Bygga om bottenvåning eller vind - vilket är bäst?
Vår förening ligger precis utanför tullarna i stockholm och är relativt nybildad (2006). Vi kommer att bli i ett stort ekonomiskt behov eftersom det inte ser ut som att de 6 hyreslägenheterna kommer bli tillgängliga för försäljning inom någon snar framtid.
Istället ser vi till att antingen bygga om råvinden eller bottenvåningen, som för tillfället hyrs av ett företag, till lägenheter. Frågan är vilket som är bästa alternativet? Eller snarare, vad bör man tänka på med de olika alternativen, vilka risker kan finnas som talar för det ena eller andra alternativet.
Skulle man göra om vinden skulle man få utsikt ut över takåsarna i stockholm, men huset byggdes på 40-talet vilket i sig kanske innebär mycket arbete för att göra lägenheterna beboeliga?
Bottenvåningen är stor och fin 185m2 (som vinden fast utan det sluttande taket) med många fönster. Fast bara åt ena hållet eftersom huset ligger på en bergssluttning. Åt andra hållet finns bara småfönster högt upp på väggen. Problem?
Utanför bottenvåningen finns utrymme för uteplatser, men nu är där parkering. Dyrt att göra om? Ger uteplatser problem i andelstalet?
Givetvis många frågor som man måste ta ställning till. Men du kanske känner igen dig och kan berätta om din upplevelse av liknande arbete?d^_^bq(;^
p:|
Istället ser vi till att antingen bygga om råvinden eller bottenvåningen, som för tillfället hyrs av ett företag, till lägenheter. Frågan är vilket som är bästa alternativet? Eller snarare, vad bör man tänka på med de olika alternativen, vilka risker kan finnas som talar för det ena eller andra alternativet.
Skulle man göra om vinden skulle man få utsikt ut över takåsarna i stockholm, men huset byggdes på 40-talet vilket i sig kanske innebär mycket arbete för att göra lägenheterna beboeliga?
Bottenvåningen är stor och fin 185m2 (som vinden fast utan det sluttande taket) med många fönster. Fast bara åt ena hållet eftersom huset ligger på en bergssluttning. Åt andra hållet finns bara småfönster högt upp på väggen. Problem?
Utanför bottenvåningen finns utrymme för uteplatser, men nu är där parkering. Dyrt att göra om? Ger uteplatser problem i andelstalet?
Givetvis många frågor som man måste ta ställning till. Men du kanske känner igen dig och kan berätta om din upplevelse av liknande arbete?d^_^bq(;^
p:|Vår förening ligger precis utanför tullarna i stockholm och är relativt nybildad (2006). Vi kommer att bli i ett stort ekonomiskt behov eftersom det inte ser ut som att de 6 hyreslägenheterna kommer bli tillgängliga för försäljning inom någon snar framtid.
Istället ser vi till att antingen bygga om råvinden eller bottenvåningen, som för tillfället hyrs av ett företag, till lägenheter. Frågan är vilket som är bästa alternativet? Eller snarare, vad bör man tänka på med de olika alternativen, vilka risker kan finnas som talar för det ena eller andra alternativet.
Skulle man göra om vinden skulle man få utsikt ut över takåsarna i stockholm, men huset byggdes på 40-talet vilket i sig kanske innebär mycket arbete för att göra lägenheterna beboeliga?
Bottenvåningen är stor och fin 185m2 (som vinden fast utan det sluttande taket) med många fönster. Fast bara åt ena hållet eftersom huset ligger på en bergssluttning. Åt andra hållet finns bara småfönster högt upp på väggen. Problem?
Utanför bottenvåningen finns utrymme för uteplatser, men nu är där parkering. Dyrt att göra om? Ger uteplatser problem i andelstalet?
