För mig är ändå lagtexten tydlig nog:Thomas59 skrev:
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Det framgår tydligt att det kan finnas omständigheter som gör att man kan förutsätta att vissa fel inte finns och därför behöver man inte heller leta efter dem.
Nej, man ska alltid ha en besiktning och upptäcka allt som går att upptäcka (utan att behöva förstöra saker), men beroende på fastighetens skick behöver man undersöka mer.
T ex impregnerade sylar på betongplatta går inte att upptäcka utan att öppna golvet, men är huset från 70 talet har man fördjupad undersökningsplikt.
Eller, Har alla grannhus eternittak men du har plåt, får du kontrollera att det inte finns eternit under
T ex impregnerade sylar på betongplatta går inte att upptäcka utan att öppna golvet, men är huset från 70 talet har man fördjupad undersökningsplikt.
Eller, Har alla grannhus eternittak men du har plåt, får du kontrollera att det inte finns eternit under
Då rekommenderar jag er som tror så att suga bort all spån i en vind om ni köper ett liknande hus som TS sålt, även om allt verkar bra på ytan. Vem vet vad som döljer sig där under?! Och spånet är ju bara att lägga tillbaka igen, inget som förstörs av det!
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Nja, nu är du ute och slirar IGEN. Den beskrivningen/slutsatsen är klart missledande. Lagstiftaren säger inte att man (köparen/besiktningsmannen) kan utgå från att vissa fel inte finns eller att man inte behöver leta efter dem.injonil skrev:
Vad lagtexten säger är att fel som "borde ha upptäckts" (vid en professionell besiktning) inte får åberopas, även om felen inte upptäcktes i det specifika fallet. Här försöker lagstiftaren sedan sätta någon slags nivå på besiktningen omfattning och djup ("...som varit påkallad...") och pekar på att omfattning och djup varierar beroende på fastighetens skick, den normala beskaffenheten (tex kända riskkonstruktioner) osv.
På ren svenska så säger lagstiftaren:
A/ att domstolen ska göra en bedömning av vad en proffsig (tänkt/fiktiv) besiktningsman skulle ha upptäckt. Det blir då normgivande i bedömningen av det aktuella fallet. Har den faktiska besiktningsmannen inte upptäck fel som den tänkta/fiktiva besiktningsmannen skulle ha upptäckt får felet inte heller åberopas.
B/ att domstolen vidare ska låta bedömningen, av vad som ska anses som FEL, påverkas av vissa faktorer som "...fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Bedömningen av vad som är att betrakta som ett fel är alltså relativ.
För en köpare kan även fel som inte kan åberopas som dolda vara av intresse. Av detta skäl anges av de flesta besiktningsmän vissa konstruktioner som "riskkonstruktioner" där fördjupad undersökning regelmässigt rekommenderas. Det betyder självklart inte att fel inte finns. Tvärt om kan risken för fel vara mycket stor varför just fördjupad undersökning rekommenderas.
Ok, men då handlar det istälelt om vad man lägger för betydelse i "borde ha upptäckts vid en professionell besiktning".
Jag hävdar fortfarande att vissa fel kan gå att upptäcka utan förstörande åtgärder men ändå klassas som dolda fel. Fallet i tråden är utmärkt, om man som sagt modifierar det något. Det är helt orimligt att behöva leta under spånet på en hel vind för att vara säker på att det inte finns några felaktigheter där under. Men visst, om man istället använder din angreppspunkt så kan man istället säga att felet är dolt eftersom en normal professionell besiktning inte innefattar att leta under allt spån i en till synes felfri vind.
Jag hävdar fortfarande att vissa fel kan gå att upptäcka utan förstörande åtgärder men ändå klassas som dolda fel. Fallet i tråden är utmärkt, om man som sagt modifierar det något. Det är helt orimligt att behöva leta under spånet på en hel vind för att vara säker på att det inte finns några felaktigheter där under. Men visst, om man istället använder din angreppspunkt så kan man istället säga att felet är dolt eftersom en normal professionell besiktning inte innefattar att leta under allt spån i en till synes felfri vind.
Det är bra med lagtexter... men tydligt att man kan tolka dessa olika...injonil skrev:
Här är ett väldigt bra exempel på att man tolkar det på annorlunda sätt...
Jag tolkar lagtexten precis tvärtemot av hur du tolkar den...
Av förarbetena till jordabalken och av rättspraxis, se särskilt NJA 1980 s 555 framgår att köpare av fastighet i allmänhet själv får bära risken för fel som han väl inte känt till men bort upptäcka "vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten".
Det relevanta är alltså inte vad som var faktiskt möjligt att upptäcka utan vad man borde ha upptäckt.
Det relevanta är alltså inte vad som var faktiskt möjligt att upptäcka utan vad man borde ha upptäckt.
Bättre sent än aldrig här kommer en länk till det klassiska motocrossbanan...Byggis1976 skrev:
https://lagen.nu/dom/nja/2007s86
Den domen är mer inriktat mod säljarens upplysningsplikt...
Vad är skillnaden mellan det vi försökt få fram och den slutsatsen du själv drar?Plåthuset skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
NEJ, NEJ, NEJ. Går felet att upptäcka är det inte dolt. Det är liksom hela iden bakom lagtexten.injonil skrev:
Med skrivningen "...borde ha upptäckts..." vill lagstiftaren peka på att bedömningen ska göras mot en "fiktiv" (kommer inte på nåt bättre ord) besiktningsman.
Den som läst juridik är bekant med uttrycket Bonus Pater Familias (Den gode familjefadern). När man i den Romerska skadeståndsrätten skulle göra bedömningen av vad som kan anses som omsorgsfulla och aktsamma handlingar föreställde man sig hur den omsorgsfulle familjefadern normalt skulle agera.
På liknande sätt ska rätten försöka sig på en bedömning av vad den "omsorgsfulla och kunniga" besiktningsmannen skulle ha upptäkt.
Denna bedömning påverkas då av fastighetens ålder, skick, pris och omständigheterna i övrigt vilket innebär att kraven på vad besiktningsmannen förväntas hitta för fel varierar.
Exakt hur djupgående underökningsplikten går är därför svårt att exakt svara på. Ett försök till avgränsning är att besiktningsmannen inte ska behöva "förstöra" något för att komma åt att besiktiga. I Praxis har dock "viss" förstörelse bedömts vara rimlig för att komma åt att besikta. Tex att ta upp hål för att besiktiga vind/grund.
Vidare kan undersökningsplikten under vissa omständigheter utökas. Alltså gå djupare än den vanliga besiktningen. Det sker tex om det finns "indikationer" på att något skulle vara fel. Man behöver således inte kunna se felet utan det räcker att det finns indikationer. Den enklaste typen av indikation kan tex vara fuktfläckar på en yta tex vägg/tak/golv.
Ett annat fall då undersökningsplikten kan utökas är då säljaren ger information som indikerar att något kan vara fel.
Hur det aktuella fallet med kopplingsdosan skulle bedömas vid en rättslig prövning är svårt att sia om. Utan att ha någon rättspraxis att luta mig emot har jag svårt att tro att det skulle ingå i den normala undersökningsplikten att rota runt i spånisolering på en vind. Detta även om rotandet ju inte "förstör" spånet.
Sticker det däremot upp kabelrör ur spånet på ett sätt som inte är normalt KAN det ev vara en sådan "indikation" som utökar undersökningsplikten och då även rota runt i spånet.
Om vi då hypotetiskt säger att inga rör sticker upp och inget annat i fastighetens elinstallationer indikerar att något kan vara fel så kan man nog utgå från att installationen (kopplingsdosan) i alla fall är DOLD. Om den också är ett FEL utförd kan jag inte avgöra då jag inte kan något om el.
Exempel:
Vi kan för enkelhetens skull säga att kopplingsdosan innehåller felaktiga kopplingar/utföranden enligt vad vet jag - Elsäkerhetslagar eller så? Ja ni ser vad lite jag kan om el.
För att då göra en helt korrekt bedömning om felet kan klassas som dolt fel ska rätten till att börja med avgöra om en fiktiv besiktningsman (jmf bonus pater) skulle ha hittat felet. Eventuellt efter att ha hittat indikationer på att något var fel.
Sen ska fastighetens ålder, skick, pris, ev kända riskkonstruktioner och omständigheter i övrigt vägas in.
Vi börjar med ytterligheterna:
Om fastigheten är väldigt gammal, i dåligt skick, förvärvas till lågt pris (jmf med marknadspris) och det finns andra omständigheter som gör att köparen bör vara extra vaksam så skulle felet nog inte klassas som ett dolt fel. (Gissningsvis)
Om fastigheten (huset) däremot är nytt, i övrigt i mycket bra skick, förvärvas till marknadspris och inget annat som borde göra köparen extra uppmärksam framkommer så kan samma "fel" bedömas som dolt fel.
Däremellan är det en glidande skala.
Slutligen ska köparen kunna visa på att felet fanns vid förvärvsdagen och inte uppkommit senare.
Ja detta var en mycket förenklad beskrivning och som ni förstår så är det många och svåra bedömningar som måste göras av rätten. Lägg till att rätten ska döma på vad som läggs fram i bevisning och enligt de yrkanden som köparen lägger fram så inser man att mycket kan gå snett. Säker kan man aldrig vara.
Intet för intet som många, om inte de flesta, fallen slutar i förlikning.
Det är ju det jag säger! Varför säger du "NEJ, NEJ, NEJ" samtidigt som du kommer fram till samma slutsats som jag?Thomas59 skrev:
Ett fel under spånet på en vind går att hitta utan förstörande åtgärd. Det är MÖJLIGT att hitta vid en besiktning, men eftersom en normal besiktning inte innefattar att riva ut allt spån på en vind så är felet ändå dolt.
Alltså, det man ska fråga sig när ett fel hittats är inte om det är MÖJLIGT att hitta felet utan förstörande åtgärder vid en besiktning utan ifall det är RIMLIGT ATT FÖRUTSÄTTA att felet skulle ha hittats.
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
För att du uttrycker dig oklart, tvetydigt OCH RENT JURIDISKT FELAKTIGT.injonil skrev:
Det du beskriver är ju något helt annat än att ett fel som kan hittas vid en besiktning skulle kunna klassas som dolt.
"...en besiktning..." måste i denna diskussion syfta på en normal, ej en utökad besiktning. Är det en utökad/fördjupad besiktning/undersökning du avser måste du skriva detta.
Vad du säger är att gör besiktningsmannen en besiktning som är mer djupgående än vad som krävs kan besiktningsmannen hitta fel som annars (vid en normal besiktning) inte skulle upptäckas. Ja så är det ju givetvis men det innebär INTE att ditt påstående att fel som kan hittas vid besiktning skulle kunna klassas som dolt. Du pratar möjligen om en utökad besiktning som i så fall genomförs UTAN ATT INDIKATIONER FINNS.
Om jag skulle försöka mig på att formulera vad jag tror du menar, men som du inte skriver, skulle det kunna vara:
"När en besiktningsman genomför en besiktning som i djup och/eller omfattning går utöver vad som i normalfallet krävs, trots att det saknas indikationer som skulle utöka undersökningspliken, kan fel som vid en normal besiktning varit dolda hittas."
Det är INTE samma sak som att fel som kan hittas vid en besiktning ändå kan klassas som dolda.
Vilken intressant tråd det blev av det här! Jag vill bara säga att jag följer tråden med intresse. Jag har dock bestämt mig för att inte kommentera något mer i den här tråden innan jag har kommit överens med köparen och hört mig för vad hans elektriker tycker behöver fixas. Jag har en bra relation med köparen, men det känns onödigt att riskera något genom att kommentera för mycket här just nu.
Jag återkommer med vilken lösning det blev när allt är klart.
/TS
Jag återkommer med vilken lösning det blev när allt är klart.
/TS