Starta eget bolag för att bygga åt sig själv

[larsson r]

Sen tycker jag nog att din arbetsgivare ska ta in folk från Polen , är ju så mö billigare därifrån
Jag förstår inte folk som bor å lever med svenka löner inte kan gynna våra innhemska leverantörer

 

[Heij83]

Verkar krångligt, kollat med fler banker? Jag fick en förhandsvärdering och gjorde en kalkyl till banken och sen byggde jag allt själv. Inga problem.

Vi gjorde precis samma sak, håller på att snickra för fullt.
Bara att kolla med annan bank, det fick vi göra.

 

[Heij83]

Banken kan kräva det som villkor för lån.
Jag råkade ut för det & det spelade ingen roll hur mycket jag argumenterade för att det var bortkastade pengar eftersom en Garbo-försäkring inte kan gälla om det inte finns en huvudentreprenör.

Då byter man bank. Vår bank förstod problematiken att försäkringen inte gäller om man bygger själv. Den är ju till för att garantera ifall någon entreprenör inte kan fullfölja, men den gäller bara på ganska höga summor 300 000 om jag inte har fel) vilket gör den värdelös om man har många entreprenörer inne som inte kommer upp i några högre summor.

 

[Heij83]

Jag tecknade en garboförsäkring på mitt största köp, stommen.
Försäkringen är ju egentligen ganska tafatt, den täcker bara eventuella merkostnader för att handla upp en ny entreprenör för att fölfölja det som någon annan påbörjat. Så det gäller att vara "baktung" att bara betala för det faktiska värdet man har fått levererat.

Men att försäkringen är kass verkar varken banken eller kommunen ha koll på, de tycks tro att det är en garanti på att huset blir färdigt oavsett vad.
Så jag teckande en försäkring på 900 000 av mina 5 milj, och visade upp det. Tack sa bankmannen och bockade av på sin lista....

Lite liknande var det vad det gällde att bygga i egen regi. Inget kontrakt- inget lån lät det i början. Men när jag meddelat att "skall det vara så så byter jag bank" blev jag inbjuden till et möte.
Bestämde mig för att överprestera på kalkylsidan, gjorde både driftkostnadskalkyler, lyftplaner, kalkyler och inköpstidplaner.
Tack sa bankmannen och bläddrade i pappersbunten och försökte se ut som hon förstod vad hon läste. "kyl och frys för 18 000, det låter väl rimligt"
Att sedan projektet börjades efter att lyftplanen var slut och kostnaden varierade både upp och ner på det olika inköpen var det igen som tänkte på.

Det verkar som alla bara har en fyrkantig lista med punkter de vill bocka av.
Hur det blir i verkligheten verkar spela mindre roll, så länge de får låna ut pengar. Och säkerheten blir ju hela tiden hög, de betalar mest för materialinköp, timmarna man lägger själv tillför värde utan att öka kostnaden.

Känner igen allt så väl från vårt projekt.
Ta in fakturor på allt man kan och gör detaljerade kostnadskalkyler, lägg sen på 25% så blir dom nöjda.
Banken skulle även komma ut och besöka oss med jämna mellanrum så dom ser att det verkligen byggs, nästan 2år senare så har fortfarande ingen från banken varit på plats och kollat vad vi sysslar med.
Dom har kanske bara högt förtroende för oss

 

[Tomas Appelberg]

Jag tecknade en garboförsäkring på mitt största köp, stommen.
Försäkringen är ju egentligen ganska tafatt, den täcker bara eventuella merkostnader för att handla upp en ny entreprenör för att fölfölja det som någon annan påbörjat. Så det gäller att vara "baktung" att bara betala för det faktiska värdet man har fått levererat.

Men att försäkringen är kass verkar varken banken eller kommunen ha koll på, de tycks tro att det är en garanti på att huset blir färdigt oavsett vad.
Så jag teckande en försäkring på 900 000 av mina 5 milj, och visade upp det. Tack sa bankmannen och bockade av på sin lista....

Lite liknande var det vad det gällde att bygga i egen regi. Inget kontrakt- inget lån lät det i början. Men när jag meddelat att "skall det vara så så byter jag bank" blev jag inbjuden till et möte.
Bestämde mig för att överprestera på kalkylsidan, gjorde både driftkostnadskalkyler, lyftplaner, kalkyler och inköpstidplaner.
Tack sa bankmannen och bläddrade i pappersbunten och försökte se ut som hon förstod vad hon läste. "kyl och frys för 18 000, det låter väl rimligt"
Att sedan projektet börjades efter att lyftplanen var slut och kostnaden varierade både upp och ner på det olika inköpen var det igen som tänkte på.

