Jag vet inte riktigt vad du vill ha "bevisat" med ovanstående? Så är inte fallet för mig, och jag har fått mitt lånelöfte och kreditiv via Swedbank centralt och har en handläggare på banken som jobbat där i 30 år, ingen har några som helst problem med upplägget och känner inte igen ovanstående beskrivning.
Ett pantbrev eller en inteckning tar man ut i en fastighet. Fastigheten är inte samma sak som huset, utan fastigheten är egentligen tomten med eventuell tillhörande bebyggelse. (Det är därför taxeringsvärde t ex är uppdelat i mark och byggnadsvärde.)
Din bank har tills ditt hus färdigställts pantsatt din tomt till 2,773 miljoner. Inget fel i sig men det är inte en särskilt pålitlig pant tills huset står färdigt med tanke på tomtens värde.
För att citera den eminenta artikeln här på byggahus.se till exempel:
"För att kunna ge ett banklån behöver ett kreditinstitut i allmänhet någon form av säkerhet. När det gäller nybyggnationer, där ingen byggnad finns att ta som säkerhet från början gäller det för banken att se till att en säkerhet skapas genom att kolla upp att bygget verkligen sker som det ska."
"När slutbesiktningen genomförts utfärdar kommunen ett slutbevis för husbygget. Då kan även kreditivet omvandlas till ett fastighetslån. Den stora delen av lånet omvandlas vanligen till ett bottenlån. I vissa fall kan ett topplån behövas, vilket innebär en högre kostnad. För att omvandla lånen krävs att fastigheten belastas med pantbrev."
Ett pantbrev eller en inteckning tar man ut i en fastighet. Fastigheten är inte samma sak som huset, utan fastigheten är egentligen tomten med eventuell tillhörande bebyggelse. (Det är därför taxeringsvärde t ex är uppdelat i mark och byggnadsvärde.)
Din bank har tills ditt hus färdigställts pantsatt din tomt till 2,773 miljoner. Inget fel i sig men det är inte en särskilt pålitlig pant tills huset står färdigt med tanke på tomtens värde.
För att citera den eminenta artikeln här på byggahus.se till exempel:
"För att kunna ge ett banklån behöver ett kreditinstitut i allmänhet någon form av säkerhet. När det gäller nybyggnationer, där ingen byggnad finns att ta som säkerhet från början gäller det för banken att se till att en säkerhet skapas genom att kolla upp att bygget verkligen sker som det ska."
"När slutbesiktningen genomförts utfärdar kommunen ett slutbevis för husbygget. Då kan även kreditivet omvandlas till ett fastighetslån. Den stora delen av lånet omvandlas vanligen till ett bottenlån. I vissa fall kan ett topplån behövas, vilket innebär en högre kostnad. För att omvandla lånen krävs att fastigheten belastas med pantbrev."
Jag är tämligen övertygad om att så inte är fallet. Ingen långivare ger ju ett lån på ett icke-existerande hus. Och en kreditprövning kommer visa att det finns lån hos annan bank på ett visst belopp.klaskarlsson skrev:
Om man kan hitta en bank som lånar ut 3 miljoner på ett hus som inte byggts än utan att kolla upp huset eller göra en kreditprövning, visst. Men då framstår ju HQ Bank som extremt kompetenta i jämförelse...
Det finns alltid individuella lösningar på allting, men det var Swedbanks officiella version. Pantbrev tas alltid ut direkt. Att det sedan finns någon som jobbat i 30 år och gör som han alltid har gjort förändrar inte den versionen.
Väntar med spänning på svar från Handelsbanken.
Väntar med spänning på svar från Handelsbanken.
Deras kundtjänst är i sånt fall inte synkad med deras byggkreditiv-verksamhet. Eller så gör de olika på olika håll i landet.jhenrikj skrev:
Det du beskriver är inte traditionellt hur det går till eller har gått till någonstans.
Som sagt, det finns alltid individuella lösningar i bankvärlden...men det är bankens officiella hållning. Och nej det var inte tradition, det är ganska nya regler för de har haft problem med att folk pantsatt sina hus förr hos andra till lägre värde än vad de hade lån på hos swedbank, så det är väl mycket möjligt att det här har ändrats bara under året.timmelstad skrev:
Befintligt praxis är knappast en "individuell lösning".
Kan du kanske vara så hygglig och be om en lite närmare förklaring på hur det här ska ha gått till som de säger sig ha haft problem med?
Jag kan nämligen inte få ihop det i mitt lilla huvud hur man lyckas med en sån manöver, hur pantsätter man sitt icke-färdiga hus hos en annan bank under tiden man har kreditiv hos Swedbank? (Inte för att jag tänker försöka, men jag vill verkligen verkligen förstå hur det gått till...)
Kan du kanske vara så hygglig och be om en lite närmare förklaring på hur det här ska ha gått till som de säger sig ha haft problem med?
Jag kan nämligen inte få ihop det i mitt lilla huvud hur man lyckas med en sån manöver, hur pantsätter man sitt icke-färdiga hus hos en annan bank under tiden man har kreditiv hos Swedbank? (Inte för att jag tänker försöka, men jag vill verkligen verkligen förstå hur det gått till...)
timmelstad skrev:
Det är inte så svårt....När huset är färdigbyggt så värderas det av en mäklare. Sen är det helt upp till dig vilken långivare du vill vända dig till när du placerar bolånet. Den långivare du placerar bolånet hos får huset pantsatt hos sig. Antag att du placerar lånen hos Nordea när du byggt färdigt men att den lånesumma du tar hos Nordea inte täcker hela kreditivet. Du har nu en kvarvarande skuld till Swedbank. Om du nu struntar i att betala den här skulden av någon anledning så kan inte kronofogden mäta ut ditt hus och ge pengar till Swedbank eftersom huset är pantsatt hos Nordea.
Givetvis så finns det inga vettiga för en vanlig privatperson att göra så här frivilligt, men i teorin finns ändå risken för banken att de inte får tillbaka sitt lån.
Vad jag hänger upp mig på är att om det är helt okej att låna ut i ditt fall 3,3 miljoner utan att ha någon garanterad säkerhet bakom, så finns det ingen anledning att kräva pantbrev när huset väl är färdigt heller. De har exakt samma möjlighet att gå tillbaka pengarna på ett huslån utan pantbrev som på ditt lån, så varför ska vi behöva betala en massa pengar till nån myndighet helt i onödan.
Jamenjaaa! Det är ju en HELT annan sak!
Jag var helt övertygad om att du pratade om att man pantsatte kreditivet för att man inte ska kunna gå och teckna ett kreditiv till. Men ja, det du nämner ovan har redan diskuterats, och det är något de räknat med (att jag kan gå till annan bank och teckna bolånet där), och som jag nämnde tidigt i tråden så är det av den anledningen ganska vanligt att banker gör erbjudanden eller skriver överenskommelser där man knyter upp kunden för framtiden med bindande avtal.
Jag var helt övertygad om att du pratade om att man pantsatte kreditivet för att man inte ska kunna gå och teckna ett kreditiv till. Men ja, det du nämner ovan har redan diskuterats, och det är något de räknat med (att jag kan gå till annan bank och teckna bolånet där), och som jag nämnde tidigt i tråden så är det av den anledningen ganska vanligt att banker gör erbjudanden eller skriver överenskommelser där man knyter upp kunden för framtiden med bindande avtal.
Nu har jag även fått svar från bolånerådgivare på handelsbanken och även de tar ut pantbrev i samband med att kreditivet läggs upp. Med andra ord kan vi nog slå fast att det är praxis hos storbankerna att göra så och att timmelstads handläggare antingen har någon annan bra anledning eller helt enkelt bara har gjort fel.
Håll i hatten här lite nu... jag undrar fortfarande VAD de tar ut pantbrev på när de lägger upp kreditivet?
Tja..jag kan ju inte avbryta bygget och kommer aldrig heller behöva göra det, även om jag aldrig mer skulle tjäna en krona mer i hela mitt liv och hela mitt sparande går upp i rök så kan jag ju fortfarande bygga färdigt huset. Att huset inte finns där rent fysiskt är en sak men värdet för huset finns där redan eftersom det under alla omständigheter kommer att byggas. Det är väl antagligen det som pantsätts. I samband med att alla kontrakt är undertecknade och bygglov och sådant finns anser väl banken att huset rent virtuellt redan är på plats och kan pantsättas.timmelstad skrev:
Nej men alltså. Hur pantbrev används och tas ut är reglerat i Jordabalken, första paragrafen lyder:jhenrikj skrev:
1 § Ägare av en fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran, har rätt att i den ordning som anges i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning). Bevis om inteckningen kallas pantbrev. Ett pantbrev utfärdas antingen i skriftlig form (skriftligt pantbrev) eller genom registrering i pantbrevsregistret enligt lagen (1994:448) om pantbrevsregister (datapantbrev).
Ett kreditiv, leveransavtal med husbyggare m.m. är INTE en fastighet. Det är i det läget enbart tomten. Oavsett vad banken nu må anse så kan de inte inteckna ett hus som inte finns, bara tomten, eftersom det är det som fastigheten i det läget består av.
Du kan förolyckas, bygget kan brinna ner halvvägs, husfirman kan gå i konkurs.. det är inte på något sätt bombsäkert att huset kommer färdigställas, eller för den delen att slutresultatet kommer bli som det var tänkt och därmed att huset blir värt vad det var tänkt. (Fuskbygge t ex?)
Det jag skulle kunna gå med på, det är att man i samband med att man lägger upp kreditivet även skriver en förbindelse med banken om att man kommer åtminstone inledningsvis teckna bolån för det färdigställda huset hos samma bank man har kreditivet. DET vet jag är vanligt förekommande.
Jag kan förolyckas...bygget kan fortsätta enligt plan, banken tar över entreprenedkontraktet eftersom de har pantbrev på fastigheten och bygger färdigt bygget.
Bygget brinner ner, ja inte tusan finns det någon bank som godkänner ett byggnadskreditiv utan att försäkringar för sådant är på plats, men andra ord det gör bara att bygget tar längre tid men det blir klart.
Byggfirman går i konkurs, samma här, banken godkänner inget byggnadskreditiv om det inte finns en färdigställandeförsäkring, dvs bygget kommer även i detta fall att vara klart.
Det är säkert så att det är tomten som intecknas men med värdet på det huset som kommer att stå där inräknat i värdet på tomten. Huset är ju inte en lös enhet som placeras på en fastighet utan en del av fastigheten. Du skiljer ju inte på tomt och hus när det är byggt, allt är ju samma fastighet. Du har ju förbundit dig med bindande avtal att det skall byggas ett hus. Sen finns det givetvis risken att huset inte är värt vad man har betalat, men den bedömningen skall ju banken redan ha gjort i samband med prövningen av kreditivet.
Vad jag kan se ovan står det inte nån begränsning i jordbalken på hur stor pant man får ta ut på en fastighet. Om banken värderar min tomt till 2,7 miljoner är väl det helt upp till dem?
Bygget brinner ner, ja inte tusan finns det någon bank som godkänner ett byggnadskreditiv utan att försäkringar för sådant är på plats, men andra ord det gör bara att bygget tar längre tid men det blir klart.
Byggfirman går i konkurs, samma här, banken godkänner inget byggnadskreditiv om det inte finns en färdigställandeförsäkring, dvs bygget kommer även i detta fall att vara klart.
Det är säkert så att det är tomten som intecknas men med värdet på det huset som kommer att stå där inräknat i värdet på tomten. Huset är ju inte en lös enhet som placeras på en fastighet utan en del av fastigheten. Du skiljer ju inte på tomt och hus när det är byggt, allt är ju samma fastighet. Du har ju förbundit dig med bindande avtal att det skall byggas ett hus. Sen finns det givetvis risken att huset inte är värt vad man har betalat, men den bedömningen skall ju banken redan ha gjort i samband med prövningen av kreditivet.
Vad jag kan se ovan står det inte nån begränsning i jordbalken på hur stor pant man får ta ut på en fastighet. Om banken värderar min tomt till 2,7 miljoner är väl det helt upp till dem?
Ja, men det är ju det jag har sagt hela tiden... :wow:jhenrikj skrev:
Vad jag tycker att du har sagt hela tiden är att det är fel och omöjligt att ta ut pantbrev innan huset är färdigt på mer än tomtens faktiska värde (dvs i mitt fall 420 000).timmelstad skrev:
Du kan ju aldrig pantsätta ett hus....