Min far skänker sitt nybygge, hur undvika skatt så gott det går?

[timmelstad]

Precis, allt är inte helt klart, mkt beror ju på hur mkt lån man får osv.



Du har en poäng, här kommer mer konkreta siffror:
Min far köper en tomt och bygger ett hus, han lägger totalt ner 4 miljoner på allt och han har under tiden betalat en lagfart på själva tomten.

Efter ett tag när huset är färdigbyggt så säljer han hela huset (inkl tomten förstås) till mig för 3 miljoner kronor (samma summa som lånet)
Jag blir lagfaren ägare och flyttar in.
Jag betalar pantbrev som inte är redan uttagna ifall jag lånar förstås men jag slipper gärna lagfart eftersom huset hela tiden varit mitt (förutom på pappret då).
Hur kan man få detta till att min far skänker detta och att vi bara behöver betala adm. avgift för namnbytet istället för lagfartsavgift på 45.000?
Jag vill också gärna att mitt anskaffningsvärde när jag säljer huset ska vara 4 miljoner (som det ju kostat att bygga huset och köpa tomten) istället för de 3 miljoner som jag nu betalar.

Kan man på pappret på ngt sätt ange att hela huset är en gåva och sedan så tar jag ett lån på huset och ger min far i efterhand?

Utifrån ovan givna situation så nej, du kan inte komma undan de "onödiga" kostnaderna.

 

[sevilla]

Om du FÅR en fastighet i GÅVA, innebär det att ingen köpeskilling förekommer.
Om din far, som du beskriver det, "ger" dig huset men du skall "överta" lån på 2 eller 3 miljoner, så är det ingen gåva utan ett KÖP. Även om din far förvisso kan ge dig huset, så måste han betala tillbaka lånet till banken om han inte längre äger fastigheten. Har din far pengar till det, så kan han förstås ge dig fastigheten.

Om min far har 3 miljoner och lånet är på 3 miljoner så kan han skänka tomten till mig säger du.
Detta gav mig en idé, kan min far ta ett "blancolån" hos en annan bank eller kreditgivare (typ Bluestep) en månad för att betala tillbaks sitt lån och skänka villan till mig.
När jag sedan flyttat in så tar jag ett lån på 3 miljoner på huset (ett vanligt bolån) och betalar 3 miljoner till min far som löser sitt blancolån.
Kan det funka?
Innebär det att det räknas som gåva och jag slipper både lagfart och att jag får byggkostnaden i anskaffningsvärde vid kommande försäljning så är det ju lätt värt det.

För att få köpa huset, måste banken anse er som tillräckligt kreditvärdiga och anse er ha inkomster nog att ha ett lån av en viss storlek. Det kan som sagt vara en god idé att kontrollera om banken utifrån era förutsättningar idag anser sig kunna bevilja ett lån. Observera att förutsättningar, era inkomster/arbeten/ränteläget kan ha förändrats den dag ni verkligen köper huset. Det skrev jag i mitt förra inlägg. din far löper här en risk att idag bygga ett hus medlånade pengar men om 2-3år kanske inte kunna sälja det till er pga att ni eventuellt inte får lån.

Risker finns alltid, men att vi inte skulle få lånet som behövs om några år är mkt liten, men man vet som sagt aldrig.
I värsta fall så får ju min far sälja huset vidare till någon annan.

Alla andra som köper hus får betala lagfartskostnad. Det finns inget sätt, bara för att du tycker lagfartskostnad är en onödig kostnad, att slippa denna utan att ägna sig åt rena olagligheter och brott. Ett sådant beteende innebär i förlängningen att jag och alla andra får betala mer skatt.

Lite gammal hederlig skatteplanering, inget annat.
Tomten har förövrigt inte köpts via någon tomtkö.

 

[Hemmakatten]

Ja, det hade ju varit bra förstås.
Dock så är tomtbestämmelserna (glömde ange detta från början) så att det enbart är hans som får stå som ägare initialt, ...

Om inte tomtkö, så finns det uppenbarligen ett (antal) kriterium som gör att du inte kan köpa tomten direkt.

