Hur mycket nytillkomna begränsningar på garageplats i samfällighet måste man acceptera?

[Claes Sörmland]

Du förstår nog att det inte var det estetiska för den individuella fastigheten jag syftade på. Man får intrycket av ett ogenomtänkt område, tidigare bilfria gator blir plötsligt laddningsplatser och cyklar, barnvagnar etc kommer inte fram. Jag ser detta hända i de samfälligheter som inte mäktar med att lösa laddboxfrågan, tålamodet från boende är endast så stort.

Då tycker ju uppenbarligen de boende att det inte var så viktigt med ett genomtänkt område och bilfria gator. Det står dem fritt att ändra på det om den gamla lösningen inte längre är aktuell för de som nu bor i området. Tiderna ändras och gamla centralplanerade områden dateras. Det här är ju varför centraliserad samhällsplanering aldrig fungerar mer än några år - byråkraterna är lika dåliga som alla andra på att förutse framtiden.

 

[Alexander HB]

Jojo, det var underförstått att enighet finns om att ansöka om ändring.

Men utan enighet så är det väl, som du säger, kört, och det som monterats ska väck, och kanske till och med bekostas av styrelsen.

Och att bilda en ny anläggning enbart för solcellerna kan väl även det bli problematiskt, om dessa ska monteras på den andra anläggningen (vars motsvarande medlemmar inte, enligt majoriteten, vill ha solceller)?

 

[bygges]

Då tycker ju uppenbarligen de boende att det inte var så viktigt med ett genomtänkt område och bilfria gator. Det står dem fritt att ändra på det om den gamla lösningen inte längre är aktuell för de som nu bor i området. Tiderna ändras och gamla centralplanerade områden dateras. Det här är ju varför centraliserad samhällsplanering aldrig fungerar mer än några år - byråkraterna är lika dåliga som alla andra på att förutse framtiden.

Klart de tycker det är viktigt och som alltid skapar den typen av egna initiativ störningar grannar emellan. Men visst, det är konsekvensen av en styrelse som saknar kompetens, intresse eller vilja. Det sistnämnda kan slå över åt det andra hållet och då blir det en tråd som detta istället. Med det sagt håller jag med dig att konceptet samfällighetsförening med en stor förvaltning är något lite förlegat. Nya områden har jag en känsla av att de uppförs med färre funktioner/smalare GA.

 

[bygges]

Jojo, det var underförstått att enighet finns om att ansöka om ändring.

Men utan enighet så är det väl, som du säger, kört, och det som monterats ska väck, och kanske till och med bekostas av styrelsen.

Och att bilda en ny anläggning enbart för solcellerna kan väl även det bli problematiskt, om dessa ska monteras på den andra anläggningen (vars motsvarande medlemmar inte, enligt majoriteten, vill ha solceller)?

Beror på vad du menar med enighet. Är det t.ex. 75% av medlemmarna som är positiva, och förvaltning av solcellsanläggning i övrigt godkänns av förrättare kan förrättaren föreslå en ny GA där dessa 75% ingår och står för kostnader. Ytorna för solcellsanläggningen, inkoppling el etc behöver då lånas av befintlig GA och medlemmar där.

I det här fallet är det hela förstås mycket krångligt eftersom investeringskostnader redan dragits från alla medlemmar, men det är inte förrättarens uppgift att lösa samfällighetens tidigare misstag.

 

[Dilato]

Ytorna för solcellsanläggningen, inkoppling el etc behöver då lånas av befintlig GA och medlemmar där.

Nya GA:n får helt enkelt betala hyra för takplatsen.

 

[Alexander HB]

Beror på vad du menar med enighet. Är det t.ex. 75% av medlemmarna som är positiva, och förvaltning av solcellsanläggning i övrigt godkänns av förrättare kan förrättaren föreslå en ny GA där dessa 75% ingår och står för kostnader. Ytorna för solcellsanläggningen, inkoppling el etc behöver då lånas av befintlig GA och medlemmar där.

I det här fallet är det hela förstås mycket krångligt eftersom investeringskostnader redan dragits från alla medlemmar, men det är inte förrättarens uppgift att lösa samfällighetens tidigare misstag.

Enighet = tillräckligt många för, vad den exakta procentsatsen nu är.

Det jag var ute efter var om det är rimligt att låta en ny samfällighet ha sina alster på en annan samfällighets byggnader. I princip kan ju en fastighet tvångsanslutas till en anläggning, tvingas att upplåta mark till en anläggning, eller till och med själv tvinga sig in som delägare av en annan anläggning. Här handlar det ju dock om att upplåta del av den samfällda anläggningen till en annan samfällighet, och inte åtgärder på den egna fastigheten för någon medlem. Om jag förstått det rätt.

Eller, för att omformulera, om jag som medlem i den befintliga samfälligheten av olika anledningar inte alls är intresserad av att ha några solceller på exv de samfällda garagen, blir jag då överkörd så länge det finns majoritet för att så ska ske?

 

[bygges]

Enighet = tillräckligt många för, vad den exakta procentsatsen nu är.

Det jag var ute efter var om det är rimligt att låta en ny samfällighet ha sina alster på en annan samfällighets byggnader. I princip kan ju en fastighet tvångsanslutas till en anläggning, tvingas att upplåta mark till en anläggning, eller till och med själv tvinga sig in som delägare av en annan anläggning. Här handlar det ju dock om att upplåta del av den samfällda anläggningen till en annan samfällighet, och inte åtgärder på den egna fastigheten för någon medlem. Om jag förstått det rätt.

Eller, för att omformulera, om jag som medlem i den befintliga samfälligheten av olika anledningar inte alls är intresserad av att ha några solceller på exv de samfällda garagen, blir jag då överkörd så länge det finns majoritet för att så ska ske?

Lite svårt att hänga med då du skriver som om du syftar på att det i detta fall finns två samfälligheter.

Det är just sådant som förrättaren tar ställning till under förrättningsprocessen som kan vara i allt från ett par månader till ett par år. Det finns inget facit på förhand och LM ger aldrig förhandsbesked.

Men, efter samtal med förrättare tycks deras generella hållning, översatt till denna situation vara ungefär såhär. Om det är 5 fastigheter av 200 som är negativa kan förrättaren tvinga in resterande 5 fastigheter i en ny GA eller tvärtom lägga till solcellsanläggning till befintlig GA. I den kontakt jag haft är detta förstås inte önskvärt men om solcellsanläggning bedöms viktigt för samfällighetens fortsatta förvaltning kan så ske.

 

[Claes Sörmland]

Nya GA:n får helt enkelt betala hyra för takplatsen.

Det löses med ett servitut och ersättning betalas när den nya GA inrättas. Så ingen hyra är aktuell.

 

[Dilato]

Det löses med ett servitut och ersättning betalas när den nya GA inrättas. Så ingen hyra är aktuell.

Vad kan vara en vettig engångsersättning för rättigheten och det extra bekymmer som kan drabba den gamla GA:n om man exempelvis behöver lägga om taket där solcellerna sitter?

Jsg tänker att det kan fort bli rätt knepigt att ha en (annan) GA ovanpå en byggnad vars tak man då inte har full rådighet över.

 

[redarn]

Det här gör mig osäker på vad du menar. Är din avsikt att förmedla åsikten att domstol inte skulle döma ut anläggningen som olaglig för att den ligger i linje med det aktuella politiska klimatet? Det vore för mig ett skräckscenario, att domstolen konstaterar att "detta borde varit olagligt, men det var ju praktiskt och i linje med nuvarande politiska klimat så vi låter det passera". Jag vill absolut inte lägga ord i munnen på dig men jag försöker förstå om det är detta du menar.

Det finns två olika handlingar som föreslagits såsom olagliga.

1. Att utöka anläggningen utanför beslutet med nya nyttigheter utan förrättning.

Detta håller jag och alla andra jag läst med om att det var och är olagligt.

2. Att använda föreningens resurser ens i begränsad omfattning för att bereda en ansökning oM förrättning på föreningens initiativ för att utöka nyttigheterna.

Här uppfattar jag att jag och Claes har olika uppfattning. Jag finner det vara inom lovlig förvaltning av anläggningen emedan Claes gör en mer strikt tolkning.

Vidare.

Jag menar inte att den allmänna samhällsandan är det som styr mest utan att ett starkt argument är att riksdagen fattat beslut och myndigheter rekommenderat vissa handlingar.

Angående teknikutveckling.

När lagarna skrevs om på 70-80 talet var det välkänt att teknikutveckling redan då ställt nya krav och erbjudit nya möjligheter såsom tyngre fordon och kabel-tv. Jag påstår att ”nya nyttigheter” bör läsas i det ljuset.

 

[Claes Sörmland]

2. Att använda föreningens resurser ens i begränsad omfattning för att bereda en ansökning oM förrättning på föreningens initiativ för att utöka nyttigheterna.

Här uppfattar jag att jag och Claes har olika uppfattning. Jag finner det vara inom lovlig förvaltning av anläggningen emedan Claes gör en mer strikt tolkning.

Jag tänker att detta i praktiken kan prövas rättsligt om en samfällighetsförening anger i inkomst- och utgiftsstaten vid en stämma och inför uttaxering att man planerar större utgifter för t ex konsulttjänster som en del i att utreda möjligheten att utöka befintlig GA. Alltså att styrelsen arbetar med att ta fram ett underlag till ett ärende på en stämma för att ansöka om en förrättning men att medlem menar att detta är ändamålsfrämmande verksamhet.

Styrelsearbetet i sig sker ju vanligen ideellt. Det går inte att uppskatta omfattningen av (det finns ej bokfört) och det innebär ingen direkt synlig kostnad för medlemmarna. Förvisso kanske styrelsens ledamöter är arvoderade men det lär aldrig redovisas hur stor del av uppdraget och därmed arvodeskostnaden som har lagts på detta ärende. Jag tror således detta är en ickefråga, det är inget som i praktiken ens kan bli en tvist mellan medlem och styrelse.

Mer intressant är ju då istället om styrelsen köper in konsulttjänster för denna utredning. Nu kan utgifterna dra iväg med hundratusentals kronor. Och detta ska ju finnas med i utgiftsstaten inför uttaxering. Nu plötsligt finns en situation där det måste bedömas just hur mycket resurser samfällighetsföreningen kan lägga på att ta fram beslutsunderlag för ett senare stämmobeslut - ett beslut man inte vet om det landar i ett bifall eller ett avslag.

Jag gissar att rätten vid överklagan från medlem skulle landa att man accepterar vissa utgifter för att ta fram ett sådant beslutsunderlag men att man inte får uttaxera medel för utgifter som är att hänföra till en ny (omprövad) gemensamhetsanläggnings utförande. Dessa medel för utförande ska ju uttaxeras efter att ett nytt anläggningsbeslut vinner laga kraft. I sammanfattning är min gissning att gränsen för laglighet går vid den minimala skäliga utgift som krävs för att ta fram ett beslutsunderlaget så att stämman kan fatta ett beslut. Alltså inga excesser.

Som revisor eller styrelseledamot i en samfällighetsförening skulle jag tolka detta rätt strikt. Gör man inte det står det ju styrelsen fritt att bränna pengar på vilken ändamålsfrämmande verksamhet som helst med ursäkten att man tar fram ett beslutsunderlag för en kommande stämma gällande nya spännande nyttigheter för samfälligheten.

 

[redarn]

Jag tänker att detta i praktiken kan prövas rättsligt om en samfällighetsförening anger i inkomst- och utgiftsstaten vid en stämma och inför uttaxering att man planerar större utgifter för t ex konsulttjänster som en del i att utreda möjligheten att utöka befintlig GA. Alltså att styrelsen arbetar med att ta fram ett underlag till ett ärende på en stämma för att ansöka om en förrättning men att medlem menar att detta är ändamålsfrämmande verksamhet.

Styrelsearbetet i sig sker ju vanligen ideellt. Det går inte att uppskatta omfattningen av (det finns ej bokfört) och det innebär ingen direkt synlig kostnad för medlemmarna. Förvisso kanske styrelsens ledamöter är arvoderade men det lär aldrig redovisas hur stor del av uppdraget och därmed arvodeskostnaden som har lagts på detta ärende. Jag tror således detta är en ickefråga, det är inget som i praktiken ens kan bli en tvist mellan medlem och styrelse.

Mer intressant är ju då istället om styrelsen köper in konsulttjänster för denna utredning. Nu kan utgifterna dra iväg med hundratusentals kronor. Och detta ska ju finnas med i utgiftsstaten inför uttaxering. Nu plötsligt finns en situation där det måste bedömas just hur mycket resurser samfällighetsföreningen kan lägga på att ta fram beslutsunderlag för ett senare stämmobeslut - ett beslut man inte vet om det landar i ett bifall eller ett avslag.

Jag gissar att rätten vid överklagan från medlem skulle landa att man accepterar vissa utgifter för att ta fram ett sådant beslutsunderlag men att man inte får uttaxera medel för utgifter som är att hänföra till en ny (omprövad) gemensamhetsanläggnings utförande. Dessa medel för utförande ska ju uttaxeras efter att ett nytt anläggningsbeslut vinner laga kraft. I sammanfattning är min gissning att gränsen för laglighet går vid den minimala skäliga utgift som krävs för att ta fram ett beslutsunderlaget så att stämman kan fatta ett beslut. Alltså inga excesser.

Som revisor eller styrelseledamot i en samfällighetsförening skulle jag tolka detta rätt strikt. Gör man inte det står det ju styrelsen fritt att bränna pengar på vilken ändamålsfrämmande verksamhet som helst med ursäkten att man tar fram ett beslutsunderlag för en kommande stämma gällande nya spännande nyttigheter för samfälligheten.

Jag uppfattade dig tidigare som att allt agerande för att bereda utökning, oavsett hur billig, vore mot syftet (förvalta anläggningen) och därmed olagligt för föreningen att avhjälpa den olagligt installerade anläggningen med ett beslut på extrastämma att ansöka om förrättning.

Just den biten som jag kanske missförstod höll jag inte med om.

Den utökade kostnaden framstod som låg och därmed i linje med lovlig förvaltning.

 

[Alexander HB]

Det löses med ett servitut och ersättning betalas när den nya GA inrättas. Så ingen hyra är aktuell.

Men går det att skriva servitut med en samfällighet, eller måste det skrivas ett för/med varje fastighet som ingår i denna samfällighet?

 

[Alexander HB]

Lite svårt att hänga med då du skriver som om du syftar på att det i detta fall finns två samfälligheter.

Det är just sådant som förrättaren tar ställning till under förrättningsprocessen som kan vara i allt från ett par månader till ett par år. Det finns inget facit på förhand och LM ger aldrig förhandsbesked.

Men, efter samtal med förrättare tycks deras generella hållning, översatt till denna situation vara ungefär såhär. Om det är 5 fastigheter av 200 som är negativa kan förrättaren tvinga in resterande 5 fastigheter i en ny GA eller tvärtom lägga till solcellsanläggning till befintlig GA. I den kontakt jag haft är detta förstås inte önskvärt men om solcellsanläggning bedöms viktigt för samfällighetens fortsatta förvaltning kan så ske.

Jag tänkte att iom att det ska skapas en till anläggning (innehållandes solcellerna), så tillkommer även en extra samfällighetsförening med uppdrag att förvalta denna nya anläggning. Men visst, den går väl att delägarförvalta istället.

Eller kan samma samfällighetsförening förvalta flera olika anläggningar?

 

[Claes Sörmland]

Jag uppfattade dig tidigare som att allt agerande för att bereda utökning, oavsett hur billig, vore mot syftet (förvalta anläggningen) och därmed olagligt för föreningen att avhjälpa den olagligt installerade anläggningen med ett beslut på extrastämma att ansöka om förrättning.

Just den biten som jag kanske missförstod höll jag inte med om.

Den utökade kostnaden framstod som låg och därmed i linje med lovlig förvaltning.

Jag är väl inte helt klar i tanken här ska erkännas.

Men jag skiljer på principen och vad som i praktiken kan bli föremål för en rättslig tvist. Ett sätt att se på civilrätt av denna typ är ju att det inte finns några principer utan enbart det som kan bli en rättslig tvist är intressant att överväga. Allt är OK om samfälligheten inte kan hindras eller får betala skadestånd för det. Jag menar att det inte är en bra grund för att bedöma hur man ska agera i en samfällighet men jag vet att detta tankesätt är rätt utbrett - det är för machiavelliskt i mitt tycke.

Jag tänker att i grund och botten ska utförandet av den nya gemensamhetsanläggningen drivas som verksamhet i samfällighetsföreningen först efter att ett nytt anläggningsbeslut har vunnit laga kraft. Om man accepterar detta så ska verksamheten i samfällighetsföreningen kring den nya nyttigheten minimeras före stämma beslutar att ansöka om förrättning och myndighet har fattat anläggningsbeslutet. Och det ligger ju på Lantmäteriet att utreda ärendet vid förrättning, inte på samfällighetsföreningen och dess styrelse.