Det verkar som alla bara har en fyrkantig lista med punkter de vill bocka av.
Hur det blir i verkligheten verkar spela mindre roll, så länge de får låna ut pengar. Och säkerheten blir ju hela tiden hög, de betalar mest för materialinköp, timmarna man lägger själv tillför värde utan att öka kostnaden.

Tack för svar Albingädda och alla andra.
Kommunen kommer inte att nöja sig med mindre än en färdigställandegaranti för att ge oss ett startbesked. Regeln säger att om man avser att driva en delad entreprenad, som i det här fallet, så måste varje enskilt kontrakt tecknas med färdigställandegaranti. Det är stökigt och jag vill komma undan detta genom att starta ett bolag och skriva ett avtal om totalentreprenad med företaget.

Ja tjänstemännen bockar av sina listor så det är nog en bra sak att överarbeta kalkyler och betalplaner.
Tack för synpunkter

Jag tecknade en garboförsäkring på mitt största köp, stommen.
Försäkringen är ju egentligen ganska tafatt, den täcker bara eventuella merkostnader för att handla upp en ny entreprenör för att fölfölja det som någon annan påbörjat. Så det gäller att vara "baktung" att bara betala för det faktiska värdet man har fått levererat.

Men att försäkringen är kass verkar varken banken eller kommunen ha koll på, de tycks tro att det är en garanti på att huset blir färdigt oavsett vad.
Så jag teckande en försäkring på 900 000 av mina 5 milj, och visade upp det. Tack sa bankmannen och bockade av på sin lista....

Lite liknande var det vad det gällde att bygga i egen regi. Inget kontrakt- inget lån lät det i början. Men när jag meddelat att "skall det vara så så byter jag bank" blev jag inbjuden till et möte.
Bestämde mig för att överprestera på kalkylsidan, gjorde både driftkostnadskalkyler, lyftplaner, kalkyler och inköpstidplaner.
Tack sa bankmannen och bläddrade i pappersbunten och försökte se ut som hon förstod vad hon läste. "kyl och frys för 18 000, det låter väl rimligt"
Att sedan projektet börjades efter att lyftplanen var slut och kostnaden varierade både upp och ner på det olika inköpen var det igen som tänkte på.

Det verkar som alla bara har en fyrkantig lista med punkter de vill bocka av.
Hur det blir i verkligheten verkar spela mindre roll, så länge de får låna ut pengar. Och säkerheten blir ju hela tiden hög, de betalar mest för materialinköp, timmarna man lägger själv tillför värde utan att öka kostnaden.

Vi hade inget problem med kommunen och garantier för att få startbesked. Det räckte med att det byggdes på löpande räkning och fakturerades mot prestation.

Hej, Dum fråga men finns inte den vanliga vägen längre? Du visar banken kalkylen på bygget som bygger delvis på olika offerter plus eget arbete och komp. för förlorad arb.inkomst. Det var i alla fall så vi körde vårt lösvirkesbygge med länsförsäkringar. Vi fick avropa pengar (ca 100 000 / gång ) sedan under tiden för löpande utgifter. Jag ritade kåken själv men tog in snickare för stommen. Eventuellt en byggingenjör för att fixa K-Ritningar på vissa delar.

Hej, Dum fråga men finns inte den vanliga vägen längre? Du visar banken kalkylen på bygget som bygger delvis på olika offerter plus eget arbete och komp. för förlorad arb.inkomst. Det var i alla fall så vi körde vårt lösvirkesbygge med länsförsäkringar. Vi fick avropa pengar (ca 100 000 / gång ) sedan under tiden för löpande utgifter. Jag ritade kåken själv men tog in snickare för stommen. Eventuellt en byggingenjör för att fixa K-Ritningar på vissa delar.

 

[Albingädda]

Hej!

Jag ifrågasätter inte dig eller vad kommunen säger till dig nu, men skriver vad jag tänker.
Så l.äs det om det är till någon glädje eller strunta i det Du var ju byggare också, så allt jag skriver är kanske självklart, men

Ibland känns det som stadsbyggnadskontoren missar lite vad som är deras uppgift. De skall se ägna sig åt myndighetsutövning som styrs av boverket, i förlängningen Boverkets byggregeler (BBR)
De har inte rätt att styra dig i vilka entreprenörer som skall användas.

Jag tror att de blandar ihop byggherreansvar och entreprenadform.
Du är byggherre och ditt ansvar för byggandet av huset finns reglerat i BBR.

