Hur ska jag värdera huset?
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Hej ni alla!
Jag har påbörjat en tråd, under kategorin ”Grund & markarbeten”. Men jag har märkt att jag mer och mer kommit att lämna forumtrådens initiala syfte. Särskilt då jag nu försökt dra igång en diskussion om budgivning där jag försöker visa på en liten egenkonstrad modell för att nå fram till en fastighets värde.
Min gamla tråd går att läsa här:
Här nedan kommer jag lyfta in mina tankar om att värdera hus för att sedan eventuellt lägga ett bud.
Jag har påbörjat en tråd, under kategorin ”Grund & markarbeten”. Men jag har märkt att jag mer och mer kommit att lämna forumtrådens initiala syfte. Särskilt då jag nu försökt dra igång en diskussion om budgivning där jag försöker visa på en liten egenkonstrad modell för att nå fram till en fastighets värde.
Min gamla tråd går att läsa här:
Här nedan kommer jag lyfta in mina tankar om att värdera hus för att sedan eventuellt lägga ett bud.
Redigerat:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Då marknaden alltid styr värdet på ett utannonserat hus och marknaden nu tycks vara helt död kring objektet som presenterats i tråden så måste jag hitta ett sakligt sätt för att värdera huset. Genom att punkta upp faktorer så får jag sakargument inför att ett eventuellt bud ska läggas…
... Jag ska därför skriva en liten metod för värdering. Jag hoppas på så sätt kunna dra igång en diskussion med mäklaren/säljaren… Jag lägger upp texten om en liten stund och skulle vara mycket tacksam om ni kunde kommentera och komplettera min högst subjektiva värderingsmetod.
... Jag ska därför skriva en liten metod för värdering. Jag hoppas på så sätt kunna dra igång en diskussion med mäklaren/säljaren… Jag lägger upp texten om en liten stund och skulle vara mycket tacksam om ni kunde kommentera och komplettera min högst subjektiva värderingsmetod.
Redigerat:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
VÄRDERING AV HUSET
Hur jag värderar huset: En högst ovetenskaplig metod:
För att skapa en bild på värdet av huset (helt subjektivt och utifrån mig) så har jag försökt skapa en summering utifrån följande frågeställningar:
1. Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
2. Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
3. Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
En tomt i Råda (900 kvm i nybyggda området) kostar ca 550.000 kronor, då inkluderar kommunen allt som krävs för att påpåbörja byggnation, dvs. VA, el, bygglov, utmätning, etc…
Om vi räknar med att kommunen ger en riktigt bra rabatt till de som väljer att köpa kommunens nya tomter och därför endast behöver betala en symbolisk summa á 100.000 kronor för VA, El, fjärrvärme, bygglov, etc. så får vi ett tomtpris á 450.000:- dvs. 500:- per kvm.
(Någon kommer att kommentera det orimliga i ovanstående så det är lika bra att jag förekommer genom att säga att det är mer troligt att tomten säljs symboliskt för 200.000 kronor och att restarande 350.000 är kopplade till kommunens kostnader för El, VA, bygglov etc…
Tomtens värde, en slutsats:
Värdet på Lillängsvägen 4 uppskattas till att vara 506.000 kronor. Då har jag tagit hänsyn till kommunpriserna á 500 kr per kvm och multipliserat med tomtens kvm. Jag har också gjort ett avdrag pga. Markservitutet som kraftigt begränsar” friheten” på tomten.
Tomtvärde =
550.000kr/900kvm * 1212kvm = 606.000kr
606.000kr -100.000kr
Tomtpris: 506.000 kr
__________________________________________________ __________________________________
Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
Då vi köper huset som en beboligt rivningskåk så väljer jag att räkna husets värde utifrån en motsvarande hyra. Huset kommer med lån, amorteringar och levnadskostnader hamna på omkring 6400 kronor. Denna ”hyra” räknar jag över två år vilket kommer att resultera i ett värde av 153.600 kronor
Som jag ser det så lägger jag hellre dessa pengar i mitt egna hus än att hyra från någon fastighetsägare. Jag kanske även kan trolla med värdet på rivningskåken och därigenom frigöra ett visst kapital för att snabbare komma igång med utbyggnaden/nybyggnationen.
Husets värde dras ner ytterligare pga. att huset är i stort behov av underhåll.
Kostnaderna för att skapa en bra levnadsmiljö kommer defenitivt att kosta!
Ventilation, värme och sanering beräknas hamna i och omkring 100.000 kronor. Det jag har blivit rekommenderad är följande åtgärder:
1. Preliminär sanering av mögel och röta i krypgrunden(ca 35.000 kronor)…
2. Motverka ytterligare fuktproblem, dvs. utgrävning, plasttäckning av krypgrund, installation av avfuktare samt en fotokatalysator för att döda all förekomst av mögelsporer i krypgrunden. Samt dränering. (Ca. 45.000 kronor)...
3. För att åtgärda dåligt ventilation och dyr elvärme har jag rekommenderats att installera ett ”CanVac Q Vent” (ett väggfäst FTX) för (ca 5000 kronor)... samt en luft/luf värmepump för (ca. 10.000 kronor)...
4. Man bör också gå över taket, en lapplagning av underlagspappen (ca. 10.000 kronor)...
Genom ovanstående prisuppgifter så framgår det att vi bör dra av 105.000 kronor av priset, detta då kostnaderna krävs för att man överhuvudtaget ska våga leva med sina barn i huset
105.000 kronor bör utifrån ovanstående räknas bort från huspriset. Vilket ger oss ett värde á 48.600 kronor
__________________________________________________ __________________________________
Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Det subjektiva värdet! Det är svårt att sätta ett värde på en känsla men jag ska försöka…
Att få bosätta sig i den äldre delen av Råda känns bättre än att köpa en tomt i ”nyråda”
Barnen kommer att kunna cykla till sina kompisar och inom kort även till skolan.
Som jag ser det så har jag i framtiden ett modernt hus i ett område där vi alla skulle kunna trivas.
Värde: 200.000kr
I och med objektets belägenhet så kan familjen bo relativt billigt samtidigt som nybyggnation kan påbörjas och fortgå. (nära till bygget)
Värde: 100.000kr
Det är ett riktigt umbärande att i flera år bo i ett hus som av sin ålder och skick kan skapa oförutsedda problem och kostnader.
Värde: -150.000kr
Det subjektiva värdet sätter jag utifrån ovanstående till: 150.000kr
__________________________________________________ __________________________________
VÄRDERING SUMMERING:
Tomt: +506.000 kronor
Husets värde (hyra) +153.600 kronor
Kostsamma åtgärder -105.000 kronor
Subjektivt värde: +150.000 kronor
Jag kan tänka mig att betala: 704.600 kronor
Hur jag värderar huset: En högst ovetenskaplig metod:
För att skapa en bild på värdet av huset (helt subjektivt och utifrån mig) så har jag försökt skapa en summering utifrån följande frågeställningar:
1. Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
2. Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
3. Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
En tomt i Råda (900 kvm i nybyggda området) kostar ca 550.000 kronor, då inkluderar kommunen allt som krävs för att påpåbörja byggnation, dvs. VA, el, bygglov, utmätning, etc…
Om vi räknar med att kommunen ger en riktigt bra rabatt till de som väljer att köpa kommunens nya tomter och därför endast behöver betala en symbolisk summa á 100.000 kronor för VA, El, fjärrvärme, bygglov, etc. så får vi ett tomtpris á 450.000:- dvs. 500:- per kvm.
(Någon kommer att kommentera det orimliga i ovanstående så det är lika bra att jag förekommer genom att säga att det är mer troligt att tomten säljs symboliskt för 200.000 kronor och att restarande 350.000 är kopplade till kommunens kostnader för El, VA, bygglov etc…
Tomtens värde, en slutsats:
Värdet på Lillängsvägen 4 uppskattas till att vara 506.000 kronor. Då har jag tagit hänsyn till kommunpriserna á 500 kr per kvm och multipliserat med tomtens kvm. Jag har också gjort ett avdrag pga. Markservitutet som kraftigt begränsar” friheten” på tomten.
Tomtvärde =
550.000kr/900kvm * 1212kvm = 606.000kr
606.000kr -100.000kr
Tomtpris: 506.000 kr
__________________________________________________ __________________________________
Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
Då vi köper huset som en beboligt rivningskåk så väljer jag att räkna husets värde utifrån en motsvarande hyra. Huset kommer med lån, amorteringar och levnadskostnader hamna på omkring 6400 kronor. Denna ”hyra” räknar jag över två år vilket kommer att resultera i ett värde av 153.600 kronor
Som jag ser det så lägger jag hellre dessa pengar i mitt egna hus än att hyra från någon fastighetsägare. Jag kanske även kan trolla med värdet på rivningskåken och därigenom frigöra ett visst kapital för att snabbare komma igång med utbyggnaden/nybyggnationen.
Husets värde dras ner ytterligare pga. att huset är i stort behov av underhåll.
Kostnaderna för att skapa en bra levnadsmiljö kommer defenitivt att kosta!
Ventilation, värme och sanering beräknas hamna i och omkring 100.000 kronor. Det jag har blivit rekommenderad är följande åtgärder:
1. Preliminär sanering av mögel och röta i krypgrunden(ca 35.000 kronor)…
2. Motverka ytterligare fuktproblem, dvs. utgrävning, plasttäckning av krypgrund, installation av avfuktare samt en fotokatalysator för att döda all förekomst av mögelsporer i krypgrunden. Samt dränering. (Ca. 45.000 kronor)...
3. För att åtgärda dåligt ventilation och dyr elvärme har jag rekommenderats att installera ett ”CanVac Q Vent” (ett väggfäst FTX) för (ca 5000 kronor)... samt en luft/luf värmepump för (ca. 10.000 kronor)...
4. Man bör också gå över taket, en lapplagning av underlagspappen (ca. 10.000 kronor)...
Genom ovanstående prisuppgifter så framgår det att vi bör dra av 105.000 kronor av priset, detta då kostnaderna krävs för att man överhuvudtaget ska våga leva med sina barn i huset
105.000 kronor bör utifrån ovanstående räknas bort från huspriset. Vilket ger oss ett värde á 48.600 kronor
__________________________________________________ __________________________________
Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Det subjektiva värdet! Det är svårt att sätta ett värde på en känsla men jag ska försöka…
Att få bosätta sig i den äldre delen av Råda känns bättre än att köpa en tomt i ”nyråda”
Barnen kommer att kunna cykla till sina kompisar och inom kort även till skolan.
Som jag ser det så har jag i framtiden ett modernt hus i ett område där vi alla skulle kunna trivas.
Värde: 200.000kr
I och med objektets belägenhet så kan familjen bo relativt billigt samtidigt som nybyggnation kan påbörjas och fortgå. (nära till bygget)
Värde: 100.000kr
Det är ett riktigt umbärande att i flera år bo i ett hus som av sin ålder och skick kan skapa oförutsedda problem och kostnader.
Värde: -150.000kr
Det subjektiva värdet sätter jag utifrån ovanstående till: 150.000kr
__________________________________________________ __________________________________
VÄRDERING SUMMERING:
Tomt: +506.000 kronor
Husets värde (hyra) +153.600 kronor
Kostsamma åtgärder -105.000 kronor
Subjektivt värde: +150.000 kronor
Jag kan tänka mig att betala: 704.600 kronor
Redigerat:
Din värderingsmetod är mest intressat då du bestämmer dig för ditt takpris för huset. Säljaren kan utgå från helt andra saker i sin värdering av huset.
Hur mycket kan jag få ut för huset till rätt köpare?
Hur länge kan/vill jag vänta på rätt köpare?
Hur värderar jag chansen/risken att marknadsförutsättningarna ändras om jag väntar?
Hade jag varit säljare så hade jag lagt rätt liten vikt vid dina sakliga argument i en förhandling utan enbart utgått från hur ditt bud passade mig.
I ditt fall så hade jag försökt ta fram några alternativa scenarion och jämföra dem.
Köpa detta hus för 700000 och renovera i flera år och satsa all ledig tid, semesterar etc. Eller köpa en 80-talshus för 2500000 och renovera lite ytskikt och badrum.
Hur skulle livet och ekonomin se ut med de olika alternativen?
Hur mycket kan jag få ut för huset till rätt köpare?
Hur länge kan/vill jag vänta på rätt köpare?
Hur värderar jag chansen/risken att marknadsförutsättningarna ändras om jag väntar?
Hade jag varit säljare så hade jag lagt rätt liten vikt vid dina sakliga argument i en förhandling utan enbart utgått från hur ditt bud passade mig.
I ditt fall så hade jag försökt ta fram några alternativa scenarion och jämföra dem.
Köpa detta hus för 700000 och renovera i flera år och satsa all ledig tid, semesterar etc. Eller köpa en 80-talshus för 2500000 och renovera lite ytskikt och badrum.
Hur skulle livet och ekonomin se ut med de olika alternativen?
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Hej Pelpet!
Med min lilla metod vill jag försöka nå fram till ett bud där man möter säljaren/mäklaren med något mer än bara ett skambud taget ur luften. Min tanke här är att jag i och med min lilla lista möter säljaren med faktiska argument till mitt bud. Min förhoppning är att man i nästa steg kan börja diskutera pris utifrån de olika rubrikerna. Exempelvis så kanske säljaren menar att man inte alls kan värdera hustomten på det sätt jag gjort, för... säljaren/mäklaren kan kanske lägga fram argument för att tomtmarken i "gamelråda" är värd mer än i "nyråda". Likaså kan de framföra argument för att markservitutet inte alls ska dra ner värdet. Ja vad vet jag? Jag hoppas bara på att få igång en vettig diskussion kring pris och värde!
Med min lilla metod vill jag försöka nå fram till ett bud där man möter säljaren/mäklaren med något mer än bara ett skambud taget ur luften. Min tanke här är att jag i och med min lilla lista möter säljaren med faktiska argument till mitt bud. Min förhoppning är att man i nästa steg kan börja diskutera pris utifrån de olika rubrikerna. Exempelvis så kanske säljaren menar att man inte alls kan värdera hustomten på det sätt jag gjort, för... säljaren/mäklaren kan kanske lägga fram argument för att tomtmarken i "gamelråda" är värd mer än i "nyråda". Likaså kan de framföra argument för att markservitutet inte alls ska dra ner värdet. Ja vad vet jag? Jag hoppas bara på att få igång en vettig diskussion kring pris och värde!
Jag har här förhoppningar om att säljaren vill nå ett snabbt avslut. Framförallt då ägaren flyttat till ett äldreboende samtidigt som om det verkar vara svärsonen som styr upp försäljningen... Men du har helt rätt i att säljaren kan både ha gott om tid och energi nog för att invänta rätt pris och köpare.pelpet skrev:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Tack Kindvall! Du har kanske rätt och det är ju inte riktigt den respons jag önskar uppnå! En fråga bara, skulle du som säljare hellre se att den eventuella köparen helt sonika slängde in ett bud helt utan att ge något som helst motiv till det låga budet? (För mitt bud kommer helt klart hamna en bra bit under det begärda priset...)kindvall skrev:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Jag vet inte riktigt... Jag får för mig att "nyråda" är mer hippt och att det är där alla som vill ge sken av att vara rika väljer att bosätta sig... Men som sagt det är min värdering och kan vara helt fel... Men min bestämda känsla är att "gammelråda" är mer tillåtande... Har grannen byggt en damm eller köpt en ny bil *så finns det inget socialt tvång till att försöka överglänsa grannen! Ja om du förstår vad jag menar? *nimhed skrev:
Ett mervärde för vissa, helt klart mig!
Lite kommentarr om räknemetoden,
Såvida inte servitutet är helt extremt så är det alldeles för mycket att räkna ned med 100 000.
Du räknar huset till ett lågt värde pga. renoveringsbehov, och sedan räknar du ner det igen pga. renoveringsbehov. Känns ologiskt.
Antingen är huset ett regelrätt rivningsobjekt som ingen vettig människa vill behålla, det har i så fall ett negativt värde (rivningskostnaden), eller så är det ett renoveringsbart hus, som i så fall lämpligen räknas till vad det skulle vara värt om det vore nyrenoverat, och så räknar man ned för den tänkta renoveringskostnaden. I den kalkylen få man då ofta, jämka renoveringskostnaden till 50 eller kanske 70%, beroende på hur marknaden ser på renoveringar i just det området. Dvs. i praktiken går renoveringsobjekt i populära områden till överpris i förhållande till kostnaden.
Utifrån det du skriver om området och priser så skulle jag snarare räkna så här:
Andra hus med måttligt renoveringsbehov går på 2,8 milj. OM de vore i tipptopp skick så skulle det kosta 300 000 att få dem dit (minst, kök badrum, kanske tak och ytskikt). Renoveringskostnaden jämkar vi ned till 200 000 i husvärde. Det ger att ett hus i renoverat skick kanske kostar 3 milj.
Just det här huset har avsevärt större renoveringsbehov. Antag en milj, jämka till 700 000 i värde av renoveringen, räkna ned ytterligare 150 - 200 000 för besväret att renovera. Det ger 2,1 milj. för det här huset.
Nu är troligen ingen villig att bjuda i den klassen (om jag förstår det rätt). Så räkna med att säljaren, om han är rationell kan sälja för 1,5 - 2 milj. Kan bero på hur viktigt det är för säljaren att få ett avslut.
Såvida inte servitutet är helt extremt så är det alldeles för mycket att räkna ned med 100 000.
Du räknar huset till ett lågt värde pga. renoveringsbehov, och sedan räknar du ner det igen pga. renoveringsbehov. Känns ologiskt.
Antingen är huset ett regelrätt rivningsobjekt som ingen vettig människa vill behålla, det har i så fall ett negativt värde (rivningskostnaden), eller så är det ett renoveringsbart hus, som i så fall lämpligen räknas till vad det skulle vara värt om det vore nyrenoverat, och så räknar man ned för den tänkta renoveringskostnaden. I den kalkylen få man då ofta, jämka renoveringskostnaden till 50 eller kanske 70%, beroende på hur marknaden ser på renoveringar i just det området. Dvs. i praktiken går renoveringsobjekt i populära områden till överpris i förhållande till kostnaden.
Utifrån det du skriver om området och priser så skulle jag snarare räkna så här:
Andra hus med måttligt renoveringsbehov går på 2,8 milj. OM de vore i tipptopp skick så skulle det kosta 300 000 att få dem dit (minst, kök badrum, kanske tak och ytskikt). Renoveringskostnaden jämkar vi ned till 200 000 i husvärde. Det ger att ett hus i renoverat skick kanske kostar 3 milj.
Just det här huset har avsevärt större renoveringsbehov. Antag en milj, jämka till 700 000 i värde av renoveringen, räkna ned ytterligare 150 - 200 000 för besväret att renovera. Det ger 2,1 milj. för det här huset.
Nu är troligen ingen villig att bjuda i den klassen (om jag förstår det rätt). Så räkna med att säljaren, om han är rationell kan sälja för 1,5 - 2 milj. Kan bero på hur viktigt det är för säljaren att få ett avslut.
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Tack hempularen! Det var precis sådana här reaktioner och tillrättalägganden jag var ute efter då jag startade tråden...*
Jag vill verkligen få så många perspektiv som möjligt och samtidig försöka slå så många hål som möjligt i min egen retorik... Det är först när hålen har blivit synliggjorda som man kan börja med att bygga nya logiska/ologiska argumentera för sin sak.*
Du har helt rätt i att man inte kan räkna ner huset pga. renoveringsbehov, och sedan räknar ner hela igen... Men samtidigt så måste jag nog tillstå att huset är ett direkt rivningsobjekt... Det är nog mycket svårt att göra huset bra utifrån dess förutsättningar och därför finns det bara några få grupper av intressenter på marknaden.
1. Personer med mycket god ekonomi... köper huset som tomt, river huset och bygger nytt från grunden. (dessa väljer nog främst att bygga i "nyråda". (en mycket dyr tomt helt enkelt)
2. Personer som inte vet hur illa kondition huset är i och lägger ett högt bud och vaknar upp chockade nästkommande morgon när de inser att de måste renovera/riva huset för stora summor.
3. Tokhuvuden, dvs. sådana som jag... Personer som ser huset som ett långtidsprojekt... Flyttar in i ett rivningsprojekt... lägger ner pengar i att få huset någorlunda beboeligt, (kastar pengar i sjön) samtidigt som ekonomin hålls smal... Att därefter påbörja en nybyggnation i lösvirke under en hutlös lång byggnadstid (3-5år)... Helt enkelt så kommer "huset" fungera som en sämre bostad men finare byggbarack för familjen.
Jag vill verkligen få så många perspektiv som möjligt och samtidig försöka slå så många hål som möjligt i min egen retorik... Det är först när hålen har blivit synliggjorda som man kan börja med att bygga nya logiska/ologiska argumentera för sin sak.*
Du har helt rätt i att man inte kan räkna ner huset pga. renoveringsbehov, och sedan räknar ner hela igen... Men samtidigt så måste jag nog tillstå att huset är ett direkt rivningsobjekt... Det är nog mycket svårt att göra huset bra utifrån dess förutsättningar och därför finns det bara några få grupper av intressenter på marknaden.
1. Personer med mycket god ekonomi... köper huset som tomt, river huset och bygger nytt från grunden. (dessa väljer nog främst att bygga i "nyråda". (en mycket dyr tomt helt enkelt)
2. Personer som inte vet hur illa kondition huset är i och lägger ett högt bud och vaknar upp chockade nästkommande morgon när de inser att de måste renovera/riva huset för stora summor.
3. Tokhuvuden, dvs. sådana som jag... Personer som ser huset som ett långtidsprojekt... Flyttar in i ett rivningsprojekt... lägger ner pengar i att få huset någorlunda beboeligt, (kastar pengar i sjön) samtidigt som ekonomin hålls smal... Att därefter påbörja en nybyggnation i lösvirke under en hutlös lång byggnadstid (3-5år)... Helt enkelt så kommer "huset" fungera som en sämre bostad men finare byggbarack för familjen.
När jag ska köpa saker beg hoppas jag alltid att dom är desperata och är villiga till en snabb affär som ekonomiskt gynnar mig mer än säljaren....när jag ska sälja hoppas jag alltid på att den som ska köpa är den sista idioten...
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
AmenEnk Projektet skrev:När jag ska köpa saker beg hoppas jag alltid att dom är desperata och är villiga till en snabb affär som ekonomiskt gynnar mig mer än säljaren....när jag ska sälja hoppas jag alltid på att den som ska köpa är den sista idioten...
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Sådär! då har jag idag jag lagt in mitt första och enda bud på huset. Utifrån min synvinkel så tar jag gärna över huset för 800.000 kr och arbetar med projektet i många långa år... Tackar de nej eller om andra intressenter dyker upp så kommer jag sitta lugnt och invänta nästa fastighet... Jag kan om jag vill köpa en bra mycket dyrare kåk, (bättre skick), men samtidigt så gillar jag tanken med att äga ett objekt som kräver både svett,och tårar, planering och arbete, sinne och känsla... Ja, jag vill helt lära känna varje spik och vinkel i det hus som kanske både blir mitt första och sista.
Hjälp mig nu med att hålla tummarna... Och för tusan lägg inga bud på mitt hus
Hjälp mig nu med att hålla tummarna... Och för tusan lägg inga bud på mitt hus
Lycka till