Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 066 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 066 inlägg
Det har vi ju diskuterat i tråden. Hade felen varit obetydliga i förhållande till köpeskillingen före bostadsrätten så hade ju advokaten med stor säkerhet kunnat luta sig tillbaka och vetat att säljaren inte har ett case. Men nu när det rör sig om summor som 10% av köpeskillningen så blir istället frågan vad som köparen borde ha sett vid undersökning av lägenheten i samband med köpet. Och eventuella utfästelser som du har gjort i t ex annons eller prospekt.N Nina Sol skrev:
Detta är ju en fråga som blir betydligt grötigare för ett ombud att driva. Allt beror på detaljer i annons, prospekt och lägenheten. Det gäller att hålla tanken klar och ha rätt info. Klart jobbigare för ett ombud jämfört med att avfärda frågan på en teknikalitet som dess kostnad.
Redigerat:
Ja, det låter ju som ett bra initialt ställningstagande. Men det säger inte så mycket om utfallet. I övrigt får du se hur det går. Jag tänker att du har fått alla råd du kan få här, inget någon säger kommer påverka utfallet nu. Se bara till att advokaten har relevant (och för dig positiv) erfarenhet, det är vad du måste göra nu. Motparten är ju inte intresserad av en förlikning.N Nina Sol skrev:
Nu vet du varför man altid skall ha en friskrivningsklausul i avtalet. Men bara det faktum att badrummet blivit nyttjat i två år utan åtgärd säger ju en del. Lycka till, det går säkert bra.
.K klimt skrev:
1. Kostnaden. Om säljaren ställer krav på ersättning som motsvarar 10 procent av försäljningsbeloppet så kommer det inte att avvisas av det skälet, vilket hade varit fallet om det varit väsentligt lägre.
Kan du förklara mer vad det betyder?🙈
Moderator
· Stockholm
· 51 952 inlägg
Jo om köparen skall kunna få ersättning för ett dolt fel, så måste det vara ett väsentligt fel. Det finns rättsfall där "värdet" av ett fel varit några enstaka procent av köpesumman. Då har kravet avvisats, eftersom det anses inte att köpesumman skulle ha påverkats om felet hade varit känt vid köpet.
Det finns såvitt jag vet ingen fast procentsats, utan bara erfarenheter från ett fåtal rättsfall som domstolarna går på.
Krav som är för låga i förhållande till priset, kan lätt avvisas, man behöver inte gräva ned sig i frågan om det överhuvudtaget finns ett fel, och om det i så fall är något köparen borde upptäckt innan köpet.
Om nu köparen kräver ett skadestånd i storleksordningen 10% av köpesumman, så kan man troligen utgå ifrån att det är ett väsentligt fel han kräver ersättning för.
Då kan advokaten inte bara använda vänstra lillfingret för att avvisa kravet. Då behövs det bättre argument. Och flera möjliga vägar för argumentationen.
Det finns såvitt jag vet ingen fast procentsats, utan bara erfarenheter från ett fåtal rättsfall som domstolarna går på.
Krav som är för låga i förhållande till priset, kan lätt avvisas, man behöver inte gräva ned sig i frågan om det överhuvudtaget finns ett fel, och om det i så fall är något köparen borde upptäckt innan köpet.
Om nu köparen kräver ett skadestånd i storleksordningen 10% av köpesumman, så kan man troligen utgå ifrån att det är ett väsentligt fel han kräver ersättning för.
Då kan advokaten inte bara använda vänstra lillfingret för att avvisa kravet. Då behövs det bättre argument. Och flera möjliga vägar för argumentationen.
Det finns en praxis att rätten avvisar krav på ersättning om beloppen är låga i förhållande till försäljningspriset, även om kraven är berättigade. Denna praxis innebär att ersättningskrav som är lägre än 3-4 procent inte tas upp. Men om kravet på ersättning i ert fall är 10 procent av försäljningsbeloppet så avvisas det inte av rätten på denna grund. Då får man gå vidare och bedöma er utfästelse om ett nyrenoverat badrum som säljare med köparens undersökningsplikt.N Nina Sol skrev:
Nej, jag skojade lite tror man mycket väl behåller en advokat genom hela processen om man väl anlitat en.Pär Sköld skrev:
Nu har inte TS visat bilder på vare sig badrummet i fråga eller kontraktet så med vissa antaganden vidhåller jag min ståndpunkt att TS står säker. Tingsrätten verkar resonera på samma sätt i det tidigare mål som länkats i tråden:
"
Enligt den till överlåtelseavtalet bifogade frågelistan och objektbeskrivningen anges ‚Renovering badrum 2009‚ respektive ‚Nyrenoverad och påkostad lägenhet‚. R.D. har, med hänvisning till angiven information, anfört att han haft befogad anledning att förvänta sig ett badrum utan de i målet påtalade bristerna.
