OM föreningen vägrar låta dig renovera badrummet på helt egen bekostnad, då gör de fel. Men du kan inte kräva att de inte sedan river alltihop när stammbytet kommer så långt. Framförallt kan du inte kräva några sådana garantier i nuläget. Det är fullt möjligt att man när det väl blir dags, kan se att det är onödigt att åtgärda ert nybyggda badrum.
Föreningen kan neka dig att bygga om både i kök o badrum om din ombyggnad fördyrar det kommande stammtbytet. Jag är dock osäker på om de har rätt att blockera så länge som 4 år.
Om "problemet" bara är att de nekar tillstånd till ingrepp i badrummet, då kan du gå till hyresnämnden och få igenom tillståndet.
Men jag uppfattar att frågan även handlar om att du vill undvika kostnader här, i stil med att tidigarelägga stammbytet i din lägenhet. Jag har all förståelse för den önskan, men en sådan tidigareläggning riskerar att göra projektet omöjligt. Att ändra planeringen kan kosta enorma summor, och det lär då bli fler som vill göra samma sak, en ohållbar situation.
Men jag upprepar, jag tror att det kan gå att göra tillfälliga akutåtgärder, som ex. att sätta in en duschkabin. Se över ventilationen.
Föreningen kan neka dig att bygga om både i kök o badrum om din ombyggnad fördyrar det kommande stammtbytet. Jag är dock osäker på om de har rätt att blockera så länge som 4 år.
Om "problemet" bara är att de nekar tillstånd till ingrepp i badrummet, då kan du gå till hyresnämnden och få igenom tillståndet.
Men jag uppfattar att frågan även handlar om att du vill undvika kostnader här, i stil med att tidigarelägga stammbytet i din lägenhet. Jag har all förståelse för den önskan, men en sådan tidigareläggning riskerar att göra projektet omöjligt. Att ändra planeringen kan kosta enorma summor, och det lär då bli fler som vill göra samma sak, en ohållbar situation.
Men jag upprepar, jag tror att det kan gå att göra tillfälliga akutåtgärder, som ex. att sätta in en duschkabin. Se över ventilationen.
Att ojämnheter i golvet skulle hindra en duschkabin låter märkligt.
Hur kopplar du ihop dåligt underhåll med att man inte stambytt eller bytt golvbrunn på 70 år??SAWA skrev:
Det är väl ganska vanligt att ett avloppssystem har en livslängd av 50-60 år eller mer så det är väl knappast något som har med dåligt underhåll att göra och man håller ju på att göra det nu så i det avseendet gör man väl vad som kan förväntas.
Och mycket av det som syns på bilderna kan väl lika väl bero på dåligt yt- och tätskikt, vilket är bostadsrättsinnehavarens eget dåliga underhåll i så fall.....
Sen skriver du att en duschkabin inte går att montera .pga att golvet är ojämt. De flesta kabiner har justerbara ben så det är nog ett icke problem.
Det är din upplevelse och oavsett om man är en gnällspik eller ej ska de skilja på sak och fråga. Det verkar varken du eller de kunna göra. Och vi är "gnällspikar" med all rätt. Vilken människa som helst som köpt en lgh skulle bli förbannat om de inte fick förändra något i sin lägenhet. Och svaret är nej. Vi har ansökt om lov vid tre tillfällen och alla gånger har vi blivit nekade. Vi får inte göra något. Ser ingen anledning att ljuga om detta. Sedan får du tro det om du vill men vad är det fär poäng för mig att be om hjälp med vår situation och ljuga? Då får jag ju inte rätt hjälp.BerraBo skrev:
En miss som jag vet att många bostadsrättsköpare gör, och det är inte lätt att undvika som köpare. Det är att man får information via säljare/möklare, kanske även av styrelsen före köpet om planer på att byta stammar. Just detta att det är ett projekt som är planerat missförstås ofta.
INGEN kan berätta eller lova att stammbyte kommer att genomföras om ex. 12 månader. Det är först när hantverkarna påbörjar rivning i lägenheten som man kan vara någorlunda säker på tidplanen.
