Vad gäller för en svartbyggd lägenhet, få bolån och gäller försäkring?

[Claes Sörmland]

Vet du möjligtvis exakt vilken dom det är?

Här är domen från Göteborg som vi borde läsa (T 3735-22). Länken längst ned på sidan:

https://www.lexnova.se/nyheter/kopte-bostadsratt-utan-bygglov-nekas-havning-aven-i-hovratten

 

[M.West]

Det är lätt att begå ett tankefel här. Det är byggnaden som är planstridig och har ett svartbygge, inte en enskild lägenhet. Eventuella problem att få bolån osv. gäller i så fall alltså samtliga lägenheter i föreningen.

Det som säljs är rätten att bo i en viss lägenhet med en viss andel i föreningen som äger fastigheten. Föreningen borde förmodligen upplysa medlemmarna och kanske notera i årsredovisningen att fastigheten är planstridig.

Det här är ju helt korrekt.

Och som andra sagt, bygglovsvidrigheten är preskriberad. Dock finns det potentiellt andra saker som risk för skada (underdimensionerade bjälklag, frånvaro av brandskydd etc - om så skulle vara fallet) där ansvarsfrågan kanske inte preskriberas, men den faller rimligen på föreningen. (Så indirekt på er alla i olika procentsatser…) Gissar att grannarna inte är helt nöjda med detta 🙈

Sen är det inte så att automatiskt blir alla nya bygglov förbjudna. Stadsbyggnadskontoret (SBK) KAN kräva åtgärd innan fler bygglov ges, men måste inte. I en rimlig värld som inte var styrd av övernitiska byråkrater i dessa frågor borde dom kanske släppa igenom andra ”oväsentliga” bygglov i andra lägenheter men kanske inte i denna lägenhet förrän föreningen fixat problemen. Men som vi vet vill småpåvarna på SBK gärna utöva all makt dom kan för att motivera sin egen existens så er köksflytt låter rätt mörk i mina öron…

Men att ha det som det är borde vara helt okej, och även att låna/panta mot som det är borde ju vara okej…. (Beroende på om det finns andra ”akuta risker” eller ej). Ni kanske borde ta dit en besiktningsman som kan fastslå exakt vad det är för (icke rena bygglovs)fel så ni iaf får den vetskapen

Vet någon som köpte en vindsvåning i Stockholm med 9 år gammal svartbyggd takterrass med 1 år kvar till preskribering till bra rabatt då få vågade buda. Mäklaren var öppen med det. Den var inga problem med banken varken då eller vid sälj 6 år senare (då den då var ”laglig”), men inte helt samma såklart då den var monterad på taket på utsidan…. Och som med allt annat kan det också bero på handläggare etc med.


Lycka till. Lider med er!

 

[Ungochbortskämd]

Du ser inte själv skillnaden mellan att sälja en fastighet och en bostadsrätt?

Orkar inte disskutera saken. Du måste upplysa köpare av lös egendom om det saknas bygglov, det är ett rådighetsfel och du har upplysningsplikt. Mäklarsamfundets jurister (två olika) bekräfta det, min advokat bekräftar det, flera rättsexperter har bekräftat det.

 

[Claes Sörmland]

Orkar inte disskutera saken. Du måste upplysa köpare av lös egendom om det saknas bygglov, det är ett rådighetsfel och du har upplysningsplikt. Mäklarsamfundets jurister (två olika) bekräfta det, min advokat bekräftar det, flera rättsexperter har bekräftat det.

Jag tror inte allt har gått fram korrekt till dig från din advokat och dina rättsexperter. T ex finns inte rådighetsfel i köplagen som ju gäller vid överlåtelse av bostadsrätter. Rådighetsfel finns i jordabalken som istället gäller överlåtelse av fast egendom, alltså fastigheter.

 

[useless]

Orkar inte disskutera saken. Du måste upplysa köpare av lös egendom om det saknas bygglov, det är ett rådighetsfel och du har upplysningsplikt. Mäklarsamfundets jurister (två olika) bekräfta det, min advokat bekräftar det, flera rättsexperter har bekräftat det.

Jo, men i det här fallet gäller ju det i så fall alla som säljer en lägenhet i byggnaden. Det saknade bygglovet drabbar hela fastigheten, inte bara en enskild lägenhet.

 

[Janne Solvik]

Det där med svartbygget är ju primärt mellan föreningen som äger lägenheten och kommunens byggnadsnämnd. Det kan kännas konstigt men ägare av lägenheten är ju föreningen, det är föreningen som äger huset med alla lägenheter. Ni är istället ägare av bostadsrätten till lägenheten, alltså rätten av disponera den.

Så detta ska inte vara ett större problem för er som bostadsrättshavare eller era kreditgivare, ni är skyddade av bostadsrättslagen. Lägenheten kan inte tas ifrån er.

Det är korrekt att det går att bo i den och att byggnadsnämnden inte kan ställa ut byggsanktionsavgifter eller rättelseföreläggande på föreningen avseende att den olovligen har tagits i bruk som bostad. Är brandskyddet bristande så kan byggnadsnämnden agera, de ska då agera mot föreningen med ett föreläggande som föreningen får hantera. Måste lägenheten ändras för att åtgärda krävs beslut av stämma, är det bara som krävs underhåll så kan ni och styrelsen komma överens om det.

Föreningen kan inte få bygglov för vidare åtgärder i huset i och med att det innehåller en bostadslägenhet som har tagits i bruk olovligen och inte kan ges bygglov i efterhand eftersom den är planstridig.

Som vanligt så bidrar du men sakligt o djuplodande analyser/redogörelser!
;-)
Tack!

Några funderingar:
- Kan aldrig en kommun ge bygglov i efterhand för något som avviker från
Detaljplanen?

- Om Brf:en accepterat försäljningen(arna) är väl föreningen i princip ansvarig för köpares skada?

 

[Ungochbortskämd]

Det här är ju helt korrekt.

Och som andra sagt, bygglovsvidrigheten är preskriberad. Dock finns det potentiellt andra saker som risk för skada (underdimensionerade bjälklag, frånvaro av brandskydd etc - om så skulle vara fallet) där ansvarsfrågan kanske inte preskriberas, men den faller rimligen på föreningen. (Så indirekt på er alla i olika procentsatser…) Gissar att grannarna inte är helt nöjda med detta 🙈

Sen är det inte så att automatiskt blir alla nya bygglov förbjudna. Stadsbyggnadskontoret (SBK) KAN kräva åtgärd innan fler bygglov ges, men måste inte. I en rimlig värld som inte var styrd av övernitiska byråkrater i dessa frågor borde dom kanske släppa igenom andra ”oväsentliga” bygglov i andra lägenheter men kanske inte i denna lägenhet förrän föreningen fixat problemen. Men som vi vet vill småpåvarna på SBK gärna utöva all makt dom kan för att motivera sin egen existens så er köksflytt låter rätt mörk i mina öron…

Men att ha det som det är borde vara helt okej, och även att låna/panta mot som det är borde ju vara okej…. (Beroende på om det finns andra ”akuta risker” eller ej). Ni kanske borde ta dit en besiktningsman som kan fastslå exakt vad det är för (icke rena bygglovs)fel så ni iaf får den vetskapen

Vet någon som köpte en vindsvåning i Stockholm med 9 år gammal svartbyggd takterrass med 1 år kvar till preskribering till bra rabatt då få vågade buda. Mäklaren var öppen med det. Den var inga problem med banken varken då eller vid sälj 6 år senare (då den då var ”laglig”), men inte helt samma såklart då den var monterad på taket på utsidan…. Och som med allt annat kan det också bero på handläggare etc med.


Lycka till. Lider med er!

Enbart takterassen som var svartbyggd?

 

[Ungochbortskämd]

Här är domen från Göteborg som vi borde läsa (T 3735-22):

[länk] filename="T 3735-22.pdf"; filename*=UTF-8''T%203735-22.pdf&response-content-type=application/pdf&X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=AKIA5D5D65VFDIT7NXO7/20240129/eu-north-1/s3/aws4_request&X-Amz-Date=20240129T201820Z&X-Amz-Expires=300&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=6b3dcb9f8b888f0101cb1fbb89d67ead99ef49a7bdd8345d42a7063f8b332c87

Tack!

 

[Ungochbortskämd]

Som vanligt så bidrar du men sakligt o djuplodande analyser/redogörelser!
;-)
Tack!

Några funderingar:
- Kan aldrig en kommun ge bygglov i efterhand för något som avviker från
Detaljplanen?

- Om Brf:en accepterat försäljningen(arna) är väl föreningen i princip ansvarig för köpares skada?

Tyvärr planstridigt.

Det är möjligt, hoppas på att häva köpet då vi är 19% av föreningen så det blir lite skjuta sig i foten men bättre än kapa benet om man går på föreningen.

 

[Claes Sörmland]

Här är det centrala i tingsrättens domskäl i målet T 3735-22, Hovrätten västra Sverige:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Hovrätten gör inte någon annan bedömning när målet överklagades.


Jag läser det som att i detta fall är det omfattande åtgärder som har vidtagits utan bygglov av föreningen (två av fyra lägenheter totalt i föreningen har tagits i bruk olovligen.) Detta kan ge problem för föreningen trots att överträdelsen är preskriberad. Trots att nyttjanderätten till lägenheten (bostadsrätten) är det centrala i köpet så menar tingsrätten att dessa tänkbara framtida problem för föreningen gör att varan (bostadsrätten med tillhörande medlemskap i föreningen) var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog har kunnat förutsätta. Avsaknaden av bygglov utgör därmed ett fel enligt 19 § 1 st 3 köplagen.

 

[MetteKson]

Avsaknan av bygglov anses som väsentligt fel. Gör som ni vill

Visste förre ägaren om att bygglov saknades eller att de tekniska kraven inte var uppfyllda?

 

[Ungochbortskämd]

Här är det centrala i tingsrättens domskäl i målet T 3735-22, Hovrätten västra Sverige:

[bild]

Hovrätten gör inte någon annan bedömning när målet överklagades.

Då spikar båda instanser att det är fel.

Svara inte riktigt på min fråga men tråden spåra för länge sen

 

[Ungochbortskämd]

Visste förre ägaren om att bygglov saknades eller att de tekniska kraven inte var uppfyllda?

Förra ägaren kände till det, tyvärr.

 

[Ungochbortskämd]

Det finns ju ingen "avsaknad av bygglov" eftersom frågan sedan länge är preskriberad enligt 11 kap. 20 § PBL. Eftersom det inte finns något "avsaknat bygglov", så föreligger det inga väsentliga fel i den delen.

mmm avhängit på värdeminsknigen.

 

[MetteKson]

Tyvärr planstridigt.

Det är möjligt, hoppas på att häva köpet då vi är 19% av föreningen så det blir lite skjuta sig i foten men bättre än kapa benet om man går på föreningen.

På vilket sätt är den planstridig? Antal lägenheter, våningar, storlek etc?