För en tid sedan lade jag bud på ett hus som Kronofogden sålde. Eftersom jag misstänkte att bygglov saknades för en ombyggnad av garage till bostadsyta (ändrad användning + fasadändring) så kontaktade jag kommunen för att fråga vad som gällde.
Jag fick till svar att kommunen inte kunde göra så mycket om det var den förre ägaren som byggt utan bygglov. Dock kunde det bli problem om jag skulle söka bygglov för andra ändringar på fastigheten.
Dock låter svaret lite märkligt. Om ägarbyte skulle innebära att kommunen inte kan tvinga fram rivning så skulle det ju vara fritt fram för skojjare att ignorera strandskydd etc och sedan snabbt skriva över fastigheten på annan person. Jag rekommenderar en kontroll med kommunen. Om inte annat kanske du kan fråga lite anonymt genom att t.ex. säga att du är intresserad av att köpa en fastighet med svartbygge.
Jag fick till svar att kommunen inte kunde göra så mycket om det var den förre ägaren som byggt utan bygglov. Dock kunde det bli problem om jag skulle söka bygglov för andra ändringar på fastigheten.
Dock låter svaret lite märkligt. Om ägarbyte skulle innebära att kommunen inte kan tvinga fram rivning så skulle det ju vara fritt fram för skojjare att ignorera strandskydd etc och sedan snabbt skriva över fastigheten på annan person. Jag rekommenderar en kontroll med kommunen. Om inte annat kanske du kan fråga lite anonymt genom att t.ex. säga att du är intresserad av att köpa en fastighet med svartbygge.
Nejägarbyte innebär inte att man slipper åtgärd.
Men om det gått 10 år så är svartbygget "preskiberat". Det betyder inte att det är OK, men kommunen kan inte kräva in straffavgift eller utfärda rivningsföreläggande.
I ditt fall så kan det vara så att det antingen faktiskt är mer än 10 år gammalt, eller så anser kommunen att det är för svårt att bevisa att det inte är gammalt.
Jag har för mig att preskriptionsreglen gäller inte för strandskydd, där kan man få riva oavsett hur många år som gått.
Men om det gått 10 år så är svartbygget "preskiberat". Det betyder inte att det är OK, men kommunen kan inte kräva in straffavgift eller utfärda rivningsföreläggande.
I ditt fall så kan det vara så att det antingen faktiskt är mer än 10 år gammalt, eller så anser kommunen att det är för svårt att bevisa att det inte är gammalt.
Jag har för mig att preskriptionsreglen gäller inte för strandskydd, där kan man få riva oavsett hur många år som gått.
Om du utgår ifrån vad säljaren skriftligen bekräftat, att det finns bygglov, skickar in nya ritningar över ditt hus inklusive din nya utbyggnad och får ditt bygglov så ser jag inget problem, eller måste det framgå på ritningarna vad som är den blivande tillbyggnaden och vad som är sedan tidigare?.
Ta och fixa bygglovet för bef svartbygge först, det måste vara bäst i kommunikationen mot säljare och mäklare.
- Annars kommer du i beroendeställning till säljaren för ditt tillbygge.
Nackdel: Du får betala ditt eget bygglov.
/a
- Annars kommer du i beroendeställning till säljaren för ditt tillbygge.
Nackdel: Du får betala ditt eget bygglov.
/a
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 257 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 257 inlägg
Jag är ganska säker på att du INTE har rätt thomasx.thomasx skrev:Du har tur här, i alla fall lite. Ty, du har undersökningsplikt. MEN, säljaren har gjort en utfästelse när han skriftligen har upplyst dig om att erforderliga bygglov finns. Därmed behöver du inte undersöka den saken vidare i samband med köpet. Det innebär att säljaren är ansvarig gentemot dig för det här felet.
Du har rätt att kräva säljaren på ersättning för felet. Men vad det i sin tur innebär kan det säkert tvistas en hel del om vad det lider, om du har otur.
Därmed inte sagt att du kan pusta ut. För du har ju fortfarande inget bygglov för en del av huset. Det är ett svartbygge och kommunen kan nog kräva att det rivs, i värsta fall. I bästa fall utfärdar kommunen ett nytt bygglov i efterhand på din begäran och säljaren står för alla kostnader i samband med det.
Kanske har du till och med rätt att kräva att köpet skall återgå.
Mäklaren ska ju kolla att bygglov finns, men huruvida denne har någon skyldighet att dubbelkolla byggloven då säljaren sagt att alla finns är jag osäker på.
Vem du ska kontakta för hjälp. Ja, du kanske kan få mäklaren med på din sida i detta fallet (jag tror det är ganska utsiktslöst att försöka driva något mot mäklaren i detta fallet, bättre att få denne med sig). Eftersom mäklaren inte kontaktade dig igen efter ditt samtal till denne, tycker jag du ska ringa mäklaren igen för att följa upp.