Du får ägna dig åt din "hederliga skatteplanering" utan min hjälp.

 

[sevilla]

För er som är intresserade av diskussionen och som kanske till och med vill hjälpa mig så har jag surfat vidare och b.la. hittat följande:
http://lawline.se/answers/10625

Här drar man slutsatsen att om man betalar under vad taxeringsvärdet är så räknas det som en gåva och då ska man ju enligt min tolkning inte behöva betala för lagfarten.
Tidigare har jag läst att gränsen skulle gå vid 85% av taxeringsvärdet, men det verkar vara 100% som gäller, någon som kan bekräfta?

Det intressanta blir ju då förstås att efter att min far lagt 4 miljoner på huset så kanske taxeringsvärdet blir 4 miljoner, eller 3,5mil eller någonstans i närheten?
Om jag då tar över huset för runt 3 miljoner så hamnar jag ju under gränsen för taxeringsvärde och då ses det med andra ord som en gåva?
Jag slipper betala lagfart och jag får använda anskaffningsvärdet 4 miljoner sen när jag säljer vilket blir jackpot för min del!
Fungerar detta i verkligheten?

 

[Nyfniken]

Det intressanta blir ju då förstås att efter att min far lagt 4 miljoner på huset så kanske taxeringsvärdet blir 4 miljoner, eller 3,5mil eller någonstans i närheten?

Taxeringsvärdet är tänkt att motsvara 75% av marknadsvärdet. I en perfekt värld skulle alltså taxeringsvärdet bli 3 miljoner. Nu är det inte alltid så enkelt. Ibland är det dyrare att bygga än man kan sälja för och ibland är taxeringsvärdet missvisande.

 

[timmelstad]

Jag gjorde en beräkning på vad taxeringsvärdet skulle kunna tänkas bli på mitt hus när det är färdigbyggt, och fick en summa på 6,29 miljoner. Budgeten för bygget inklusive allt är på 5,8 och förhandsvärderingen säger 6,25...

 

[cem77]

För er som är intresserade av diskussionen och som kanske till och med vill hjälpa mig så har jag surfat vidare och b.la. hittat följande:
[länk]

Här drar man slutsatsen att om man betalar under vad taxeringsvärdet är så räknas det som en gåva och då ska man ju enligt min tolkning inte behöva betala för lagfarten.
Tidigare har jag läst att gränsen skulle gå vid 85% av taxeringsvärdet, men det verkar vara 100% som gäller, någon som kan bekräfta?

Det intressanta blir ju då förstås att efter att min far lagt 4 miljoner på huset så kanske taxeringsvärdet blir 4 miljoner, eller 3,5mil eller någonstans i närheten?
Om jag då tar över huset för runt 3 miljoner så hamnar jag ju under gränsen för taxeringsvärde och då ses det med andra ord som en gåva?
Jag slipper betala lagfart och jag får använda anskaffningsvärdet 4 miljoner sen när jag säljer vilket blir jackpot för min del!
Fungerar detta i verkligheten?

Kolla inlägg nr 20 i tråden. Där tas 85% upp och som det står där:
Angående stämpelskatt:
Skatt utgår om vederlaget uppgår till minst 85% av fastighetens taxeringsvärde året före det att ansökan beviljades. Understiger vederlaget 85% av detta taxeringsvärde utgår alltså ingen stämpelskatt.

 

[klaskarlsson]

För er som är intresserade av diskussionen och som kanske till och med vill hjälpa mig så har jag surfat vidare och b.la. hittat följande:
[länk]

Här drar man slutsatsen att om man betalar under vad taxeringsvärdet är så räknas det som en gåva och då ska man ju enligt min tolkning inte behöva betala för lagfarten.
Tidigare har jag läst att gränsen skulle gå vid 85% av taxeringsvärdet, men det verkar vara 100% som gäller, någon som kan bekräfta?

Det intressanta blir ju då förstås att efter att min far lagt 4 miljoner på huset så kanske taxeringsvärdet blir 4 miljoner, eller 3,5mil eller någonstans i närheten?
Om jag då tar över huset för runt 3 miljoner så hamnar jag ju under gränsen för taxeringsvärde och då ses det med andra ord som en gåva?
Jag slipper betala lagfart och jag får använda anskaffningsvärdet 4 miljoner sen när jag säljer vilket blir jackpot för min del!
Fungerar detta i verkligheten?

Jag kan iaf säja att så funkade det INTE för mig.

Jag köpte en tomt för ett par år sen för min sommarstuga för 40 000 kr, tax. värdet var 89000 kr. Jag fick betala för lagfarten på taxeringsvärdet eftersom det uttryckligen står att "lagfartsavgift på 1.5% utgår från det högsta av köpevärde ELLER taxeringsvärde"

Det står lite i denna länk om hur man kan göra om föräldrar vill skänka en fastighet till ett barn, med eller utan vederlag("betalningsskyldighet"):

"Ibland vill man kombinera gåva av fastighet med ett vederlag, i form av kontanter, en skuld eller en revers, från mottagaren. Skälet kan vara att till exempel uppnå rättvisa mellan barn. Om man vill att mottagaren av gåvan ska slippa betala stämpelskatt när lagfart utfärdas måste vederlaget vara mindre än 85 procent av taxeringsvärdet året före det år då lagfart beviljas. Då betalas bara avgifter för lagfartsbyte. "

http://www.privataaffarer.se/familjeekonomi/200809/undvik-stampelskatt-och-ka/index.xml

Dock är det så att du kan inte både äta kakan och ha den kvar som jag har förstått det.
Antingen betalar du lagfart och har en köpeskilling, som du sedan vid ev. försäljning kan dra av.
Eller så får du en gåva och får då skatta reavinstskatt den dag du säljer (fick du 100% i gåva så är det skatt på hela försäljningsvärdet - såklart, men om du har ett vederlag så borde du kunna dra av det)

Om du "köper" huset, tex med ett vederlag, vilket enligt länken går bra så länge beloppet är lägre än 85% av taxeringvärdet det år du får huset, så måste du och din far lösa finansieringen dock, även om det bara tar ett par dagar innan ni kan ordna med pengar. Eftersom det inte är ett "köp" så vet jag inte hur resp. bank ställer sig till finansieringen: Både du och din far kan ju inte belåna huset samtidigt - och då krävs det att ngn av er antingen har kontanter eller blancolån ett tag antar jag !?

Jag tror inte en sån här affär är olaglig, men som sagt, det handlar ju om skatteplanering, lite i den högre skolan ? Å andra sidan så åker du som sagt antingen på lagfarten eller reavinsten så i slutänden har du ändå ändan bak
Det du kan göra är att optimera vederlaget så att di får det som en gåva men minimerar reavinsten den dag du måste sälja...

/K

 

[sevilla]

Kolla inlägg nr 20 i tråden. Där tas 85% upp och som det står där:
Angående stämpelskatt:
Skatt utgår om vederlaget uppgår till minst 85% av fastighetens taxeringsvärde året före det att ansökan beviljades. Understiger vederlaget 85% av detta taxeringsvärde utgår alltså ingen stämpelskatt.

Helt rätt, såg det även sen på andra ställen.
Det intressanta nu är ju då när taxeringsvärdet sätts vid nybygget och vad som avgör hur mkt det blir.

 

[sevilla]

Eller så får du en gåva och får då skatta reavinstskatt den dag du säljer (fick du 100% i gåva så är det skatt på hela försäljningsvärdet - såklart, men om du har ett vederlag så borde du kunna dra av det)

Nja, jag tror verkligen att du har fel här.
Om jag får det som en gåva (dvs mindre än 85% av taxvärde) så får jag räkna min fars byggkostnad som anskaffningsvärde.
Detta trodde jag var bekräftat sedan tidigare i tråden?

