235 m2 fastighet anno 1912
Har i flera år varit på jakt efter rätt projekt att hugga tänderna i och varit på oräknerliga visningar och gjort ännu fler kalkyler. Av en tillfällighet blev jag uppringd av en mäklare där den tilltänkta köparen fått avslag på sin låneansökan och jag därför blev erbjuden av köpa denna fastighet. Det är där vi är idag, jag och min sambo är helt plötsligt ägare till 235 m2 renoveringsobjekt innehållande 4 lägenheter.
Det är alltså ett riktigt renoveringsobjekt, det är inga som helst problem att bo i huset, men ALLT är gammalt eller himpaimpa renoverat. Vid övertagandet kommer 2 av 4 lägenheter vara uthyrda (till höger på fastigheten) medan de 2 lägenheterna till vänster komma stå tomma. Detta innebär att jag kommer blåsa ut allting på den vänstra delen av huset för att göra om ALLT. Det blir nya ytskikt, ny el, tilläggsisolering, nytt kök, nytt badrum, riktning av golv osv osv samt insättning av nya elmätare, vilket innebär att de 2 lägenheterna kommer få sina egna abonnemang (idag ingår elen i hyran).
Förutom totalrenovering av dessa 2 lägenheter kommer även taket läggas om till våren, fasaden ses över (troligtvis isoleras och bytas till träfasad som passar stilen på huset, exempelvis liggande panel) samt byte av fönster och dörrar.
Sen så kommer vi till det största projektet, eller i alla fall det dyraste, byte av värmesystem. Idag så är den beräknade förbrukningen på otroliga(?) 47 547 kWh för en elpanna CTC någonting från -97. Har idag haft 3 leverantörer på plats för att lämna offert på nytt värmesystem, det som är mest aktuellt är antingen bergvärme alt luft/vattenpump.
Tror det var allt, följ min/vår resa med detta projekt som förhoppningsvis ska kunna generera någon form av överskott och guldkant på tillvaron
Det är alltså ett riktigt renoveringsobjekt, det är inga som helst problem att bo i huset, men ALLT är gammalt eller himpaimpa renoverat. Vid övertagandet kommer 2 av 4 lägenheter vara uthyrda (till höger på fastigheten) medan de 2 lägenheterna till vänster komma stå tomma. Detta innebär att jag kommer blåsa ut allting på den vänstra delen av huset för att göra om ALLT. Det blir nya ytskikt, ny el, tilläggsisolering, nytt kök, nytt badrum, riktning av golv osv osv samt insättning av nya elmätare, vilket innebär att de 2 lägenheterna kommer få sina egna abonnemang (idag ingår elen i hyran).
Förutom totalrenovering av dessa 2 lägenheter kommer även taket läggas om till våren, fasaden ses över (troligtvis isoleras och bytas till träfasad som passar stilen på huset, exempelvis liggande panel) samt byte av fönster och dörrar.
Sen så kommer vi till det största projektet, eller i alla fall det dyraste, byte av värmesystem. Idag så är den beräknade förbrukningen på otroliga(?) 47 547 kWh för en elpanna CTC någonting från -97. Har idag haft 3 leverantörer på plats för att lämna offert på nytt värmesystem, det som är mest aktuellt är antingen bergvärme alt luft/vattenpump.
Tror det var allt, följ min/vår resa med detta projekt som förhoppningsvis ska kunna generera någon form av överskott och guldkant på tillvaron
Måste bifoga lite andra bilder jag tog inne i botten lgh som är ledig idag, lgh ovanvåning blir ledig imorgon.
Riktiga himpaimpa renoveringar på toaletten, varför i hela helvete ger man sig på det när man inte kan?? Lägg märke till hur man dock lagt på tätskikt (grönt som går ut på karmen), struntat i att kapa till översta kakeln samt helt enkelt struntat i att lägga kakel runt avloppet (för krångligt??) och istället lagt en rejäl klick fix/fog runt röret istället.
Suck!!
Riktiga himpaimpa renoveringar på toaletten, varför i hela helvete ger man sig på det när man inte kan?? Lägg märke till hur man dock lagt på tätskikt (grönt som går ut på karmen), struntat i att kapa till översta kakeln samt helt enkelt struntat i att lägga kakel runt avloppet (för krångligt??) och istället lagt en rejäl klick fix/fog runt röret istället.
Suck!!
Gratulerar,hoppas det blir som du tänkt dig
Hur ser din kalkyl ut?
Vilken hyresintäkt kr/m2/år gäller idag och vad räknar du med när en lägenhet är rustad?
Mellanskillnaden skall finansiera renoveringen.( och helst lite vinst) Funkar det? :screwy:
Hur ser din kalkyl ut?
Vilken hyresintäkt kr/m2/år gäller idag och vad räknar du med när en lägenhet är rustad?
Mellanskillnaden skall finansiera renoveringen.( och helst lite vinst) Funkar det? :screwy:
Hyrorna idag har ingen som helst logik, det är 3 st 2 rok och 1 3 rok, varav allihop har olika hyror. Men efter att ha varit i kontakt med Fastighetsägarna Syd (som jag blivit medlem i) så ligger hyresnivån idag på orten, helt orörda, på 750 kr / m2 utifrån parametrar som ålder på fastigheten mm mm . Om jag däremot totalrenoverar de, har jag fått en indikation på hyresnivå omkring + 900 kr / år.
Driftkostnaden (försäkring, va, hushållsel, uppvärmning) inkl lån (amortering+ränta), blir ungefär 293 kr / m2 och år. Enligt vad jag lärt mig ska en vinstmarginal på ett hyreshus vara minst 5% för att vara bra, och jag hamnar ju en bra bit över det enligt kalkylen
Amorteringen är då på bankens kortaste tid, 29 år och 11 månader, om jag amorterar mer aggresivt (vilket jag troligtvis kommer göra) ökar givetvis kostnaden, men i det länge loppet även vinsten. Detta är en sak jag kommer diskutera med konsulten för att se hur man på bästa sätt lägger upp det hela.
Driftkostnaden (försäkring, va, hushållsel, uppvärmning) inkl lån (amortering+ränta), blir ungefär 293 kr / m2 och år. Enligt vad jag lärt mig ska en vinstmarginal på ett hyreshus vara minst 5% för att vara bra, och jag hamnar ju en bra bit över det enligt kalkylen
Amorteringen är då på bankens kortaste tid, 29 år och 11 månader, om jag amorterar mer aggresivt (vilket jag troligtvis kommer göra) ökar givetvis kostnaden, men i det länge loppet även vinsten. Detta är en sak jag kommer diskutera med konsulten för att se hur man på bästa sätt lägger upp det hela.
Redigerat:
Du ser ut att vara sysselsatt i alla fall.. Kul projekt!!
Fastighetsägarna menade att ett hus byggt på orten från 90 talet genererade omkring 900 kr / m2 dvs. en helt nyrenoverad lägenhet kommer alltså hamna på minst 900 kr eller däröver. När allt var klart kunde de komma ut och hjälpa till med hyresnivån för 1800 kr / lägenhet (om jag fattade det hela rätt), vi får se hur jag går tillväga. Steg 1 är att få de renoverade och i gott skick
Antag att du har en 70 m2 lägenhet. Dagens hyresinkomst är 750x70=52.500:-/år
Efter x kronors investering (och då bör du räkna eget jobb också - för du har väl inte tänkt arbeta gratis?)
så får du 900x70= 63.000:-. Mellanskillnaden 10.500:-. Antag att alla 4 lägenheterna är lika stora då är det x 4 = cirkus 42.000:-/år som ska finansiera lån + avskrivningar på din enl. ovan ambitiösa renoveringsplan.
Kan dessa siffror stämma??
Efter x kronors investering (och då bör du räkna eget jobb också - för du har väl inte tänkt arbeta gratis?)
så får du 900x70= 63.000:-. Mellanskillnaden 10.500:-. Antag att alla 4 lägenheterna är lika stora då är det x 4 = cirkus 42.000:-/år som ska finansiera lån + avskrivningar på din enl. ovan ambitiösa renoveringsplan.
Kan dessa siffror stämma??
Räknar man på det viset så kommer de 40.000 långt ifrån räcka, ett mellan tummen och pekfinger pris bara på värmesystemet är runt 100.000 kr.
Jobba gratis, tja, något ska man ju ha att göra de andra 16 timmar dygnet har, och helger, och allt annat
Pengar har jag en del att stoppa in kontant, byggmaterial har jag kanonpriser(?) på, byggarbetet gör jag själv (ingen arbetskostnad), i princip är det enda jag ska betala för uppvärmning, el och till viss del vvs. Därför kan jag hålla nere priset på ett minimun.
Jobba gratis, tja, något ska man ju ha att göra de andra 16 timmar dygnet har, och helger, och allt annat
Pengar har jag en del att stoppa in kontant, byggmaterial har jag kanonpriser(?) på, byggarbetet gör jag själv (ingen arbetskostnad), i princip är det enda jag ska betala för uppvärmning, el och till viss del vvs. Därför kan jag hålla nere priset på ett minimun.
Låter rimligt. Jag räknar att 8000:- per år för en lägenhet på 60 kvm ska gå till underhåll.roland53 skrev:Antag att du har en 70 m2 lägenhet. Dagens hyresinkomst är 750x70=52.500:-/år
Efter x kronors investering (och då bör du räkna eget jobb också - för du har väl inte tänkt arbeta gratis?)
så får du 900x70= 63.000:-. Mellanskillnaden 10.500:-. Antag att alla 4 lägenheterna är lika stora då är det x 4 = cirkus 42.000:-/år som ska finansiera lån + avskrivningar på din enl. ovan ambitiösa renoveringsplan.
Kan dessa siffror stämma??