En generell utgångspunkt är att allmänna uppgifter eller allmänt lovprisande av en viss vara ensamt endast bör tillmätas begränsad vikt. Betydelsen av sådan allmän information ska bedömas objektivt. Det ligger i farans riktning, särskilt med hänsyn till informationens tämligen innehållslösa karaktär, att mottagare av sådan information medvetet eller undermedvetet tillmäter informationen ett innehåll som ytterst bottnar i subjektiva föreställningar. Vid en sådan bedömning bör det dock istället framstå som uppenbart för mottagaren av informationen att denna ensamt inte kan föranleda långtgående slutsatser eller förväntningar.
Tingsrätten konstaterar att det av den ovan refererade informationen inte framgår om renoveringsarbetena utförts i enlighet med gällande branschregler eller mer specifikt om badrummets skick i övrigt. Informationen är, sett ensamt, intetsägande. Att det finns vissa avvikelser i förhållande till då gällande branschregler kan alltså inte i sig föranleda att felet anses vara väsentligt."
Tidigare i samma beslut från tingsrätten anges också:
"Med hänsyn till att förevarande bestämmelse reglerar överlåtelse av en vara i befintligt skick är det naturligt att köparen, i ett sådant fall, utgår från att säljaren avser att kraftigt inskränka sitt felansvar, vilket leder till att utrymmet för att beakta köparens förväntningar är begränsade. Detta framgår redan av dels att varan måste vara i väsentligt sämre skick för att felansvar ska aktualiseras, dels att köparens befogade förväntningar är en bedömning av objektiv karaktär, jfr uttrycket ‚fog‚. Detta innebär till exempel att inte varje eventuell avvikelse från branschregler eller liknande vad gäller renoveringsarbeten kan betraktas som en väsentlig avvikelse från köparens befogade förväntningar när en vara överlåts i befintligt skick."
Hovrätten gör sedan en annan bedömning då de anser att delar av felet var dolt på ett sätt som krävde demontering av kommod, vilket de inte anser rimligt (håller med, men personligen anser jag att de andra synliga felen skulle påvisat en utökad undersökningsplikt).
Justitiesekreteraren Anna Eberstål, föreslog i betänkande att HD beaktar:
"10. Avseende en byggnads konstruktion anses gällande byggnorm utgöra en objektiv måttstock för vad som är befogat för en fastighetsköpare att förvänta sig (se NJA 2016 s. 346). Eftersom tillämpliga branschregler är ett frivilligt regelverk som måste avtalas mellan beställaren och entreprenören för att vara gällande, kan alla avvikelser härifrån inte anses innebära att en vara är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog har kunnat förutsätta."
...
"
21. Av utredningen i målet framgår att badrummets konstruktion på flera punkter avvek från tillämpliga branschregler vid tidpunkten för renoveringen. Bristerna har bl.a. medfört att badrummet inte var tätt; vilket får anses vara en grundläggande egenskap för ett badrum.
22. Även om risken för fuktskador inte realiserades innan badrummet renoverades, måste badrummets skick redan med hänsyn till avsaknaden av heltäckande tätskikt anses ha varit i väsentligt sämre skick än vad R.D. med fog har kunnat förutsätta med hänsyn särskilt till att badrummet endast var sex år gammalt samt bostadsrättens pris och standard. Trots att bostadsrätten har sålts i befintligt skick ska den därför anses felaktig enligt 19 § första stycket 3 köplagen."
Hennes rekommendation är sammantaget att HD går på Hovrättens linje. HD väljer dock att fastslå tingsrättens dom primärt baserat på att kostnaden för ett nytt badrum som enbart uppgår till 3% av totalkostnaden är för lågt.
Men för TS fall där felen (givet det som framkommit i tråden) inte är dolda eller kräver demontering av inredning gör i alla fall jag bedömningen att alla instanser skulle anse att TS inte kommit med utfästelser som gjort att köparen inte behövde undersöka vara alls ej heller att felen inte skulle kunna upptäckas vid enkel okulär besiktning. Felen är ej heller av den karaktär att badrummets funktion satts ur spel, i rättsfallet nämnt ovan saknades tätskikt helt i ett utrymme för rörkopplingar vilket var det som var Hovrättens huvudpunkt.
