Att äganderätten övergår först när alla steg är uppfyllda är motsatsen till successiv.F Falckman skrev:Jag menar alltså att om vi köper Grauers resonemang övergår äganderätten succesivt i flera steg och att samtliga av dessa steg måste vara uppfyllda för att äganderättsövergången ska vara genomförd. Om ett steg saknas är inte processen genomförd och äganderätten har inte till fullo övergått. Det jag motsäger är alltså att om det förhåller sig som du menar är det inte en succesiv process, du menar ju att äganderätten övergår när köpekontraktet upprättas. Det är vad jag hänger upp mig på. Genom att beskriva det hela som du gör motsäger du faktiskt att det är en succesiv process.
Den praxis du syftar på antar jag är NJA
s. 178, det rättsfallet säger ju faktiskt inget om det vi diskuterar? Det som framgår är ju att det inte går att avtala om en senare äganderättsövergång än den som gäller enligt JB och att inskrivningsmyndigheten gjort fel när denna inte velat ge lagfart baserat på köparnas överenskommelse. Domen säger faktiskt ingenting om när äganderätten till sin helhet övergått. Bara att parterna är bundna av varandra vid köpeavtalets upprättande. Jag tycker för övrigt följande två utdrag ur domskälen talar för den tolkningen att äganderättsövergången inte är fullbordad förens samtliga villkor är uppfyllda, t.ex. som att köpeskilling erläggs:
"I köpekontraktet av d 18 juni 1991 anges att parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen. En sådan klausul medför inte någon faktisk förändring såvitt gäller vad nyss sagts i fråga om parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet."
"Överenskommelsen innefattar därmed en giltig överlåtelse av fast egendom, låt vara att den för sin fullbordan förutsatte bl a att parterna fullgjorde sin förpliktelse enligt köpekontraktet att betala köpeskilling, vilket skedde i samband med att köpebrev utfärdades d 28 juni 1991."
Tja jag är inte lika tvärsäker som du på den punkten, men som regel är det ju så det ska gå till förvisso. Men att det ens finns en möjlighet att låta säljaren fortsätta upplåta fastigheten via avtal anser jag talar för att äganderätten inte kan övergå till sin helhet i och med köpekontraktets upprättande. Det upplägget borde inte vara möjligt under de omständigheter du beskriver nämligen. Som jag skrev i ett annat inlägg så tycker jag även Victorin och Hagberg beskriver samma sak, se avsnitt 6.4 Allmän fastighetsrätt (5:e upplagan).
I det här fallet är jag benägen att hålla med dig om att ledningsrättslagen inte nödvändigtvis behöver ligga TS i fatet (annat än ersättningsbiten då möjligen). Men att gå så långt att kalla den lagen för den enskilde fastighetsägarens vän är jag inte beredd att göra...
Gott så, förhoppningsvis behöver inte frågan ställas på sin spets och det hela blir löst utanför domstolen. Men om det går till rätten får du gärna återkomma med hur dom såg på det hela, om ett servitut ens fanns etc.?
Ja och lycka till
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 527 inlägg
Att äganderätten övergår successivt är ju inte detsamma som att inte vissa rättigheter övergår direkt.
Argumentet för att se det som att äganderätten övergår direkt är egentligen att det inte finns något som säljaren kan göra för att hindra affärens fullbordande efter att avtalet skrivits under. Att vissa rättigheter ligger kvar förflyttar enligt det synsättet inte ägandet, även om affären kan gå tillbaka.Sen kan man förstås bryta ner och komplicera det om man vill.
I TS fall synes den diskussionen och vem som borde haft vilka rättigheter väl akademisk. Säljaren har sålt (del av) samma sak två gånger. Det borde de tre inblandade parterna (köpare, säljare och ledningsägare) kunna reda ut utan att den stora rättsapparaten dras igång.
Förhoppningsvis kan den förmedlande mäklaren medla, men jag skulle inte sätta några stora pengar på att hen kan göra någon nytta om säljaren sätter sig på tvären.
Argumentet för att se det som att äganderätten övergår direkt är egentligen att det inte finns något som säljaren kan göra för att hindra affärens fullbordande efter att avtalet skrivits under. Att vissa rättigheter ligger kvar förflyttar enligt det synsättet inte ägandet, även om affären kan gå tillbaka.Sen kan man förstås bryta ner och komplicera det om man vill.
I TS fall synes den diskussionen och vem som borde haft vilka rättigheter väl akademisk. Säljaren har sålt (del av) samma sak två gånger. Det borde de tre inblandade parterna (köpare, säljare och ledningsägare) kunna reda ut utan att den stora rättsapparaten dras igång.
Förhoppningsvis kan den förmedlande mäklaren medla, men jag skulle inte sätta några stora pengar på att hen kan göra någon nytta om säljaren sätter sig på tvären.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 683 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 683 inlägg
Baserat på tidigare trådar så tror jag att mäklaren drar öronen åt sig och försöker lägga så få timmar på detta som möjligt. Mäklaren har ju gjort sitt jobb och avslutat det hela. Att sen säljaren har ställt till det på egen hand har ju inte med mäklaren att göra.
Njaaa.. Mäklaren är skyldig att ha aktuell information från lantmäteriet vid överlåtelsen. Ex. för att säkra att inte säljaren har belånat fastigheten mer under tiden. Så det är väl tänkbart att mäklaren borde ha upptäckt detta. Absolut en väg att undersöka. Mäklaren har ansvarsförsäkring.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 683 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 683 inlägg
Mäklaren har ju för sjutton fått skriftligt från säljaren att fastigheten överlåtes till TS i ett visst skick och med lösta panter ett visst datum. Det måste väl rimligen räcka för att mäklaren ska ha säkerställt att allt är i sin ordning tillsammans med utdraget fån fastighetsregistret. Eller ingår det på allvar i mäklarens rutin att ta ut helt nya utdrag från fastighetsregistret just på tillträdesdagen?H hempularen skrev:
FMI:
"Efter avslutat uppdrag har mäklaren ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare. Om mäklaren ändå vill hjälpa till bör hen begränsa hjälpen."
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/maklarens-ansvar-och-roll/
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 527 inlägg
Såsom avtalet är skrivet kan det nog göra det. Mäklaren verkar ju ha varit behjälplig med ett icke-standardavtal. Och då tänker jag dels på klausulen om när äganderätten ska övergå, dels säljarens löfte om framtida tillstyrkande av ett (förmodligen ospecificerat) garage.
Att mäklaren gjort det tslar väl iofs för att denne kanske inte är så mycket att hålla i när det blåser.
När det gäller panter så skall det finnas ett färskt utdrag. Jag är osäker på om skyldigheten gäller även övriga faktorer som servitut. Nu tror jag att mäklare väldigt ofta fuskar med detta. Oftast så är ju minst en bank inblandad på tillträdesdagen, och de tar ut färska uppgifter, om de skall betala ut lån. Men banken har troligen ingen koll på vilka servitut som förväntas finnas eller ej.
Jo men om tvisten handlar om något som mäklaren borde ha kontrollerat (det är väldig få saker som mäklaren MÅSTE kolla). Så handlar det om en försummelse från mäklaren, inte en tvist mellan köpare och säljare.
Men jag är som sagt osäker på om servitutssituationen på tillträdesdagen ligger inom kontrollskyldigheten.
Man kan inte anses vara ägare bara därför att ett kontrakt om överlåtelse har skrivits. Man har nämligen inte överlåtit några pengar ännu. Annars skulle man lika gärna kunna påstå att säljaren är ägare till överlåtelsesumman på köparens bankkonto.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 683 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 683 inlägg
På FMIs sida så tolkar man fastighetsmäklarlagens skyldigheter som ges mäklare som att det handlar om objektsbeskrivningen.H hempularen skrev:
Jaså? Enligt NE definieras succesiv som "på varandra följande"... Som Grauers beskriver äganderättsövergången använder han samma tankemodell, ett flertalet villkor som sker i en på varandra följande ordning och när samtliga steg uppfyllts har också äganderättsövergången genomförts. Samma modell bekräftas av Victorin och Hager (som till och med uttryckligen skriver att säljaren tappar sin rätt att upplåta fastigheten genom servitut först när köparen sökt lagfart. Hur kan detta vara motsatsen till succesiv menar du? Så jag vet inte om jag alls förstår vad du menar med att säga att det skulle vara dess motsats. Ett antal på varandra följande steg är ju vad jag beskrivit hela tiden, du har sagt att ett steg är allt som behövs.M Manfreds skrev:
Jag kan för all del köpa att diskussionen kanske inte längre är så relevant för TS, så kanske lika bra att jag släpper det hela.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 527 inlägg
Vi får väl skicka någon på kurs!M Manfreds skrev:
https://vesterlins.se/kurser/fastighetsoverlatelse
Säger inte detta att det är köparen som får skriva servitut efter köpekontraktet upprättats? Och då underförstått ej säljaren.F Falckman skrev:
Ingen skulle accepterar att skriva köpekontrakt på en skogsfastighet, och därefter kan säljaren skriva in jakträtten till sig självt på 49 år? Nej, det verkar orimligt.
Jag menar hur många "vad händer om tvättmaskinen går sönder innan tillträdet"-trådar har vi inte haft.
Tycker detta är kongruent egentligen.Med reservation att det var nog mer än 20 år sedan jag läste Grauers.
Även om pengarna inte bytt händer så uppstår köparens betalningsskyldighet när köpeavtalet ingås. Dvs. säljaren äger inte köparens pengar, men däremot en fordran på köparen, så inte så långt ifrån.D datja skrev:
Jämför med t.ex. ett kreditköp.
Så det är i sig inget konstigt med att äganderätten övergår innan köpeskillingen erlagts.
Sen innehåller köpekontraktet ofta en äganderättsklausul, t.ex. "Äganderätten till fastigheten och lösöre övergår till köparen först sedan köpeskillingen i sin helhet erlagts." med vad det nu kan innebära för det specifika fallet.