När det gäller skogsfastigheter brukar det skrivas in just att sådant inte får göras. Så det regleras precis som i det här fallet avtalsmässigt.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 683 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 683 inlägg
Överskatta inte hur mycket som regleras i avtalet, jordbalken 4 kap. har regleringar. T ex 10 § hindrar att säljaren avverkar och säljer skogen:
"Denne får dock icke avverka skog annat än till husbehov"
Vad gäller jakt så får det ses som avkastning och det regleras också: "Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall ske, tillkommer säljaren." Men med begränsningar: "ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning."
Sen har vi ju 11 § som lägger ansvaret för försämringar av fastigheten på säljaren tills tillträdet:
"Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning."
"Denne får dock icke avverka skog annat än till husbehov"
Vad gäller jakt så får det ses som avkastning och det regleras också: "Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall ske, tillkommer säljaren." Men med begränsningar: "ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning."
Sen har vi ju 11 § som lägger ansvaret för försämringar av fastigheten på säljaren tills tillträdet:
"Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning."
I vilket länk? Om du syftar på NE så har jag bara gratisversionen, så ja jag läste de första 11 orden, men samma tolkning bekräftas av SAOB också... Syftar du på NJA så har jag visst läst det. För övrigt så har jag fortfarande inte förstått hur något som beskrivs som en succesiv process i fyra eller fem steg enligt dig bara behöver ett av dessa steg för att vara uppfyllt. Jag har vidare inte heller förstått hur det går ihop att säljaren kan upplåta servitut efter att köpekontraktet undertecknats om säljare och köpare kommer överens om det när du samtidigt menar att äganderätten alltid under alla omständigheter går över när köpekontraktet upprättats, det borde inte vara möjligt givet ditt resonemang exempelvis.M Manfreds skrev:
Redigerat:
Ja fast han skriver också om vilka regler som gäller om överlåtaren upplåter rättigheter i fastigheten efter överlåtelsen. Under förutsättning att rättighetshavaren varit i god tro och dessutom hinner få rättigheten inskriven innan köparen erhållit lagfart så kan rättigheten ändå få verkan, han hänvisar sedan till 17:2 2st JB. Det borde ju inte vara möjligt om det per definition är så att alla rättigheter som upplåts efter att ett köpekontrakt upprättats är ogiltiga p.g.a reglerna i 14:5 JB om att endast fastighetsägaren kan ingå sådana avtal och äganderätten till fullo övergått vid kontraktsskrivningen.M -MH- skrev:
Det håller jag förvisso med om, men under sådana omständigheter kommer ju upplåtelsen bli svårare att hävda skett genom god tro. Dessutom blir det ju ett avtalsbrott. Nu har ju diskussionen pågått ett tag så det hela kan ju förvirrats en smula, men som jag tolkat det hela så menar Manfreds att äganderätten till fullo övergår när ett köpekontrakt tecknats och därmed kan inga rättigheter upplåtas av säljaren efter det. Jag menar på att det inte riktigt är så enkelt, eftersom äganderätten till fullo inte övergått endast genom att ett köpekontrakt upprättats. Att säljaren i alla lägen gjort fel mot TS är nog alla överens om, det som skiljer mig och Manfreds åt är väl snarare följderna av felet. Jag är nämligen inte lika säker som honom på att servitutsupplåtelsen nödvändigtvis per definition är ogiltig med hänvisning till 14:5 JB.
Jaha då förstår jag, jo den har jag också läst, flera gånger om faktiskt. Men jag utesluter förvisso inte att jag kan ha gjort något misstag så jag ska läsa länken igen. Jag kan även för all del titta i handboken till LM. Hur skulle du förresten förklara reglerna i JB 17 kap., särskilt 17:1-17:3. Vore inte dessa delvis överflödiga om det alltid förhåller sig på det sätt du beskriver?M Manfreds skrev:
Redigerat:
Jag kastar mig in i diskussionen här och presenterar min syn på saken. Jag vill med bestämdhet hävda att säljaren inte kan teckna avtalsservitut efter det att köpekontraktet har tecknats (oavsett om köpet gjorts beroende av tillåtna villkor som gör att köpebrev också tillkommer senare). Som andra mycket riktigt påpekat sker den civilrättsliga äganderättsövergången direkt.
Victorin och Hager skriver om detta på sidan 254 i åttonde upplagan av Allmän fastighetsrätt. "Köparen kan nu i princip förfoga över fastigheten, upplåta rättigheter m.m. I princip uppkommer också sakrättsligt skydd i och med överlåtelsen, men det är inte fullständigt. [...] Säljare är t.ex. fortfarande behörig att ta ut nya inteckningar [eftersom denne fortfarande har lagfart, min kommentar]."
Victorin och Hager kommentarer även nämnda rättsfall NJA 1995 s. 178: "Det är inte ovanligt att överenskommelse träffas mellan köpare och säljare att äganderättsövergången ska ske först vid tillträdet. Detta sker av skatteskäl och har också godtagits i skattehänsende. I NJA 1995 s. 178 prövades frågan civilrättsligt. HD ansåg att en sådan överenskommelse inte medför någon förändring såvitt gäller parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer."
Jensen et al. skriver i Fastighetstransaktioner i praktiken 1a upplagan på sidan 96: "Som tidigare framhållits övergår äganderätten till köparen redan i och med ingåendet av överlåtelseavtalet och köparen får även ett sakrättsligt skydd för sitt förvärv vid samma tidpunkt. För att köparen själv ska kunna helt förfoga över fastigheten i rättsligt hänseende krävs emellertid att lagfart beviljats för honom t.ex. om köparen önskar ansöka om inteckningar."
Äganderätten är inte en enskild rättighet utan består av olika delar. Man brukar prata om äganderätten som ett knippe av delrättigheter (se t.ex. Markåtkomst och ersättning s. 31-33 4e upplagan). När köpekontraktet är tecknat erhåller köparen en del av dessa delrättigheter från säljaren, varav för det aktuella fallet möjligheten att avtala om nyttjanderätter/servitut och liknande är en.
Lagkommentaren till jordabalken säger följande: "Vid fastighetsöverlåtelse övergår äganderätten på förvärvaren omedelbart så snart ett bindande avtal föreligger – ett avtal som uppfyller formkraven i 1 §. Syftet med kravet på överlåtelseförklaring är just att den omedelbara äganderättsövergången ska komma till uttryck i avtalet. [...] Däremot finns en möjlighet att låta äganderättsövergången sväva under en viss tid enligt 3 § l. Både säljare och köpare kan låta förvärvets fullbordan eller bestånd bero av en framtida händelse. Äganderättsövergången är då i och för sig omedelbar men inte definitiv – den är svävande.
Detta skiljer sig således från vad som gäller för lös egendom. Säljaren kan vid överlåtelse av lös egendom förbehålla sig äganderätten vid t.ex. kreditköp. Äganderätten övergår då på köparen först sedan de villkor uppfylls som köpet är beroende av. Köparen kan då inte disponera över egendomen, t.ex. genom att sälja denna. Ett sådant förfarande vore straffbart. När det gäller fast egendom kan säljaren inte förbehålla sig äganderätten utan endast uppställa villkor som gör en överlåtelse svävande – att köpet ska gå tillbaka i vissa situationer på grund av det ställda villkoret."
Eftersom säljaren i TS fall inta kan ingå avtalsrättigheter med tredje man hävdar jag att avtalsservitutet inte är giltigt.
Slutligen ett kort tillägg angående utsiktsservitut; dessa är inte alls olagliga att bilda. Servitut för skogsfång och bete är inte tillåtna att ingå avtal om eller bilda med stöd av FBL enligt JB 14 kap. 4 § och FBL 7 kap. 2 § (skogsfång). Däremot kan de vara svårt att med tvång bilda ett officialservitut för utsikt (p.g.a. väsentlighetsvillkoret i FBL 7 kap. 1 §). Finns ett helt examensarbete om detta (https://www.lantm.lth.se/fileadmin/...tbildning/Examensarbete/11_5228_Joel_Hall.pdf).
Victorin och Hager skriver om detta på sidan 254 i åttonde upplagan av Allmän fastighetsrätt. "Köparen kan nu i princip förfoga över fastigheten, upplåta rättigheter m.m. I princip uppkommer också sakrättsligt skydd i och med överlåtelsen, men det är inte fullständigt. [...] Säljare är t.ex. fortfarande behörig att ta ut nya inteckningar [eftersom denne fortfarande har lagfart, min kommentar]."
Victorin och Hager kommentarer även nämnda rättsfall NJA 1995 s. 178: "Det är inte ovanligt att överenskommelse träffas mellan köpare och säljare att äganderättsövergången ska ske först vid tillträdet. Detta sker av skatteskäl och har också godtagits i skattehänsende. I NJA 1995 s. 178 prövades frågan civilrättsligt. HD ansåg att en sådan överenskommelse inte medför någon förändring såvitt gäller parternas inbördes förhållanden och deras skydd mot respektive parts borgenärer."
Jensen et al. skriver i Fastighetstransaktioner i praktiken 1a upplagan på sidan 96: "Som tidigare framhållits övergår äganderätten till köparen redan i och med ingåendet av överlåtelseavtalet och köparen får även ett sakrättsligt skydd för sitt förvärv vid samma tidpunkt. För att köparen själv ska kunna helt förfoga över fastigheten i rättsligt hänseende krävs emellertid att lagfart beviljats för honom t.ex. om köparen önskar ansöka om inteckningar."
Äganderätten är inte en enskild rättighet utan består av olika delar. Man brukar prata om äganderätten som ett knippe av delrättigheter (se t.ex. Markåtkomst och ersättning s. 31-33 4e upplagan). När köpekontraktet är tecknat erhåller köparen en del av dessa delrättigheter från säljaren, varav för det aktuella fallet möjligheten att avtala om nyttjanderätter/servitut och liknande är en.
Lagkommentaren till jordabalken säger följande: "Vid fastighetsöverlåtelse övergår äganderätten på förvärvaren omedelbart så snart ett bindande avtal föreligger – ett avtal som uppfyller formkraven i 1 §. Syftet med kravet på överlåtelseförklaring är just att den omedelbara äganderättsövergången ska komma till uttryck i avtalet. [...] Däremot finns en möjlighet att låta äganderättsövergången sväva under en viss tid enligt 3 § l. Både säljare och köpare kan låta förvärvets fullbordan eller bestånd bero av en framtida händelse. Äganderättsövergången är då i och för sig omedelbar men inte definitiv – den är svävande.
Detta skiljer sig således från vad som gäller för lös egendom. Säljaren kan vid överlåtelse av lös egendom förbehålla sig äganderätten vid t.ex. kreditköp. Äganderätten övergår då på köparen först sedan de villkor uppfylls som köpet är beroende av. Köparen kan då inte disponera över egendomen, t.ex. genom att sälja denna. Ett sådant förfarande vore straffbart. När det gäller fast egendom kan säljaren inte förbehålla sig äganderätten utan endast uppställa villkor som gör en överlåtelse svävande – att köpet ska gå tillbaka i vissa situationer på grund av det ställda villkoret."
Eftersom säljaren i TS fall inta kan ingå avtalsrättigheter med tredje man hävdar jag att avtalsservitutet inte är giltigt.
Slutligen ett kort tillägg angående utsiktsservitut; dessa är inte alls olagliga att bilda. Servitut för skogsfång och bete är inte tillåtna att ingå avtal om eller bilda med stöd av FBL enligt JB 14 kap. 4 § och FBL 7 kap. 2 § (skogsfång). Däremot kan de vara svårt att med tvång bilda ett officialservitut för utsikt (p.g.a. väsentlighetsvillkoret i FBL 7 kap. 1 §). Finns ett helt examensarbete om detta (https://www.lantm.lth.se/fileadmin/...tbildning/Examensarbete/11_5228_Joel_Hall.pdf).
Alltid välkommet och något i varje fall jag uppskattarH HerrOso skrev:
Victorin och Hager skriver dock följande i stycket efter det du citerade (visserligen i en äldre upplaga än din, så det kanske strukits för all del):H HerrOso skrev:
Nästa steg i äganderättsövergången är ansökan om lagfart. [...].
Ägaren kan inte heller upplåta rättigheter i fastigheten (vid konkurrens mellan t.ex. nyttjanderätt och ny ägare kan tidpunkten för lagfartsansökan resp. ansökan om inskrivning ha betydelse - se vidare).
Torde inte detta innebära att det, under vissa omständigheter, visst är möjligt för säljaren att upplåta rättigheter i en fastighet även efter det att ett köpekontrakt upprättats? Även om detta så klart är ett klandervärt beteende från säljarens sida.
