Köp av BRF med golvvärme av okänt ursprung
Hej,
har hittat den Fantastiska lägenheten och det är egentligen bara en grej som jag tvekar inför.
Tidigare ägare (innan nuvarande ägare) har renoverat köket och då lagt in ett vattenburet golvvärmesystem anslutet till centraluppvärmningen. Det är ju varmt och fint att gå på men det föreligger två försvårande omständigheter:
1. Installationen verkar ha skett utan föreningens uttryckliga godkännande. De känner till den idag och vid tillfälle ska jag fråga ordf. om hon är beredd att avstå från korrigeringskrav. Jag har redan pratat kort med henne och det hon först av allt nämnde var ju risken att pumpen skulle gå torr om det kommer luft i systemet.Hur besvärligt bör jag tycka att detta är?
2. Det saknas i nuläget dokumentation på att installationen är besiktad/korrekt/fackmannamässig. Vet inte exakt vad som krävs för detta men mitt försäkringsbolag kunde inte garantera att deras försäkring gäller om det inte finns någon dokumentation på att arbetet är korrekt utfört. Någon som kan uttala sig om detta eller har erfarenheter av liknande?
Mäklaren är givetvis helt oförstående för att ovanstående skulle vara problematiskt.
Skulle en besiktning av något slag kunna råda bo på åtminstone problem 2?
har hittat den Fantastiska lägenheten och det är egentligen bara en grej som jag tvekar inför.
Tidigare ägare (innan nuvarande ägare) har renoverat köket och då lagt in ett vattenburet golvvärmesystem anslutet till centraluppvärmningen. Det är ju varmt och fint att gå på men det föreligger två försvårande omständigheter:
1. Installationen verkar ha skett utan föreningens uttryckliga godkännande. De känner till den idag och vid tillfälle ska jag fråga ordf. om hon är beredd att avstå från korrigeringskrav. Jag har redan pratat kort med henne och det hon först av allt nämnde var ju risken att pumpen skulle gå torr om det kommer luft i systemet.Hur besvärligt bör jag tycka att detta är?
2. Det saknas i nuläget dokumentation på att installationen är besiktad/korrekt/fackmannamässig. Vet inte exakt vad som krävs för detta men mitt försäkringsbolag kunde inte garantera att deras försäkring gäller om det inte finns någon dokumentation på att arbetet är korrekt utfört. Någon som kan uttala sig om detta eller har erfarenheter av liknande?
Mäklaren är givetvis helt oförstående för att ovanstående skulle vara problematiskt.
Skulle en besiktning av något slag kunna råda bo på åtminstone problem 2?
Varför skulle det bli luft i systemet så pumpen går torr, det skulle väl endast skada pumpen hos dig i så fall.
Besiktiga det är väl ingjutna slingor så dom kan du inte kolla kvar blir då pumpen och fördelaren och där ser du om det är problem annars så låt det gå bara.
Besiktiga det är väl ingjutna slingor så dom kan du inte kolla kvar blir då pumpen och fördelaren och där ser du om det är problem annars så låt det gå bara.
Du bör ju få klara papper på att föreningen accepterar installationen, det är tänkbart att de kan kräva att den rivs bort.
Vad gäller besiktning så vore det givetvis bra om du kunde få en VVS firma att "godkänna" installationen. Men det blir nog svårt att hitta någon som är villig till det, däremot så borde du kunna få en vvs firma att undersöka det som går att kontrollera. Och det är då dels kopplingar runt fördelare och shuntgrupp med pump. Där kan de dels intyga att inget läcker, dels att det är relevanta typer av kopplingsmaterial som använts.
VVS firma bör också kunna provtrycka slingan.
Ett möjligt fel vid installation av golvvärme är om man använder fel typ av PEX slang. PEX slang som är avsedd för tappvatten saknar en syretät beläggning. I ett värmesystem så förbrukas syret i vattnet genom att järnrör rostar, när syret är slut i det cirkulerande vattnet så avstannar rostandet. Därför skall man vara sparsam med att släppa in nytt vatten i ett värmessystem. PEX slang är vattentät, men inte gastät. Det innebär att syrefattigt vatten i ett värmesystem där en del av systemet består av PEX slang, där tar vattnet upp syre genom väggarna i röret. Och resten av systemet rostar. Det finns exempel på att radiatorer som normalt håller i hundra år rostat upp totalt på mindre än 5 år när man använt olämplig slang till golvvärme i samma system. PEX slang som skall användas i värmesystem har därför en extra beläggning som gör röret gastätt. Detta är en sak som föreningen borde intressera sig för, OM det är fel slangtyp så skadas både rör och radiatorer i övriga huset.
Vad gäller besiktning så vore det givetvis bra om du kunde få en VVS firma att "godkänna" installationen. Men det blir nog svårt att hitta någon som är villig till det, däremot så borde du kunna få en vvs firma att undersöka det som går att kontrollera. Och det är då dels kopplingar runt fördelare och shuntgrupp med pump. Där kan de dels intyga att inget läcker, dels att det är relevanta typer av kopplingsmaterial som använts.
VVS firma bör också kunna provtrycka slingan.
Ett möjligt fel vid installation av golvvärme är om man använder fel typ av PEX slang. PEX slang som är avsedd för tappvatten saknar en syretät beläggning. I ett värmesystem så förbrukas syret i vattnet genom att järnrör rostar, när syret är slut i det cirkulerande vattnet så avstannar rostandet. Därför skall man vara sparsam med att släppa in nytt vatten i ett värmessystem. PEX slang är vattentät, men inte gastät. Det innebär att syrefattigt vatten i ett värmesystem där en del av systemet består av PEX slang, där tar vattnet upp syre genom väggarna i röret. Och resten av systemet rostar. Det finns exempel på att radiatorer som normalt håller i hundra år rostat upp totalt på mindre än 5 år när man använt olämplig slang till golvvärme i samma system. PEX slang som skall användas i värmesystem har därför en extra beläggning som gör röret gastätt. Detta är en sak som föreningen borde intressera sig för, OM det är fel slangtyp så skadas både rör och radiatorer i övriga huset.
Olika anledningar till att pumpen går torr skulle ju kunna vara att resten av huset är omedveten att den faktiskt finns och kanske tappar ur systemet vid service eller liknande, det är ett mindre problem jämfört med ansvarsfrågan.
Föreningen är liten och verkar vara lite lätt informell av sig. Ordföranden har sagt att skulle de ha gjort något var det ju när den ursprunglige ägaren gjorde installationen, inte nu 3 ägare senare. Kanske inte klockren logik men det är hans ord.
Vidare har jag fått uppgiften att det är ett golvvärmesystem av fabrikat Wirsbo. Fortarande oklart vem som monterat det.
Det där med typen av PEX-rör lät ju rätt hemskt, kan man se om pexrören har syrediffusionsspärr på något sätt?
Föreningen är liten och verkar vara lite lätt informell av sig. Ordföranden har sagt att skulle de ha gjort något var det ju när den ursprunglige ägaren gjorde installationen, inte nu 3 ägare senare. Kanske inte klockren logik men det är hans ord.
Vidare har jag fått uppgiften att det är ett golvvärmesystem av fabrikat Wirsbo. Fortarande oklart vem som monterat det.
Det där med typen av PEX-rör lät ju rätt hemskt, kan man se om pexrören har syrediffusionsspärr på något sätt?
Du kan säkert läsa vad det står på rören vid fördelaren och lista ut vilken sort det är. Å andra sidan, även om det vore fel rör vilket inte är speciellt troligt, så lär det inte hända ett skit med övriga värmesystemet. Mängden syre som vandrar in genom 50m rör är knappast något att oroa sig för.
Problemet är väl att man sällan får ett godkännande i efterhand från föreningen. Även om de känner till avvikelsen tycker de nog att det är onödigt att dra i något gammalt om de inte ser något akut problem eller fara. Men om det händer något kan du ju gissa vem som åker på ansvaret...
Fick reda på idag att föreningens val att inte agera när de fick kännedom om installationen är ett principiellt godkännande av den. Ansvaret vilar dock givetvis på BR-ägaren som vilken tvättmaskin som helst.
Det verkar inte finnas något tekniskt att anmärka på anläggningen men försäkringsfrågan tycker jag är intressant. Det måste ju säljas massvis med fastigheter och bostadsrätter med liknande situationer och i några fall borde vattenskador ha uppstått. hur har försäkringsbolagen agerat då? Känns ju som att köpa en tickande bomb eftersom det inte går att bekräfta att prylarna är rätt monterade när väl golvet ligger.
Lite OT:
Idag framkom också att det planerade stambytet 2014 inte alls finansierar badrumsrenoveringen som tidigare meddelats. Är nog läge att omvärdera detta objekt lite.
Det verkar inte finnas något tekniskt att anmärka på anläggningen men försäkringsfrågan tycker jag är intressant. Det måste ju säljas massvis med fastigheter och bostadsrätter med liknande situationer och i några fall borde vattenskador ha uppstått. hur har försäkringsbolagen agerat då? Känns ju som att köpa en tickande bomb eftersom det inte går att bekräfta att prylarna är rätt monterade när väl golvet ligger.
Lite OT:
Idag framkom också att det planerade stambytet 2014 inte alls finansierar badrumsrenoveringen som tidigare meddelats. Är nog läge att omvärdera detta objekt lite.
Det är väl iofs, så att själva läggandet av slangen är ganska riskfritt. Det är inte så mycket som kan göras fel i det momentet, inte som kan orsaka någon skada. I princip kan det givetvis finnas någon skada som "nästan" läcker, typ att ngn slinter med ett verktyg så att det nästan går hål. Det kan man aldrig gardera sig mot, och heller inte upptäcka i efterhand förrän det börjar läcka. Men sådana skador kan finnas även om alla papper och intyg från bygget finns.
Så att om man kan kontrollera att rätt material har använts, och att inget läcker i nuläget, då skall det till en makalös otur om något händer framöver, som inte förs. bolaget vill ta.
Så att om man kan kontrollera att rätt material har använts, och att inget läcker i nuläget, då skall det till en makalös otur om något händer framöver, som inte förs. bolaget vill ta.
Tack för alla svar.
Nu har lägenheten sålts utan att jag hann fundera klart på om jag skulle lägga bud eller ej. Så kan det gå om man vill ha hänglsen och livrem.
Nu har lägenheten sålts utan att jag hann fundera klart på om jag skulle lägga bud eller ej. Så kan det gå om man vill ha hänglsen och livrem.
Kanske lika bra det. Du hade ju åkt på att betala en badrumsrenovering vid stambytet också.
Jag har själv suttit i en brf styrelse. Där tog föreningen kostnaden för badrumsrenovering vid stambytet. Föreningen tog också över ansvaret för badrummet med tillhörande installationer, mycket för att slippa hemmapul med vattenskador som följd.
Att nämna är också att värmesystemet är föreningens ansvar och i detta får inga ingrepp göras utan tillstånd.
Det kan uppstå flödesproblem mm
Många tror att de kan göra vad de vill i lägenheten. De förstår inte vad en bostadsrätt innebär.
Man köper en andel i föreningen som gemensamt äger hela fastigheten. För den andelen får man rätt att nyttja en lgh med ett visst andelstal. Det är alltså inte en äganderätt.
Jag har själv suttit i en brf styrelse. Där tog föreningen kostnaden för badrumsrenovering vid stambytet. Föreningen tog också över ansvaret för badrummet med tillhörande installationer, mycket för att slippa hemmapul med vattenskador som följd.
Att nämna är också att värmesystemet är föreningens ansvar och i detta får inga ingrepp göras utan tillstånd.
Det kan uppstå flödesproblem mm
Många tror att de kan göra vad de vill i lägenheten. De förstår inte vad en bostadsrätt innebär.
Man köper en andel i föreningen som gemensamt äger hela fastigheten. För den andelen får man rätt att nyttja en lgh med ett visst andelstal. Det är alltså inte en äganderätt.
Redigerat:
Amen på det!!lordi skrev: