Servitut tecknat efter påskrivet köpekontrakt

[Manfreds]

Här tror jag faktiskt vi är helt överens.

Men för att understryka, min poäng är inte att säljaren har rätt att teckna avtal, jag har (om än kanske otydligt?) alltid menat att det fel. Däremot är jag av uppfattningen att servitut som säljaren ändock upplåter efter köpekontraktets upprättande kan bli gällande och att det inte nödvändigtvis är så lätt att alla sådana servitut alltid blir ogiltiga med hänvisning till 14:5 JB.

Samt då att vi uppenbarligen har olika syn på hur äganderättsövergången ska tolkas, men det får väl delvis ses som en bisak antar jag.


Haha, du är inte den förse som säger så om mig, så det håller jag inte för uteslutet att jag kan vara. Att ingen argumenterat för att köpet är fullbordat i steg 1 är jag faktiskt med på. Jag menar dock (som jag tolkat det som skrivs) att äganderättsövergången inte är färdig förens steg 4 (eller 5). Vilket jag också tycker jag har stöd för.

Men bara så att jag förstår dig rätt, du menar att äganderätten till fullo övergår när ett köpekontrakt upprättas och att det irrelevant om den övergått definitivt eller svävande samt att alla de steg Grauers beskriver egentligen inte spelar någon större roll? För jag blir inte riktigt klok på hur du får ihop det hela.

Nej det är aldrig irrelevant, men köpet är såklart ett väldigt avgörande steg. I en förrättningen är det ju tex avgörande eftersom de nya köparna blir sakägare i en förrättning, och fram till dess att köpet fullbordas är både köpare och säljare sakägare.

 

[Falckman]

Äganderätten behöver inte övergå i fullo när det gäller fastighetsköp. Köparen får vissa befogenheter (delrättigheter i äganderättsknippet) redan vid köpekontraktet. Eftersom rätten att upplåta rättigheter i den köpta egendomen övergår till köparen från säljaren så förlorar säljaren denna möjlighet. Säljaren är inte civilrättsligt ägare längre och saknar därför rättskraft att ingå avtal om något som denne inte äger.

Ja att köparen får diverse befogenheter i och med köpekontraktets upprättande är inget jag motsäger. Det jag hävdat är att köpekontraktets upprättande inte innebär att hela äganderätten överförts mellan säljare och köpare och att det därför inte nödvändigtvis är så enkelt att 14:5 JB gör alla upplåtelser av avtalsservitut ogiltiga gentemot tredje man. Det finns ju trots allt ett teoretiskt utrymme för att en säljare kan upplåta rättigheter, även om denne egentligen inte får. Bestämmelsen i 14:5 JB är alltså inte heltäckande, jämför med reglerna i 17 kap. JB.

Stycket efter i Victorin och Hagers bok som du hänvisar till är rätt otydligt skrivet i min mening. De skriver konsekvent om säljare/köpare och att äganderättsövergången sker direkt. Med tanke på vad de skriver inledningsvis (mitt första citat) tolkar jag att de med ägare i "Ägaren kan inte heller upplåta rättigheter i fastigheten" avser säljaren, d.v.s. den fortsatt lagfarne ägaren men inte civilrättsliga ägaren (eftersom det stycket handlar om när köparen ska söka lagfart).

Fast dom beskriver ju faktiskt hur äganderättsövergången sker i flera steg.
Jag håller med om din tolkning av ägaren, det är hela min poäng. Det är först i vad Victorin och Hagberg kallar för "nästa steg" som den lagfarne ägaren inte kan upplåta rättigheter i fastigheten. I det första steget verkar inte den möjligheten helt ha utsläckts, i vart fall om vi ska tolka vad som skrivs bokstavligen (vilket jag gör). Vilket ju som jag förstår det också stämmer överens med reglerna i 17 kap. JB.

Jag har inte citerat något från Markåtkomst och ersättning, så hänger inte med på vad som skulle motsäga att äganderättsövergången sker omedelbart i den boken.

Förlåt, hänvisade till menade jag så klart, s. 31-33. Resonemanget om att äganderätten är ett knippe av delrättigheter där bara ett antal (men inte alla) av dessa delrättigheter övergår genom att teckna ett köpekontrakt.

Nej det är aldrig irrelevant, men köpet är såklart ett väldigt avgörande steg. I en förrättningen är det ju tex avgörande eftersom de nya köparna blir sakägare i en förrättning, och fram till dess att köpet fullbordas är både köpare och säljare sakägare.

För all del. Jag håller för övrigt med dig om att köpet är ett avgörande steg, förmodligen det mest avgörande. Men det är inte det enda steget vill jag mena.

Men håller du då med om att äganderättsövergången inte sker endast genom att ett köpekontrakt upprättats, utan att det krävs ytterligare ett antal steg innan äganderättsövergången är fullbordad (och att äganderätten därmed till fullo övergått från köpare och säljare?). Jag har nämligen tolkat dig som att du menar att äganderätten alltid till sin helhet övergår när ett köpekontrakt upprättas.

 

[Claes Sörmland]

Det verkar ju som att argumentet för att det där avtalsservitutet inte är gällande blir starkare och starkare ju mer man gräver i det. Om bara juristerna på företaget som äger ledningen också inser detta så är det ju en smal sak för TS att komma överens med företaget om att döda inskrivningen i fastighetsregistret. Sen kan TS släppa frågan och hantera ledningen istället. Företaget kan sen ställa skadestånd mot säljaren om de så önskar.

 

[cpalm]

en smal sak för TS att komma överens med företaget om att döda inskrivningen i fastighetsregistret.

Det är väl just det där med att komma överens. Rättighetsinnehavaren är förmodligen nöjd med servitutet som det är, och enligt texten du postade i #34 är det endast denne som kan döda inskrivningen.

Vidare verkar det väl råda enighet kring att säljaren som lagfaren ägare vid inskrivningstillfället var den ende som hade befogenhet att registrera servitutet. Så om man vill riva upp det är väl den stora frågan vad gången är med avtalsservitut där fastighetsägaren inte hade "rätt" att ingå avtalet.

 

[Claes Sörmland]

Det är väl just det där med att komma överens. Rättighetsinnehavaren är förmodligen nöjd med servitutet som det är, och enligt texten du postade i #34 är det endast denne som kan döda inskrivningen.

Vidare verkar det väl råda enighet kring att säljaren som lagfaren ägare vid inskrivningstillfället var den ende som hade befogenhet att registrera servitutet. Så om man vill riva upp det är väl den stora frågan vad gången är med avtalsservitut där fastighetsägaren inte hade "rätt" att ingå avtalet.

Jag tycker enklast är att utgå från att företaget som äger ledningen är seriösa och vill följa lagen. De flesta vill det även om det kanske krånglar till det lite för en part. Om TS får nej så kan man fundera på nästa steg, att begära att Lantmäteriets beslut om att skriva in avtalsservitutet ska ändras med grund i förvaltningslagen. Bättre att jobba med Lantmäteriet än mot ledningsägaren, för myndigheten har ju ingen investering i detta.

(Ett annat sätt att jobba är att helt enkelt betrakta avtalservitutet som utan rättskraft och strunta i det utan vidare åtgärd. Men det lär nog inte fungera i det långa loppet i och med att det är inskrivet. En mellanväg är att bara meddela företaget skriftligen att det inte är gällande och uppdra åt ledningens ägare att ta bort inskrivningen. Dokumentera att ledningsägaren har mottagit informationen och gå vidare i livet. Lägg problemet hos någon annan s a s.)

 

[cpalm]

Jag tycker enklast är att utgå från att företaget som äger ledningen är seriösa och vill följa lagen.

Jo, det håller jag med om. Men jag menar ur ett akademiskt perspektiv (nu när tråden ju minst sagt snöat in på det) vad som egentligen gäller med ett servitut där den upplåtande parten begått detta avtalsbrott.

Misstänker att Lantmäteriet "skiter" i detta och att rättighetsinnehavaren kanske inte heller påverkas av den upplåtande partens avtalsbrott. Och att enda vägen, om man nu inte kan nå en uppgörelse, kanske är ett ev. skadeståndsanspråk(?)

 

[Claes Sörmland]

Misstänker att Lantmäteriet "skiter" i detta och att rättighetsinnehavaren inte heller påverkas av den upplåtande partens avtalsbrott. Och att enda vägen, om man nu inte kan nå en uppgörelse, är ett ev. skadeståndsanspråk(?)

Om man går på Lantmäteriet så har de skyldighet att fatta en beslut i frågan, d v s beslutet att rätta eller inte rätta inskrivningen efter att nya omständigheter har framkommit. Eftersom TS som fastighetsägare är berörd av beslutet så finns möjligheter att överklaga ett beslut som går TS emot tänker jag. Ingen stämning krävs.

Eller kan TS överklaga redan fattat beslut om att skriva in avtalsservitutet? Vilken är besvärstiden och från vilken tidpunkt räknas den för TS?

 

[TRJBerg]

Jag förstår inte vissa inlägg här om äganderätten.
Vad jag förstått övergår det civilrättsliga ägandet omedelbart vid kontraktsskrivandet.
Antingen är det sant eller inte. Om det inte är sant vill jag se en seriös länk som underlag för detta.
Om man utgår från att det är sant, vilket jag tror, så är alla diskussioner som här varit om "äganderätten" helt irrelevanta. Så varför påstå annat??