En viktig detalj för TS, var noga med att ange varför köparen borde ha upptäckt felen vid en enkel undersökning:
I HDs domslut:
"16. P.D. har inte visat att parterna avtalat om att R.D. skulle genomföra en mer ingående undersökning av lägenheten än vad som i allmänhet kan krävas av en bostadsrättsköpare (jfr 20 § köplagen). P.D. har inte heller visat att R.D. borde ha märkt de påtalade bristerna vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet."
Justitiesekreteraren anförande innehåller:
"13. Det är säljaren som har bevisbördan för att köparen borde ha upptäckt den omständighet som påstås utgöra fel (se Jon Kihlman m.fl., Köplagen – En kommentar, 2017, s. 225)."
Moderator
· Stockholm
· 51 952 inlägg
Nu skall jag börja med att påpeka att jag är inte jurist.N Nina Sol skrev:
Jag ser två möjliga vägar för argumentation här.
1. Påvisa att kravet är för högt. Antingen att det går att göra om allt för en summa som ligger i storleksordningen 1 - 2% av köpesumman (så borde man ha lagom marginal), eller att det inte är kostnaden för åtgärd som gäller utan värdet av irritationen för köparen att behöva leva med felen, där bör man då även värdera risken att det faktiskt blir en vattenskada pga. felen. En vattenskada är lika dyr som att göra om allt direkt, men risken att den skall inträffa just pga de här felen är mikroskopisk.
2. Arguementera runt "nyrenoverat", ex: Detta är ett nyrenoverat badrum i en äldra byggnad, det är helt normalt att man måste göra vissa avvikelser när man renoverar ett badrum i en äldre byggnad. Så detat motsäger inte att badrummet är nurenoverat. Men det finns många fler aspekter på denna andra väg att gå. Och att fel som den dåliga lutningen (om det ens är ett fel) borde ha upptäckts av köparen innan köpet.
Det där med att de skulle behöva finnas en kant vid duschområdet, har jag inte sett i några regler. Det finns regler för lutning inom duschområdet, men utanför det får det vara 0 graders lutning, men inte bakfall.
Den saknade listen har jag inte förstått. Är det möjligen uppviket av tätskikt vid dörrströskeln det gäller? Saknas det så är det iofs. ett rätt alvarligt fel, som man knappast kan hävda att man behövde göra för att slippa riva huset.
Kan ju även vara värt att tillägga att man vid reklamation enligt köplagen har rätt till felavhjälpning i första hand och först om detta inte går eller inte godtas av säljaren kan man kräva ersättning. TS har ju genom att tidigare erbjuda sig att ta kostnaderna för att faktiskt avhjälpa felet fullföljt sin förpliktelse enligt reklamationen. Köparen godtog inte detta och ville ha kontanter men det har inte köparen rätt till. Vilket jag också skulle ta med i ett anförande som alternativt domskäl, dvs att i första hand avslå köparens begäran helt med att det är ett fel som köparen borde ha upptäckt, och om det anses som ett fel köparen inte hade fog att leta efter så är det i alla fall inte av sådan karaktär att det kan anses vara ett allvarligt fel. Om det anses vara ett allvarligt fel anses reklamationen redan vara avklarad i och med att köparen avslog säljarens erbjudande om felavhjälpning av felet för 1.5 år sedan. Slutligen om reklamationen inte anses avslutad anförs att köparen tvingas godta felavhjälpning av säljaren. (vet inte man kan uttrycka så många alternativa utfall men en advokat kan säkert skriva ihop det bra)
Moderator
· Stockholm
· 51 952 inlägg
tjaaa kanske. Det beror ju rätt mycket på det där med hur "nyrenoverat" kan tolkas, som vi har många och långa inlägg om i tråden.
Men det känns som ett fel som inte går att "skriva bort" med en avvikelserapport, jag har svårt att se att man kan försvara bristen med annat än okunnighet. De övriga bristerna låter som man i stort sett skulle kunna hävda att de är "nödvändiga" om man inte skall riva massor. Dvs. de är avvikelser, inte fel. Men en felkonstruerad tröskel är svårare att försvara. Mne sedan har vi det där med undersökningsplikt, och ev. utfästelser.
Kravet vid tröskeln (om jag minns BKR rätt). Är att tätskiktet skall vara uppdraget till en höjd av minst 20mm över golvbrunnsnivån, eller minst till nivå översida av klinkers.
