Hur göra, är det dolt fel ens?

[Plåthuset]

Funderar även om man ska föra någon form av dialog med dom va som händer och va de kostar enligt offerterna osv och se om vi kan komma överrens ändå eller om dom vill dra det till rätten.

Hur du väljer att föra fram det till säljaren är en fråga om förhandlingspsykologi och vad du har fått för känsla av att säljaren är för typ av person, d.v.s. hur du tror att personen kommer att reagera inför olika situationer.

En variant är ju att försöka få tag på personen per telefon och säga "Du, det har dykt upp en väldigt tråkig sak. Det har visat sig att [beskrivning av problemet]. Innan jag kontaktade dig ville jag vara HELT säker på att jag inte var helt ute och famlade så jag har tagit kontakt med både proffs inom byggbranschen och en advokat som beskrivit för mig att detta är någonting som säljaren ska stå för. Jag ville bara ringa till dig och ta en diskussion först eftersom det är så tråkigt att diskutera mellan advokater."

Därefter lyssnar du in vad du får respons. Om det sen blir aktuellt med att skicka ett advokatbrev ändå kan advokaten anpassa språkbruket efter den information som inkommit. Om responsen är ödmjuk kan kravbrevet formuleras tydligt men ödmjukt. Blir responsen aggressiv kan advokaten gå på med storsläggan direkt.

 

[Plåthuset]

Ja, innan du låter advokatkostnaden rinna iväg över någon tusenlapp, så se till att få in second opinion från ytterligare en advokat.

Hmmm, om TS har kontaktat en advokat som är någonting att ha så lär kostnaden vara några tusenlappar redan. Men du kanske menar efter 80% avdraget rättsskydd?

 

[Plåthuset]

Så jag skulle försöka få en utsaga från en jurist med stor erfarenhet av liknande mål. Tag gärna kontakt med en jurist på en annan ort och klargör att du enbart är ute efter råd om det är något att driva eller ej och att juristen inte är tänkt att anlitas för själva fallet. Då borde man ju minska risken att juristen agerar efter den hägrande timtaxan.

Ska du få en legal opinion, i en omfattning som är värt något, från en erfaren fastighetsrättsadvokat skulle allt annat än under 25.000 kronor vara ett kompispris.

 

[Mikael_L]

Som Mikael_L säger här ovan så ska man nog vara lite försiktig med advokaternas motiv för att sätta igång en process.

<klipp>

Så jag skulle försöka få en utsaga från en jurist med stor erfarenhet av liknande mål. Tag gärna kontakt med en jurist på en annan ort och klargör att du enbart är ute efter råd om det är något att driva eller ej och att juristen inte är tänkt att anlitas för själva fallet. Då borde man ju minska risken att juristen agerar efter den hägrande timtaxan.

Ja det är naturligtvis skillnader mellan olika jurister på samma sätt som det är skillnad på olika bilmekaniker, elektriker och undersköterskor.
Det finns säkert mycket gott om jurister som är ärliga och ber klienten lägga ner p.g.a osäkerheter i fallet.
Särskilt tror jag detta stämmer för välrenommerade jurister/advokater som redan har byggt upp ett gott rykte, inte lider brist på jobb och inte vill sabba sitt rykte med förlorade rättsfall.

Men oavsett, då det gäller ens egna pengar, och det kan dessutom bli stora belopp så måste man ju som köpare av juridiktjänsten vara observant och noga, som alla stora inköp.

 

[Plåthuset]

Det känns ju när man hör alla varningar osv att dolda fel är i stort sett omöjligt att lyckas att få igenom. Varför finns det äns om de nu är nog man aldrig får igenom?

"Dolda fel" är svårt att få igenom eftersom huvudregeln är att köparen ska undersöka huset och upptäcka alla eventuella fel som finns och anpassa köpeskillingen därefter.

Ditt case är dock först och främst inte ett s.k. "dolt fel"-case utan rör fel i fastigheten jämfört med vad som är avtalat/utfäst. Två olika saker. Två olika bedömningar.

 

[Thomas59]

"Dolda fel" är svårt att få igenom eftersom huvudregeln är att köparen ska undersöka huset och upptäcka alla eventuella fel som finns och anpassa köpeskillingen därefter.

Ditt case är dock först och främst inte ett s.k. "dolt fel"-case utan rör fel i fastigheten jämfört med vad som är avtalat/utfäst. Två olika saker. Två olika bedömningar.

Eh...ursäkta Plåthuset. Nu är vi där igen. Om du inte har koll på "dolt-fel"-juridiken ska du vara lite försiktig med att uttala dig. Nu har du blandat ihop begreppen, igen.

Att det kan vara svårt att få igenom krav på ersättning pga dolt fel har inget med undersökningsplikten vid fastighetsköp att göra. Undersökningsplikten syftar på undersökning av en fastighet (besiktning) i syfte att hitta fel som INTE ÄR DOLDA. Ett fel kan under vissa förutsättningar (rekvisit) bedömas dolt då det INTE kan hittas vid en professionellt utförd undersökning/besiktning.

Att filma rören ingår inte i undersökningsplikten OM inte någon indikation på fel hittats.

Inget hindrar att en köpare kräver ersättning för dolt fel, ÄVEN om ingen besiktning gjorts.

Skälet till att det kan vara svårt att "få igenom" ersättningskrav för dolt fel är att de kriterier som nämns till stor del är subjektiva. Domstolarna är medvetna om detta och sätter ganska höga beviskrav samtidigt som praxis inte ger 100% vägledning. Många fall slutar därför i förlikning.

Huruvida det i just detta fall är fråga om en utfästelse/garanti som kan anses avtalad är ytterst tveksamt. En utfästelse/garanti måste vara mycket specifik för att kunna göras gällande. Nu kommer jag inte ihåg vad TS skrev men utfästelser typ "...alla avloppsrör i huset är bytta..." lär inte kvalificera som en utfästelse/garanti som krävs för att TS ska ha ett case men det är i slutänden domstolen som avgör så det blir en fråga om hur väl man kan argumentera/bevisa saken.

I detta fall har TS och/eller TS ombud att ta ställning till fyra frågor:

1/Omfattas felet (om du nu är ett fel) av undersökningsplikten. Troligen NEJ

2/Finns det indikationer på fel som gör att undersökningsplikten utökas? NEJ troligen inte det heller utifrån TS beskrivning.

3/Har säljaren gjort en utfästelse som inte stämmer. Svårt att säga men troligen inte.

4/Givet att svaret på fråga 1-2 är NEJ kan det vara fråga om ett dolt fel OM TS inte kan förvänta sig felet med tanke på husets allmänna skick, ålder, kända riskkonstruktioner och pris.

 

[lbgu]

Ska du få en legal opinion, i en omfattning som är värt något, från en erfaren fastighetsrättsadvokat skulle allt annat än under 25.000 kronor vara ett kompispris.

Om det är så att det kostar minst 25000 för att få ett svar från en erfaren jurist ifall det är värt att driva ett mål eller ej så är det ju helt sjukt. I min värld så borde det vara att jämföra med att lämna en offert på ett arbete.

Är man erfaren så borde det väl inte ta mer än någon timme för att få sig en uppfattning ifall man får köpekontraktet + en beskrivning av hur det ser ut i huset.

Intressant är ju att i denna tråd kastar folk ur sig mer eller mindre bra teorier efter antagligen bara några minuters nedlagd tid.

När det gäller advokater så är väl dock inget omöjligt. En girigare yrkesgrupp är svår att hitta. Det konstiga är egentligen hur det blivit så att just deras tjänster ska vara så otroligt dyra. Det finns många yrkesgrupper som har liknande längd på utbildning som är betydligt billigare per timme.

 

[hempularen]

I detta fall har TS och/eller TS ombud att ta ställning till fyra frågor:

1/Omfattas felet (om du nu är ett fel) av undersökningsplikten. Troligen NEJ

2/Finns det indikationer på fel som gör att undersökningsplikten utökas? NEJ troligen inte det heller utifrån TS beskrivning.

3/Har säljaren gjort en utfästelse som inte stämmer. Svårt att säga men troligen inte.

4/Givet att svaret på fråga 1-2 är NEJ kan det vara fråga om ett dolt fel OM TS inte kan förvänta sig felet med tanke på husets allmänna skick, ålder, kända riskkonstruktioner och pris.

Som jag ser det här fallet så handlar det uteslutande om huruvida man kan bevisa att säljaren gjort en tillräckligt specifik utfästelse om att även rören i golven är utbytta.

För visserligen ingår inte filmning av rör i en normal undersökningsplikt. Men om rören är gamla (vilket jag förutsätter, om de är så dåliga som sägs). Då bör man som köpare anta att de gamla rören kan vara slut. Dvs. om köparen hade haft klart för sig att rören i golven var gamla, så kan man inte kräva ersättning för dolt fel, när rören visar sig dåliga av ålderskäl.

Utan här har köparen antagit att rören i golven var OK, eftersom de ju var bytta.

Så allt står och faller med hurvuvida den utfästelsen dels går att bevisa och härleda till säljaren övehuvudtaget, och OM den i så fall klart inkluderar rören i golvet, och är tillräckligt specifik för att gälla.

Jag tror att så som den prenterats här så kanske den duger, men det är allt annat än solklart. Och då måste man fundera över om den är värd att satsa 3 - 5 års harvande med dyra advokater på, och den oro det orsakar.

Har man ett solklart fall, så behöver man inte bekymra sig annat än tycka synd om motparten som drar på sig höga kostnader ju mer de strävar emot, för en själv är det bara att låta den dyra advokaten göra sitt jobb. Men när man inte kan vara säker så tror jag att de flesta blir rätt oroliga när kostanderna börjar närma sig 7 siffriga, och tiden bara går med nya mer eller mindre orimliga förklaringar/anklagelser från motparten.

 

[elias.svensson]

Hej

Jag ber om ursäkt om jag "kapar" tråden, men jag kan skapa en ny om man inte får det.. Detta tycker jag ser lite ut som mitt fall också, därför jag skriver det här.

Har köpt en liten gård, typkod lantbruksfastighet. Säljaren har sagt att paddocken ska vara dränerad och gjord enligt alla kriterier. Det stod skrivet i prospektet att det fanns en dränerad paddock.
Nu står det 30cm vatten i den, och givetvis kan den vara dränerad ändå. Men om jag gräver och ser att den inte är dränerad, kan det vara ett dolt fel?

Känns bara som att det inte är lönt att klydda med dolda fel om inte värdet är 7 siffrigt eller man är förbannad på säljaren..

MVH Elias

 

[Plåthuset]

Eh...ursäkta Plåthuset. Nu är vi där igen. Om du inte har koll på "dolt-fel"-juridiken ska du vara lite försiktig med att uttala dig. Nu har du blandat ihop begreppen, igen.

...och jag tycker att du ska passa dig för att säga att andra skribenter har fel utan att förvissa dig om att du har förstått vad de menar.

 

[Plåthuset]

Om det är så att det kostar minst 25000 för att få ett svar från en erfaren jurist ifall det är värt att driva ett mål eller ej så är det ju helt sjukt. I min värld så borde det vara att jämföra med att lämna en offert på ett arbete.

Är man erfaren så borde det väl inte ta mer än någon timme för att få sig en uppfattning ifall man får köpekontraktet + en beskrivning av hur det ser ut i huset.

Intressant är ju att i denna tråd kastar folk ur sig mer eller mindre bra teorier efter antagligen bara några minuters nedlagd tid.

När det gäller advokater så är väl dock inget omöjligt. En girigare yrkesgrupp är svår att hitta. Det konstiga är egentligen hur det blivit så att just deras tjänster ska vara så otroligt dyra. Det finns många yrkesgrupper som har liknande längd på utbildning som är betydligt billigare per timme.

Det nu fiktiva uppdraget skulle bestå i att advokaten ska ge ett utlåtande om bärigheten i caset, inte att ge en offert på ett uppdrag. Att läsa kontrakt, förhöra sig om omständigheterna vid undertecknandet, hur fastigheten har visats, hur dialogen mellan köparen/säljaren varit utöver det som finns skrivet, kontrollera hur huset ser ut, läsa vägledande rättsfall, skriva ett flersidigt utlåtande m.m. tar ju helt självklart betydligt mer än en timme. Med en timkostnad runt 4.000 kronor är det ju lätt att räkna ut vartåt det barkar. Enda gången ett utlåtande för en tusenlapp kan vara värt något är om det inte tar mer än några sekunder att kontatera att det inte finns ett case.

Tycker man att det tar för lång tid i anspråk har man helt enkelt inte koll på vad som behöver göras.
Sen kan man ju ha synpunkten att det är för dyrt, men det är ju en fråga om tillgång och efterfrågan.

Att man på ett forum kan häva ur sig både det ena och det andra efter några sekunders betänketid beror ju (bl.a.) på att man aldrig behöver bli ansvarig för sina uttalanden (mer än skampålen möjligtvis). Den lyxen har ju inte den anlitade advokaten. Man får vad man betalar för.

 

[Odjuret]

Eftersom vi inte fått någon information om hur gammalt huset är (eller jag har inte letat tillräckligt noga har hänt förr )
Men med tanke på skicket av de rör som finns i källaren så kan man räkna med att de är ganska gamla.
Att filma rören ingår inte i ens undersökningsplikt, vilket även känns vettigt. Med andra ord känns det som att det skulle kunna gå som dolt fel. Då kommer man till nästa del, det är att rörens ekonomiska livslängd har tyvärr spelat ut sin roll.
Vilket skulle säkerligen öka ens undersökningsplikt, till att filma rören. Men oavsett så finns det troligtvis ingenting ekonomiskt att hämta av att stämma säljaren. Men! Nu finns det en utfästelse som säger att alla avloppsrör ska vara utbytta, vilket borde innebära att man förutsätter att alla avloppsrör är utbytta och eftersom att de inte var så är frågan vad värdet skulle vara.
Det är inte så självklart någonting, men så är det sällan i juridikens underbara värd...
Det finns inga självklara case. Man tar en risk, så då får man fundera på vad risken är i förhållande till "vinsten"
Det är lite gambling över det hela på ett sätt...
Insatsen, kan bli ganska hög. Du har den ekonomiska biten, FB tar en del av den, sedan sist men inte minst... Den känslomässiga biten...

 

[Odjuret]

Plåthuset, jag har en fundering, jag har för mig att jag läste någonstans på nätet att köpet inte kan hävas om det gått mer än 1år. Denna uppgift kan mycket väl komma ifrån någon uppsats som dyker upp ibland när man googlar.
Dessutom så kan minnas totalt fel... dessutom så kan jag inte om jag nu skulle minnas rätt värdera informationen.
Är det här något du hört talas om?

Bara nyfiken....

 

[lbgu]

Det nu fiktiva uppdraget skulle bestå i att advokaten ska ge ett utlåtande om bärigheten i caset, inte att ge en offert på ett uppdrag.

Samtidigt kan man ju tycka att en advokat som åtar sig ett uppdrag i det läget skaffar sig en uppfattning ifall det är värt att driva ett fall eller ej utan att behöva lägga ner så mycket tid på det. På så sätt tycker jag nog att bedömningen av ifall det är värt att driva ingår i vad som i andra branscher kallas offertarbete.

Med en timkostnad runt 4.000 kronor är det ju lätt att räkna ut vartåt det barkar.

Och jag som tyckte att 2500 kr/h var hutlöst. Det visar väl bara att konkurrensen inte funkar på advokatmarknaden. För mig känns dessa priser som rent ocker. Sen att det är en bransch som till stor del lever på statliga bidrag gör ju det inte bättre.

 

[Plåthuset]

Plåthuset, jag har en fundering, jag har för mig att jag läste någonstans på nätet att köpet inte kan hävas om det gått mer än 1år. Denna uppgift kan mycket väl komma ifrån någon uppsats som dyker upp ibland när man googlar.
Dessutom så kan minnas totalt fel... dessutom så kan jag inte om jag nu skulle minnas rätt värdera informationen.
Är det här något du hört talas om?

Bara nyfiken....

Ja, enligt JB 4 kap 12 § andra stycket måste talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet såvida inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. 19 § hänvisar till § 12 gällande avdrag på köpeskillingen och hävning.