Om du "köper" huset, tex med ett vederlag, vilket enligt länken går bra så länge beloppet är lägre än 85% av taxeringvärdet det år du får huset, så måste du och din far lösa finansieringen dock, även om det bara tar ett par dagar innan ni kan ordna med pengar. Eftersom det inte är ett "köp" så vet jag inte hur resp. bank ställer sig till finansieringen: Både du och din far kan ju inte belåna huset samtidigt - och då krävs det att ngn av er antingen har kontanter eller blancolån ett tag antar jag !?

Precis, ett blancolån en månad kanske fungerar?

Jag tror inte en sån här affär är olaglig, men som sagt, det handlar ju om skatteplanering, lite i den högre skolan ? Å andra sidan så åker du som sagt antingen på lagfarten eller reavinsten så i slutänden har du ändå ändan bak
Det du kan göra är att optimera vederlaget så att di får det som en gåva men minimerar reavinsten den dag du måste sälja...

Som jag skrev så tror jag att du har fel ang. reavinsten.
Men om du ändå har rätt gällande den så har du ju en bra poäng i att man ska försöka optimera situationen, dvs lägga köpeskillingen precis under 0,85% av taxvärdet

 

[klaskarlsson]

Nja, jag tror verkligen att du har fel här.
Om jag får det som en gåva (dvs mindre än 85% av taxvärde) så får jag räkna min fars byggkostnad som anskaffningsvärde.
Detta trodde jag var bekräftat sedan tidigare i tråden?

...

Antar att det är denna paragraf du stödjer dig mot ?
21 § Om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation

Då låter det ju som du skulle kunna ta över byggkostnaden som anskaffningsvärde då ?
Lite konstigt kan jag iof tycka, särskilt som arv regleras separat - men iaf...

I https://lagen.nu/1984:404 står det om stämpelskatt.
Den verkar du kunna komma undan.
Det finns två men dock:
1. Din far kanske behöver skattskriva sig i huset i iaf ett år (eftersom taxeringsvärdet från föregående år är det som räknas och om huset inte är byggt så är ju det troligen rätt lågt)
2. Frågan är om du kan låna till huset på ett vanligt bolån - det är ju en "gåva", det står nämligen ett separat kapitel m inteckning:
I §21-24 står såhär: " §21 Om inte annat framgår av 22 och 23 §§ tas stämpelskatt ut vid beviljande av sådan ansökan om inteckning i fast egendom som avses i 22 kap. 2 § jordabalken, samt vid beviljande av motsvarande ansökan beträffande tomträtt, luftfartyg eller skepp. Detta gäller också vid beviljande av ansökan om företagsinteckning"

Men det låter lite konstig: Om jag tex får ett hus i gåva men ett vederlag för ett syskon på 500000 - och måste låna till det - då blir jag plötsligt skattskyldig !??
EDIT: Jag blandar nog ihop begreppen "inteckning" och "pantsättning"...
/K

 

[sevilla]

Antar att det är denna paragraf du stödjer dig mot ?
[bild]21 § Om en tillgång förvärvas genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation

Då låter det ju som du skulle kunna ta över byggkostnaden som anskaffningsvärde då ?
Lite konstigt kan jag iof tycka, särskilt som arv regleras separat - men iaf...

I [länk] står det om stämpelskatt.
Den verkar du kunna komma undan.
Det finns två men dock:
1. Din far kanske behöver skattskriva sig i huset i iaf ett år (eftersom taxeringsvärdet från föregående år är det som räknas och om huset inte är byggt så är ju det troligen rätt lågt)
2. Frågan är om du kan låna till huset på ett vanligt bolån - det är ju en "gåva", det står nämligen ett separat kapitel m inteckning:
I §21-24 står såhär: " §21 Om inte annat framgår av 22 och 23 §§ tas stämpelskatt ut vid beviljande av sådan ansökan om inteckning i fast egendom som avses i 22 kap. 2 § jordabalken, samt vid beviljande av motsvarande ansökan beträffande tomträtt, luftfartyg eller skepp. Detta gäller också vid beviljande av ansökan om företagsinteckning"

Men det låter lite konstig: Om jag tex får ett hus i gåva men ett vederlag för ett syskon på 500000 - och måste låna till det - då blir jag plötsligt skattskyldig !??
EDIT: Jag blandar nog ihop begreppen "inteckning" och "pantsättning"...
/K

Hänger inte riktigt med på vad du menar om jag ska vara ärlig

Men om det räknas som gåva så övertar man byggkostnaden som anskaffningsvärde, det har vi konstaterat.

Frågan är då nu hur man får upp taxeringsvärdet till en rimlig nivå så att man kan lägga sig under 85% av det?
Samtidigt så vill man väl inte få upp taxeringsvärdet då det förmodligen är bättre att hålla ett lågt taxeringsvärde om de rödgröna skulle implementera någon nya form av fastighetsskatt?

Tror du att det kan vara svårt att låna om det är en gåva eller var din edit att du hade ändrat dig på den punkten?

 

[klaskarlsson]

Hänger inte riktigt med på vad du menar om jag ska vara ärlig

Men om det räknas som gåva så övertar man byggkostnaden som anskaffningsvärde, det har vi konstaterat.

Frågan är då nu hur man får upp taxeringsvärdet till en rimlig nivå så att man kan lägga sig under 85% av det?
Samtidigt så vill man väl inte få upp taxeringsvärdet då det förmodligen är bättre att hålla ett lågt taxeringsvärde om de rödgröna skulle implementera någon nya form av fastighetsskatt?

Tror du att det kan vara svårt att låna om det är en gåva eller var din edit att du hade ändrat dig på den punkten?

Lite förvirrat blev det
Nje - jag menar att du har rätt - det verkar som man kan ta med sig anskaffningskostnaden vid gåva - och reavinstskatten blir då mindre den dag man säljer.

Däremot så måste din far nog bo ett tag i huset iom att man vill ha det taxerat (?)
När det gäller belåning är jag bara lite fundersam på hur man skriver "kontrakt" och "köper" huset utan att köpa det.
I vanliga fall fixar ju banken detta, inkl lagfart - men i fallet med gåva vet jag inte riktigt hur man skulle göra - om man behöver ngn interimsfinansiering eller ngt...

/K

 

[Noglas]

Hej,

Ger mig in i denna tråd trots att de flesta svar redan finns...

1. Med "gåva" avses olika saker vad gäller stämpelskatt och inkomstskatt.

- För att en gåva ska föreligga i stämpelskattehänseende krävs, som sagts många gånger redan, att det vederlag som mottagaren betalar är mindre än 85 % av taxeringsvärdet. Om så sker utgår ingen stämpelskatt.

- Även om man betalar mer än 85 % av taxeringsvärdet kan det vara fråga om gåva i inkomstskattehänseende. Det är en gåva så länge vederlaget understiger taxeringsvärdet. Alltså, betalar man t ex 90 % av taxeringsvärdet utgår stämpelskatt, MEN det är fortfarande en gåva inkomstskattemässigt. Detta innebär att man övertar givarens anskaffningskostnad, i ditt exempel 4 miljoner kr.

2. Huruvida du kan ta över befintliga lån eller måste ta nya har ingen som helst betydelse för ovanstående. Om du måste ta nya lån går ju enklast utbetalningen av dessa direkt in till banken som lösen för din fars lån. Oavsett vilket räknas dina lån till den del de kommer din far tillgodo som vederlag till din far vid bedömningen om det är en gåva eller ej.

3. Även om du tar nya lån behöver du inte betala någon stämpelskatt på inteckningar till den del de gamla pantbreven täcker dina nya lån.

4. Att hantera en gåva av fastighet så att man betalar (genom övertagande av gamla lån, genom nya lån som löser de gamla eller på valfritt annat sätt) mindre än 85 % av taxeringsvärdet är inget fusk, utan en vedertagen och accepterad metod, som varit lagfäst i evigheter. Däremot är det fusk att betala mer än 85 % av taxeringsvärdet "under bordet". Samtidigt borde det väl inte finnas något som hindrar dig från att om du i framtiden känner en stor tacksamhet gentemot din far visa generositet mot honom i olika sammanhang, men alltså inte kopplat till fastighetsgåvan.

5. För att det ska vara fråga om en gåva måste det finnas en avsikt från givaren att berika mottagaren. Det måste också finnas ett "övervärde" i fastigheten i förhållande till vad man betalar. Det är sannolikt förklaringen till att stämpelskatt har utgått i vissa fall då man betalat mindre än taxeringsvärdet. Att säljaren gör en "dålig affär" eller att taxeringsvärdet är alldeles för högt innebär alltså inte att det är fråga om en gåva.

mvh

 

[sevilla]

Hej,

Ger mig in i denna tråd trots att de flesta svar redan finns...

1. Med "gåva" avses olika saker vad gäller stämpelskatt och inkomstskatt.

- För att en gåva ska föreligga i stämpelskattehänseende krävs, som sagts många gånger redan, att det vederlag som mottagaren betalar är mindre än 85 % av taxeringsvärdet. Om så sker utgår ingen stämpelskatt.

- Även om man betalar mer än 85 % av taxeringsvärdet kan det vara fråga om gåva i inkomstskattehänseende. Det är en gåva så länge vederlaget understiger taxeringsvärdet. Alltså, betalar man t ex 90 % av taxeringsvärdet utgår stämpelskatt, MEN det är fortfarande en gåva inkomstskattemässigt. Detta innebär att man övertar givarens anskaffningskostnad, i ditt exempel 4 miljoner kr.

2. Huruvida du kan ta över befintliga lån eller måste ta nya har ingen som helst betydelse för ovanstående. Om du måste ta nya lån går ju enklast utbetalningen av dessa direkt in till banken som lösen för din fars lån. Oavsett vilket räknas dina lån till den del de kommer din far tillgodo som vederlag till din far vid bedömningen om det är en gåva eller ej.

3. Även om du tar nya lån behöver du inte betala någon stämpelskatt på inteckningar till den del de gamla pantbreven täcker dina nya lån.

4. Att hantera en gåva av fastighet så att man betalar (genom övertagande av gamla lån, genom nya lån som löser de gamla eller på valfritt annat sätt) mindre än 85 % av taxeringsvärdet är inget fusk, utan en vedertagen och accepterad metod, som varit lagfäst i evigheter. Däremot är det fusk att betala mer än 85 % av taxeringsvärdet "under bordet". Samtidigt borde det väl inte finnas något som hindrar dig från att om du i framtiden känner en stor tacksamhet gentemot din far visa generositet mot honom i olika sammanhang, men alltså inte kopplat till fastighetsgåvan.

5. För att det ska vara fråga om en gåva måste det finnas en avsikt från givaren att berika mottagaren. Det måste också finnas ett "övervärde" i fastigheten i förhållande till vad man betalar. Det är sannolikt förklaringen till att stämpelskatt har utgått i vissa fall då man betalat mindre än taxeringsvärdet. Att säljaren gör en "dålig affär" eller att taxeringsvärdet är alldeles för högt innebär alltså inte att det är fråga om en gåva.

mvh

Tack för ditt svar!
Mycket välskrivet samtidigt som det klargjorde en hel del.

Nu vet vi mer, det jag har på agendan nu är att ta reda på hur man enklast gör för att få upp taxeringsvärdet en del så att man kan köpa till 85% av det, samtidigt som man inte vill att taxeringsvärdet ska sticka iväg.
Ett tax-värde på 3 miljoner vore ju lämpligt, då kan jag köpa allt för 2,55 miljoner och på så sätt slippa dels lagfartsavgiften samtidigt som jag övertar anskaffningskostnaden på 4 miljoner.

Du verkar insatt, vet du hur det fungerar med taxeringsvärde, när det sätts vid just nybyggnation?


En annan fråga, om jag skulle betala 2,55 miljoner till min far för huset och sedan skjuta till 450.000 "under bordet" så skulle det vara rent olagligt menar du?
Då får vi undvika det även om det vore en smidig lösning, så vill jag absolut hålla mig inom lagens ramar.