Ännu en besikning. Råd önskas!
Änligen hittat huset som stämmer med vår smak - tyvärr har vi en smak för gamla hus 
Detta är ett hus byggt i slutet av 20 talet med källare, nu med bergvärme.
Kontrakt skrivet och idag hade vi vår besiktning.
Även om vi var medveten om några riskkonstruktionen, känner jag mig lite nedslagen av utgången...
Några småsaker som vi fick rekommendation att åtgärda men de stora var:
1. Källaren av betongsten är dränerad tidigt 80-tal, ej isolerad på utsidan. Den har tre rum med reglade väggar, ett med reglat golv och om han kallade flytande golv.
Fuktmätningen visade 86% (högt!) och fick rekommendationen att riva väggar och golv, och ersätta med klinkers och puts.
2. I samband med den höga fukthalten rekommenderades vi även en omdränering...
3. Trots att mäklaren sa "Taket är fixat" så anmärkte besiktningen att pannorna var väl gamla och några låg dåligt vilket har resulterat i att pappen åldrats fortare.
Rekommendation att byta pannorna och samtidigt byta papp och läkt.
4. Takpapp (inga pannor här) på tillbyggnad på övervåningen från -89 behövde bytas ut
5. Mindre område Konvektion (fukt/missfärgning) på vinden pga av otäthet underifrån.
Rekommendation att täta under taklister och vindsluckan
Min första reaktion var att fixa punkt 1, 4 och 5 omgående, och att inga av dessa skulle behöva bli så dyrt - lite rivningsarbete, klinkers och puts, samt takpapp borde inte vara så dyrt..
Men nu tänker jag att risken är ju att funkten har krypigt upp i huset från källaren? (Blivit erbjuden en 'osynliga fel' försäkring, den kanske täcker det?)
Samt, finns det risk att golvsulorna måste gjutas om ifall de är skadade av funkten?
Sedan har vi det här angående att pruta på köpsumman med facit i hand?
Tar tacksamt emot alla råd!
Detta är ett hus byggt i slutet av 20 talet med källare, nu med bergvärme.
Kontrakt skrivet och idag hade vi vår besiktning.
Även om vi var medveten om några riskkonstruktionen, känner jag mig lite nedslagen av utgången...
Några småsaker som vi fick rekommendation att åtgärda men de stora var:
1. Källaren av betongsten är dränerad tidigt 80-tal, ej isolerad på utsidan. Den har tre rum med reglade väggar, ett med reglat golv och om han kallade flytande golv.
Fuktmätningen visade 86% (högt!) och fick rekommendationen att riva väggar och golv, och ersätta med klinkers och puts.
2. I samband med den höga fukthalten rekommenderades vi även en omdränering...
3. Trots att mäklaren sa "Taket är fixat"
så anmärkte besiktningen att pannorna var väl gamla och några låg dåligt vilket har resulterat i att pappen åldrats fortare. Rekommendation att byta pannorna och samtidigt byta papp och läkt.
4. Takpapp (inga pannor här) på tillbyggnad på övervåningen från -89 behövde bytas ut
5. Mindre område Konvektion (fukt/missfärgning) på vinden pga av otäthet underifrån.
Rekommendation att täta under taklister och vindsluckan
Min första reaktion var att fixa punkt 1, 4 och 5 omgående, och att inga av dessa skulle behöva bli så dyrt - lite rivningsarbete, klinkers och puts, samt takpapp borde inte vara så dyrt..
Men nu tänker jag att risken är ju att funkten har krypigt upp i huset från källaren? (Blivit erbjuden en 'osynliga fel' försäkring, den kanske täcker det?)
Samt, finns det risk att golvsulorna måste gjutas om ifall de är skadade av funkten?
Sedan har vi det här angående att pruta på köpsumman med facit i hand?
Tar tacksamt emot alla råd!
Jag skulle väntat med källaren tills dess att en omdränering gjorts.
Försäkring mot osynliga fel har jag aldrig hört talas om, däremot dolda fel (men det brukar vara för säljare). Jag är inte så inläst på dessa försäkringar, men jag skulle inte bli förvånad om att allt du egentligen "får" är att driva en eventuell process mot ett försäkringsbolag istället för mot den som sålt fastigheten.
Försäkring mot osynliga fel har jag aldrig hört talas om, däremot dolda fel (men det brukar vara för säljare). Jag är inte så inläst på dessa försäkringar, men jag skulle inte bli förvånad om att allt du egentligen "får" är att driva en eventuell process mot ett försäkringsbolag istället för mot den som sålt fastigheten.
Källaren kommer säkert alltid att vara för fuktig för att man skall kunna använda som boyta. Bort med allt organiskt material som gärna möglar och ruttnar, och ha det som förvaringsutrymme av verktyg, cyklar, syltburkar och liknande. Att dränera om ett hus kan kosta mycket pengar plus att det förstör en hel del av trädgården, så det är ett stort minus.
Lägga om taket med nya pannor, läkt och papp kostar mycket pengar och är också ett stort jobb.
Lite takpapp och att täta lister är däremot ingen stor grej.
Eftersom mäklaren påstått att "taket är fixat" så tycker jag det finns fog för ett rätt så rejält prutningsanspråk på det här huset. Svårt att bedöma exakt eftersom vi inte vet hur stort det är, och både dränering och tak ökar i kostnad med husets storlek, men 100-150kkr är väl inte orimligt att försöka dra av, och du kommer säkert få lägga till nästan lika mycket för att få hantverkare att göra detta.
Lägga om taket med nya pannor, läkt och papp kostar mycket pengar och är också ett stort jobb.
Lite takpapp och att täta lister är däremot ingen stor grej.
Eftersom mäklaren påstått att "taket är fixat" så tycker jag det finns fog för ett rätt så rejält prutningsanspråk på det här huset. Svårt att bedöma exakt eftersom vi inte vet hur stort det är, och både dränering och tak ökar i kostnad med husets storlek, men 100-150kkr är väl inte orimligt att försöka dra av, och du kommer säkert få lägga till nästan lika mycket för att få hantverkare att göra detta.
Tack för era svar!
Vi valde ett dyrare paket från Anticimex så beräkningar på kostnaderna ingår. Fick besked om att vi borde får dessa senare idag. Bör ge ett bra underlag för att diskutera en reduktion av priset.
Jag hade inte budgeterat för dräneringen och taket, och kommer att basera en säkning av priset till den summan. Måste helt enkelt spara de pengarna från min försäljning för att täcka kostnaderna.
Vill inte hamna i en situation där jag inte kommer ha råda att fixa sånt som måste göras!
Vi valde ett dyrare paket från Anticimex så beräkningar på kostnaderna ingår. Fick besked om att vi borde får dessa senare idag. Bör ge ett bra underlag för att diskutera en reduktion av priset.
Jag hade inte budgeterat för dräneringen och taket, och kommer att basera en säkning av priset till den summan. Måste helt enkelt spara de pengarna från min försäljning för att täcka kostnaderna.
Vill inte hamna i en situation där jag inte kommer ha råda att fixa sånt som måste göras!
Hur gammalt var taket? OM det verkligen är "fixat" någorlunda nyligen så borde du inte behöva lägga om det bara för att en del pannor ligger dåligt. Det borde räcka att fixa pannornas placering. Såvida det nu inte är något stor fel på läkten (typ fel läktavstånd) så att det inte går att få bra.
Ang. källaren. Det är väl inget jättejobb att riva ut allt organiskt, men det är ett stor och tungt jobb att putsa och sätta klinker i en hel källare. Det är iofs inte säkert att alla ytor måste putsas. Men det kan också vara så att där finns gammal fuktskadad puts på väggarna idag, det ökar arbetsinsatsen avsevärt.
Roade mig med en överslagsräkning på hur mycket puts det skulle gå åt att putsa om alla väggar i vår källare (jag har putsat ca 10 kvm väggyta). Men att putsa om hela källaren skulle kosta ca 4 ton puts. Det är 4 ton som skall bäras, blandas, slabbas upp på väggen, jämnas osv.
Ang. källaren. Det är väl inget jättejobb att riva ut allt organiskt, men det är ett stor och tungt jobb att putsa och sätta klinker i en hel källare. Det är iofs inte säkert att alla ytor måste putsas. Men det kan också vara så att där finns gammal fuktskadad puts på väggarna idag, det ökar arbetsinsatsen avsevärt.
Roade mig med en överslagsräkning på hur mycket puts det skulle gå åt att putsa om alla väggar i vår källare (jag har putsat ca 10 kvm väggyta). Men att putsa om hela källaren skulle kosta ca 4 ton puts. Det är 4 ton som skall bäras, blandas, slabbas upp på väggen, jämnas osv.
Hehe, sånt jämnar ut sig! Jag har kärrat UT ca 25 ton (enligt lastbilschauffören som tog det till tippen) ur min källare när jag bilade bort gamla golvet, sen har jag släpat IN flera hundra kilo klinker och säkert minst lika mycket putsbruk (4,5 kubik nytt betonggolv räknar jag inte, det pumpades in...)hempularen skrev:
Mäklaren antog att taket var utbytt i samband med en tillbyggnad, men så var inte fallet.
Takpannorna är gammla, och många spruckna samt dåligt placerade vilket hade fått takpappen att åldras i förtid.
Även plåtarbetet runt murstock och vindsfönster var gamla.
Det är endast 18m2 golvyta och 28m2 vägg som behövs åtgärdas.
Takpannorna är gammla, och många spruckna samt dåligt placerade vilket hade fått takpappen att åldras i förtid.
Även plåtarbetet runt murstock och vindsfönster var gamla.
Det är endast 18m2 golvyta och 28m2 vägg som behövs åtgärdas.
synd att ni anlitade anticlimax..... dessa är kända för att göra dåliga besiktningar.
Men visst finns det anledning att försöka pruta lite grann. Taket som behövs bytas ut, dock lär du inte behöva fixa det de närmaste åren, men nämn det och försök få ner priset med 100´ eller nått sånt. Eventuella prisuppskattningar från besiktningsmannen ska du ta med en nypa salt. och lär även göras av säljaren.
Besiktningsmannen är besiktningsman och inte byggare så prisuppskattningar tycker jag att dessa inte skall roa sig med.
Men visst finns det anledning att försöka pruta lite grann. Taket som behövs bytas ut, dock lär du inte behöva fixa det de närmaste åren, men nämn det och försök få ner priset med 100´ eller nått sånt. Eventuella prisuppskattningar från besiktningsmannen ska du ta med en nypa salt. och lär även göras av säljaren.
Besiktningsmannen är besiktningsman och inte byggare så prisuppskattningar tycker jag att dessa inte skall roa sig med.