutsätter du att huset kommer att ha ett marknadsvärde som motsvarar produktionskostnaden. Så behöver det inte alls vara. Rent statistiskt så är det så i Salem eller Östhammar. Men bygger du i Åsele blir huset värt knappt 20% av produktionskostnaden. Läs mer om Tobins Q-värde här.
Topplån finns väl inte längre utan hela lånet har väl samma räntesats? Skillnaden är väl att vissa banker har amorteringskrav på den del överstigande 75%. Rätta mig om jag har fel, men så var det på mitt lån till BR nu iaf.
Enda sättet att få en rimlig bild av om ditt resonemang om slutvärdering kan stämma är att du tittar på vad liknande hus säljs för i området. Att inreda övervåningen kan höja värdet rejält, eller bara marginellt.
Det är ju också så att redan när huset är färdigbyggt med den oinredda övervåningen så skall en värdering göras för låneplacering, även vid den värderingen så kan värdet visa sig vara högre/lägre än produktionskostnaden.
Det är ju också så att redan när huset är färdigbyggt med den oinredda övervåningen så skall en värdering göras för låneplacering, även vid den värderingen så kan värdet visa sig vara högre/lägre än produktionskostnaden.
Blir det inte omkring 75 KSEK? Köpeskilling - kontantinsats och 2% stämpelskatt. 4150 * 0.9 * 0.02 = 74.7 KSEK + exp.avgift.Nyfniken skrev:
Lagfart på tomten blir omkring 20 KSEK + exp.avgift.
Det rullar snabbt på i den takten :-/
Det beror mycket av hur bostadsmarknaden ser ut just då. Någon som minns 90 talet? Jämför med objekt i närheten är en bra ide. Renoverade äldre hus? Äger ni hus idag som någon värderat bör ni ta det värdet med en nypa salt. Vi köpte hus i huddinge för under utgångspris. Säljarna skulle flytta till nytt. De hade iskallt räknat med att få säkert 200,000 mer för det huset vi köpte. De fick stora problem att få ihop de sista pengarna. Man bör ta en mäklar värdering med stor nypa salt. Vi fick vårt förra hus värderat till 4 milj - 4.2 milj o sålde för 3.8.hempularen skrev:
Redigerat:
Tänk på att värderingen görs baserat på vad en köpare är beredd att betala. Om inte huset ligger i ett extremt attraktivt läge så kan du nog räkna med att marknadspriset ligger under dom kostnader du haft.
Detta är ju ganska naturligt då en presumtiv köpare hellre bygger nytt och får det exakt som han vill än att köpa nästan nytt med kompromisser. Du kan jämföra med en ny bil som står för visning i bilhallen, även om den är sprillans ny så kan du oftast köpa den för ung 15% under vad en beställningsbil kostar.
Detta är ju ganska naturligt då en presumtiv köpare hellre bygger nytt och får det exakt som han vill än att köpa nästan nytt med kompromisser. Du kan jämföra med en ny bil som står för visning i bilhallen, även om den är sprillans ny så kan du oftast köpa den för ung 15% under vad en beställningsbil kostar.