Det handlar inte vad som är normalt eller om det är stort eller litet hyreshus.Jugend skrev:
Det gäller att lägga sig på en "lagom" standard så att man får nöjda hyresgäster som vill stanna länge. Omflyttningar kostar alltid pengar.
Om man då har en standard (kanske något lite extra) som konkurrenterna inte har och det ändå är en attraktiv hyra, ja då får du nöjda hyresgäster.
Alla investeringar måste kalkyleras i förhållande till hyran. Och detta avgörs på den lokala hyresmarknaden - tillgång/efterfrågan/hyresnivå/standard.
Om uppvärmning ingår i hyran, ska ju all fast monterad uppvärmning ingåroland53 skrev:Kan du inte utveckla mer vad du menar, man fattar ju inte alltid så snabbt:|. Vad är det egentligen som är självklart och varför skulle ett uttag till motorvärmare kunna bli en tvistefråga?
spelar ju ingen roll om det är en vattenradiator eller El d, vattenburrn golvvärme eller El d.Sen heter det MotorVÄRMARuttag
värme ingår ju.... det finns gott om illasinnade individer som tycker den kopplingen är självklar.Jag förstår att det är bäst för en så enkel dragning som möjligt, i lgh 1 och 2 (som ska renoveras i detta steget) ligger badrum ovanpå varandra, men köken i varsin ände.nino skrev:Beroende på lite hur mycket du kommer att riva i huset så kan det vara bra att få kök och badrum på ungefär samma ställen i alla 4 lgh, att badrummen är vägg i vägg på våningsplanen och ovanpå varandra, då sparar man avloppsdelar och sånt. Ibland går det inte och då är det så
Tycker ritningen ser ok ut, fast man ser ju inga mått
Vi byggde en tvättstuga istället för att ha tvättmaskiner i lägenheterna.
Tänk på att det bör finnas förråd till varje lägenhet.
Planera parkering med motorvärmare
I lgh 3 och 4, ligger både kök och badrum ovanpå varandra.
Angående tvättstuga så finns det idag tvättmaskin och torktumlare i källaren (himpaimpa style), men när jag nu totalrenoverar allting så kommer jag åtminstone förbereda för att man kan sätta in detta (känns dumt att inte göra detta).
Ritningen är en snickarritning, några snabba streck, hit och dit, ska se över med väggarna, om de är bärande eller inte, var murstocken går osv. därför är inga direkt mått inlagda, är mer en vision
Angående det här med motorvärmare ska jag se över det också, har haft en diskussion med elektrikern om t ex. att passa på dra nätverk (när väggarna ändå är öppna) osv osv det är en hel del "när man ändå håller på", frågan är vad det ska sluta
Sen det här med förråden så finns det fyra förråd i källaren, får se hur jag ska lägga upp det, om jag ska göra källaren till ett NO NO område som enbart jag har tillgång till och sen bygga garage ute med tillhörande förråd, har inte kommit så långt i tankebanorna.
Prio 1 är just nu får ordning på lägenheterna så man kan få ut de på marknaden och börja tjäna (förhoppningsvis
) pengarSen angående det här med vilken nivån man ska lägga sig på, givetvis så måste man lägga sig på en rimlig nivå. Ta bara ett exempel som isolering, du kan isolera med meter tjocka väggar men de där sista metern som kostar 100.000 kronor kanske bara sparar in dig någon krona hit eller dit, så en rimlig nivå får råda.
I övrigt så kan jag ju berätta följande om orten och mina avsikter,
- orten har precis fått tågstationen, dvs. man befinner sig ca 10 - 15 min från en betydligt större ort (hässleholm)
- orten har inga vakanser och det är stor brist på lägenheter
- huset har skötts på himpaimpavis så i princip skulle jag enbart behöva måla fastigheten för att alla skulle bli glada, men som jag tidigare påpekat så är detta inte min avsikt, utan jag vill göra något rejält av det hela
Vill även påpeka att jag är oerhört tacksam över att tråden visat sånt intresse, kanske vi alla lär oss lite smått och gott under resans gång
I övrigt så kan jag ju berätta följande om orten och mina avsikter,
- orten har precis fått tågstationen, dvs. man befinner sig ca 10 - 15 min från en betydligt större ort (hässleholm)
- orten har inga vakanser och det är stor brist på lägenheter
- huset har skötts på himpaimpavis så i princip skulle jag enbart behöva måla fastigheten för att alla skulle bli glada, men som jag tidigare påpekat så är detta inte min avsikt, utan jag vill göra något rejält av det hela
Vill även påpeka att jag är oerhört tacksam över att tråden visat sånt intresse, kanske vi alla lär oss lite smått och gott under resans gång
Nu händer det lite grejer,
- värmesystem
offerter börjar börjar trilla in, i dagarna kommer daikin, ivt, ctc och euronom lämna pris
http://www.byggahus.se/forum/varmepumpar/226008-offert-pa-nytt-varmesystem.html
- tilläggsisolering
har haft diskussioner med både Isover och Paroc, som visade otroligt intresse och hjälp faktiskt, angående hur man på rätt(?) sätt kan gå tillväga gällande hur man ska tilläggisolera och energieffektivisera huset. Om man lägger samman var de två tipsat om verkar lösning bli följande,
invändig beklädnad
installationsvägg 70 mm regel isolerad
diffusionöppen duk
befintlig stomme
så långt är de överens, men när de sen kommer till den utvändiga isoleringen får jag två förslag det ena är,
70 mm skiva, 50 mm fasadskiva, utvändig beklädnad
medan den andra är
klimatskiva på antingen 45 alt 70 mm och sedan utvändig beklädnad
- utrivning
mycket tid går just nu till att ringa runt en massa människor så något direkt utrivning har jag inte hunnit börja med. tanken är att senast dagarna efter nyår börja riva ut och regla upp den nya stommen. efter det ska elektrikern bokas in vilket blir antingen slutet av januari eller första vecka i februari, efter det ska allt kompletteras med gipsning och målning vilket vi räknar med omkring två veckor, sen så ska elektrikern dit igen. så den preliminära tidsplanen är nu nya hyresgäster om ungefär två månaders tid.
- nytt pannrum
diskussionerna har också lett till att jag kommer inreda ett helt nytt pannrum i källaren (direkt under de två helt nya lägenheterna). detta rum ligger direkt mot yttervägg i källaren och jag kan på så vis få ett helt nytt system som jag har full koll på. utifrån detta nya rum kan jag sedan koppla på mig på det befintliga systemet och när det sen är dags att renovera den andra halvan av huset kan jag enkelt stänga av den sektionen och helt enkelt kötta på utan att bry mig om vilka rör jag kapar av eller inte. känns som en rätt smart lösning
det var allt för denna gång, vi hörs!
- värmesystem
offerter börjar börjar trilla in, i dagarna kommer daikin, ivt, ctc och euronom lämna pris
http://www.byggahus.se/forum/varmepumpar/226008-offert-pa-nytt-varmesystem.html
- tilläggsisolering
har haft diskussioner med både Isover och Paroc, som visade otroligt intresse och hjälp faktiskt, angående hur man på rätt(?) sätt kan gå tillväga gällande hur man ska tilläggisolera och energieffektivisera huset. Om man lägger samman var de två tipsat om verkar lösning bli följande,
invändig beklädnad
installationsvägg 70 mm regel isolerad
diffusionöppen duk
befintlig stomme
så långt är de överens, men när de sen kommer till den utvändiga isoleringen får jag två förslag det ena är,
70 mm skiva, 50 mm fasadskiva, utvändig beklädnad
medan den andra är
klimatskiva på antingen 45 alt 70 mm och sedan utvändig beklädnad
- utrivning
mycket tid går just nu till att ringa runt en massa människor så något direkt utrivning har jag inte hunnit börja med. tanken är att senast dagarna efter nyår börja riva ut och regla upp den nya stommen. efter det ska elektrikern bokas in vilket blir antingen slutet av januari eller första vecka i februari, efter det ska allt kompletteras med gipsning och målning vilket vi räknar med omkring två veckor, sen så ska elektrikern dit igen. så den preliminära tidsplanen är nu nya hyresgäster om ungefär två månaders tid.
- nytt pannrum
diskussionerna har också lett till att jag kommer inreda ett helt nytt pannrum i källaren (direkt under de två helt nya lägenheterna). detta rum ligger direkt mot yttervägg i källaren och jag kan på så vis få ett helt nytt system som jag har full koll på. utifrån detta nya rum kan jag sedan koppla på mig på det befintliga systemet och när det sen är dags att renovera den andra halvan av huset kan jag enkelt stänga av den sektionen och helt enkelt kötta på utan att bry mig om vilka rör jag kapar av eller inte. känns som en rätt smart lösning
det var allt för denna gång, vi hörs!
Du har missat en viktig sak i kalkylen... Vi vill ha bilder, massa bilder
Och bilder ska det bli, jag har kameran laddad, men än så länge har vi inte kommit igång. Har idag bokat in en rörläggare som ska komma och kolla på huset den 23/12, plus att han nämnde något om ett riktigt bra pris, vi får väl se
Har du en bra elektriker så kanske du kan göra viss rördragning själv om han talar om hur det ska göras, det kan du spara en del pengar på...
Men det är elektrikern som får ta över ansvaret på rördragningen så det är inte sagt att det går att göra så
Men det är elektrikern som får ta över ansvaret på rördragningen så det är inte sagt att det går att göra så
När jag byggde huset till mig själv, 130m2 1plan, så gjorde jag precis det, i detta fallet känns prisbilden jag fått överkomlig plus att det är folk som jag ansvarar för (inte mig själv) som ska bo där. Därför kommer elektrikern får sköta den biten helt själv, iaf denna gången
Men tack för spartipset!
Men tack för spartipset!
Igår var då första dagen jag var på plats på riktigt sen vi köpte huset.
Dagens första uppdrag var att börja städa ur källaren efter 20 års hyresgäster,
, en helt fylld container senare, såg det istället ut såhär,
. Har haft en tanke om att renovera detta rum och göra nyinstallationen med värmesystem, vatten, elmätare osv i detta rummet. Jag får se hur vi gör, när jag höll på tyckte jag iaf att det var ju en väldigt fint putsad källarvägg, ändå tills jag rörde vid den och hörde hur det var håltomt bakom den. Det visade sig att det är en form av träullitskiva man putsat på, får i nästa skede troligtvis riva ner den och slå upp en ny vägg med stålreglar och mineritskivor eller liknande.
Efter att jag städat upp detta utrymme kom rörläggaren förbi, han skulle både titta på vvs biten samt ett nytt värmesystem. Kändes riktigt bra, så pass bra att han fick jobbet som rörläggare för det hela. Kom med en massa intryck och egna idéer och gav ett seriöst och mycket bra intryck helt enkelt.
När den biten var avklarad börja jag slå på lite väggar för att se vilka som såg ut på vilket vis, nedan följer bilder på hur det arbetet förtskred,
följ trenderna bakåt i tiden, minst 6 olika lager,
på ovanvåningen finns det två sovrum (i två olika lägenheter) som de nämnt att det varit lite kallt i, efter att ha undersökt saken närmare så tror jag att jag kom underfund med orsaken,
att ligga med sänggaveln mot väggen, ha en tunnträskiva sen ett helt oisolerat döutrymme, kan det vara det som är problemet tro?
I övrigt så kom jag fram till att taket på första planet är nersänkt en gång sen tidigare, nuvarande höjd är omkring 2,6 men egentlig höjd är 2,9. På ovanvåningen är det dock "bara" 2,6, så det finns utrymme att spela på.
Allt för idag, god jul!
Dagens första uppdrag var att börja städa ur källaren efter 20 års hyresgäster,
Efter att jag städat upp detta utrymme kom rörläggaren förbi, han skulle både titta på vvs biten samt ett nytt värmesystem. Kändes riktigt bra, så pass bra att han fick jobbet som rörläggare för det hela. Kom med en massa intryck och egna idéer och gav ett seriöst och mycket bra intryck helt enkelt.
När den biten var avklarad börja jag slå på lite väggar för att se vilka som såg ut på vilket vis, nedan följer bilder på hur det arbetet förtskred,
följ trenderna bakåt i tiden, minst 6 olika lager,
på ovanvåningen finns det två sovrum (i två olika lägenheter) som de nämnt att det varit lite kallt i, efter att ha undersökt saken närmare så tror jag att jag kom underfund med orsaken,
att ligga med sänggaveln mot väggen, ha en tunnträskiva sen ett helt oisolerat döutrymme, kan det vara det som är problemet tro?
I övrigt så kom jag fram till att taket på första planet är nersänkt en gång sen tidigare, nuvarande höjd är omkring 2,6 men egentlig höjd är 2,9. På ovanvåningen är det dock "bara" 2,6, så det finns utrymme att spela på.
Allt för idag, god jul!
Det går riktigt bra, men det tar mycket tid. Därför har jag tagit tjänstledigt nu 1 vecka för att slå undan så mycket som möjligt. Har kameran med mig imorgon och ska göra en riktigt uppdatering med bilder och allt imorgon kväll.
Så på återseende imorgon
Så på återseende imorgon
Här är jag, men jag har inte lyckats, eller snarare hunnit med att uppdatera i den takt jag velat. Att renovera tar en hiskelig tid helt enkelt Här kommer dock det senaste om vad som hänt,
utrivning
Hur mycket skit kan det finnas i ett hus egentligen? har kört bort 6 fulla containrar och då är det 2 stycken till som är på gång (halvfulla) samt en hiskelig massa trä som jag lagt för sig (en granne till huset ska ha det som bränne, vilket sparar mig en massa pengar). När man kommit ner i grundkonstruktionen så är den riktigt kanon, men innan man nådde den så har det varit riktigt himpaimpa renoveringar. Vad sägs om golvkonstruktioner med 7-8 lager uppallningar (masonite, spån, helbrädad, plast osv). Likadant nedsänkta tak i 4 omgångar. Och varför använder man tre sorters skruv? Torx, stjärna och spår skruv? Galet!?
uppbyggnad
Efter att ha lagt otroligt mycket tid på urivning så började uppbyggnaden. Steg ett var ett nytt golv mellan källaren och första våningen. Efter att ha tagit ut lite höjder visade det sig att skillnaden var ungefär 60 mm mellan högsta och lägsta punkten. Med bjälkar på c/c 800 och en källartakhöjd på 1850 så valde jag att rikta upp golvet genom att lägga de nya reglarna på motsatt håll istället för det bjälkarna (ovanpå de gamla). På så vis fick jag upp ett nytt spångolv med en nedsänkning på ca 20 mm lokalt i badrum och hallen. I hallen kommer det bli golvgips som jag sen kan lägga klinker på, i badrummet ska jag flyta upp (enligt reglerna) med 20 mm . På så vis får jag ju ett jämnt golv men ändå enligt konstens alla regler. När detta var avklarat så blev det uppriktning av golvet på mellanbjälklaget. Köpte 220 mm virke som jag tänkte fästa upp sidan om befintliga bjälkar för att få både undertak och ovankant uppriktat på samma gång (befintliga bjälkar var ca 200 mm). När vi tog ut höjderna visade det sig dock att det inte räckte till, så därför har jag även fått skruva en 45 mm på undersidan av 220 virket. Men det blir en rejäl konstruktion.
Då jag har en gråstenkonstruktionsgrund så har jag även förstärkt denna (då bjälklaget var öppet) så gick de in ungefär 1 m in över bjälklaget. Har hällt i hiskelig massa cement/sand/vatten i grunden för att förstärka den (var sprickbildning på ett par ställen, nu ska det vara betydligt säkrare). Tanken är längre fram att även där få fram ådringen runt de stenar så finns där och måla dessa vita, kommer bli riktigt jävla snyggt
På väggarna har jag valt att ta en isover vario spärr som går igenom bjälklagen med ett överlapp på ca 100 mm, taket är glesat och har dubbel 13 mm gips. Mellan första och andra laget gips så har jag dragit en sträng med brandskum för att få eventuella sprickor tätade. Bjälklaget kommer jag sedan fullisolera, för att ytterliggare öka på brandcellen, ljud osv.
Denna veckan som kommer ska jag fortsätta med takgipsen och sedan blir det uppreglning av den nya innerväggen. I den lägenhetsavskiljande väggen har jag valt att ha en ljudklassad stålskena, dubbel regelvägg med mellanrum och 70 mm isolering samt dubbelgips. I ytterväggen blir det en vanlig plåtskena, 70 isolering och träreglar samt enkel gips. Jag var inne lite på att ha typ osb eller spånskiva som första lagret, men jag vet inte riktigt hur jag ska göra. Får filosofera över det. Isover spärren har jag valt gå ut på golvet, där hade jag tänkt lägga en sträng med silicon och sen sätta väggen ovanpå den bit spärr som går ut över golvet.
Fönster har jag bestämt mig för att använda mig av de gamla fönsterhålen/storleken för att få tillbaka den gamla stilen på huset, som det var ursprungligen menat för.
Med en typ av spröjs som denna här bifogade bilden. Med tanke på leveranstiden får jag allt ta mig i kragen och beställa de nu i veckan som kommer.
Annars så rullar allting på, förhoppningen är att efter nästa vecka kommer alla väggar vara uppe och enklade och sen efter det kan jag ha dit elektriker och rörläggare för att göra det de ska i den första lägenheten.
På återseende
Här kommer dock det senaste om vad som hänt,utrivning
Hur mycket skit kan det finnas i ett hus egentligen? har kört bort 6 fulla containrar och då är det 2 stycken till som är på gång (halvfulla) samt en hiskelig massa trä som jag lagt för sig (en granne till huset ska ha det som bränne, vilket sparar mig en massa pengar). När man kommit ner i grundkonstruktionen så är den riktigt kanon, men innan man nådde den så har det varit riktigt himpaimpa renoveringar. Vad sägs om golvkonstruktioner med 7-8 lager uppallningar (masonite, spån, helbrädad, plast osv). Likadant nedsänkta tak i 4 omgångar. Och varför använder man tre sorters skruv? Torx, stjärna och spår skruv? Galet!?
uppbyggnad
Efter att ha lagt otroligt mycket tid på urivning så började uppbyggnaden. Steg ett var ett nytt golv mellan källaren och första våningen. Efter att ha tagit ut lite höjder visade det sig att skillnaden var ungefär 60 mm mellan högsta och lägsta punkten. Med bjälkar på c/c 800 och en källartakhöjd på 1850 så valde jag att rikta upp golvet genom att lägga de nya reglarna på motsatt håll istället för det bjälkarna (ovanpå de gamla). På så vis fick jag upp ett nytt spångolv med en nedsänkning på ca 20 mm lokalt i badrum och hallen. I hallen kommer det bli golvgips som jag sen kan lägga klinker på, i badrummet ska jag flyta upp (enligt reglerna) med 20 mm . På så vis får jag ju ett jämnt golv men ändå enligt konstens alla regler. När detta var avklarat så blev det uppriktning av golvet på mellanbjälklaget. Köpte 220 mm virke som jag tänkte fästa upp sidan om befintliga bjälkar för att få både undertak och ovankant uppriktat på samma gång (befintliga bjälkar var ca 200 mm). När vi tog ut höjderna visade det sig dock att det inte räckte till, så därför har jag även fått skruva en 45 mm på undersidan av 220 virket. Men det blir en rejäl konstruktion.
Då jag har en gråstenkonstruktionsgrund så har jag även förstärkt denna (då bjälklaget var öppet) så gick de in ungefär 1 m in över bjälklaget. Har hällt i hiskelig massa cement/sand/vatten i grunden för att förstärka den (var sprickbildning på ett par ställen, nu ska det vara betydligt säkrare). Tanken är längre fram att även där få fram ådringen runt de stenar så finns där och måla dessa vita, kommer bli riktigt jävla snyggt
På väggarna har jag valt att ta en isover vario spärr som går igenom bjälklagen med ett överlapp på ca 100 mm, taket är glesat och har dubbel 13 mm gips. Mellan första och andra laget gips så har jag dragit en sträng med brandskum för att få eventuella sprickor tätade. Bjälklaget kommer jag sedan fullisolera, för att ytterliggare öka på brandcellen, ljud osv.
Denna veckan som kommer ska jag fortsätta med takgipsen och sedan blir det uppreglning av den nya innerväggen. I den lägenhetsavskiljande väggen har jag valt att ha en ljudklassad stålskena, dubbel regelvägg med mellanrum och 70 mm isolering samt dubbelgips. I ytterväggen blir det en vanlig plåtskena, 70 isolering och träreglar samt enkel gips. Jag var inne lite på att ha typ osb eller spånskiva som första lagret, men jag vet inte riktigt hur jag ska göra. Får filosofera över det. Isover spärren har jag valt gå ut på golvet, där hade jag tänkt lägga en sträng med silicon och sen sätta väggen ovanpå den bit spärr som går ut över golvet.
Fönster har jag bestämt mig för att använda mig av de gamla fönsterhålen/storleken för att få tillbaka den gamla stilen på huset, som det var ursprungligen menat för.
Annars så rullar allting på, förhoppningen är att efter nästa vecka kommer alla väggar vara uppe och enklade och sen efter det kan jag ha dit elektriker och rörläggare för att göra det de ska i den första lägenheten.
På återseende
Kul att det rör på sig, men med gamla hus, som du skriver, blir det alltid överraskningar.
Eftersom du ska använda det som näringsverksamhet (hyreslägenheter) är det viktigt i slutändan att få rätt ekonomi på objektet.
Hur går det med budgeten. Håller du den eller har det redan dragit iväg?
Eftersom du ska använda det som näringsverksamhet (hyreslägenheter) är det viktigt i slutändan att få rätt ekonomi på objektet.
Hur går det med budgeten. Håller du den eller har det redan dragit iväg?