Är inte jätteduktig på det här men det verkar konstigt att ni har fått flytta in i huset utan att ha betalat hela köpeskillingen, först efter det är huset ert. Vad beträffar handpenningen så skall mäklaren ha den innestående tills köpet är klart!I intebyggarebob skrev:
Det är väldigt rimligt att anlita en advokat när mäklaren inte drar i bromsen i tid, en säljare som är helt omöjlig att göra med, en pådrivande bank, kronofogden som vill göra en utmätning, en handpenning som är överförd till säljare fast affären omöjligen kan genomföras och TS är juridiskt sett bostadslösa.D Daniel 109 skrev:
Vi ska belåna huset, tror aldrig jag nämnt att vi inte ska göra det och isådanafall inte medvetet utan jag menar att vi har pengarna som ska betalas kontant alltså kontantinsatsen på 15%. Inga konstigheter där med andra ord.S sebastiannielsen skrev:
Pantbrev om 230.000:- saknas och därav vill banken få in de 92.000:- som säljaren fått utbetalt så att, precis som du säger, 138.000:- blir kvar och då kan vi göra färdigt affären.
Siffrorna stämmer inte utan är högre än så, 150.000 har vi betalat i handpenning (10%) varav 92.000:- gått direkt till säljaren och resterande pengar har täckt mäklarens arvode.
Det är inte en helt udda lösning att ingå ett tillfälligt hyresavtal tills situationen löses.J Jonsredet skrev:
Det finns inget generellt krav på att mäklaren sitter på handpenningen. Normalt sett sker det inte vad jag vet.
Med tanke på att det lätt riskerar att bli dyrare än summorna det finns osäkerhet kring håller jag inte med dig.sunnis skrev:
Huset har pantbrev för 1.572.000:-, när vi köpt huset ska pantbreven ligga på 1.342.000:-. Vi ska ju inte ta över säljarens lån kopplade till huset och därav måste ju säljaren betala banken de 230.000 som blir mellanskillnaden för att vi inte ska bli fast med hans lån. Vi har ju köpt huset för lägre pris än vad de lånat till.K kniv skrev:
Nej, säljaren ska betala hela belåningen. Ni tar över ALLA pantbrev och belånar så mycket ni behöver.
TS situation är verkligen grötigt. Jag tycker det är viktigt med vilken inställning man har till huset. Nu finns faktiskt möjlighet att i detalj undersöka huset för att reda ut dess värde. Vill man verkligen ha huset?
Om inte så får man se till att man har allt på det klara kontraktsmässigt så att man utan problem kan avbryta utan att behöva slutföra affären. Sen får man till största möjliga mån bo upp säljarens skuld. Jag tror inte kronkalle kan agera särskilt snabbt och ingen avhyser barn under vintern speciellt om man hävdar att huset faktiskt är TS. Det är ju inte precis advokater som utför avhysningar.
Om man tycker om huset och vill ha det ska man nog räkna denna extra kostnad som något som råkade följa med huset. I just detta fallet är det bara inte en fysisk brist. Som med allting så gäller det att få ett helhetsperspektiv och att inse att tid kostar pengar för alla inblandade och hur mycket tid de olika parterna är beredda att lägga ner. Sen är frågan var pengar kan komma ifrån. Säljaren har inget varvid det är banken och TS kvar. Eventuellt kan man lyckas med att anmäla mäklaren om den backas av en större firma och det finns klara rutiner gällande handpenningen som betalades ut på direkten.
Om man tittar i perspektivet från den bankanställde som inte godkände köpet så följer den nog bara gängse rutin. Det man vill komma till är att man hamnar i en diskussion med någon som har mandat att tänka vad kostnaden blir för banken att sälja via kronofogden med allt vad det innebär kontra att sälja till TS med kreditförlust. I en sådan diskussion har ju TS möjligheten att lägga pengar på bordet för att få banken att gå med på transaktionen. Problemet tror jag dock är att få ett möte med en sådan person. Men om banken får mer pengar av att sälja till TS än att sälja via kronofogden så ska den välja att sälja till TS. Detta blir ju ett problem för banken och man måste hamna i läget där man är lösningen.
Sen ett råd till TS. Sluta lyssna/prata med mäklaren, mäklaren får betalt av uppdragsgivaren och nu när det blir problem så vill man bli minimalt inblandad. Läs de kontrakt som som finns och rådgör med den jurist som ni hittade. Notera bara att kostnaderna för juristen om den inte betalas av någon försäkring är pengar som skulle kunna användas för att blidka banken.
Om inte så får man se till att man har allt på det klara kontraktsmässigt så att man utan problem kan avbryta utan att behöva slutföra affären. Sen får man till största möjliga mån bo upp säljarens skuld. Jag tror inte kronkalle kan agera särskilt snabbt och ingen avhyser barn under vintern speciellt om man hävdar att huset faktiskt är TS. Det är ju inte precis advokater som utför avhysningar.
Om man tycker om huset och vill ha det ska man nog räkna denna extra kostnad som något som råkade följa med huset. I just detta fallet är det bara inte en fysisk brist. Som med allting så gäller det att få ett helhetsperspektiv och att inse att tid kostar pengar för alla inblandade och hur mycket tid de olika parterna är beredda att lägga ner. Sen är frågan var pengar kan komma ifrån. Säljaren har inget varvid det är banken och TS kvar. Eventuellt kan man lyckas med att anmäla mäklaren om den backas av en större firma och det finns klara rutiner gällande handpenningen som betalades ut på direkten.
Om man tittar i perspektivet från den bankanställde som inte godkände köpet så följer den nog bara gängse rutin. Det man vill komma till är att man hamnar i en diskussion med någon som har mandat att tänka vad kostnaden blir för banken att sälja via kronofogden med allt vad det innebär kontra att sälja till TS med kreditförlust. I en sådan diskussion har ju TS möjligheten att lägga pengar på bordet för att få banken att gå med på transaktionen. Problemet tror jag dock är att få ett möte med en sådan person. Men om banken får mer pengar av att sälja till TS än att sälja via kronofogden så ska den välja att sälja till TS. Detta blir ju ett problem för banken och man måste hamna i läget där man är lösningen.
Sen ett råd till TS. Sluta lyssna/prata med mäklaren, mäklaren får betalt av uppdragsgivaren och nu när det blir problem så vill man bli minimalt inblandad. Läs de kontrakt som som finns och rådgör med den jurist som ni hittade. Notera bara att kostnaderna för juristen om den inte betalas av någon försäkring är pengar som skulle kunna användas för att blidka banken.
Du blandar ihop begreppen pantbrev å skuld. (Lån)I intebyggarebob skrev:
Detta skrev du vilket är orimligt
”- och dessutom räknas inte handpenningen in i pantbrev så banken…”????
Du skrev
”Huset har pantbrev för 1.572.000:-, när vi köpt huset ska pantbreven ligga på 1.342.000:-”
Har huset pantbrev för 1572000 så kommer huset ha pantbrev för samma summa efter affären.
Du skriver också att ”pantbrev för 230000kr saknas” när du sannolikt menar skillnad mellan säljares skuld å köpeskillingen.
Blir mycket missförstånd när man uttrycker sig fel.
Sen verkar det orimligt att banken skulle anlita kronofogden för försäljning
Varför skulle banken tro att fogden skulle få ut ett högre pris än vad mäklaren fick…?
Redigerat:
Det du skriver här stämmer inte.I intebyggarebob skrev:
Men oavsett detta så tidigare i tråden skrev du att säljaren tagit nya lån. Gissningsvis är pantbreven maxade, dvs man har lånat maximalt vad man kan mot huset som säkerhet. Dessa lån måste lösas för att banken inte ska kunna gå till kronofogden och kunna sälja säkerheten för lånet.
Eller att man övertalar banken att de släpper kopplingen till den delen av skulden.
Intressant läsning en lördagmorgon i sängen. Tycker ofta det är spännande att läsa trådar och se åsikter i situationer som kan vara bra och mindre bra. Men när så många (de flesta av inläggen ovan faktiskt) har ”åsikter” och ger råd utan att ha den blekaste aning om vad som är komplicerad juridik blir det läskigt. Är själv jurist (och advokat som är en titel, inget annat) och det bra råd som finns och som ni följt är att anlita jurist som kan fastighetsrätt och hyresrätt (gärna advokat, vilket de flesta jurister är och behöver då följa advokatsamfundets regler och etik). Behöver inte vara stor byrå, men någon med lång erfarenhet.
För många blandar ihop begreppen här. Pantbrev följer fastigheten och ger säkerhet i fastigheten. Lånen (som är skuldebrev) är personliga (kan vara flera låntagare eller ytterligare personer som ställer borgen). Banken har pant i fastigheten och behöver inte släppa denna förrän HELA skulden är betald, även om skulden överstiger pantbreven (amortering sker mot skuldebrevet och panten ligger kvar tills sista kronan den banken har). Flera olika banker kan ha de olika pantbreven i samma fastighet. Banken behöver således i detta fall inte släppa pantbrev och därmed säkerheterna i huset tills de är fullt ut betalda. Men de kan ändå ha intresse av det om de tror att köparen nu betalar marknadspris, att värdet på fastigheten inte kommer öka i närtid och/eller nuvarande ägare inte kommer betala ränta/amortering på sina lån så att skulden växer. Det är banken som tar en risk att låna ut mer än pantbreven, men hela skulden och panten kan ändå vara kopplad för det som är risken är att ägaren tar ut NYA pantbrev och dessa nya pantbrev ger innehavaren av dess rättigheter vid exekutiv försäljning (eftersom det bara är då pantbrev visar sitt värde/säkerhet).
Om köparen även har ett hyresavtal som ger besittningsskydd (behöver bedömas på handlingarna och muntliga tillägg av juristen) så finns det goda möjligheter att hitta en lösning/förhandling då det kan vara en fördelaktig position för köparen för då kan säljaren inte komma åt fastigheten utan hyresgäst (vilket såklart vanligtvis sänker värdet på en villa) och hyran kan då eventuellt kvittas mot redan betald handpenning. Och banken kan med stöd av lånen och pantbrev kräva exekutiv försäljning, men även där kan hyresgästen utgöra problem och värdeminskning och ge skäl till förhandling.
Så, ni har gjort rätt och tagit in en (förhoppningsvis bra) jurist som kan ge er juridiska och strategiska råd och om duktig även förhandla er till en ok lösning (sannolikt inte bättre än om ni inte hamnat där ni gjort, men heller inte katastrof som kan hända om ni går på info och råd enligt många av inläggen ovan). Lycka till och håll huvudet kallt och hoppas ni kommer ut ok på andra sidan inom kort!
För många blandar ihop begreppen här. Pantbrev följer fastigheten och ger säkerhet i fastigheten. Lånen (som är skuldebrev) är personliga (kan vara flera låntagare eller ytterligare personer som ställer borgen). Banken har pant i fastigheten och behöver inte släppa denna förrän HELA skulden är betald, även om skulden överstiger pantbreven (amortering sker mot skuldebrevet och panten ligger kvar tills sista kronan den banken har). Flera olika banker kan ha de olika pantbreven i samma fastighet. Banken behöver således i detta fall inte släppa pantbrev och därmed säkerheterna i huset tills de är fullt ut betalda. Men de kan ändå ha intresse av det om de tror att köparen nu betalar marknadspris, att värdet på fastigheten inte kommer öka i närtid och/eller nuvarande ägare inte kommer betala ränta/amortering på sina lån så att skulden växer. Det är banken som tar en risk att låna ut mer än pantbreven, men hela skulden och panten kan ändå vara kopplad för det som är risken är att ägaren tar ut NYA pantbrev och dessa nya pantbrev ger innehavaren av dess rättigheter vid exekutiv försäljning (eftersom det bara är då pantbrev visar sitt värde/säkerhet).
Om köparen även har ett hyresavtal som ger besittningsskydd (behöver bedömas på handlingarna och muntliga tillägg av juristen) så finns det goda möjligheter att hitta en lösning/förhandling då det kan vara en fördelaktig position för köparen för då kan säljaren inte komma åt fastigheten utan hyresgäst (vilket såklart vanligtvis sänker värdet på en villa) och hyran kan då eventuellt kvittas mot redan betald handpenning. Och banken kan med stöd av lånen och pantbrev kräva exekutiv försäljning, men även där kan hyresgästen utgöra problem och värdeminskning och ge skäl till förhandling.
Så, ni har gjort rätt och tagit in en (förhoppningsvis bra) jurist som kan ge er juridiska och strategiska råd och om duktig även förhandla er till en ok lösning (sannolikt inte bättre än om ni inte hamnat där ni gjort, men heller inte katastrof som kan hända om ni går på info och råd enligt många av inläggen ovan). Lycka till och håll huvudet kallt och hoppas ni kommer ut ok på andra sidan inom kort!
Se kommentar #3 av TS.D Daniel 109 skrev:
Ja. Han skrevTRJBerg skrev:
”men hans skulder kopplade till huset är högre än så,”(högre än pantbreven)
Detta är missvisande och borde förklaras bättre.
Som så mycket annat i tråden så är det nog en hel del missförstånd ute å går…
Hur kan skulder vara ”kopplade till huset” om de inte har pantbrev som säkerhet..?
FEL. Se kommentar #3 av TS.S sebastiannielsen skrev:
Det är något luddigt om det syftas på med är köpesumman eller pantbreven. Jag tolkade det som köpesumman.