När vi bytte stammar i min gamla förening, så drevs först en planering under 3 års tid med sikte på traditionella metoder, och genomförandet förväntades ta 6 år. Även 6år var tveksamt i planeringen. Men det var den tidplan som kommunicerades till medlemmar. Den rätt dåliga projekteringen var billig, kostade ca 300 000 på 3 år.
I ett rätt sent skede bröt vi planeringen, gjorde omtag (med konsulter för ca. 5 milj) och fick framförallt ner kostnaden, men även genomförandetiden minskades till ett drygt år. Det kom som en överaskning för många medlemmar, ofast en positiv sådan, men för en del störde den snabba tidplanen. Den nya snabba tidplanen var ett experiment, flera av de tekniker som användes hade aldrig tidigare prövats, det var först efter 2 månaders bygge som vi vågade tro på tekniken, och en andra "front" startades som dubblerade byggtakten. Först då spikades tidplanen för hela bygget. Ett badrum var 4e timme, under ett års tid.
INGEN kan berätta eller lova att stammbyte kommer att genomföras om ex. 12 månader. Det är först när hantverkarna påbörjar rivning i lägenheten som man kan vara någorlunda säker på tidplanen.
När vi bytte stammar i min gamla förening, så drevs först en planering under 3 års tid med sikte på traditionella metoder, och genomförandet förväntades ta 6 år. Även 6år var tveksamt i planeringen. Men det var den tidplan som kommunicerades till medlemmar. Den rätt dåliga projekteringen var billig, kostade ca 300 000 på 3 år.
I ett rätt sent skede bröt vi planeringen, gjorde omtag (med konsulter för ca. 5 milj) och fick framförallt ner kostnaden, men även genomförandetiden minskades till ett drygt år. Det kom som en överaskning för många medlemmar, ofast en positiv sådan, men för en del störde den snabba tidplanen. Den nya snabba tidplanen var ett experiment, flera av de tekniker som användes hade aldrig tidigare prövats, det var först efter 2 månaders bygge som vi vågade tro på tekniken, och en andra "front" startades som dubblerade byggtakten. Först då spikades tidplanen för hela bygget. Ett badrum var 4e timme, under ett års tid.
Hej, självklart har det med dåligt normalt underhåll, en livslängd på stammar räknas till 30 år. Inte 50-60 och även om det vore så har den hållbarhet utgått för tio år sedan, 15 när de kommer till vår lgh. Nej det krävdes en hel del för att styrelsen skulle göra något åt problemen i föreningen. Vissa balkonger är tex på väg att rasa ochfår inte användas så nej de tar inte sitt underhållsansvar på allvar. Har jag sagt att det beror på annat än tätskikt? Det kan mycketr väl vara så men enligt de som varit här (ex OCAB, rörmokare, konsulter mm) beror det på flera saker. Men oavsett vad orsaken är ska det inte vara acceptabelt att behöva leva med mögel, det förstår väl vem som helst? Man skulle nästan kunna tro att några utav er som skriver sitter i min styrelse. Oförstående och oförmögna att se att alla har ett ansvar i en BRF.oceanis skrev:
Jag kan inte riktigt se det för mig, men det finns rätt många sätt att montera en kabin. Det borde gå att lösa.SAWA skrev:
De vägrar låta oss göra någonting alls, de svarar inte ens. Och nej jag har rätt till ersättning för de delar som föreningen ansvarar för (enligt lag). From tätskikt ansvar bostadsrättsmedlemmen. MEN enligt ö.k ska de även ansvara för tätskiktet. De har höjt avgiften för att finansiera detta, så slipper de en kostnad ska de enligt lag kompensera för denna (likabehandlingsprincipen). Enligt lag får vi riva ut badrum och renovera men inte byta golvbrunn, gör vi inte det är det meningslöst att renovera då golvbrunnen och rören sannolikt är problemet i vårt fall. Vad gäller kök behöver vi flytta avloppet ca 50 cm för att det ska passa med det nya och det kan vi inte göra utan deras tillstånd - återigen Moment 22. Enligt lag har jag även rätt till nedsättning av avgift för att vi tvingas bo med en olägenhet. Mögel är en olägenhet. Hade ni varit i samma sits hade ni med stor sannolikhet varit lika förtvivlade, arga, ledsna och rädda för era barns hälsa. Det är bara naturligt.hempularen skrev:
Då hade vi redan gjort det, hi har som sagt haft konsulter över för att göra badrummet drägligt och torka ut det. Men det går inte pga att fuktskadan är så omfattande och allt behöver rivas ut och saneras för att det ska bli bra. En duschkabin kommer inte förändra detta.hempularen skrev:
Det är inte min avsikt att vara oförskämd utan försöka ge synpunkter som kan leda tanken framåt. Ibland kan det vara så att man blockerar sig i egna lösningar och inte ser alternativen.SAWA skrev:
Det är forumets främsta förtjänst att hjälpa till i detta.
En second opinion från etablerad besiktningsman som också kan hjälpa dej att driva frågan mot brf är mitt bästa råd just nu.
Du får inte blanda ihop åldersavdrag på en försäkring där 30 år är ett vanligt antal år för nollvärde pga åldersavdrag.SAWA skrev:
Den tekniska livslängden är mycket längre än så och beror på materialval men mest troligt har ni någon form av gjutjärnsrör som normalt håller 50 år eller längre. Sen finns det ingen magiskt gräns när ett avloppsrör slutar fungerar eller går sönder utan det kan bara bedömas genom undersökning av stammarna. Det är vanligt att br gjutjärnsrör kan hålla både 70 och 80 år eller mer.
Så dina antaganden eller påståenden att det råder dåligt underhåll bara för att man inte bytt avloppsrören tidigare är ett dålig argument.
Tjaa, jag håller med att 70 år till stammbyte är i många fall för lång tid. I vår förening bytte vi efter ca 60 år, vilket nog var 4 - 5 år för sent. Det är extremt ovanligt, tom kapitalförstörelse att byta efter 30 år. Det görs i en del fuskbyggen från mijonprogrammet, men inte i seriöst byggda och underhållna hus.
Behovet av stammbyte beror också väldigt mycket på när huset byggdes. Hus byggda under kriget, har generellt rör av dålig kvalitet som behöver bytas tidigare. Hus byggda på 50 och 60 talet (före mijonprogrammet) har generellt rör av väldigt hög kvalitet som kan antas hålla länge än.
Om styrelsen inte tar underhållsfrågor på ordentligt allvar så kan det bero på många saker. Det faktum att de nu kör ett stambyte, indikerar ju att något görs. Att balkonger håller på att rasa är givetvis väldigt illa, men jag har viss förståelse för om styrelsen koncentrerar insatserna på en sak åt gången. Att genomföra ett stort stammbytesprojekt kan vara oerhört stressande för de ansvariga.
I vår förening hade en äldre styrelse kört ekonomin rakt ner genom golvet, föreningen var egentligen mer än konkursmässig ett par år innan jag kom in i styrelsen. Den styrelse som jobbade då före mig, fick lägga all energi på att få ekonomin i balans (och på att få bort den gamla styrelsen), det var då man borde påbörjat stambytet. Jag hade förmånen att tillträda i ett läge där ekonomin nästan gick för bra (vi fick skatteproblem), och vi kunde återuppta en vettig underhållsplanering.
Jag låg sömnlös många nätter under uppstarten av stambytet, vi gjorde oss ovänner med en del (mäktiga) intressenter när vi avbröt den dyra upphandlingen. Det spreds rykten om oegentligheter, rättsprocesser startades mot föreningen i syfte att avsätta oss, och kunna få in föreningen i den dyra upphandlingen igen osv.
Men vi sparade drygt 250 miljoner åt medlemmarna. Det var värt stressen.
Behovet av stammbyte beror också väldigt mycket på när huset byggdes. Hus byggda under kriget, har generellt rör av dålig kvalitet som behöver bytas tidigare. Hus byggda på 50 och 60 talet (före mijonprogrammet) har generellt rör av väldigt hög kvalitet som kan antas hålla länge än.
Om styrelsen inte tar underhållsfrågor på ordentligt allvar så kan det bero på många saker. Det faktum att de nu kör ett stambyte, indikerar ju att något görs. Att balkonger håller på att rasa är givetvis väldigt illa, men jag har viss förståelse för om styrelsen koncentrerar insatserna på en sak åt gången. Att genomföra ett stort stammbytesprojekt kan vara oerhört stressande för de ansvariga.
I vår förening hade en äldre styrelse kört ekonomin rakt ner genom golvet, föreningen var egentligen mer än konkursmässig ett par år innan jag kom in i styrelsen. Den styrelse som jobbade då före mig, fick lägga all energi på att få ekonomin i balans (och på att få bort den gamla styrelsen), det var då man borde påbörjat stambytet. Jag hade förmånen att tillträda i ett läge där ekonomin nästan gick för bra (vi fick skatteproblem), och vi kunde återuppta en vettig underhållsplanering.
Jag låg sömnlös många nätter under uppstarten av stambytet, vi gjorde oss ovänner med en del (mäktiga) intressenter när vi avbröt den dyra upphandlingen. Det spreds rykten om oegentligheter, rättsprocesser startades mot föreningen i syfte att avsätta oss, och kunna få in föreningen i den dyra upphandlingen igen osv.
Men vi sparade drygt 250 miljoner åt medlemmarna. Det var värt stressen.
Ja föreningen har tydligen tagit på sig att i samband med stambytet göra även tätskikt. Föreningen har ansvar för golvbrunnen. Men det betyder inte att föreningen är skyldiga att bekosta byte av brunnen när någon vill renovera sitt badrum. Många föreningar väljer att göra så, men det finns ingen skyldighet till det.
OM golvbrunnen eller annat rör som föreningen ansvarar för orsakar en vattenskada som behöver åtgärdas, då måste det givetvis bytas på föreningens bekostnad. Här låter det som tätskiktet definitivt är dåligt underhållet, vilket bostadsrättshavaren ansvarar för. Sedan är det möjligt att det även finns en läcka i golvbrunnen, men det brukar framförallt visa sig i våningen under. Jag antar att föreningens inställning är att problemen hos er beror på brister i tätskiktet, kan vara rätt/fel. Men därmed ligger ansvaret inte på föreningen, enl. deras uppfattning. Detta är min gissning.
Om bostadsrättshavaren renoverar sitt badrum oavsett om det beror på att man vill ha det snyggare, eller om det är nödvändigt pga. tätskiktet, då behöver man oftast byta även golvbrunnen, för att utföra ett korrekt tätskikt. Men den kostnaden ligger då formellt inte på föreningen utan på den som väljer att renovera sitt badrum. Fast många föreningar har som policy att då stå för brunnsbytet (mest för att säkerställa att det blir ett korrekt tätskikt). Men det är en frivillig inställning från föreningen.
OM golvbrunnen eller annat rör som föreningen ansvarar för orsakar en vattenskada som behöver åtgärdas, då måste det givetvis bytas på föreningens bekostnad. Här låter det som tätskiktet definitivt är dåligt underhållet, vilket bostadsrättshavaren ansvarar för. Sedan är det möjligt att det även finns en läcka i golvbrunnen, men det brukar framförallt visa sig i våningen under. Jag antar att föreningens inställning är att problemen hos er beror på brister i tätskiktet, kan vara rätt/fel. Men därmed ligger ansvaret inte på föreningen, enl. deras uppfattning. Detta är min gissning.
Om bostadsrättshavaren renoverar sitt badrum oavsett om det beror på att man vill ha det snyggare, eller om det är nödvändigt pga. tätskiktet, då behöver man oftast byta även golvbrunnen, för att utföra ett korrekt tätskikt. Men den kostnaden ligger då formellt inte på föreningen utan på den som väljer att renovera sitt badrum. Fast många föreningar har som policy att då stå för brunnsbytet (mest för att säkerställa att det blir ett korrekt tätskikt). Men det är en frivillig inställning från föreningen.
Men varför i hela friden har ni en sådan styrelse? Det är ju faktiskt medlemmarna i föreningen som väljer styrelsen för att sköta deras gemensamma fastighet på bästa sätt utan att gynna eller missgynna någon. Det måste vara fler som är missnöjda om de beter sig så, dags att gå runt och lyssna på vad folk har att säga. Med 500 lägenheter så lär det ju inte vara omöjligt att få ihop en ny styrelse.SAWA skrev: