Pantbrev bindande för banken?
Vi har ett pantbrev hos Nordea på 2 773 000 för vår byggkredit. Betyder detta att Nordea har förbundit sig att låna ut den här summan till oss även när det gäller bolånet sen, eller kan de kräva att få låna ut mindre? Byggkreditivet är större så våran handpenning är redan avräknad i de här 2 773 000 kronorna. Verkar märkligt om banken skulle få ta ut större pantbrev än de tänker låna ut, det kostar ju trots allt lite pengar.
Anledningen till att jag undrar är givetvis de nya 85% reglerna, Pantbrevet är på 93% av förhandsvärderingen av huset....
Anledningen till att jag undrar är givetvis de nya 85% reglerna, Pantbrevet är på 93% av förhandsvärderingen av huset....
Pantbrevet i sig säger inget om hur mycket banken i slutändan är villigt att låna ut till er, de behöver inte nyttja alla pantbrev till max.
De kan nöja sig med att nyttja pantbrev upp till 85% av husets värde om de så önskar.
Sen ska det tilläggas att en förhandsvärdering generellt ligger en bit under vad slutvärderingen hamnar på, av förklarliga skäl, det i sig behöver inte vara ett problem.
De kan nöja sig med att nyttja pantbrev upp till 85% av husets värde om de så önskar.
Sen ska det tilläggas att en förhandsvärdering generellt ligger en bit under vad slutvärderingen hamnar på, av förklarliga skäl, det i sig behöver inte vara ett problem.
Frågan är då var gränsen för hur stora pantbrev de kan välja att ta ut? Nu tjänar väl inte banken några pengar på pantbreven så problemet lär inte dyka upp, men det känns ändå helt fel att bankerna kan kräva en kund att ta ut pantbrev på många 100 000-tals kronor mer än vad de tänker låna ut till kunden. Som sagt, pantbrev är ju inte gratis och jag kan ju inte få tillbaka pengarna för överpanten så att säga....timmelstad skrev:
Problem kommer jag inte att få ändå då jag sparat ihop 2,5 ggr den insatsen vi har kommit överens om, så jag landar runt 85% ändå...men jag vill ha ett garage oxå ;=)
Som jag har förstått det så skall förhandsbesked samt kreditiv som givits på över 85% fortfarande få ges till över 85% - det är bara de lån som är helt nya efter 1 okt som omfattas av 85% regeln - så har jag iaf förstått det...jhenrikj skrev:
Men rent generellt: Har ni begärt och fått ett lån på en summa så måste väl pantbrev finnas på den summa också ?
Det du menar är alltså att dom har tagit betalt och tecknat pantbrev inför slutbelåningen( när kreditiven skall lösas) för tidigt ?
/K
Mig veterligen finns det ingen gräns som sådan för pantbrev, allt är relativt i förhållande till husets uppskattade värde.
Det som är intressant är ju snarare att pantbrev i sig är en extra säkerhet som tarvar förmånligare lånevillkor, dvs bottenlån.
Om ni inte har byggt färdigt än så har jag svårt att se att Nordea skulle ha tagit ut pantbrev på kreditivet. De har nämligen inget att ta ut pantbrev på...
Däremot, så har du antagligen köpt en tomt, som i sig har ett värde, och där kan man ta ut pantbrev. Det bör redan vara gjort.
Det som sen sker när bygget är klart är att man gör en slutvärdering, får ett värde på det färdiga huset, och utifrån det så tar man ut pantbrev (troligtvis då på max 85% av värdet) och antingen slantar du in resten själv, eller så läggs det upp extra lån (topp, blanco, whatever).
Jag undrar om det inte är så att du har fått ett lånelöfte från Nordea för kreditivet, där de garanterar att de kommer låna ut minst ovan nämnda summa till dig för bygget av huset? Och i sånt fall är det bindande. Hur det sen finansieras i slutändan är en förhandlingssak mellan dig och Nordea om ni inte redan i förväg avtalat om det.
Rent krasst kan man låna från banken under kreditivet, för att sedan knata iväg till en annan bank och teckna bolån m.m. där om de erbjuder andra villkor. Det är dock vanligt att bankerna erbjuder kreditiv-lånet med vissa förbehåll eller rabatter kopplade till att man lägger bolånet hos dom. (Vilket i sig inte behöver vara ett hinder HELLER, då man kan lägga allt på rörligt och flytta det kort senare ändå..)
Det som är intressant är ju snarare att pantbrev i sig är en extra säkerhet som tarvar förmånligare lånevillkor, dvs bottenlån.
Om ni inte har byggt färdigt än så har jag svårt att se att Nordea skulle ha tagit ut pantbrev på kreditivet. De har nämligen inget att ta ut pantbrev på...
Däremot, så har du antagligen köpt en tomt, som i sig har ett värde, och där kan man ta ut pantbrev. Det bör redan vara gjort.
Det som sen sker när bygget är klart är att man gör en slutvärdering, får ett värde på det färdiga huset, och utifrån det så tar man ut pantbrev (troligtvis då på max 85% av värdet) och antingen slantar du in resten själv, eller så läggs det upp extra lån (topp, blanco, whatever).
Jag undrar om det inte är så att du har fått ett lånelöfte från Nordea för kreditivet, där de garanterar att de kommer låna ut minst ovan nämnda summa till dig för bygget av huset? Och i sånt fall är det bindande. Hur det sen finansieras i slutändan är en förhandlingssak mellan dig och Nordea om ni inte redan i förväg avtalat om det.
Rent krasst kan man låna från banken under kreditivet, för att sedan knata iväg till en annan bank och teckna bolån m.m. där om de erbjuder andra villkor. Det är dock vanligt att bankerna erbjuder kreditiv-lånet med vissa förbehåll eller rabatter kopplade till att man lägger bolånet hos dom. (Vilket i sig inte behöver vara ett hinder HELLER, då man kan lägga allt på rörligt och flytta det kort senare ändå..)
Pantbrev kan man ta ut för obegränsat belopp, men det innebär i så fall bara en kostnad.
Jag har ett kreditiv på 2 873 000, men antagligen är det väl så att jag har ett lönelöfte även på bolånet på 2 773 000 eftersom de faktiskt har tagit ut pantbrev på den här summan. Annars hade man väl som du själv säger väntat till huset är färdigt, sett hur mycket det kostar, hur mycket man behöver/får låna och tar pantbrev på det beloppet.
Hemmapularen: Vad jag vänder mig mot är att om banken bara vill låna ut säg 2 000 000, kan de då ändå kräva att man tar ut ett pantbrev på 2 500 000? Det verkar fullständigt ologiskt.
Hemmapularen: Vad jag vänder mig mot är att om banken bara vill låna ut säg 2 000 000, kan de då ändå kräva att man tar ut ett pantbrev på 2 500 000? Det verkar fullständigt ologiskt.
Om de har tagit ut pantbrev på 2 773 000, vad är det de har tagit ut panten på?
De kan aldrig kräva att du skall ta ut större pantbrev än vad du har kredit för. Men nu har du ju ett byggkreditiv som de nog kan kräva pantbrev som säkerhet för (är inte själv så kunnig på regler runt byggkreditiv).
Vi kan väl ta mig som annat exempel?
Jag har en tomt jag köpt för 2,5 miljoner, samt ett lånelöfte för kreditiv på 3,3 miljoner.
Det har tagits ut pantbrev på tomten för 2,5 miljoner i dagsläget, men inget på kreditivet. Jag har det liggandes öppnat och rullande, och det stiger allt eftersom räkningar och avrop från byggare kommer in. Skulle det behöva gå över 3,3 miljoner av någon anledning behöver banken godkänna det ytterligare.
Jag har gjort en förhandsvärdering av det tänkta bygget som säger att det uppskattas vara värt 6,25 milj +- 250' och jag räknar i slutändan med att lägga in ca 700' i eget kapital och låna 5,1 inledningsvis vilket skulle motsvara 85% av 6 miljoner, dvs jag får allt i bottenlån.
Banken tar då ut ytterligare pantbrev om 2,6 miljoner när huset är färdigställt.
Att de tar ut pantbrev på kreditivet låter extremt bakvänt och det tycker jag du ska ifrågasätta starkt.
Jag har varit i kontakt med Handelsbanken, SEB och Nordea innan jag valde Swedbank som gav mig bäst villkor. Ingen pratade om att lägga upp det på något annat sätt än vad jag angivit ovan.
Jag har en tomt jag köpt för 2,5 miljoner, samt ett lånelöfte för kreditiv på 3,3 miljoner.
Det har tagits ut pantbrev på tomten för 2,5 miljoner i dagsläget, men inget på kreditivet. Jag har det liggandes öppnat och rullande, och det stiger allt eftersom räkningar och avrop från byggare kommer in. Skulle det behöva gå över 3,3 miljoner av någon anledning behöver banken godkänna det ytterligare.
Jag har gjort en förhandsvärdering av det tänkta bygget som säger att det uppskattas vara värt 6,25 milj +- 250' och jag räknar i slutändan med att lägga in ca 700' i eget kapital och låna 5,1 inledningsvis vilket skulle motsvara 85% av 6 miljoner, dvs jag får allt i bottenlån.
Banken tar då ut ytterligare pantbrev om 2,6 miljoner när huset är färdigställt.
Att de tar ut pantbrev på kreditivet låter extremt bakvänt och det tycker jag du ska ifrågasätta starkt.
Jag har varit i kontakt med Handelsbanken, SEB och Nordea innan jag valde Swedbank som gav mig bäst villkor. Ingen pratade om att lägga upp det på något annat sätt än vad jag angivit ovan.
Vänta nu. Pantbrev kan man bara ta ut på fastigheten (tomten, med vad som nu finns byggt på den).jhenrikj skrev:
Man kan (såvitt jag förstått) ta ut pantbrev på 10 miljoner på en tomt värd 1 miljon. Det är upp till banken att kontrollera att tillräckligt värde finns i panten vid belåning. Pantbrevet i sig är ingen garanti.
Men då borde man ju kunna få tillbaka pengar för pantbrevet eftersom banken själva har bestämt beloppet, men det finns säkert nån lurig kalusul nånstans i villkoren...får helt enkelt läsa noga när jag kommer hemNyfniken skrev:
Hur som helst så verkar banken ha gjort fel som redan tagit ut pantbrevet eftersom det var en tom tomt värd 420 000 de tog ut det på.
Menar du alltså att du fått betala 55 000 (ungefär) i pantbrevskostnader redan?
Du borde ha fått betala 8 400 so far och resten beroende på hur mycket slutlånet hamnar på.
Jag tycker absolut du ska diskutera detta med banken.
Du borde ha fått betala 8 400 so far och resten beroende på hur mycket slutlånet hamnar på.
Jag tycker absolut du ska diskutera detta med banken.