Nej detta är inget jag motsäger heller. Jag är helt med på att det inte går att avtala om en annan äganderättsövergång en den som följer av JB. Det är väl möjligen hur denna äganderättsövergång ser ut som jag inte riktigt är överens med er andra.H HerrOso skrev:
Har inte Jensen et al. så har inte läst vidare än det stycke du citerar här. Men jag ser ju vad som står och det talar ju inte till min favör direkt... Åandra sidan har vi ju doktrin som uttrycker det lite annorlunda vad gäller just äganderättsövergången. Inte minst ditt egna citat ur Markåtkomst och ersättning nedan.H HerrOso skrev:
Men det här talar väl återigen för vad jag hävdat, äganderätten övergår inte till fullo genom att upprätta ett formriktigt köpeavtal, utan äganderätten övergår succesivt i olika beståndsdelar genom ett antal på varandra följande processer. Sen vad gäller just möjligheten till att upplåta avtalsrättigheter framgår ju bara att köparen får dessa rättigheter, inte nödvändigtvis att säljaren i alla lägen blir av med dessa. Eller missar jag något här?H HerrOso skrev:
Samma här egentligen tänker jag. För att äganderätten till fullo ska ha övergått måste den ju vara definitiv och inte svävande eller är jag för fyrkantig i mitt tankesätt?H HerrOso skrev:
För TS skulle vore det väl bäst om du har rätt antar jag. Men jag håller det ändå inte för uteslutet att rättigheten under vissa omständigheter tyvärr ändå skulle kunna bli gällande mot TS. Framför allt om kabelbolaget ansöker om inskrivning av rättigheten innan TS ansöker om lagfart och dessutom varit i god tro. Vilket väl knappast kommer bli aktuellt i TS fall, förvisso. Men rent teoretiskt hade det ju kunnat vara möjligt tänker jag.H HerrOso skrev:
Okej här får jag uppenbarligen backa och göra helt om, det verkar möjligt att bilda utsiktsservitut. Men jag är dock ändå skeptisk till att LM, även med stöd av en överenskommelse, skulle gå med på att bilda ett officialservitut för utisktsändamål.H HerrOso skrev:
Jo men den gäller också när det kommer till prioritering mellan inskriven rättighet som upplåtits efter att en fastighet överlåtits, därför tänker jag att det är aktuellt. Om jag inte missförstått Manfreds och HerrOso alldeles menar dom att eftersom äganderätten alltid övergår när ett köpekontrakt upprättas kan inte säljaren efter att undertecknat ett köpeavtal upplåta servitut i fastigheten, dessa blir per definition alltid ogiltiga med hänvisning till 14:5 JB. Jag menar att bland annat dessa bestämmelser visar på att det inte nödvändigtvis alltid förhåller sig på det sättet.M -MH- skrev:
Redigerat:
Jag håller med om att 17 kap. Kan bli aktuellt. Det blir lite förvirrande här. Eventuellt kan inskrivningen komma att gälla med hänsyn till 17 kap, om härskande var i god tro. Jag vidhåller dock att säljaren inte har rätt att ingå avtalet, men att det då blir en skadeståndsfråga mellan säljare och köpare.
Här tror jag faktiskt vi är helt överens.M Manfreds skrev:
Men för att understryka, min poäng är inte att säljaren har rätt att teckna avtal, jag har (om än kanske otydligt?) alltid menat att det fel. Däremot är jag av uppfattningen att servitut som säljaren ändock upplåter efter köpekontraktets upprättande kan bli gällande och att det inte nödvändigtvis är så lätt att alla sådana servitut alltid blir ogiltiga med hänvisning till 14:5 JB.
Samt då att vi uppenbarligen har olika syn på hur äganderättsövergången ska tolkas, men det får väl delvis ses som en bisak antar jag.
Haha, du är inte den förse som säger så om mig, så det håller jag inte för uteslutet att jag kan vara. Att ingen argumenterat för att köpet är fullbordat i steg 1 är jag faktiskt med på. Jag menar dock (som jag tolkat det som skrivs) att äganderättsövergången inte är färdig förens steg 4 (eller 5). Vilket jag också tycker jag har stöd för.M Manfreds skrev:
Men bara så att jag förstår dig rätt, du menar att äganderätten till fullo övergår när ett köpekontrakt upprättas och att det irrelevant om den övergått definitivt eller svävande samt att alla de steg Grauers beskriver egentligen inte spelar någon större roll? För jag blir inte riktigt klok på hur du får ihop det hela.