Givetvis många frågor som man måste ta ställning till. Men du kanske känner igen dig och kan berätta om din upplevelse av liknande arbete?d^_^bq(;^p:|
Istället ser vi till att antingen bygga om råvinden eller bottenvåningen, som för tillfället hyrs av ett företag, till lägenheter. Frågan är vilket som är bästa alternativet? Eller snarare, vad bör man tänka på med de olika alternativen, vilka risker kan finnas som talar för det ena eller andra alternativet.
Skulle man göra om vinden skulle man få utsikt ut över takåsarna i stockholm, men huset byggdes på 40-talet vilket i sig kanske innebär mycket arbete för att göra lägenheterna beboeliga?
Bottenvåningen är stor och fin 185m2 (som vinden fast utan det sluttande taket) med många fönster. Fast bara åt ena hållet eftersom huset ligger på en bergssluttning. Åt andra hållet finns bara småfönster högt upp på väggen. Problem?
Utanför bottenvåningen finns utrymme för uteplatser, men nu är där parkering. Dyrt att göra om? Ger uteplatser problem i andelstalet?
Givetvis många frågor som man måste ta ställning till. Men du kanske känner igen dig och kan berätta om din upplevelse av liknande arbete?d^_^bq(;^
p:|
Har inte med ombyggnationen att göra utan med om ekonomin om detta. Är företaget på väg ut och det är svårt att hitta nya hyresgäster? För i dagsläget kan/får man ta ut klart högre kvm pris från företagare än från ett boende vilket gör att föreningen borde kunna göra större pengar på att ha kvar lokalen.
Snuttjulle: Jo, men man får inte slänga ut hyresgästerna som har lägenheterna som bostäder.
TS: Ska ni bygga ut vinden kommer det krävas hiss om det är mer än 2 våningar, bygger ni i bottenvåningen kanske lägenheterna får godkända ingångar utifrån?
TS: Ska ni bygga ut vinden kommer det krävas hiss om det är mer än 2 våningar, bygger ni i bottenvåningen kanske lägenheterna får godkända ingångar utifrån?
används vinden idag eller står den helt tom?
Den lokal som företaget hyr, vill de vara kvar eller blir den lokalen tom?
kan ni förädla vinden så ökar ni ju nyttjandegraden på fastigheten vilket borde vara bättre än att förlora hyran från bottenvåningen
Den lokal som företaget hyr, vill de vara kvar eller blir den lokalen tom?
kan ni förädla vinden så ökar ni ju nyttjandegraden på fastigheten vilket borde vara bättre än att förlora hyran från bottenvåningen
Min tanke va ju att göra dessa lgh till delar av föreningen och då blir det en engångspeng in till föreningen och sedan vanliga avgiften. Och det finns gott om föreningar i 08 området som är klassade som oäkta för att de tar in för stora avgifter på företag. Skulle vara helt omöjligt att få in den summan på vanliga avgifter.
Men man kan inte tvinga en hyresgäst att bli brf:are. Vill hyresgästen vara hyresgäst får han vara det tills han dör...
Dock är jag lite oenig med mig själv: Byggs bottenvåningen förloras hyran från företaget, så det kanske är bäst med vinden ändå? (Om det då inte medför att förråd måste flyttas till en ny byggnad på parkeringen.)
Dock är jag lite oenig med mig själv: Byggs bottenvåningen förloras hyran från företaget, så det kanske är bäst med vinden ändå? (Om det då inte medför att förråd måste flyttas till en ny byggnad på parkeringen.)
@Havaard: Att slänga ut hyresgäster från boende är (tyvärr) inte ett alternativ. Om jag förstår lagen rätt så kan de bo kvar hur länge de vill, och än värre, kan använda lägenheten i en bytesaffär (sjukt att föreningen som ägare inte har möjlighet att bestämma över något den själv äger) Utan det är att bygga om råvinden (som idag används av bostadsinnehavarna som förvaringsutrymme, så förådsflytt till parkeringen är ett alternativ) eller bygga om bottenvåningen (som idag innehas av ett företag) som är frågan.
Men du säger att man är tvungen att ha hiss om huset är över två våningar, är det ett krav?