Entreprenadformena är standardavtal mellan kund och entreprenör, och heter saker som totalentreprenad, generalentreprenad och delad entreprenad

Om man väljer att handla upp en entreprenör på en totalentreprenad, där entreprenören tar över ansvaret för projekteringen, brukar man också skicka över en del av byggherreansvaret på totalentreprenören. t.ex arbetsmiljöansvar och funktionsansvar gent emot BBR.

Delad entreprenad är en entreprenadform där man på något sätt väljer att dela upp toalentreprenörsansvaret på flera företag. Så om det var en delad entreprenad du skulle genomföra så hade deras resonemang kanske varit auktuellt.

Men nu avser du väl egentligen inta att utnämna någon total eller huvudentreprenör, utan bygga i egen regi?
Då finns det inget samlat ansvar att dela ut, och inte heller något ansvar att försäkra.

Men om de nu ändå vill ha se några försäkrade kontrakt kanske du kan skriva ett med den några entreprenörer du har tänkt använda ändå? De skulle kunna vara mycket löst formulerade, typ "avtal om elarbete för 100 kkr. arbete och material avräknas löpande och med timpeng och prislista kan slutregleras fritt för tillkommande och avgående arbeten.

För hur mycket pengar du lägger elarbeten skall de strunta i i slutändan

Så man kan ju försöka att argumentera och förklara lite för dem på detta vis.

 

[Torbjärn]

Kan du inte säga att du endast betalar entreprenörerna efter utfört arbete (ABS 18)?

 

[Tomas Appelberg]

Då byter man bank. Vår bank förstod problematiken att försäkringen inte gäller om man bygger själv. Den är ju till för att garantera ifall någon entreprenör inte kan fullfölja, men den gäller bara på ganska höga summor 300 000 om jag inte har fel) vilket gör den värdelös om man har många entreprenörer inne som inte kommer upp i några högre summor.

Hej Heij83
Det är inte banken som är det primära problemet utan det är kommunen som inte utfärdar startbesked.
//tomas

 

[mexitegel]

Är en samvetsfråga... Klart man betalar vad det kostar. Men inga overheadkostnader.

Momsen är lite lägre i Polen. Samtidigt är priserna på material mycket lägre i Polen än i Sverige.

Eftersom man jobbar med lyftplan för betalningar så påverkas inte EK utan företaget är i början av varje lyft överkapitaliserat.

inget konstigt.

Man ska dock vara medveten om att om ägare eller anställda får köpa något genom bolaget som då blir billigare än vad de själva kan köpa det för ska det betraktas som en skattepliktig förmån på mellanskillnanden. Dvs, den som det gäller betalar inkomstskatt och företaget betalar arbetsgivaravgift för värdet.

 

[Huggedugge1]

Man ska dock vara medveten om att om ägare eller anställda får köpa något genom bolaget som då blir billigare än vad de själva kan köpa det för ska det betraktas som en skattepliktig förmån på mellanskillnanden. Dvs, den som det gäller betalar inkomstskatt och företaget betalar arbetsgivaravgift för värdet.

Förutsätter att köparen är ägare till bolaget vilket inte är fallet. För att vara säker på sin sak kan man lägga bolaget på ”armlängdsavstånd”. Har dock svårt att se att det skulle vara problem överhuvudtaget ens med ett svenskt bolag. Definitivt inte med ett polskt, estniskt, etc.

 

[Heij83]

Hej Heij83
Det är inte banken som är det primära problemet utan det är kommunen som inte utfärdar startbesked.
//tomas

Är det försäkringen det gäller så prata med kommunen igen och ta reda på vad försäkringen verkligen gäller. För om du själv ska bygga så är försäkringen totalt värdelös.
Vår kommun ville att vi skulle teckna försäkringen men efter att påtalat att den inte gäller oss som självsuggestion så slapp vi.

 

[mexitegel]

Förutsätter att köparen är ägare till bolaget vilket inte är fallet. För att vara säker på sin sak kan man lägga bolaget på ”armlängdsavstånd”. Har dock svårt att se att det skulle vara problem överhuvudtaget ens med ett svenskt bolag. Definitivt inte med ett polskt, estniskt, etc.

Risken för ett utländskt bolag kan jag inte uttala mig om, men närmsta relationskretsen ligger nära till hands att det hamnar under lupp om man misstänker oegentligheter.

Om bolaget bara har till uppgift att bygga ett hus så är det ju dessutom lättare för SKV att hitta sånt som annars passerar obemärkt i mängden i ett större bolag.

 

[Grizzlybjörnen123]

Hej
Jag läste en tråd om detta där det mesta handlade om att lura till sig förmåner på ett eller annat sätt eller om det orimliga i att ett företag inte skulle gå in i en noll- eller minusaffär.
Jag jobbar i ett medelstort byggföretag och har varit tjänsteman i 20 år. Dessförinnan har jag en yrkesarbetarbakgrund. Jag har lärt mig en del men att bygga åt sig själv är en ny erfarenhet och jag tar tacksamt emot råd och erfarenheter.

Situationen
Jag och min fru har ritat vårt hus själva eftersom vi tyckte att husleverantörerna levererade snålt och dyrt.
Vi äger en tomt.
Bygglov har gått igenom. KA och konstruktör är anlitade.
Förhandsvärdering är utförd.
Startbesked erhålls INTE från kommunen förrän vi kan visa upp en färdigställandegaranti.
Banken vill se ett kontrakt med en byggentreprenör för att utfärda ett byggnadskreditiv.
En färdigställandegaranti kan tecknas mot uppvisande av ett kontrakt med en byggentreprenör.
Vi vill inte köpa hela produktionen på totalentreprenad av en byggentreprenör. Det blir mycket dyrt.
Vi vill själva kunna styra framdrift och inköp och därmed köpa produktionen på delad entreprenad. Jag kommer att ta tjänstledigt och sätta ca 1000 egna timmar i produktionen. Köpta timmar planeras till ca 1700.

Vi behöver anlita ett AB för att teckna avtal mot och dra alla inköp igenom (mot ett arvode). Vi hittar dock inget AB som skulle vilja genomföra projektet i samverkan med oss på det här upplägget. Det är förståeligt och vi drar därför slutsatsen att min fru startar ett AB och jag tecknar ett avtal om delad entreprenad mot detta bolag. Bolaget kommer bara att existera för bygget av detta hus.

Fråga/frågor
Vad kan banken ha för invändningar när vi frågar om ett byggkreditiv på detta avtal?
Vad ser ni för problem för övrigt?
MVH
Tomas

Ett AB blir kostsamt och krångligt när det sedan ska avslutas. Bättre då att anlita ett annat AB som redan finns och sköta transaktionerna genom dem

 

[Huggedugge1]

Alla bolag som startar har en ambition. Men 8 av 10 startups försvinner. Allt blir inte som man tänker som entreprenör.

Därför kan man t ex erbjuda de anställda att köpa bolaget via en säljrevers och en Earn-out modell och ha byggd fastighet som referens.

Ser inget olagligt i det oavsett svenskt eller utländskt företag. Fördelen med utländskt är lägre personalkostnader och definitivt lägre materialkostnader. (Det har ifrågasatts här i tråden men kollade upp det via en bekant på byggvaruhus. Han köpte själv i Polen och sänkte materielkostnaderna inkl frakt med cirka 25% mot hans priser i Sverige.)

 

[mojjen]

Hej Heij83
Det är inte banken som är det primära problemet utan det är kommunen som inte utfärdar startbesked.
//tomas

Nyckeln mot kommunen måste avra att få bort all terminologi om entreprenad. Kalla det inte en delad entreprenad etc.
Meddela dem att du ahr uttryckt dig klumpigt. Du är en sjävbyggare, helt utan avatlssituation med någon Entreprenör. Detta skall inte kommunen kunna neka. Det är vad jag förstått dock ett avsteg från huvudregeln. Det innebär att beslutet eventuellt måste tas via nämndmöte. (Vilekt du rimligen kan begära). Det som är viktigt i såfall är att du myckets akligt och tydligt skriver till dem att du har för avsikt att bygga huset själv som Självbyggare, och att du med stöd av Boverkets regler inte kan begäras teckna Färdigställande skydd.

Detta ahr du lagstöd för. Det gäller bara att presentera det på rätt sätt. Vi är uppenbarligen många bara i denna tråden som fått igenom startbesked enligt dessa argument. Är du inte nöjd med din handläggares beslut, begär att få prata med dennes chef.

I mitt fall stod det också krav på färdigställande skydd som villkor för startbesked. Jag mailade Kommunens inspektör, som hade utsetts i samband med bygglovet, och förklarade med fakta att och varför jag ville ha bort den, och några andra krav. Fick vändande svar. Mitt bygge avsåg bygge av helt ny våning på huset, så en rätt omfattande åtgärd, även om det inte är ett nybygge. Jag hade dock ingen extern finansiering, vilket jag också framförde som skäl, plus att jag med det kunde ljuga ner kostanden rätt bra. Tror dock inte det är något de hade med i beslutet. Jag fick ett enkelt mail att det var ok utan....