Äganderätten behöver inte övergå i fullo när det gäller fastighetsköp. Köparen får vissa befogenheter (delrättigheter i äganderättsknippet) redan vid köpekontraktet. Eftersom rätten att upplåta rättigheter i den köpta egendomen övergår till köparen från säljaren så förlorar säljaren denna möjlighet. Säljaren är inte civilrättsligt ägare längre och saknar därför rättskraft att ingå avtal om något som denne inte äger.F Falckman skrev:Alltid välkommet och något i varje fall jag uppskattar
Victorin och Hager skriver dock följande i stycket efter det du citerade (visserligen i en äldre upplaga än din, så det kanske strukits för all del):
Nästa steg i äganderättsövergången är ansökan om lagfart. [...].
Ägaren kan inte heller upplåta rättigheter i fastigheten (vid konkurrens mellan t.ex. nyttjanderätt och ny ägare kan tidpunkten för lagfartsansökan resp. ansökan om inskrivning ha betydelse - se vidare).
Torde inte detta innebära att det, under vissa omständigheter, visst är möjligt för säljaren att upplåta rättigheter i en fastighet även efter det att ett köpekontrakt upprättats? Även om detta så klart är ett klandervärt beteende från säljarens sida.
Nej detta är inget jag motsäger heller. Jag är helt med på att det inte går att avtala om en annan äganderättsövergång en den som följer av JB. Det är väl möjligen hur denna äganderättsövergång ser ut som jag inte riktigt är överens med er andra.
Har inte Jensen et al. så har inte läst vidare än det stycke du citerar här. Men jag ser ju vad som står och det talar ju inte till min favör direkt... Åandra sidan har vi ju doktrin som uttrycker det lite annorlunda vad gäller just äganderättsövergången. Inte minst ditt egna citat ur Markåtkomst och ersättning nedan.
Men det här talar väl återigen för vad jag hävdat, äganderätten övergår inte till fullo genom att upprätta ett formriktigt köpeavtal, utan äganderätten övergår succesivt i olika beståndsdelar genom ett antal på varandra följande processer. Sen vad gäller just möjligheten till att upplåta avtalsrättigheter framgår ju bara att köparen får dessa rättigheter, inte nödvändigtvis att säljaren i alla lägen blir av med dessa. Eller missar jag något här?
Samma här egentligen tänker jag. För att äganderätten till fullo ska ha övergått måste den ju vara definitiv och inte svävande eller är jag för fyrkantig i mitt tankesätt?
För TS skulle vore det väl bäst om du har rätt antar jag. Men jag håller det ändå inte för uteslutet att rättigheten under vissa omständigheter tyvärr ändå skulle kunna bli gällande mot TS. Framför allt om kabelbolaget ansöker om inskrivning av rättigheten innan TS ansöker om lagfart och dessutom varit i god tro. Vilket väl knappast kommer bli aktuellt i TS fall, förvisso. Men rent teoretiskt hade det ju kunnat vara möjligt tänker jag.
Okej här får jag uppenbarligen backa och göra helt om, det verkar möjligt att bilda utsiktsservitut. Men jag är dock ändå skeptisk till att LM, även med stöd av en överenskommelse, skulle gå med på att bilda ett officialservitut för utisktsändamål.
Jo men den gäller också när det kommer till prioritering mellan inskriven rättighet som upplåtits efter att en fastighet överlåtits, därför tänker jag att det är aktuellt. Om jag inte missförstått Manfreds och HerrOso alldeles menar dom att eftersom äganderätten alltid övergår när ett köpekontrakt upprättas kan inte säljaren efter att undertecknat ett köpeavtal upplåta servitut i fastigheten, dessa blir per definition alltid ogiltiga med hänvisning till 14:5 JB. Jag menar att bland annat dessa bestämmelser visar på att det inte nödvändigtvis alltid förhåller sig på det sättet.
Stycket efter i Victorin och Hagers bok som du hänvisar till är rätt otydligt skrivet i min mening. De skriver konsekvent om säljare/köpare och att äganderättsövergången sker direkt. Med tanke på vad de skriver inledningsvis (mitt första citat) tolkar jag att de med ägare i "Ägaren kan inte heller upplåta rättigheter i fastigheten" avser säljaren, d.v.s. den fortsatt lagfarne ägaren men inte civilrättsliga ägaren (eftersom det stycket handlar om när köparen ska söka lagfart).
Jag har inte citerat något från Markåtkomst och ersättning, så hänger inte med på vad som skulle motsäga att äganderättsövergången sker omedelbart i den boken.