Gå med i villaägarna och be dem om juridisk rådgivning. Prata med kommunen, men för att inte väcka den björn som kanske ännu sover kan du ju tillsvidare undvika att uppge fastighetsbeteckning/adress/telefonnummer för demÅ andra sidan kommer det väl vad det lider att bli helt oundvikligt, så det kanske är lika bra att ta det med dem med en gång. Men först kan du ju kolla upp vad detaljplanen säger, hur många kvm får tomten bebyggas. Ligger du inom gränsen som det är nu? Då borde det vara ganska lugnt.
Prata med grannarna, be dem skriva på ett papper om att de samtycker till att den tillbyggnad som finns är ok. Det borde ju inte vara några problem då de inte klagat hittills, får vi hoppas
Jag är lite av filosofin att ju mer du gör av kommunens jobb, desto lättare är det att få dem med sig
I värsta fall får du kontakta en advokatfirma vad det lider. Eller, om du tycker att det är värt pengarna, så kan du ju göra det redan nu för att få bästa möjliga råd redan från start, även om det inte är någon tvist och kanske inte blir det heller.
Allt ovanstående med reservation för att man aldrig kan vara helt säker på hur en domstol ser på sakerna.
För att köparens undersökningsplikt (avseende tex förekomsten av bygglov) ska minska eller helt bortfalla krävs det att säljaren gör en mycket specifik utfästelse som i praktiken ska skrivas in i köpeavtalet.
I praxis har frågelistan som säljaren fyller i i samband med försäljning inte tillmätts någon större juridisk betydelse. Det innebär i klartext att tex svaret "JA, det finns bygglov" i frågelistan INTE kan anses som en specifik utfästelse.
Vidare så är i normalfallet köparens UNDERSÖKNINGSPLIKT starkare än säljarens UPPLYSNINGSPLIKT. Förekomsten av bygglov ingår i undersökningsplikten som köparen har enligt Jordabalken.
I detta fall är det nog tyvärr så att TS borde ha kollat om bygglov fanns alldeles oavsett vad säljaren uppgav i frågelistan.
Thomas59 skrev:
Tja, jag har varit inblandad i ett fall som gick till domstol, så jag är ganska övertygad om att jag har rätt. Det gällde då en liknande uppgift som fanns i prospektet. Det finns också prejudicerande domar på den typen av uppgifter, vilket framkom i det fall jag var inblandad i. Men helt säker kan man aldrig vara innan en (alla...) domstol sagt sitt i det enskilda fallet.
Diskussionen om undersökningsplikt VS Upplysningsplikt är ju inte relevant i den här frågan. Upplysningsplikt handlar om att säljaren har ett visst ansvar för att upplysa om fel eller andra omständigheter som är kända.
Frågan i tråden handlar om huruvida man som köpare skall och kan nöja sig med att lita på den information som säljaren ger. Det är stor skillnad på att inte säga något om ett fel, eller att ge felaktig information om ett fel. Eller mer konkret i det här fallet: det är två helt skilda frågor om säljaren var skyldig att informera om att det saknades bygglov, eller om säljarens felaktiga uppgift om att dte finns bygglov.
Problemet med frågeslistan vid fastighetsköp är (som jag uppfattat det) att frågorna i många fall är alltför svävande, säljaren kan svara och inte inse att frågan faktiskt räcker in ett större område än vad säljaren tänker på.
Så om säljaren svarar "nej vi har aldrig upplevt något fuktproblem", så kan han senare säga "jaa, lite vattenpöl i krypgrunden (eller tom. i källaren) det är det ju, men jag har aldrig tänkt på det som ett problem".
Eller om bygglov "ja alla bygglov finns" och efteråt "Ja dvs. det sa han som vi köpte av". Just det senaste exemplet är nog gränsfall att säljaren faktiskt får stå för det.
Men som köpare bör man inte bara nöja sig med ett kort svar. Man bör ta reda på hur säljaren vet det han svarar. Dvs om säljaren säger att bygglov finns, men inte själv har byggt (sökt bygglovet), så bör man ta reda på om säljaren verkligen själv har undersökt saken, sett handlingarna. I det fall tråden handlar om så har ju säljaren på eget bevåg byggt utöver vad bygglovet tillåter. Då är det mycket svårare för säljaren att slingra sig ur utfästelsen om att bygglov finns. Men jag kan tänka mig att det möjligen kan gå att påstå att man misstolkat bygglovet, eller att det är kommunen som misstolkar det "jag har byggt enl. lovet".
Frågan i tråden handlar om huruvida man som köpare skall och kan nöja sig med att lita på den information som säljaren ger. Det är stor skillnad på att inte säga något om ett fel, eller att ge felaktig information om ett fel. Eller mer konkret i det här fallet: det är två helt skilda frågor om säljaren var skyldig att informera om att det saknades bygglov, eller om säljarens felaktiga uppgift om att dte finns bygglov.
Problemet med frågeslistan vid fastighetsköp är (som jag uppfattat det) att frågorna i många fall är alltför svävande, säljaren kan svara och inte inse att frågan faktiskt räcker in ett större område än vad säljaren tänker på.
Så om säljaren svarar "nej vi har aldrig upplevt något fuktproblem", så kan han senare säga "jaa, lite vattenpöl i krypgrunden (eller tom. i källaren) det är det ju, men jag har aldrig tänkt på det som ett problem".
Eller om bygglov "ja alla bygglov finns" och efteråt "Ja dvs. det sa han som vi köpte av". Just det senaste exemplet är nog gränsfall att säljaren faktiskt får stå för det.
Men som köpare bör man inte bara nöja sig med ett kort svar. Man bör ta reda på hur säljaren vet det han svarar. Dvs om säljaren säger att bygglov finns, men inte själv har byggt (sökt bygglovet), så bör man ta reda på om säljaren verkligen själv har undersökt saken, sett handlingarna. I det fall tråden handlar om så har ju säljaren på eget bevåg byggt utöver vad bygglovet tillåter. Då är det mycket svårare för säljaren att slingra sig ur utfästelsen om att bygglov finns. Men jag kan tänka mig att det möjligen kan gå att påstå att man misstolkat bygglovet, eller att det är kommunen som misstolkar det "jag har byggt enl. lovet".
Önskar dig lycka till med dina bygglovsbryderier. Sitter faktiskt och funderar på vad som sägs ovan och vad som antyds om kommunerna. Egentligen inte speciellt vackert eftersom de misstänkliggörs direkt. Jag har full förståelse för detta och hade förmodligen agerat pss men det gör att man funderar lite. Är det så att byggnadsnämnderna ska ses som fiender? Eller potentiella motståndare, bakåtsträvare eller bara är till för att dj...s.
Det borde vara så att de skulle hjälpa dig komma till rätta med detta. Eller kanske inte, för vad är egentligen problemet? Att kommunens karta inte överensstämmer med verkligheten? Jag är nog naiv.
OBS! Detta är ingen pekpinne till någon utan bara mina högst egna funderingar på hur samhället Sverige fungerar.
Hoppas verkligen det löser sig för dig.
Det borde vara så att de skulle hjälpa dig komma till rätta med detta. Eller kanske inte, för vad är egentligen problemet? Att kommunens karta inte överensstämmer med verkligheten? Jag är nog naiv.
OBS! Detta är ingen pekpinne till någon utan bara mina högst egna funderingar på hur samhället Sverige fungerar.
Hoppas verkligen det löser sig för dig.
Redigerat:
Jag vet att det finns vissa kommuner där bygglovsavdelningen erbjuder ett "mäklarpaket"; oftast bestånde av en tomtkarta, utdrag ur fastighetsregister för att se vem som är lagfaren ägare och vilka servitut och annat som belastar eller gynnar fastigheten, kopia på detaljplan och planbestämmlser, samt kopia på alla beviljade bygglov på fastigheten.
Kostar väl några hundralappar, men jag tycker det är en modell som fler borde ta efter!
Kostar väl några hundralappar, men jag tycker det är en modell som fler borde ta efter!
Mycket intressant! Var har du hittat detta?b8q skrev:
Stockholm har det, t.ex. Se sidan 25 i denna PDF:
http://insyn.stockholm.se/kf/document/2010-06-21/Dagordning/47/47%20u10078bilaga1.pdf
http://insyn.stockholm.se/kf/document/2010-06-21/Dagordning/47/47%20u10078bilaga1.pdf
Det står att kopieringskostnad inte är inkluderat, märkligt, borde man inte kunna begära ut allt utom den enklare, ej bindande bedömningen, gratis med hänvisning till offentlighetsprincipen? (Gratis utöver just kopieringskostnaden då...)b8q skrev:
/U
Så kan man ju se på det, men jag tror mer det handlar om att minimera risker och inte väcka sovande björnar om det inte är nödvändigt och inte tidigare än nödvändigt. Inte för att kommunen är en fiende, utan för att man inte vet om kommunen kommer att vara behjälplig på ens egen sida, eller inta en "fientligt" inställning. Jag har själv goda erfarenheter av byggnadskontoret här i Göteborg, formella men kan ändå lösa problem på ett smidigt sätt när det uppstår.Fjelie 17 skrev:
Jättebra att du reagerar så här! Vi har vant oss vid ett öppet samhälle, men så kommer det ju inte att förbli alldeles utan att vi slår vakt om det.ullberg skrev:
Möjligen kan stadsbyggnadsförvaltningen försvara avgifterna med att LM inte sorterar under samma nämnd, och att exempelvis fastighetsdata och beslut om servitut är handlingar som därför heller inte utgör offentlig handling över stadsbyggnadskontorets disk. Isåfall borde avgiften vara både marknadsmässig och täcka självkostnad.
Men jag har svårt att förstå hur ett stadsbyggnadskontor ska kunna vägra svara på enkla frågor utan betalning.