Försöker göra en överslagskalkyl för renoveringar. Det är svårt men jag googlar och hittar exempel i gamla trådar, både här och på andra forum, och utgår från vad som står där.
Något som är galet högt eller lågt? Något viktigt som saknas?
Dränering 100,000
Tak 200,000
Badrum 100,000
Fasad 100,000
Fönster (23st) 92,000
Stambyte 25,000
El 30,000
Bergvärme 150,000
Övriga rum (8st) 160,000
Kök 100,000
Något som är galet högt eller lågt? Något viktigt som saknas?
Dränering 100,000
Tak 200,000
Badrum 100,000
Fasad 100,000
Fönster (23st) 92,000
Stambyte 25,000
El 30,000
Bergvärme 150,000
Övriga rum (8st) 160,000
Kök 100,000
Huset är ju inflyttningsklart!
Kan kanske vara värt att pilla bort någon mosaikbit i badrummet för att se vad som finns under...
Huvudsakligen är det fasad och fönster som står som nr 1 på priolistan, och ev badrummet. (En duschkabin kan skjuta en ev badrumsrenovering långt fram i tiden.)
Det kan vara så att en del "skuffighet"/mögel/fukt kan ha uppkommit under tiden huset stått obebott, med klen underhållsvärme antagligen, och klen (obefintlig?) ventilation.
Tänk att om de gamla ägarna fortfarande varit i skick så hade en del underhåll inte varit eftersatt (fasad och fönster), och kåken hade förmodligen använts precis som vilken annan kåk som helst. Jag tror inte att allting på kåken behöver renoveras el bytas ut.
Kan kanske vara värt att pilla bort någon mosaikbit i badrummet för att se vad som finns under...
Huvudsakligen är det fasad och fönster som står som nr 1 på priolistan, och ev badrummet. (En duschkabin kan skjuta en ev badrumsrenovering långt fram i tiden.)
Det kan vara så att en del "skuffighet"/mögel/fukt kan ha uppkommit under tiden huset stått obebott, med klen underhållsvärme antagligen, och klen (obefintlig?) ventilation.
Tänk att om de gamla ägarna fortfarande varit i skick så hade en del underhåll inte varit eftersatt (fasad och fönster), och kåken hade förmodligen använts precis som vilken annan kåk som helst. Jag tror inte att allting på kåken behöver renoveras el bytas ut.
Hej!
Har med intresse läst tråden och skulle vilja bidra med lite synpunkter. Efter drygt 25 års boende i "gamla hus", vilket i mitt fall innebär hus byggda mellan 1920-1935 kan jag ha en del synpunkter att bidra med.
Personligen skulle jag aldrig sätta mig i ett "nytt" hus (ett hus som är byggt fr o m 1960- till idag. Anledning: gamla hus som inte är "sönderrenoverade" med nya material är väldigt ofta sunda och friska hus. Enligt min mening är det bättre med lite självdrag än konstiga plaster som jag inte tycker hör hemma i husbranschen.Se bara på senaste byggskandalen med otäta fasader i nya hus med "putsad" fasad. Pratar du med en besiktningsman så har varje sätt att bygga sedan 60- eller 70-talet sina fel och brister som inte på något sätt varken är lättare eller billigare att åtgärda än ett gammalt hus, som dessutom ofta har kvaliteter både i materialval och charm som jag tycker vida överstiger nyare hus.
Det är t ex inte alls säkert att du vinner speciellt mycket på att slänga ut alla fönster och sätter in nya. Virket i gamla fönster är ofta mycket bättre än i moderna, för att inte tala om det estetiska. Vi valde att byta alla fönster i ett av våra hus, medan vi renoverade i ett annat. Slutsats: ja uppvärmningskostnaden blev kanske något lägre i huset med de nya fönstrena, men redan när vi flyttade 10 år senare började vissa fönster se risiga ut. Tyvärr försvann en del av charmen med huset med de nya fönstrena, trots att vi valt fönster med omsorg för att de skulle vara så lika originalfönstrena som möjligt. Huset som vi valde att renovera och inte byta fönster: efter nästan 10 år var de fortfarande lika fina, virket var kanonfint och målningen behövde bara fixas till på vissa ställen i utsatt läge.
Friskrivningsklausul tycks vara något det gått mode i; idag är det massor med hus som säljs med en sådan klausul. Din undersökningsplikt är så långtgående vid husköp att det ofta är väldigt svårt att få rätt mot säljaren även utan klausul. Jag ser inte en sådan klausul som något som gör att jag varit mer orolig för ett sådant hus. Det viktigaste är att du har en besiktning av fastigheten så att du vet vad du ger dig in på. Bli inte förskräckt när du läser protokollet! Tänk på att besiktningsmannens uppgift är att skriva ner så mycket som möjligt för att inte han i sin tur skall kunna råka ut för rättsfall där du kräver honom på skadestånd. Sedan får du göra en avvägning: vad är kosmetiskt och vad behöver göras för att huset inte skall skadas genom t e x vattenläckor eller dålig dränering.
Du har fått ett bra råd redan från många andra: bo in dig innan du ger dig på allt på insidan! Första huset är trots allt ett hus man lär sig jättemycket på under resans gång. Renovera inte sönder det. Det ser ut som ett fantastiskt vackert hus där man kan komma långt med att bara fräscha upp. Sedan behövs det naturligtvis ett nytt badrum då vi idag har badvanor som inte badrum från 20- eller ens 60-talet klarar av....
Sist men inte minst är det naturligtvis en kostnadsfråga. Har du råd att betala för hus+renovering=inga problem. Annars hade jag letat i ett lite billigare område. Jag hade aktat mig mera för ett hus som var väldigt renoverat än ett som är ganska orört......
Lycka till
Har med intresse läst tråden och skulle vilja bidra med lite synpunkter. Efter drygt 25 års boende i "gamla hus", vilket i mitt fall innebär hus byggda mellan 1920-1935 kan jag ha en del synpunkter att bidra med.
Personligen skulle jag aldrig sätta mig i ett "nytt" hus (ett hus som är byggt fr o m 1960- till idag. Anledning: gamla hus som inte är "sönderrenoverade" med nya material är väldigt ofta sunda och friska hus. Enligt min mening är det bättre med lite självdrag än konstiga plaster som jag inte tycker hör hemma i husbranschen.Se bara på senaste byggskandalen med otäta fasader i nya hus med "putsad" fasad. Pratar du med en besiktningsman så har varje sätt att bygga sedan 60- eller 70-talet sina fel och brister som inte på något sätt varken är lättare eller billigare att åtgärda än ett gammalt hus, som dessutom ofta har kvaliteter både i materialval och charm som jag tycker vida överstiger nyare hus.
Det är t ex inte alls säkert att du vinner speciellt mycket på att slänga ut alla fönster och sätter in nya. Virket i gamla fönster är ofta mycket bättre än i moderna, för att inte tala om det estetiska. Vi valde att byta alla fönster i ett av våra hus, medan vi renoverade i ett annat. Slutsats: ja uppvärmningskostnaden blev kanske något lägre i huset med de nya fönstrena, men redan när vi flyttade 10 år senare började vissa fönster se risiga ut. Tyvärr försvann en del av charmen med huset med de nya fönstrena, trots att vi valt fönster med omsorg för att de skulle vara så lika originalfönstrena som möjligt. Huset som vi valde att renovera och inte byta fönster: efter nästan 10 år var de fortfarande lika fina, virket var kanonfint och målningen behövde bara fixas till på vissa ställen i utsatt läge.
Friskrivningsklausul tycks vara något det gått mode i; idag är det massor med hus som säljs med en sådan klausul. Din undersökningsplikt är så långtgående vid husköp att det ofta är väldigt svårt att få rätt mot säljaren även utan klausul. Jag ser inte en sådan klausul som något som gör att jag varit mer orolig för ett sådant hus. Det viktigaste är att du har en besiktning av fastigheten så att du vet vad du ger dig in på. Bli inte förskräckt när du läser protokollet! Tänk på att besiktningsmannens uppgift är att skriva ner så mycket som möjligt för att inte han i sin tur skall kunna råka ut för rättsfall där du kräver honom på skadestånd. Sedan får du göra en avvägning: vad är kosmetiskt och vad behöver göras för att huset inte skall skadas genom t e x vattenläckor eller dålig dränering.
Du har fått ett bra råd redan från många andra: bo in dig innan du ger dig på allt på insidan! Första huset är trots allt ett hus man lär sig jättemycket på under resans gång. Renovera inte sönder det. Det ser ut som ett fantastiskt vackert hus där man kan komma långt med att bara fräscha upp. Sedan behövs det naturligtvis ett nytt badrum då vi idag har badvanor som inte badrum från 20- eller ens 60-talet klarar av....
Sist men inte minst är det naturligtvis en kostnadsfråga. Har du råd att betala för hus+renovering=inga problem. Annars hade jag letat i ett lite billigare område. Jag hade aktat mig mera för ett hus som var väldigt renoverat än ett som är ganska orört......
Lycka till
Medlem
· Västra Götaland
· 3 959 inlägg
Hej!
Dränering 100,000 kan kosta 150 om huset är stort
Tak 200,000 ta in offert, jag fick 79 papp rotat för hus på 16x9 meter, dock ej byte
av råspont och hängrännor så kolla hur dom är. Kolla om hängrännorna
måste bytas
Badrum 100,000 minst 100 för ett helkaklat badrum , kanske 50 för ett enkelt med matta
OBS att om bjälklaget behöver förstärkas kan det kosta mer
Fasad 100,000 skall du byta mycket trä kan det kosta mer
Fönster (23st) 92,000 vet ej
Stambyte 25,000 troligen 100000 om du skall lämna bort allting
El 30,000 troligen 50-150 tusen beroende på omfattning. Kolla om elen är infälld
eller utanpåliggande. Ta in offert.
Bergvärme 150,000 korrekt
Övriga rum (8st) 160,000 5-10 tusen per rum i mtrl, gör jobbet själv
Kök 100,000 10-30 tusen om du stoppar in ett beg själv. Om stommarna är OK
så målar du stommarna själv och lämnar in luckorna för målning
kanske 300 kr per lucka. Vitvaror köper du beg på Blocket
/Anders
Tak 200,000 ta in offert, jag fick 79 papp rotat för hus på 16x9 meter, dock ej byte
av råspont och hängrännor så kolla hur dom är. Kolla om hängrännorna
måste bytas
Badrum 100,000 minst 100 för ett helkaklat badrum , kanske 50 för ett enkelt med matta
OBS att om bjälklaget behöver förstärkas kan det kosta mer
Fasad 100,000 skall du byta mycket trä kan det kosta mer
Fönster (23st) 92,000 vet ej
Stambyte 25,000 troligen 100000 om du skall lämna bort allting
El 30,000 troligen 50-150 tusen beroende på omfattning. Kolla om elen är infälld
eller utanpåliggande. Ta in offert.
Bergvärme 150,000 korrekt
Övriga rum (8st) 160,000 5-10 tusen per rum i mtrl, gör jobbet själv
Kök 100,000 10-30 tusen om du stoppar in ett beg själv. Om stommarna är OK
så målar du stommarna själv och lämnar in luckorna för målning
kanske 300 kr per lucka. Vitvaror köper du beg på Blocket
/Anders
Tack för återkoppling på renoveringskostnader!
Vi ska titta på huset igen idag, tillsammans med en byggare som kan ge ett professionellt utlådande angående vad som behöver göras på huset och vad det kan tänkas kosta.
Jugend:
Nej, det var inte hel källare. Eller, ja, hela är inte urgrävd iaf, utan större delen ser ut att vara sandfylld. Inga fönster i den del som används som pannrum/förråd/tvättstuga/verkstad nej. Men en dörr, finns separat ingång till källaren utifrån (nere i hörnet närmast fotografen här http://media.fastighetsbyran.se/8949519.jpg)
Jag tänkte mer ifall fönstrena skulle in på renovering. Men de flesta kanske inte ens behöver det?
Sen VET man ju inte än om taket behöver renoveras (det ser som sagt helt ut) eller dränering behöver göras om, men man vill ju räkna med att det behövs.
Än en gång, tack! Ni är alla guld värda!
Vi ska titta på huset igen idag, tillsammans med en byggare som kan ge ett professionellt utlådande angående vad som behöver göras på huset och vad det kan tänkas kosta.
Jugend:
Nej, det var inte hel källare. Eller, ja, hela är inte urgrävd iaf, utan större delen ser ut att vara sandfylld. Inga fönster i den del som används som pannrum/förråd/tvättstuga/verkstad nej. Men en dörr, finns separat ingång till källaren utifrån (nere i hörnet närmast fotografen här http://media.fastighetsbyran.se/8949519.jpg)
Jag tänkte mer ifall fönstrena skulle in på renovering. Men de flesta kanske inte ens behöver det?
Sen VET man ju inte än om taket behöver renoveras (det ser som sagt helt ut) eller dränering behöver göras om, men man vill ju räkna med att det behövs.
Än en gång, tack! Ni är alla guld värda!
Gick rätt så bra på visningen idag. Byggaren vi hade med oss (vi hade också med oss Annas föräldrar och två väldigt nära vänner till oss, så vi var ett sällskap på sju pers 
) tyckte att huset var i bra skick.
Hans åsikter:
Taket behöver inte åtgärdas och verkar vara spikat med rostfritt.
Ingen fukt i källaren, men i ett rum (förråd + frysbox) har det kommit in fukt förut via väggen (svartmögel på väggen) så just där skulle man kunna dränera men han tyckte inte att det egentligen behövs.
Ingen röta i panelen.
Badrummet behöver göras om.
Fasaden behöver skrapas och målas.
Bergsvärme bör installeras.
Finns ett ventilationssystem för värmeåtervinning som inte verkar fungera i dagsläget, så pumpen/fläkten behöver bytas.
Typ så. Vi har lagt tidsbegränsat förhandsbud. De hade också fått förhandsbud från byggfirmor som ville riva huset och stycka upp tomten men tackat nej till dessa.
) tyckte att huset var i bra skick. Hans åsikter:
Taket behöver inte åtgärdas och verkar vara spikat med rostfritt.
Ingen fukt i källaren, men i ett rum (förråd + frysbox) har det kommit in fukt förut via väggen (svartmögel på väggen) så just där skulle man kunna dränera men han tyckte inte att det egentligen behövs.
Ingen röta i panelen.
Badrummet behöver göras om.
Fasaden behöver skrapas och målas.
Bergsvärme bör installeras.
Finns ett ventilationssystem för värmeåtervinning som inte verkar fungera i dagsläget, så pumpen/fläkten behöver bytas.
Typ så. Vi har lagt tidsbegränsat förhandsbud. De hade också fått förhandsbud från byggfirmor som ville riva huset och stycka upp tomten men tackat nej till dessa.
Roligt att huset var i så bra skick! Vad tråkiga byggare det finns! Varför vill någon riva ett sådant fint hus. Skämmes.
Jag hoppas att ni får det! Lycka till. Det är väldigt roligt att bo i ett hus med lite historia.
Jag hoppas att ni får det! Lycka till. Det är väldigt roligt att bo i ett hus med lite historia.
Det rör sig sakta framåt här. Förhandlingar pågår.
Iaf, byggaren tyckte ju huset var i gott skick men man borde undersöka noga om det finns (risk för?) hussvamp och sättningar, eller? Innan man löper linan ut så att säga.
I ett sånt här läge, behövs en vanlig besiktning? De verkar inte kolla efter t.ex. hussvamp, förutom om de direkt ser att den finns och då noterar detta i sitt protokoll?
Iaf, byggaren tyckte ju huset var i gott skick men man borde undersöka noga om det finns (risk för?) hussvamp och sättningar, eller? Innan man löper linan ut så att säga.
I ett sånt här läge, behövs en vanlig besiktning? De verkar inte kolla efter t.ex. hussvamp, förutom om de direkt ser att den finns och då noterar detta i sitt protokoll?
Medlem
· Västra Götaland
· 3 959 inlägg
Köp huset och stycka upp det så tjänar du mest pengar! :x
Om du däremot vill behålla det så är det väl idé att kosta på en fullständig besiktning av mögel, svamp, el, VVS etc, vi snackar ju ändå 6 millar. Men det var ju kul att huset var i bättre skick än jag trodde. Bra att taket var i bra skick. Dels för att taket kostar mycket pengar att åtgärda, men också för att risken för följdskador minskar. Mögel och svampangrepp är vanliga i hus med läckande tak om man säger så.
I alla fall, har du pengarna så är det väl bara att slå till. Något jag hade gjort i ditt läge är att få en värdering av en seriös värderingsman. Är huset värt 6 millar? Om liknande objekt i bra skick ligger runt 10 såverkar ju det här kunna bli en bra affär.
/Anders
Om du däremot vill behålla det så är det väl idé att kosta på en fullständig besiktning av mögel, svamp, el, VVS etc, vi snackar ju ändå 6 millar. Men det var ju kul att huset var i bättre skick än jag trodde. Bra att taket var i bra skick. Dels för att taket kostar mycket pengar att åtgärda, men också för att risken för följdskador minskar. Mögel och svampangrepp är vanliga i hus med läckande tak om man säger så.
I alla fall, har du pengarna så är det väl bara att slå till. Något jag hade gjort i ditt läge är att få en värdering av en seriös värderingsman. Är huset värt 6 millar? Om liknande objekt i bra skick ligger runt 10 såverkar ju det här kunna bli en bra affär.
/Anders
Jag tror man ska utgå från att el och VVS snart behöver göras oavsett
Det fanns som sagt lite svartmögel i källaren vilket inte direkt känns konstigt, och det luktar inte källare alls där nere (det luktar pannrum lite grann, det är allt) och inga konstiga dofter i resten av huset heller. Förutom en svag rökdoft som Anna reagerade på då.
Det fanns som sagt lite svartmögel i källaren vilket inte direkt känns konstigt, och det luktar inte källare alls där nere (det luktar pannrum lite grann, det är allt) och inga konstiga dofter i resten av huset heller. Förutom en svag rökdoft som Anna reagerade på då.
Jag tror inte att du behöver göra någon stor undersökning om svamp tex. Sättningar har alla hus men det märks på gamla hus om de har stora problem. Då lutar hela kåken. Gjorde den inte det nu så tror jag ni kan sova gott.
Även om huset behöver dräneras så har de ju kört med olja vilket är bra. Värmen torkar upp.
El och VVS är bra att göra ganska snabbt. Men sedan är det inte så stora problem. Jag har ett hus där vi har delar av den gamla stammen kvar på övervåningen. Det är inte något jätteproblem egentligen. Jag stänger av vattnet när vi inte är i huset. Så gör jag här med om vi åker på semester.
Kul om ni får huset!
Även om huset behöver dräneras så har de ju kört med olja vilket är bra. Värmen torkar upp.
El och VVS är bra att göra ganska snabbt. Men sedan är det inte så stora problem. Jag har ett hus där vi har delar av den gamla stammen kvar på övervåningen. Det är inte något jätteproblem egentligen. Jag stänger av vattnet när vi inte är i huset. Så gör jag här med om vi åker på semester.
Kul om ni får huset!
Medlem
· Västra Götaland
· 2 inlägg
Hej!
Jag tror ändå att det kan vara bra att göra en besiktning. Det är ju ganska små pengar i sammanhanget och protokollet kan man sedan använda som en "attgöra-lista".
Hur kommer det sig att det kan finnas svartmögel som man bara kan torka bort? Jag trodde att all mögel var av ondo!
Jag tror ändå att det kan vara bra att göra en besiktning. Det är ju ganska små pengar i sammanhanget och protokollet kan man sedan använda som en "attgöra-lista".
Hur kommer det sig att det kan finnas svartmögel som man bara kan torka bort? Jag trodde att all mögel var av ondo!
Helt klart att ni skall göra en besiktning det är inget snack om det Anna. Det var inte det jag menade när jag skrev som jag gjorde.
Grejen är att en överlåteslebesiktning ofta är ganska enkelt utformad. Det kommer en besiktningsman och så säger han att elen på ett ställe är lite dålig. Då krävs det en fördjupad undersökning om det i rapporten. Om det är röta någonstans så kommer han/hon att hävda att ni skall göra en fördjupad undersökning kring det.
Det är den fördjupade undersökningen som jag är lite skeptisk till. Kostar oerhört om man skall undersöka alla delar i detalj i ett hus som egentligen mest har lite eftersatt underhåll. I förhållande till det pris ni betalar är lösningen för att lösa eventuela problem ganska små.
Grejen är att en överlåteslebesiktning ofta är ganska enkelt utformad. Det kommer en besiktningsman och så säger han att elen på ett ställe är lite dålig. Då krävs det en fördjupad undersökning om det i rapporten. Om det är röta någonstans så kommer han/hon att hävda att ni skall göra en fördjupad undersökning kring det.
Det är den fördjupade undersökningen som jag är lite skeptisk till. Kostar oerhört om man skall undersöka alla delar i detalj i ett hus som egentligen mest har lite eftersatt underhåll. I förhållande till det pris ni betalar är lösningen för att lösa eventuela problem ganska små.
Medlem
· Västra Götaland
· 3 959 inlägg
Jag gav ju lite prisuppskattningar tidigare, en annan läsare gav mycket lägre siffror. I mina uppskattningar avsåg jag rejäla renoveringar typ stambyte. Om inkommande vatten och avlopp är original så kan det gå sönder när som helst, kostar en slant att gräva upp från gatan på en så stor tomt. Kolla hur stammarna ligger om dom verkar lätta att komma åt. Ett å här gammalt hus har troligen gjutjärn inomhus om det är original. Kolla om stammarna inne i huset är bytta, annars får by räkna med detta i budgeten. Kanske är lönt att köra med kamera i avloppet från huset och ner till gatan, välutrustade slamsugare kan göra detta.
Sedan el - kolla så du har trefas in. Tror GBG energi tar 30 tusen för att byta stam men kolla med Kungsbacka Energi hur mycket det här huset kostar om det är enfas in. Sedan kostar en central pengar. Är det dåligt sektionerat typ två grupper per våningsplan kostar det att dra ny el. Kolla hur spisen är inkopplad om det är en- eller trefas. Kolla rent allmänt hur elen ser ut. JFB är liksom den lilla delen i sammanhanget.
Ta in offerter på el och VVS innan köp så du får en uppfattning om hur det ser ut.
/Anders
Sedan el - kolla så du har trefas in. Tror GBG energi tar 30 tusen för att byta stam men kolla med Kungsbacka Energi hur mycket det här huset kostar om det är enfas in. Sedan kostar en central pengar. Är det dåligt sektionerat typ två grupper per våningsplan kostar det att dra ny el. Kolla hur spisen är inkopplad om det är en- eller trefas. Kolla rent allmänt hur elen ser ut. JFB är liksom den lilla delen i sammanhanget.
Ta in offerter på el och VVS innan köp så du får en uppfattning om hur det ser ut.
/Anders