Kanske fel uttryckt retroaktivt. Men villkoren ändras för uppskoven, vilket i min syn är likvärdigt. Vad jag kommer ihåg fanns inget i det finstilta när jag fick uppskov att staten att den förbehöll sig rätten att förändra avtalet om dom ville. I så fall skulle banken där jag ingått avtal att betala ränta till för de pengar jag lånat helt plötsligt kunna kräva att jag kom och putsade deras fönster en gång per år. (Dumt exempel jag vet, men...) Varför ska staten få ändra i ett ingått avtal, känns fel. Men vad vet jag...
mvh plexi
mvh plexi
Om vi nu skall försöka tolka konsekvenserna av detta, så får jag det till att det blir en stor inlåsningseffekt. Att reavinstskatten höjs, om än inte så mycket, tillsammans med att uppskovsreglerna kraftigt förändras, innebär att det blir MYCKET dyrt att göra bostadskarriär. I storstadsområdena är det ju ingen ovanlighet med en miljon eller mer än så i reavinster, och även om fastighetsskatten sänks, så blir man bara en vinnare så länge man inte byter bostad och vill ta med sig sin vinst.
Många pensionärer kommer inte att ha råd att byta sin villa mot en bostadsrätt i seniorboende, eftersom det utlöser stora skatteeffekter.
Det kommer också att skapa ett minskat konsumtionsutrymme, eftersom många kommer att slanta in reavinsten nu på en gång för att dels få en lägre skatt, men också att slippa räntan på uppskovet. Det finns en hel del pengar att spara på det i många fall.
Jag tror att det här kommer betyda att priserna på bostäder går ned ett tag. Inte mycket, men kalkylerna måste räknas om och då stannar marknaden av. Sedan ligger som bekant nästa val blott tre år bort, och vi kan säkert förvänta oss att om inte förr så kommer man att börja peta i detta igen. Tills dess, och säkert ett bra tag till, kommer osäkerhet att råda, och det betyder allt som oftast att man väljer att ligga still om man inte måste agera. Färre hus till salu, mindre aktivitet, lägre priser.
Många pensionärer kommer inte att ha råd att byta sin villa mot en bostadsrätt i seniorboende, eftersom det utlöser stora skatteeffekter.
Det kommer också att skapa ett minskat konsumtionsutrymme, eftersom många kommer att slanta in reavinsten nu på en gång för att dels få en lägre skatt, men också att slippa räntan på uppskovet. Det finns en hel del pengar att spara på det i många fall.
Jag tror att det här kommer betyda att priserna på bostäder går ned ett tag. Inte mycket, men kalkylerna måste räknas om och då stannar marknaden av. Sedan ligger som bekant nästa val blott tre år bort, och vi kan säkert förvänta oss att om inte förr så kommer man att börja peta i detta igen. Tills dess, och säkert ett bra tag till, kommer osäkerhet att råda, och det betyder allt som oftast att man väljer att ligga still om man inte måste agera. Färre hus till salu, mindre aktivitet, lägre priser.
Jag har 1.000.000 i uppskjutet belopp och byggt nytt. Kan tänka mig att många nybyggare har en del
uppskjutet. Blir en ny oväntad skatt på 5.000 per år för min del då. Eller låna upp 200' till. Om nu inte denna skatt
räknas in i den kommunala avgiften som fortfarande skall vara 0 i 5 år.
Det blir ju lite surt om man passar på att betala skatten nu och sen tvingas sälja med förlust
när priserna av nån anledning rasar. Förlusten får man bara 15% tillbaka på eller?
uppskjutet. Blir en ny oväntad skatt på 5.000 per år för min del då. Eller låna upp 200' till. Om nu inte denna skatt
räknas in i den kommunala avgiften som fortfarande skall vara 0 i 5 år.
Det blir ju lite surt om man passar på att betala skatten nu och sen tvingas sälja med förlust
när priserna av nån anledning rasar. Förlusten får man bara 15% tillbaka på eller?
Att detta inte är helt enkelt trots alla vändor fram och tillbaka är givetvis ett klart misslyckande.
Av Skatteverkets hemsida framgår att de löser det genom att en schablonintäkt läggs till i inkomstslaget inkomst av kapital om 1,67% vilket i sin tur ger en ränta på uppskovsbeloppet på 0,501%.
En del påstår att man inte skall få göra ränteavdrag emot schablonintäken. Om detta har jag inte funnit något, men om vi utgår från att detta stämmer så är min uppfattning att man måste jämföra samma sorts frukt (vilket inte regeringen tycks vilja göra).
Vi utgår från alternativet att man har 1 mkr i uppskov.
Enligt reglerna för 2007:
- är 200 000 kr latent skatteskuld, resterande del 800 000 kr är beskattad vinst
- uppskovsräntan 0 kr
Enligt reglerna för 2008:
- utgörs latent skatteskuld 220 000 kr
- en ränta på 0,5% av uppskovsbeloppet motsvarar en årlig ränta på 3,25% (inkl skattereduktion) av den latenta skatteskulden. 780 000 kr är beskattad vinst, dvs utan latent skatteskuld. Ex: 1 mkr ger 5010 kr i "husskatt" ger en faktiskt ränta på den skatt som staten har rätt att få in på 2,27% exkl rätt till skattereduktion och 3,25% inkl rätt till skattereduktion.
Min uppfattning är som sagt att man måste jämföra samma sorts frukt. Med andra ord så är alternativet att:
1. behålla tidigare uppskov och betala 3,25% ränta på pengarna i enlighet med det förslag regeringen presenterat idag
2. låna upp pengarna och betala den latenta skatteskulden. Räntan utgörs av erhållen bankränta och är lönsamt i det fall att räntan understiger 3,25% och olönsamt i det fall räntan överstiger 3,25% (man måste alltså göra en svår förutsägelse om räntans framtida utveckling).
3. om man har tillgång till kapitalet kan man betala ned skatten. Lönsamhet eller olönsamhet beror på vilken avkastning som erhålls som riskfri avkastning, ex bankkontot. För att vara lönsamt måste intäktsräntan överstiga 4,65% vilket efter 30% skatt på kapital ger en nettoränta på just 3,255%.
Samtliga alternativ 1-3 är idag olönsamma i jämförelse emot att behålla uppskoven, men detta är relativt marginellt och kan med tiden komma att förändras.
Den förtjänst man kan uppnå är frivilligt återföra uppskovet till beskattning innan årsskiftet och då betala den lägre skattesatsen vilket på ett uppskov om 1 mkr ger 20 000 kr lägre skatt. Men det altenativet skall jämföras med att detta är regler som kan komma att ändras av en annan regering.
Inte nog med att detta uppfattas som krångligt av de flesta, inklusive undertecknad själv så ser jag flera andra frågetecken.
Regeringen säger bl.a. att kommunerna inte skall få bestämma husavgiften själva, utan att denna kommunala avgift skall beslutas av riksdagen, men att den skall tillfalla kommunerna och bilda en ny skattebas för dessa. Man kan på goda grunder ifrågasätta kommunernas självbestämmanderätt gentemot staten i en sådan konstruktion. Noteras kan dock att de delvis tagit kliviet tillbaka från en ren etikettändring som var det mer uppenbara fallet tidigare. Men beslutanderätten skall fortfarande ligga hos riksdagen.
Skillnaden mellan skatt och avgift är reglerad i grundlag. För att vara en kommunal avgift skall medborgaren tillförsäkras en ekonomisk motprestation på det individuella planet av kommunen , som vid ex sophämtning. Någon sådan går inte att finna i den nya husavgiften och att riksdagen behåller beslutanderätten avslöjar enligt min uppfattning att det fortfarande handlar om en ren skatt.
Dessa regler är föreslagna att börja gälla från 1 januari 2008, dvs om blott 3 månader. EG domstolen har tidigare ansett vad gäller indirekta skatter att medborgarna bör tillförsäkras en tid om minst ett halvt år från dess att skatten har antagits. Frågan blir om samma bedömning skall göras vad gäller denna avgift som bär samtliga drag av att i själva verket vara en skatt. I vart fall gör retroaktivitetsförbudet i RF ingen skillnad mellan direkta och indirekta skatter, så EG domstolens utslag torde gå i samma riktning, dvs för kort tid. (Vi får se om lagrådet uppmärksammar detta). Men första frågan att besvara torde vara huruvida detta verkligen är en kommunal avgift.
Det är vidare märkligt att vissa kan behålla uppskov på i vissa fall kanske 4 mkr medan andra får dessa begränsade till 1,6 mkr även om dess fördel idag är relativt marginell kostnadsmässigt men knappast för dem som avser att byta bostad som får se sin köpkraft minska med åtskillga 100 tkr i de fall de sitter med stora icke realiserade uppskov. De med icke realiserade reavinster överstigande 1,6 mkr i skulle eventuellt kunna vidta dispositioner för att låsa in uppskovsrätten för 2007 men om detta vågar jag inte uttala mig innan jag sett något slutligt förslag.
Vad gäller inlåsningseffekter och tröghet på bostadsmarknaden som indirekt innebär tröghet på arbetmarknaden är det ganska uppenbart att detta får stora inlåsningseffekter för alla dem som sitter på orealiserade reavinster. De kommer i många fall att bo kvar för att undvika att erhålla räntebärande uppskov. Anpassningen till mer lämpliga bostäder kommer att förhalas då alternativet att byta bostad får ekonomsika konsekvenser som kan undvikas genom att bo kvar. Därmed kommer sannolikt utbudet även att minska vilket kan fortsätta driva priserna uppåt.
På utbudssidan tror jag inte det sker någon förändring alls för 20 tkr mer i skatt på 1 mkr i vinst. Man säljer inte en bostad, allra minst sin huvudsakliga bostad, och knappast ens semesterstugan för 20 tkr hit eller dit i skatt.
Av Skatteverkets hemsida framgår att de löser det genom att en schablonintäkt läggs till i inkomstslaget inkomst av kapital om 1,67% vilket i sin tur ger en ränta på uppskovsbeloppet på 0,501%.
En del påstår att man inte skall få göra ränteavdrag emot schablonintäken. Om detta har jag inte funnit något, men om vi utgår från att detta stämmer så är min uppfattning att man måste jämföra samma sorts frukt (vilket inte regeringen tycks vilja göra).
Vi utgår från alternativet att man har 1 mkr i uppskov.
Enligt reglerna för 2007:
- är 200 000 kr latent skatteskuld, resterande del 800 000 kr är beskattad vinst
- uppskovsräntan 0 kr
Enligt reglerna för 2008:
- utgörs latent skatteskuld 220 000 kr
- en ränta på 0,5% av uppskovsbeloppet motsvarar en årlig ränta på 3,25% (inkl skattereduktion) av den latenta skatteskulden. 780 000 kr är beskattad vinst, dvs utan latent skatteskuld. Ex: 1 mkr ger 5010 kr i "husskatt" ger en faktiskt ränta på den skatt som staten har rätt att få in på 2,27% exkl rätt till skattereduktion och 3,25% inkl rätt till skattereduktion.
Min uppfattning är som sagt att man måste jämföra samma sorts frukt. Med andra ord så är alternativet att:
1. behålla tidigare uppskov och betala 3,25% ränta på pengarna i enlighet med det förslag regeringen presenterat idag
2. låna upp pengarna och betala den latenta skatteskulden. Räntan utgörs av erhållen bankränta och är lönsamt i det fall att räntan understiger 3,25% och olönsamt i det fall räntan överstiger 3,25% (man måste alltså göra en svår förutsägelse om räntans framtida utveckling).
3. om man har tillgång till kapitalet kan man betala ned skatten. Lönsamhet eller olönsamhet beror på vilken avkastning som erhålls som riskfri avkastning, ex bankkontot. För att vara lönsamt måste intäktsräntan överstiga 4,65% vilket efter 30% skatt på kapital ger en nettoränta på just 3,255%.
Samtliga alternativ 1-3 är idag olönsamma i jämförelse emot att behålla uppskoven, men detta är relativt marginellt och kan med tiden komma att förändras.
Den förtjänst man kan uppnå är frivilligt återföra uppskovet till beskattning innan årsskiftet och då betala den lägre skattesatsen vilket på ett uppskov om 1 mkr ger 20 000 kr lägre skatt. Men det altenativet skall jämföras med att detta är regler som kan komma att ändras av en annan regering.
Inte nog med att detta uppfattas som krångligt av de flesta, inklusive undertecknad själv så ser jag flera andra frågetecken.
Regeringen säger bl.a. att kommunerna inte skall få bestämma husavgiften själva, utan att denna kommunala avgift skall beslutas av riksdagen, men att den skall tillfalla kommunerna och bilda en ny skattebas för dessa. Man kan på goda grunder ifrågasätta kommunernas självbestämmanderätt gentemot staten i en sådan konstruktion. Noteras kan dock att de delvis tagit kliviet tillbaka från en ren etikettändring som var det mer uppenbara fallet tidigare. Men beslutanderätten skall fortfarande ligga hos riksdagen.
Skillnaden mellan skatt och avgift är reglerad i grundlag. För att vara en kommunal avgift skall medborgaren tillförsäkras en ekonomisk motprestation på det individuella planet av kommunen , som vid ex sophämtning. Någon sådan går inte att finna i den nya husavgiften och att riksdagen behåller beslutanderätten avslöjar enligt min uppfattning att det fortfarande handlar om en ren skatt.
Dessa regler är föreslagna att börja gälla från 1 januari 2008, dvs om blott 3 månader. EG domstolen har tidigare ansett vad gäller indirekta skatter att medborgarna bör tillförsäkras en tid om minst ett halvt år från dess att skatten har antagits. Frågan blir om samma bedömning skall göras vad gäller denna avgift som bär samtliga drag av att i själva verket vara en skatt. I vart fall gör retroaktivitetsförbudet i RF ingen skillnad mellan direkta och indirekta skatter, så EG domstolens utslag torde gå i samma riktning, dvs för kort tid. (Vi får se om lagrådet uppmärksammar detta). Men första frågan att besvara torde vara huruvida detta verkligen är en kommunal avgift.
Det är vidare märkligt att vissa kan behålla uppskov på i vissa fall kanske 4 mkr medan andra får dessa begränsade till 1,6 mkr även om dess fördel idag är relativt marginell kostnadsmässigt men knappast för dem som avser att byta bostad som får se sin köpkraft minska med åtskillga 100 tkr i de fall de sitter med stora icke realiserade uppskov. De med icke realiserade reavinster överstigande 1,6 mkr i skulle eventuellt kunna vidta dispositioner för att låsa in uppskovsrätten för 2007 men om detta vågar jag inte uttala mig innan jag sett något slutligt förslag.
Vad gäller inlåsningseffekter och tröghet på bostadsmarknaden som indirekt innebär tröghet på arbetmarknaden är det ganska uppenbart att detta får stora inlåsningseffekter för alla dem som sitter på orealiserade reavinster. De kommer i många fall att bo kvar för att undvika att erhålla räntebärande uppskov. Anpassningen till mer lämpliga bostäder kommer att förhalas då alternativet att byta bostad får ekonomsika konsekvenser som kan undvikas genom att bo kvar. Därmed kommer sannolikt utbudet även att minska vilket kan fortsätta driva priserna uppåt.
På utbudssidan tror jag inte det sker någon förändring alls för 20 tkr mer i skatt på 1 mkr i vinst. Man säljer inte en bostad, allra minst sin huvudsakliga bostad, och knappast ens semesterstugan för 20 tkr hit eller dit i skatt.
Rätta mig om jag har fel men du kan väl inte lägga på skatt på kapital när du jämför 3,25% som motsvarar räntan innan skattereduktion, det bör ju ta ut varandra...Lekkamraten skrev:
Jag ser det som att om man kan få 3,25% i intäktsränta så är det vettigt att lägga in pengar där och när räntan går under 3,25% så pyntar man in de pengarna. Swedbanks e-sparkonto har just nu 3,10% i ränta (inte för att göra reklam, mer som exempel) så där kan man göra egna insättningar varje månad eller så och eftersom räntan antagligen kommer att gå upp framöver så känns det som en juste lösning.
Det kommer nog automatiskt från konstruktionen med 1.67% schablonintäkt av kapital snarare än en direkt ränta. Har du direkta kapitalförluster t.ex. från aktier bör det inte vara omöjligt att kvitta, men även det får du ju redan idag delvis dra av mot inkomst av tjänst. Räntekostnader för sitt huslån får man dra av redan idag, så de kan man inte kvitta mot "en gång till".Lekkamraten skrev:
Jag försöker att jämföra samma sorts frukt. När jag tänker vidare på detta ger konstruktionen av schblonintäkt egentligen svaret. En intäkt i inkomst av kapital blir aldrig ett underskott i inkomst av kapital.
För min egen del, ex 1 mkr i uppskov ger en schablonintäkt på 16700 kr, som beskattas med 30% vanlig kapitalskatt med 5010 kr.
Av 1 mkr är efter 1 jan 2008, 220 000 kr latent skatteskuld så man måste ställa sig frågan vilken intäktsränta ger högre nettoavkastning än 5010 kr på 220 000 kr. Om vi får 3,25% ränta på 220 000 kr, erhåller vi en bruttoränteintäkt på 7150 kr vilket efter skatt blir en nettointäkt på 5005 kr.
Ja, jag tänkte fel! (nyper mig i örat)
Man skall jämföra med en ränta på 3,25% för att få svar om det är lönsamt att betala in den latenta skatteskulden. Får man högre intäktsränta på ex bankkontot skall man inte betala in latenta skatteskulden på uppskovet. Sen skall man väga in att detta är saker som kan förändras framöver på alla punkter så valet blir i praktiken väldigt svårt att göra.
P.s. Man får 3,25% ränta på SkandiaBanken och det finns alternativ med högre inäktsränta med statlig bankgaranti.
Tack för påpekandet!
För min egen del, ex 1 mkr i uppskov ger en schablonintäkt på 16700 kr, som beskattas med 30% vanlig kapitalskatt med 5010 kr.
Av 1 mkr är efter 1 jan 2008, 220 000 kr latent skatteskuld så man måste ställa sig frågan vilken intäktsränta ger högre nettoavkastning än 5010 kr på 220 000 kr. Om vi får 3,25% ränta på 220 000 kr, erhåller vi en bruttoränteintäkt på 7150 kr vilket efter skatt blir en nettointäkt på 5005 kr.
Ja, jag tänkte fel! (nyper mig i örat)
Man skall jämföra med en ränta på 3,25% för att få svar om det är lönsamt att betala in den latenta skatteskulden. Får man högre intäktsränta på ex bankkontot skall man inte betala in latenta skatteskulden på uppskovet. Sen skall man väga in att detta är saker som kan förändras framöver på alla punkter så valet blir i praktiken väldigt svårt att göra.
P.s. Man får 3,25% ränta på SkandiaBanken och det finns alternativ med högre inäktsränta med statlig bankgaranti.
Tack för påpekandet!
Fattar inte. Låt oss säga att jag hittils plöjt ner 2 miljoner i bygget och inte lyckas få det slutbesiktigat i år. Vilken fastighetsskatt skall jag betala då?( för 2007). Gäller den "gamla" femåriga betalnings befrielsen för 2007, och exakt samma funktion enligt aliansens förslag även för 2008?Swetrot skrev:
Låt oss dessutom säga att inkomsten i hushållet är 400.000 kronor. Jag hörde att man inte behöver betala mer än 4 % av hushållets inkomster i fastighetsskatt. Alltså enligt gamla reglerna, och dom gäller väl fram till sista december..
Vi jobbar väl efter dom gamla "sosse" reglerna fram till årskiftet.
www.skatteverket.se:
När träder förändringarna i kraft?
Den 1 januari 2008 börjar de nya reglerna gälla. Det betyder att det är först i deklarationen 2009 som man ser förändringarna i deklarationen.
Nån som vet när betalningsbefrielsen börjar gälla? (Enligt gamla och kanske oförändrade regler)
Får man 0 det året man flyttar in eller året efter?
För 2007 gäller ju gamla regler.
Betalningsbefrielsen gäller ju även i fortsättningen. Men bara den där max-6000-avgiften.
Den nya skatten som dyker upp är ju skatten på gamla oskattade husvinster. Och den kan ju bli mycket
högre än 6000:-
Det är väl risk att skatten som man får betala för huset under byggnation är högre än 6000:- och då är det
ju bäst att bli klar och få skattebefrielsen tidigare. Om man nu får skattebefrielsen även det året man flyttar in.