Att det förekommer objekt och funktioner som "köpebrev" och "lagfart" kan inte rimligtvis påverka "äganderätten".

 

[chris81]

Servitutet är inte giltigt.
Fastigheten har ny ägare enligt köp efter att kontraktet är påskrivet.
Det är köparen i detta fall som ska vara avtalspart i servitutsavtalet.

 

[Räknenisse]

Det är väl just det där med att komma överens. Rättighetsinnehavaren är förmodligen nöjd med servitutet som det är, och enligt texten du postade i #34 är det endast denne som kan döda inskrivningen.

Vidare verkar det väl råda enighet kring att säljaren som lagfaren ägare vid inskrivningstillfället var den ende som hade befogenhet att registrera servitutet. Så om man vill riva upp det är väl den stora frågan vad gången är med avtalsservitut där fastighetsägaren inte hade "rätt" att ingå avtalet.

Man behöver skilja på inskrivningsbeslutet och avtalstecknandet.

Inskrivningen är en administrativ process som gör avtalet gällande för kommande fastighetsägare på samma sätt som för de som skrev avtalet.
Om avtalet inte i sig är giltigt så förändras inte det av inskrivningsprocessen. Den giltigheten prövas först om parterna startar en civilrättslig process mot varandra i tingsrätten.

Om säljaren inte haft befogenheten att att ingå avtal om att upplåta en servitutsrättighet så borde väl den omständigheten vara något som gör att avtalet blir ogiltigt i den delen? (Eller i alla fall inte bindande för den som i verkligheten förfogar över markrättigheterna; ogiltig kanske inte är rätt juridisk terminiologi; kan någon med mer kunskap i avtalsrätt förtydliga detta?)

Då antar jag samma sak skulle hända som när man skriver in ett servitut på något som det enligt lagen inte går att göra servitutsavtal om. Att inskrivningen binder de framtida ägarna vid - ingenting - eftersom inget som innebär en gällande markupplåtelse står i det inskrivna avtalet.
Elbolaget borde vilja undvika en oklar/oavslutad situation där ett av deras servitut eventuellt kan visa sig vara ogiltigt Speciellt när det verkar vara goda möjligheter att få "säljaren" att gräva ner nya rör och ge servitut på alternativ mark som kompensation om man agerar nu.

Alldeles oavsett hade jag i TS situation kontaktat elbolaget och informerat om att jag ifrågasätter hur servitutet tillkommit. Samtidigt som jag sagt att mitt förslag till lösning är att alla tre parter i samförstånd ordnar nytt servitut på annan plats och att säljaren står för merkostnaderna.

 

[Claes Sörmland]

Alldeles oavsett hade jag i TS situation kontaktat elbolaget och informerat om att jag ifrågasätter hur servitutet tillkommit. Samtidigt som jag sagt att mitt förslag till lösning är att alla tre parter i samförstånd ordnar nytt servitut på annan plats och att säljaren står för merkostnaderna.

För att göra livet lättare så skulle jag inte blanda in säljaren i relationen med ledningsägaren. Det är svårare att få tre att komma överens än två. Däremot skulle jag upplysa ledningsägaren om att de får avtala med säljaren om att eventuellt stå för kostnader som rättelse orsakar separat utan TS inblandning.

Jag kan inte se några kostnader för TS annat än korrespondensen att få ledningsägaren att ansöka om att döda inskrivningen i fastighetsregistret.

Sen vill säkert ledningsägaren ha en annan rättighetslösning för sina ledningar. Men det kan ju TS ta med dem efter att fadäsen som nu föreligger har åtgärdats. Och utan att blanda in säljaren.

 

[Pärarvid]

Vore inte det enklaste att någon ställer frågan till lantmäteriet om vad som egentligen gäller.

Man behöver ju inte ge några direkta uppgifter.

Man kan ju bara säga att man planerar att stycka av ett antal tomter, och bebygga dessa i etapper.

Och att man undrar vad som gäller, om det skulle uppstå att man behöver skriva in ett servitut mitt under pågående försäljning.

 

[Räknenisse]

För att göra livet lättare så skulle jag inte blanda in säljaren i relationen med ledningsägaren. Det är svårare att få tre att komma överens än två. Däremot skulle jag upplysa ledningsägaren om att de får avtala med säljaren om att eventuellt stå för kostnader som rättelse orsakar separat utan TS inblandning.

Jag kan inte se några kostnader för TS annat än korrespondensen att få ledningsägaren att ansöka om att döda inskrivningen i fastighetsregistret.

Sen vill säkert ledningsägaren ha en annan rättighetslösning för sina ledningar. Men det kan ju TS ta med dem efter att fadäsen som nu föreligger har åtgärdats. Och utan att blanda in säljaren.

Jo, förutsatt att ledningsägaren är villig att bara ta bort inskrivningen utan kompensation och rakt av accepterar att inte driva process om några rättigheter kopplade till avtalet så vore det ju bra för TS.

Jag tänker det är en poäng att man kommer ifrån att behöva hantera juridiken kring vem det är som säljaren är skadeståndsskyldig till (för antingen TS eller bolaget kommer det ju vara). TS försäkrar sig om att de andra två inte gör val som innebär att de antingen driver frågan om servitutets giltighet mot TS eller försöker få igenom ett tvångsservitut i samma läge.

I värsta fall kan resultatet bli att TS hamnar i situationen att behöva driva en konflikt mot bolaget om att servitutet inte ska gälla, och en mot säljaren om skadeståndsskyldigheten. Och kanske i slutändan ändå sitta kvar med ett ny ledningsrätt beslutad av LM på samma plats. Bättre då att lyfta fram alternativet att grannen gör omgrävning som det alternativet där alla kan enas för att få bolaget med sig på en flyttlösning utanför egna fastigheten.

Jag har antagit att TS huvudsakliga mål är att få bort ledningen. Och att det inte kan betraktas som någon självklarhet hur utfallet blir i frågan om vem det är grannen felat mot om den ska avgöras juridiskt (baserat på diskussionerna ovan), eller i vart fall att det kommer krävas lite juridiska muskler för att hantera en sådan tvist.

 

[Räknenisse]

Vore inte det enklaste att någon ställer frågan till lantmäteriet om vad som egentligen gäller.

Man behöver ju inte ge några direkta uppgifter.

Man kan ju bara säga att man planerar att stycka av ett antal tomter, och bebygga dessa i etapper.

Och att man undrar vad som gäller, om det skulle uppstå att man behöver skriva in ett servitut mitt under pågående försäljning.

Då svarar Lantmäteriet enbart på vad som gäller för att få göra en inskrivning. Och skulle det vara oklarheter så kommer de förmodligen rekommendera något av alternativen att både köpare och säljare skriver på för fastighetens räkning, att man väntar, eller att man istället söker ledningsrätt alt. officialservitut.

Det kommer inte ge dig något uttömmande svar på den civilrättsliga frågan om äganderätten och vem som kan avtala om vad i vilket skede av processen med ägarbytet. Och speciellt inte ett som på ett fullständigt sätt redogör för konsekvenserna av att det redan är genomfört.

 

[Claes Sörmland]

Jo, förutsatt att ledningsägaren är villig att bara ta bort inskrivningen utan kompensation och rakt av accepterar att inte driva process om några rättigheter kopplade till avtalet så vore det ju bra för TS.

Jag tänker det är en poäng att man kommer ifrån att behöva hantera juridiken kring vem det är som säljaren är skadeståndsskyldig till (för antingen TS eller bolaget kommer det ju vara). TS försäkrar sig om att de andra två inte gör val som innebär att de antingen driver frågan om servitutets giltighet mot TS eller försöker få igenom ett tvångsservitut i samma läge.

I värsta fall kan resultatet bli att TS hamnar i situationen att behöva driva en konflikt mot bolaget om att servitutet inte ska gälla, och en mot säljaren om skadeståndsskyldigheten. Och kanske i slutändan ändå sitta kvar med ett ny ledningsrätt beslutad av LM på samma plats. Bättre då att lyfta fram alternativet att grannen gör omgrävning som det alternativet där alla kan enas för att få bolaget med sig på en flyttlösning utanför egna fastigheten.

Jag har antagit att TS huvudsakliga mål är att få bort ledningen. Och att det inte kan betraktas som någon självklarhet hur utfallet blir i frågan om vem det är grannen felat mot om den ska avgöras juridiskt (baserat på diskussionerna ovan), eller i vart fall att det kommer krävas lite juridiska muskler för att hantera en sådan tvist.

Jag tänker att det är först om ledningsägaren vill hävda en rätt enligt det icke gällande avtalsservitutet som det blir en juridisk konflikt. TS nekar då företaget tillträde till fastigheten och de får gå via Kronofogdemyndigheten. TS meddelar myndigheten att det inte finns en gällande rättighet. Nu får ledningsägaren ta ställning till om detta ska processas via domstol.

Värre blir det ju om TS vill ha bort ledningen från dess nuvarande förläggning och ledningsägaren inte spelar med. Då är det ju TS som ska dra det till hela till tinget.

Men enklast är väl att först kontakta ledningsägaren och se hur de ställer sig. Bättre att veta än att spekulera.