Mäklaren värderade vår bostad för högt. Var tvungen att sälja mycket billigare!!

[roland53]

Fastigheten har ju "köpts" av bostadsrättsföreningen en gång i tiden.

Olika b-föreningar väljer att fördela lånen olika mellan vad själva föreningen har som lån och hur stor den initiala insatsen för den enskilde delägaren i föreningen. Detta påverkar den årliga (månatliga) avgiften.

När den ursprungliga delägaren sedan säljer sin andel så är det marknadskrafterna som tillkommer som avgör om säljaren kan sälja sin andel med vinst eller förlust.

Tex Bostadsförening 1 köper för 30 milj och föreningen behåller 15 milj i lån inom föreningen och fördelar 15 milj på sina (tex) 10 lägenheter.
Då blir insatsen för varje lägenhet 1,5 milj.
Avgiften blir drift (vatten,sopor mm) + ränta amortering på föreningens lån 15 milj säg att avgiften blir 3.000 :-/mån/lägenhet.

Bostadsrättsförening 2 köper sin fastighet för 30 milj men väljer att bara behålla 3 milj som lån inom föreningen och låter de 10 lägenheterna få en insats på 2,7 milj/lägenhet.
Månadsavgiften blir drift (vatten,sopor mm) + ränta amortering på föreningens lån 3 milj säg att avgiften blir 1.000 :-/mån/lägenhet.

Givetvis får du som andrahandsköpare betala mer till säljaren i andra fallet men får å andra sidan en mindre månadsavgift till föreningen.

Fördelen med det andra fallet är att föreningen kan inte dra av 30 % av låneräntorna men det kan du som delägare göra.
Alltså är det skattemässigt mer fördelaktigt att köpa en andel i bostadsrättsförening nr 2.
Allt annat lika.

 

[noone70]

Fastigheten har ju "köpts" av bostadsrättsföreningen en gång i tiden.

Olika b-föreningar väljer att fördela lånen olika mellan vad själva föreningen har som lån och hur stor den initiala insatsen för den enskilde delägaren i föreningen. Detta påverkar den årliga (månatliga) avgiften.

När den ursprungliga delägaren sedan säljer sin andel så är det marknadskrafterna som tillkommer som avgör om säljaren kan sälja sin andel med vinst eller förlust.

Tex Bostadsförening 1 köper för 30 milj och föreningen behåller 15 milj i lån inom föreningen och fördelar 15 milj på sina (tex) 10 lägenheter.
Då blir insatsen för varje lägenhet 1,5 milj.
Avgiften blir drift (vatten,sopor mm) + ränta amortering på föreningens lån 15 milj säg att avgiften blir 3.000 :-/mån/lägenhet.

Bostadsrättsförening 2 köper sin fastighet för 30 milj men väljer att bara behålla 3 milj som lån inom föreningen och låter de 10 lägenheterna få en insats på 2,7 milj/lägenhet.
Månadsavgiften blir drift (vatten,sopor mm) + ränta amortering på föreningens lån 3 milj säg att avgiften blir 1.000 :-/mån/lägenhet.

Givetvis får du som andrahandsköpare betala mer till säljaren i andra fallet men får å andra sidan en mindre månadsavgift till föreningen.

Fördelen med det andra fallet är att föreningen kan inte dra av 30 % av låneräntorna men det kan du som delägare göra.
Alltså är det skattemässigt mer fördelaktigt att köpa en andel i bostadsrättsförening nr 2.
Allt annat lika.

Men en låg avgift innebär inte per automatik låga lån. Det finns nystartade föreningar som medvetet håller ner avgiften de första åren och sedan successivt höjer avgiften till en nivå där det går runt. Officiellt är det för att de hyresgäster som väljer köpa sin lägenhet inte ska få en allt för stor ökning av månadskostnaden när den går över till BR. Min teori är de som ligger bakom de upplägget planerar att sälja sin lägenhet så fort som möjligt efter omvandlingen till BR och en lägenhet med låg avgift inbringar ett högre pris vid en försäljning.

 

[roland53]

Men en låg avgift innebär inte per automatik låga lån. Det finns nystartade föreningar som medvetet håller ner avgiften de första åren och sedan successivt höjer avgiften till en nivå där det går runt. Officiellt är det för att de hyresgäster som väljer köpa sin lägenhet inte ska få en allt för stor ökning av månadskostnaden när den går över till BR. Min teori är de som ligger bakom de upplägget planerar att sälja sin lägenhet så fort som möjligt efter omvandlingen till BR och en lägenhet med låg avgift inbringar ett högre pris vid en försäljning.

Alldeles riktigt, och tyvärr är det ofta byggfirmorna som byggt kåken och bildat en bostadsförening.
Dom gör en glädjekalkyl ofta med bl.a en för snålt tilltagen underhållsplan som sedan måste revideras upp efter några år.
Det kan komma som en kalldusch för medlemmarna så småningom.

Därför är det superviktigt att kontrollera föreningens ekonomi och inte bara stirra sig blind på kök och tapeter i lägenheten som visas för försäljning.

 

[KnockOnWood]

Det har skrivits en hel del på sistone om hur byggare av nya bostäder med konstlade medel har hållit nere avgifterna för att locka till sig köpare till nybildade bostadsrättsföreningar
http://www.svd.se/naringsliv/pengar...dusch-for-manga-bostadsrattsagare_3696218.svd

http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/orimligt-att-forbjuda-progressiv-avskrivning_3571508.svd

http://www.svd.se/naringsliv/pengar/bostad/sa-paverkas-koparna-av-bostadsbeslutet_3511398.svd

sök på bostadsrätt avgift