Vad gäller för en svartbyggd lägenhet, få bolån och gäller försäkring?

[Claes Sörmland]

Då spikar båda instanser att det är fel.

Svara inte riktigt på min fråga men tråden spåra för länge sen

Domen bekräftar i stort de resonemang som har förts här i tråden. Tycker vi har prickat rätt i de juridiska resonemangen i stort. Inte illa pinkat för ett publikt anonymt forum.

Tings- och hovrätt landar i att det är fel på varan eftersom två av fyra bostadsrättslägenheter har tagits i bruk olovligen, d v s det är en så stor och central sak för föreningen att det bedöms vara ett fel i varan.

Hade det t ex berört enstaka lägenhet i en större bostadrättsförening, säg t ex en vindvåning i ett hus med 30 lägenheter, ja då är det inte alls säkert att utfallet skulle ha blivit detsamma i rätten.

 

[Olle75]

Här är domen från Göteborg som vi borde läsa (T 3735-22):

[länk] filename="T 3735-22.pdf"; filename*=UTF-8''T%203735-22.pdf&response-content-type=application/pdf&X-Amz-Algorithm=AWS4-HMAC-SHA256&X-Amz-Credential=AKIA5D5D65VFDIT7NXO7/20240129/eu-north-1/s3/aws4_request&X-Amz-Date=20240129T201820Z&X-Amz-Expires=300&X-Amz-SignedHeaders=host&X-Amz-Signature=6b3dcb9f8b888f0101cb1fbb89d67ead99ef49a7bdd8345d42a7063f8b332c87

Där var den ja! Och minnet svek till hälften för prisavdrag är ju möjligt

Då spikar båda instanser att det är fel.

Svara inte riktigt på min fråga men tråden spåra för länge sen efte

Då spikar båda instanser att det är fel.

Svara inte riktigt på min fråga men tråden spåra för länge sen

Eftersom det är ett väsentligt fel behöver du rimligen upplysa en köpare om det. Gällande försäkring och bank kan nog bara de själva svara på den frågan, noterbart att domstolen konstaterar att bostadsrätten trots allt kan användas som bostadsrätt + att mäklarna vittnar om att det trots allt sker försäljning av bostäder utan bygglov. Gissningsvis är de ok med det, vilket verkar rimligt i min värld iaf..

 

[Ungochbortskämd]

Domen bekräftar i stort de resonemang som har förts här i tråden. Tycker vi har prickat rätt i de juridiska resonemangen i stort. Inte illa pinkat för ett publikt anonymt forum.

Tings- och hovrätt landar i att det är fel på varan eftersom två av fyra bostadsrättslägenheter har tagits i bruk olovligen, d v s det är en så stor och central sak för föreningen att det bedöms vara ett fel i varan.

Hade det t ex berört enstaka lägenhet i en större bostadrättsförening, säg t ex en vindvåning i ett hus med 30 lägenheter, ja då är det inte alls säkert att utfallet skulle ha blivit detsamma i rätten.

Yes, omständigheterna är viktiga. Tyvärr är det en pytte föreningen (formodligen hur detta kunnat ske) har redan haft en inverkan på ekonomin med 150% i avgiftshöjningar för att hantera detta med nämnden.

 

[M.West]

Enbart takterassen som var svartbyggd?

Ja…. (Så inte helt samma såklart…)

 

[Nötegårdsgubben]

Här är det centrala i tingsrättens domskäl i målet T 3735-22, Hovrätten västra Sverige:

[bild]

Hovrätten gör inte någon annan bedömning när målet överklagades.


Jag läser det som att i detta fall är det omfattande åtgärder som har vidtagits utan bygglov av föreningen (två av fyra lägenheter totalt i föreningen har tagits i bruk olovligen.) Detta kan ge problem för föreningen trots att överträdelsen är preskriberad. Trots att nyttjanderätten till lägenheten (bostadsrätten) är det centrala i köpet så menar tingsrätten att dessa tänkbara framtida problem för föreningen gör att varan (bostadsrätten med tillhörande medlemskap i föreningen) var i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog har kunnat förutsätta. Avsaknaden av bygglov utgör därmed ett fel enligt 19 § 1 st 3 köplagen.