När träder förändringarna i kraft?
Den 1 januari 2008 börjar de nya reglerna gälla. Det betyder att det är först i deklarationen 2009 som man ser förändringarna i deklarationen.
Nån som vet när betalningsbefrielsen börjar gälla? (Enligt gamla och kanske oförändrade regler)
Får man 0 det året man flyttar in eller året efter?
För 2007 gäller ju gamla regler.
Betalningsbefrielsen gäller ju även i fortsättningen. Men bara den där max-6000-avgiften.
Den nya skatten som dyker upp är ju skatten på gamla oskattade husvinster. Och den kan ju bli mycket
högre än 6000:-
Det är väl risk att skatten som man får betala för huset under byggnation är högre än 6000:- och då är det
ju bäst att bli klar och få skattebefrielsen tidigare. Om man nu får skattebefrielsen även det året man flyttar in.
Borgen påstår att Ingen skall förlora på de nya reglerna ???
Köpte tomt för ca 1,5 år sedan och beställde huset för ca 10 mån sedan (då var det inget tal om ändrade skatteregler). Inflyttning sker i november. Sitter med gammalt uppskov på 1 200 000 kr och har nu sålt nuvarande huset med en vinst på 2 mille. Detta ger en oförutsedd extra kostnad i form av ränta på 16 000 kr/år.
Hade gamla fastighetsskatten varit kvar hade vi varit skattebefriade i 5 år, betalat ca 15 000 kr i skatt i 5 år och sedan betalat ca 30 000 kr/ år i fastighetsskatt. Nu blir det i stället 16 000 kr i 5 år, 19 000 kr nästa 5-årsperiod och slutligen 21 000 kr/år(räknat på nuvarande taxvärde). Men man har kanske tur i oturen. Hade jag sålt huset nästa år hade jag i stället fått betala en kapitalskatt på 352 000 kr och en ränta på 8 000 kr/år.
Det kan tyckas att detta är ett lyxproblem men jag anser att det är ett uselt beteende att ändra spelreglerna under pågående match. Hur skall folk kunna planera sin ekonomi när ingångna avtal helt plötsligt inte gäller?
Nu kommer jag själv att genomföra en omfördelning av utgifterna. En så kallad "skön utgiftsväxling" Jag har besluta att helt slopa mina inbetalningar till Radiotjänst. I linje med min politik och de löfen jag gav vid förra nyårsafton kommer dessa pengar oavkortat att omfördelas till resor och krogbesök. Detta kommer att gälla retroaktivt från -2005, nej försten från -2002.
/Jag är inte bitter.....
Köpte tomt för ca 1,5 år sedan och beställde huset för ca 10 mån sedan (då var det inget tal om ändrade skatteregler). Inflyttning sker i november. Sitter med gammalt uppskov på 1 200 000 kr och har nu sålt nuvarande huset med en vinst på 2 mille. Detta ger en oförutsedd extra kostnad i form av ränta på 16 000 kr/år.
Hade gamla fastighetsskatten varit kvar hade vi varit skattebefriade i 5 år, betalat ca 15 000 kr i skatt i 5 år och sedan betalat ca 30 000 kr/ år i fastighetsskatt. Nu blir det i stället 16 000 kr i 5 år, 19 000 kr nästa 5-årsperiod och slutligen 21 000 kr/år(räknat på nuvarande taxvärde). Men man har kanske tur i oturen. Hade jag sålt huset nästa år hade jag i stället fått betala en kapitalskatt på 352 000 kr och en ränta på 8 000 kr/år.
Det kan tyckas att detta är ett lyxproblem men jag anser att det är ett uselt beteende att ändra spelreglerna under pågående match. Hur skall folk kunna planera sin ekonomi när ingångna avtal helt plötsligt inte gäller?
Nu kommer jag själv att genomföra en omfördelning av utgifterna. En så kallad "skön utgiftsväxling" Jag har besluta att helt slopa mina inbetalningar till Radiotjänst. I linje med min politik och de löfen jag gav vid förra nyårsafton kommer dessa pengar oavkortat att omfördelas till resor och krogbesök. Detta kommer att gälla retroaktivt från -2005, nej försten från -2002.
/Jag är inte bitter.....