Om det är så, så är ombyggnad av vinden inte ett alternativ eftersom det inte finns någon möjlighet att installera hiss i trappuppgången som jag ser det. Alldeles för trångt.
@snuttjulle: Företaget har haft en extremt förmånlig hyra som hängt kvar sedan fastigheten var hyresfastighet. Detta avtal går ut vid årsskiftet och vi har givit dem ett, i sammanhanget förmånligt, avtalsförslag men som de har drivit vidare till hyresnämden (ökar 100%, men fortfarande inte mer än andra lokaler i området). Jag tror inte vi skulle ha några problem att få in en ny hyresgäst till den nya hyran. Men det skulle säkert ta 20 år innan hyran skulle inbringa det som en ombyggnad och försäljning skulle ge, och vi behöver pengarna nu för att kunna stabilisera ekonomin innan räntorna drar iväg.
Men du säger att man är tvungen att ha hiss om huset är över två våningar, är det ett krav?
Om det är så, så är ombyggnad av vinden inte ett alternativ eftersom det inte finns någon möjlighet att installera hiss i trappuppgången som jag ser det. Alldeles för trångt.
@snuttjulle: Företaget har haft en extremt förmånlig hyra som hängt kvar sedan fastigheten var hyresfastighet. Detta avtal går ut vid årsskiftet och vi har givit dem ett, i sammanhanget förmånligt, avtalsförslag men som de har drivit vidare till hyresnämden (ökar 100%, men fortfarande inte mer än andra lokaler i området). Jag tror inte vi skulle ha några problem att få in en ny hyresgäst till den nya hyran. Men det skulle säkert ta 20 år innan hyran skulle inbringa det som en ombyggnad och försäljning skulle ge, och vi behöver pengarna nu för att kunna stabilisera ekonomin innan räntorna drar iväg.
Hiss är ett krav för nybyggda lägenheter. Dock kan ni ju söka, och om ni får negativt svar kan ni argumentera med att det är ett gammalt hus och be om dispens.
Vad med att sälja/ge bort vinden till de som bor under? De kan göra hål i taket och få en övervåning i sina lägenheter = ökta avgifter.
Jag har samma problem i min förening med 3 hyreslägenheter där vi fantiserar om vem som kan tänkas flytta. (Pensionären som röker och är periodare: Dör hon snart? 60 åriga paret som sägs vara nära skilsmässa: Har någon av dem råd med en 3:a ensam? )
Vad med att sälja/ge bort vinden till de som bor under? De kan göra hål i taket och få en övervåning i sina lägenheter = ökta avgifter.
Jag har samma problem i min förening med 3 hyreslägenheter där vi fantiserar om vem som kan tänkas flytta. (Pensionären som röker och är periodare: Dör hon snart? 60 åriga paret som sägs vara nära skilsmässa: Har någon av dem råd med en 3:a ensam? )
En tanke till är ju att sälja till företaget så de blir en del i föreningen så får ni snabbt in pengar och sedan avgift som om det vore en vanlig ägare.
Fattar inte varför det ska vara lättare för en förening att vräka en hyresgäst än för en annan hyresvärd.
Fattar inte varför det ska vara lättare för en förening att vräka en hyresgäst än för en annan hyresvärd.
Jag har inte sagt något om att vräka hyresgäster. Det jag har svårt för är att man som ägare inte kan bestämma över de lägenheter man som förening faktiskt äger. Enligt lag ska en BRF ägna sig åt att upplåta lägenheter som bostadsrätter, inte hyresrätter som "en annan hyresvärd" ska göra. Men trots det får man inte ens bestämma att lägenheten inte får användas vid byteshandel mellan lägenheter.
När föreningen bildades fanns det vissa som inte vill bli ägare och då fick de som ville köpa loss hela huset och i samma veva blev ni hyresvärdar. Bara att gilla läget. Kunde varit du som inte fick lån eller vill köpa loss.