Till saken hör att skadan som köparen tilldömdes ersättning för värderades till 60 tkr i en affär om 3,5 Mkr, alltså ett par procent av värdet.

Köparen bedömdes också som huvudsakligen tappande i målet och fick betala säljarens rättegångskostnader om en halv miljon. Detta förvisso främst av andra skäl, som vilja att häva köpet.

Jämför vi med dolda fel i fastighet skulle man näppeligen få något om värdet var så lågt som 2 % av köpeskillingen, så saken känns minst sagt knepig. Jag skulle inte vara så säker på att en annan domstol kom till samma slutsats.

 

[Claes Sörmland]

Till saken hör att skadan som köparen tilldömdes ersättning för värderades till 60 tkr i en affär om 3,5 Mkr, alltså ett par procent av värdet.

Köparen bedömdes också som huvudsakligen tappande i målet och fick betala säljarens rättegångskostnader om en halv miljon. Detta förvisso främst av andra skäl, som vilja att häva köpet.

Jämför vi med dolda fel i fastighet skulle man näppeligen få något om värdet var så lågt som 2 % av köpeskillingen, så saken känns minst sagt knepig. Jag skulle inte vara så säker på att en snnan domstol kom till samma slutsats.

Och det beloppet känns väl högst rimligt med tanke på att rätten fann att felet i varan var indirekt och utgjordes av möjliga/hypotetiska svårigheter som föreningen kunde tänkas råka ut för i framtiden p g a av de omfattande olovliga åtgärderna.

 

[Claes Sörmland]

Det som stör mig lite med domen är resonemanget om att en köpare av en bostadsrätt ska kunna förvänta sig att föreningen har bygglov för de åtgärder som historiskt har genomförts på deras fastighet. Det låter ju rimligt som första tanke.

Men... nästa tanke är att då blir säljaren ansvarig mot köparen om så inte är fallet.

Och hur sjutton ska en typisk bostadsrättshavare veta om föreningen historiskt bakåt i tiden har haft bygglov för alla åtgärder som har genomförts? Ni som äger en bostadsrätt, har ni verkligen begärt ut och granskat alla historiska bygglov som föreningen och byggbolaget som bebyggde fastigheten en gång i tiden har fått genom åren och jämfört med hur det ser ut idag. Jag har då inte gjort det.

 

[Nötegårdsgubben]

Nej, men det har väl inte fastighetsägare heller alla gånger. Ändå är de ansvariga för det de säljer.

 

[Ungochbortskämd]

Och det beloppet känns väl högst rimligt med tanke på att rätten fann att felet i varan var indirekt och utgjordes av möjliga/hypotetiska svårigheter som föreningen kunde tänkas råka ut för i framtiden p g a av de omfattande olovliga åtgärderna.

Gör det det dock? Tror att många köpare skulle skämmas bort av det, jag hade aldrig köpt om det var känt. Har ej läst klart domen men de resonerar kring om byggnaden skulle brinna ner fick de ej byggas upp med fyra lägenheter dvs hans lägenhet slutar existera dessutom hela föreningen då det krävdes tre.

 

[Claes Sörmland]

@Ungochbortskämd

Rekommendationen till dig och dina grannar för att skydda era ekonomiska intressen måste bli att se till att föreningen inför en not i årsredovisningen varje år om denna situation med de avsaknade byggloven och planstridigheten. Något längst ned på sid 12 i stil med: "Lägenheterna XXX och YYY togs i bruk som bostäder 20XX utan lov för inredning av bostad."

Sen när ni säljer ser ni till att mäklaren gör sitt jobb och lägger senaste årsredovisningen till prospektet så att den blir en del av överlåtelseavtalet. Case closed.

 

[Claes Sörmland]

Gör det det dock? Tror att många köpare skulle skämmas bort av det, jag hade aldrig köpt om det var känt. Har ej läst klart domen men de resonerar kring om byggnaden skulle brinna ner fick de ej byggas upp med fyra lägenheter dvs hans lägenhet slutar existera dessutom hela föreningen då det krävdes tre.

Det var en av de svagare argumenten i domen. Om t ex en BRF äger ett hus som uppfördes före en ny detaljplan vann krav så kan samma situation uppstå om den nya planen gör det gamla huset planstridigt. Och detta trots att huset byggdes enligt den gamla planen med bygglov.

Att detta smög sig in i domen är bara för att ombuden och tingsrätten inte kan sin PBL tänker jag.

 

[Ungochbortskämd]

Det som stör mig lite med domen är resonemanget om att en köpare av en bostadsrätt ska kunna förvänta sig att föreningen har bygglov för de åtgärder som historiskt har genomförts på deras fastighet. Det låter ju rimligt som första tanke.

Men... nästa tanke är att då blir säljaren ansvarig mot köparen om så inte är fallet.

Och hur sjutton ska en typisk bostadsrättshavare veta om föreningen historiskt bakåt i tiden har haft bygglov för alla åtgärder som har genomförts? Ni som äger en bostadsrätt, har ni verkligen begärt ut och granskat alla historiska bygglov som föreningen och byggbolaget som bebyggde fastigheten en gång i tiden har fått genom åren och jämfört med hur det ser ut idag. Jag har då inte gjort det.

Det var en sjuk tanke.

Till saken hör att skadan som köparen tilldömdes ersättning för värderades till 60 tkr i en affär om 3,5 Mkr, alltså ett par procent av värdet.

Köparen bedömdes också som huvudsakligen tappande i målet och fick betala säljarens rättegångskostnader om en halv miljon. Detta förvisso främst av andra skäl, som vilja att häva köpet.

Jämför vi med dolda fel i fastighet skulle man näppeligen få något om värdet var så lågt som 2 % av köpeskillingen, så saken känns minst sagt knepig. Jag skulle inte vara så säker på att en annan domstol kom till samma slutsats.

Tolkar jag det rätt att felets lilla inverkan som gjorde att han fick betala säljaren?

@Ungochbortskämd

Rekommendationen till dig och dina grannar för att skydda era ekonomiska intressen måste bli att se till att föreningen inför en not i årsredovisningen varje år om denna situation med de avsaknade byggloven och planstridigheten. Något längst ned på sid 12 i stil med: "Lägenheterna XXX och YYY togs i bruk som bostäder 20XX utan lov för inredning av bostad."

Sen när ni säljer ser ni till att mäklaren gör sitt jobb och lägger senaste årsredovisningen till prospektet så att den blir en del av överlåtelseavtalet. Case closed.

Hoppas jag får köpet hävt. Min fråga grundar sig i om man ska sälja skiten och begära mellanskillnaden, men då måste de gå att få låna till den.

 

[Alti]

Är bostadsrättsföreningen över huvud taget registrerad, med stadgar, ekonomisk plan och lägenhetsregister?

På beskrivningen låter det som en villa som har blivit uppdelad i fyra olika lägenheter som sedan har sålts som "bostadsrätter" av sin ursprungliga ägare.

 

[Claes Sörmland]

Det var en sjuk tanke.

Vad menar du är sjukt med denna tanke. Du har ju själv köpt en lägenhet utan att kolla byggloven, d v s gjort samma sak som jag beskriver.

Hoppas jag får köpet hävt. Min fråga grundar sig i om man ska sälja skiten och begära mellanskillnaden, men då måste de gå att få låna till den.

Kolla domen. Hävningen är ser helt uteslutet ut.

 

[Ungochbortskämd]

Är bostadsrättsföreningen över huvud taget registrerad, med stadgar, ekonomisk plan och lägenhetsregister?

På beskrivningen låter det som en villa som har blivit uppdelad i fyra olika lägenheter som sedan har sålts som "bostadsrätter" av sin ursprungliga ägare.

Det pratas ett annat fall i göteborg med fyra lägenheter.

Här är det tre, initialt två men för brf krävdes det tre så man dela upp en. Sökte aldrig bygglov men allt annat finns.