Och vart ska jag bo då menar du? Jag har gjort en förlust på 3,3 miljoner, har utmätning hos kronofogden och får inte lån eller hyreskontrakt eller nånting någonstans..jhenrikj skrev:
Dessutom kommer försäljningen aldrig gå igenom då IM aldrig kommer godkänna den med de förutsättningarna.
Det är din personliga tragedi...den tar banken väldigt lite hänsyn till. Dessutom kanske du får de övriga 3,3 miljoner i en ica-kasse i små sedlar och sen flyr du landet....timmelstad skrev:
Hur ska IM (som jag antar är inskrivningsmyndigheten) kunna kolla upp detta? Det finns bara en pant på 2,5 miljoner som de har koll på. Bolånet hos en bank är inte knutet till en viss fastighet.
Det är klart att det är ett teoretiskt resonemang, men banken borde inte vilja ta sådana risker. Har du lånat hos HQ kanske? *skratt*
Okej, jag lägger ner den här diskussionen. Du verkar uppenbarligen inte vara mottaglig för logiska resonemang eftersom du driver diskussionen mer och mer mot det absurda.jhenrikj skrev:
Banker tar kreditrisker hela tiden när de lånar ut pengar, det är en del av detta som är deras verksamhet, att göra bedömningar.
Jag hävdar fortfarande att din pant som Nordea tagit ut på ditt kreditiv är mer eller mindre värdelös och inte heller normal praxis när det gäller hanteranden av kreditiv. Risken för att banken ska göra en förlust är precis lika stor i ditt fall som i mitt om nu banken skulle ha blivit blåst av några avancerade bluffmakare. Det är den risken räntan till viss del ska täcka.
IM skulle i en ovan nämnd situation inte utfärda lagfart till en ny köpare och huset skulle banken kunna ta i beslag och sälja för att casha in skulden jag lämnat efter mig.
Men för all del, satsa gärna på ett storslaget byggprojekt, hitta en målvakt, gå till Swedbank (som i mitt fall) och starta ett kreditiv, sälj det sen och åk till en söderhavsö med din kasse pengar... Lycka till! d^_^b
Enligt banken är det normal praxis och det är din banks variant som är fullständigt otänkbar för en seriös bank.timmelstad skrev:
Och varför skulle inte IM utfärda en lagfart? Som sagt, bolånet är inte knutet till fastigheten, det enda de tar hänsyn till är att du kan lösa det du har pantsatt för att få sälja just den fastigheten.
I praktiken är kanske risken lika stor, men i mitt fall kan inte banken förlora pengarna ens i teorin vilket de kan i ditt fall....
Å andra sidan de ränteuppgifter på kreditiv jag läst från Swedbank täcker väl upp den minimalt ökade risken, min kreditivsränta ligger just nu 0,2 under 3 månadersräntan...var ligger din?
Eh, jo.jhenrikj skrev:
1,95%.jhenrikj skrev:
@jhenrikj: På vilket sätt är det "omöjligt" för din bank att förlora pengar ?jhenrikj skrev:
Om du, av ngn anledning, inte bygger huset klart - men har fått ut pengarna/lånet så finsn det ju en mkt stor risk att banekn förlorar iaf delar av pengarna !?
Pss som vad gäller timmelstad.
Jag ser inte ngn skillnad i era situationer direkt !?
All utlåning innebär risk: Om banken har en fastighet, som pantbreven tas ut på, så har man dock i praktiken ett ägande och kan lösa in fastigheten om låntagaren inte kan betala sina räntor/amortering.
Det är dock INTE som i USA där skulden begränsas till fastigheten - i Sverige så är du skyldig de pengar du har lånat, och täcker inte fastigheten upp skulderna så kan banken gå till fogden och kräva in resten genom att ta egendom eller del av lön, resten av livet om så krävs
/K
"Även vid blancolån kan man utmäta en fastighet, men processen är säkert mer komplicerad."lurk12345 skrev:
Inte för att jag har någon erfarenhet av utmätning (har du det?) men låt oss ta ett exempel. Tänk dig en barnfamilj i villa där en av makarna har ett blancolån på ett par hundra tusen där han inte skött räntor eller avbetalning på en tid. Menar du att du tror att det går lika snabbt att sälja huset som om det hade varit ett lån med bostaden som pant?timmelstad skrev:
Jag har erfarenhet av att köpa utmätta grejerlurk12345 skrev:
Det var inte riktigt vad jämförelsen handlade om från början, då var det ett blancolån på motsvarande värde som ett lån med fastighet som pant. Och då är mitt svar ja.
Annars blir det i ovan nämnda exempel en herrans massa andra aspekter som skall tas i beaktande även om det naturligtvis kan leda till samma sak i slutändan.
Klas...jag får ju inte ut alla pengarna på en gång, jag får ut pengar allt eftersom bygget fortskrider. Huset är alltså värt ungefär så mycket som jag har fått ut även om det inte är färdigt.klaskarlsson skrev:
Frågan man bör ställa sig är, Om det är normal praxis hos bankerna att låna ut 3 miljoner till ett husbygge utan pantbrev, så borde det även vara normal praxis att låna ut 3 miljoner till ett redan färdigt hus utan pantbrev. Det är exakt samma situation, banken har exakt samma möjligheter att få tillbaka dessa pengar, varför krävs det i så fall att man skaffar pantbrev på ett bolån idag? Det är ju bevisligen helt onödigt eftersom banken enligt timmelstad med flera ändå inte tar någon risk. Huset finns ju där iallafall och kan mätas ut om det skulle behövas och banken kan gå till fogden osv osv....säkerhet är med andra ord helt onödig och vi svenskar betalar mångmiljonbelopp varje år till något helt onödigt....
Självklart sätter man sig själv i en helt omöjlig situation om man inte betalar lånet, men det tar banken väldigt lite hänsyn till som sagt var.
Redigerat:
Återigen, nåväl, det är det väl för dig. Ett halvfärdigt bygge är ju tämligen ointressant för någon annan än dig som inte har samma planer, och knappast värt exakt vad du fram tills dess lagt ner.jhenrikj skrev:
Nu börjar det återigen bli lite larvigt, kan vi hålla oss till verkliga resonemang? Går du till nästa bank så kommer de i vanlig ordning göra en kreditupplysning och se att du redan har ett lån beviljat, de kommer även se i vilken bank, och hur mycket av det beviljade kreditivet som är beviljat.jhenrikj skrev:
På dessa grunder kommer de såklart inte bevilja ytterligare ett lika stort lån till.
Anledningen till att du får lägre ränta på ett hypotekslån än ett blancolån är ju som sagt just kopplat till säkerheten för det lånet. Vill du inte ha säkerheten för lånet så skulle vi betala mångmiljonbelopp i onödan ja, eftersom vi skulle kunna erbjuda en säkerhet och få ner risken och därmed räntan.
Men allt det här är ju egentligen självklarheter så jag förstår inte varför jag håller på och konstaterar dom om och om igen...
Att pantbrev finns garanterar bara långivaren att denne har rätt att kräva att få tillbaka en skuld - inte att pengarna verkligen finns. Om tex värdet på huset sjunker så är det inte säkert att man vid en försäljning får lika mkt som man har pantbrev på. Däremot är det en säkerhet för innehavaren iom att man vet att det bara finns en långivare på just den delen av fastigheten - även om man kan ha flera olika långivare på olika pantbrev så kan man då inte ta ut flera lån på samma pant.jhenrikj skrev:
Att du lyfter kreditivet medans bygget fortskrider är som sagt inte på ngt sätt en garanti för att banken kan få tillbaka alla pengar om ngt går snett. En del lyft, som när huset levereras tex, är rätt stora - men om man inte färdigställer huset helt så är det ändå bara värt en bråkdel av de summorna.
Däremot är det förstås säkrare för banken med lyft, än att sonika sätta in 3.3 mkr på ett konto och vänta på att du blir färdig
Pantbrev brukar man som sagt ta ut när man omvandlar kreditiven till lån, varför din bank har tagit ut det redan vet jag inte....
Kreditiv brukar också ha en högre ränta än ett bolån, bla för att täcka upp för en högre risk.
/K
Jag pratade precis med Swedbanks kundtjänst på telefon, och enligt dem skall pantbrev tas ut direkt när byggnadskreditivet startas på det beloppet man förväntas behöva låna.
Det har hänt att det har missats och då har det hänt att huset pantsatts hos annan lånegivare och då är det oåtkomligt för swedbank (går inte att mäta ut eftersom det är pantsatt). Det är väl möjligt att reglerna för detta har stärkts upp senaste tiden och att anställda inte har greppat detta och helt enkelt gör fel.
Hur som helst var det omöjligt att teckna byggnadskreditiv hos Swedbank idag utan att ta ut pantbrev direkt var det svar jag fick.
Det har hänt att det har missats och då har det hänt att huset pantsatts hos annan lånegivare och då är det oåtkomligt för swedbank (går inte att mäta ut eftersom det är pantsatt). Det är väl möjligt att reglerna för detta har stärkts upp senaste tiden och att anställda inte har greppat detta och helt enkelt gör fel.
Hur som helst var det omöjligt att teckna byggnadskreditiv hos Swedbank idag utan att ta ut pantbrev direkt var det svar jag fick.
Redigerat:
Bra då fick svaret till varför pantbreven har tagits ut redan: Dom tar ut pantbreven för att försäkra sig om att man inte lånar upp den blivande fastigheten hos nog annan fast man fortfarande har kreditiv hos dom...jhenrikj skrev:
Så dom är "lite" säkrare - även om dom iaf inte har ngn garanit för att det finns ett hus med samma värde som lånen...
/K