Alltså 20 mm höjden brukar uppnås trivialt, eftersom du typiskt har 10 mm klinkers, och för det mesta mer 10 mm fall mellan dörren och golvbrunnen. Men tätskiktet skall ändå gå upp på tröskeln lika högt som klinkersen är tjock. Om man då ex. inte har en tröskel att vika upp mot, så blir det fel.
Tanken är att förhindra att vatten rinner ut till angränsande rum ifall det blir översvämning i badrummet. Dels skall det alltså inte bli översvämning utanför badrummet så länge vattenytan inte stiger mer än 20mm i badrummet, dels så sugs vatten normalt in mellan tätskiktet och klinkers. Skulle så klinkers ligga direkt mot, ex. parkett i nästa rum så kan parketten suga åt sig vatten även om det inte ens är synligt blött i badrummet.
Men det känns som ett fel som inte går att "skriva bort" med en avvikelserapport, jag har svårt att se att man kan försvara bristen med annat än okunnighet. De övriga bristerna låter som man i stort sett skulle kunna hävda att de är "nödvändiga" om man inte skall riva massor. Dvs. de är avvikelser, inte fel. Men en felkonstruerad tröskel är svårare att försvara. Mne sedan har vi det där med undersökningsplikt, och ev. utfästelser.
Kravet vid tröskeln (om jag minns BKR rätt). Är att tätskiktet skall vara uppdraget till en höjd av minst 20mm över golvbrunnsnivån, eller minst till nivå översida av klinkers.
Alltså 20 mm höjden brukar uppnås trivialt, eftersom du typiskt har 10 mm klinkers, och för det mesta mer 10 mm fall mellan dörren och golvbrunnen. Men tätskiktet skall ändå gå upp på tröskeln lika högt som klinkersen är tjock. Om man då ex. inte har en tröskel att vika upp mot, så blir det fel.
Tanken är att förhindra att vatten rinner ut till angränsande rum ifall det blir översvämning i badrummet. Dels skall det alltså inte bli översvämning utanför badrummet så länge vattenytan inte stiger mer än 20mm i badrummet, dels så sugs vatten normalt in mellan tätskiktet och klinkers. Skulle så klinkers ligga direkt mot, ex. parkett i nästa rum så kan parketten suga åt sig vatten även om det inte ens är synligt blött i badrummet.
Säg istället så här.N Nina Sol skrev:
Vad menade du när du skrev/sa att badrummet var nyrenonerat?
Handen på hjärtat nu. Menade du att badummet bara var lite uppiffat, eller att badrummet var renoverat av någon som inte vad han sysslade med. Menade du att det var självklart att några branschregler inte följts, och att det sjäkvklart var ett fuskbygge.
Nej, om jag förstått saken rätt så sålde du badrummet på exakt de premisser som jag hävdar gäller för "nyrenoverat". Jag tror inte att du gjort det för att du är en dålig människa. Jag tror att du gjort det för att du trodde att badrummet var bra. Sannolikt ser också badrummet bra ut på ytan. Kunde ytan lura dig, så hade köparen troligtvis ingen orsak att tro annat heller.
Att försöka hitta kryphål för hur msn kan tolka ordet "nyrenoverat" är bara ett sätt att slippa ansvar.
Moderator
· Stockholm
· 51 952 inlägg
Vi har bekanta som drabbades av just det. De hade precis flyttat in i en nyköpt lägenhet, med ganska nytt badrum. Åkte på semester.
Medan de var borta så lossnade en trådhylla som satt med sugproppar i duschutrymmet, den träffade spaken på duschblandaren så att den öppnade, duschen stod på för fullt i ca två veckor tills de kom hem. Då hade vatten trängt ut till hallen med parkett, och vidare in i vardagsrummet.
Det visade sig saknas uppvik mot tröskeln. Till min förvåning tog deras försäkringsbolag hela skadan utan knorrande.
Medan de var borta så lossnade en trådhylla som satt med sugproppar i duschutrymmet, den träffade spaken på duschblandaren så att den öppnade, duschen stod på för fullt i ca två veckor tills de kom hem. Då hade vatten trängt ut till hallen med parkett, och vidare in i vardagsrummet.
Det visade sig saknas uppvik mot tröskeln. Till min förvåning tog deras försäkringsbolag hela skadan utan knorrande.
Ditt inlägg är irrellevant både i detta speciella fall och även generellt.A AG A skrev: