Håller i princip med men det finns alltid olika senarion.Snigla skrev:
Är felet okänt innan besiktning och oväntat t.ex.. fel på relativt nyrenoverat badrum bör säljaren vara beredd att gå med på ett prisavdrad (tycker jag). Här spelar även roll hur omfattande felet är, går det lätt och billigt att åtgärda eller är det en totalrenovering som gäller?! Här pratar jag mer om fel som beror på byggfusk och slarv. Sen kan man alltid ställa sig frågan hur väl är man försäkrad ifall felet ej åtgärdas (förutsatt att det är känt/borde vara känt), vad kan man förvänta sig för kompensation av försäkringsbolaget för kringliggande konstruktioner?
Är felet däremot av mindre karraktär typen, "något man bör ha extra koll på" och dessutom på ett badrum av äldre karraktär håller jag med om ovan tolkning, inte så mycket att tvista om.
Scenarion finns det gott omJomy skrev:
Vissa mer förklarande än andra hehe..
Man kan alltid ha lite otur - Men det jag nämnde var ju om badrummet var 10+ år.. då går det inte längre under nyrenoverat.. (även om jag kan tycka att det är nytt ibland..)..
Det är ju samma med kyl och frys som är 10 år, en dränering som passerat 20 år.. - de kan alla hålla betydligt längre, men de kan också rasa dan efter man flyttat in..
Skillnad är om badrummet är renoverat 2 år tidigare och de monterat saker fel.. ett nytt badrum ska ju överleva längre än 2 år och det ska ju ha en modern standard (dvs inte nödvändigtvis estetiskt, utan följa dagens krav på ett korrekt utfört badrum..).. om vi ser tillbaka i tiden så fanns inte samma regler förr som idag och därför är vissa "fel" som gjordes tex på 70-talet ok i ett hus från 70-talet.. men måste göras om när man renoverar idag (helt). Lurigt sånt där..
När vi köpte huset innan detta så började ju pannan läcka efter ett par månader, inte kul direkt.. men å andra sidan.. vi visste ju att pannan var från 70-talet och skulle behöva bytas nån gång.. inte mycket att säga om den saken ju.. bara bita i det sura äpplet och börja leta ny värmekälla.. (men det är ju inget drömscenario när man precis flyttat in typ).
Men som du säger, vissa saker kan man ju få hjälp med och vissa fel är mer allvarliga än andra.
mvh Sandra
Några timmar på gymmet och sen är det omöjligt att hinna med alla nya inlägg
För de som inte följt hela tråden vill jag göra några förtydliganden för att undvika missförstånd:
1) Säljaren har alltså gjort en förbesiktning - vilket är kutym i Stockholms norra förorter, annars blir husen svårsålda - men där ett antal fel saknats jämfört med den (enligt säljaren själv "mer noggranna") jordabalksbesiktning som vi låtit göra i enlighet med köpeavtalet. Några av mindre art som vi inte bryr oss om och några större fel som skulle påverkat prisbilden för vår del om vi känt till dem innan - bland annat ett pågående läckage på taket (isoleringen och golvet var sjöblöta) och 3 icke utbytta golvbrunnar där någon viktig del (manschetten?) sitter några cm ovanför där den ska sluta tätt.
2) Säljarens mäklare (stor etablerad firma) använder sig av en avtalsskrivning ang besiktning och upptäckta fel som tydligen är väldigt förmånlig för oss som köpare. Det är en godkänd avtalstext men mäklarbranschen rekommenderar (tydligen) numer inte sina medlemsföretag att använda sig av den typen av villkor (angående att köparen har rätt att få avdrag på priset för fel).
3) Vi har ingen avsikt att "pruta" på priset utan vill endast ha skäligt avdrag för (eller åtgärd av) de upptäckta större fel som inte var kända under budgivningen. Avtalet ger oss stöd för detta men vi är inte intresserade av att maximera utfallet - dels för att vi vill kunna se säljaren i ögonen även i framtiden (en släkting till maken visade det sig vid kontraktsskrivningen) och dels för att det är en hederssak. Taket behöver utredas närmare av takspecialist för att bedöma men en tanke ang brunnarna är avdrag motsvarande kostnaden för byte av brunnarna (då vi levde i tron att detta redan gjorts i samband med tidigare renovering) samt kostnad för fuktvakter. Obs att vårat försäkringsbolag i princip inte kommer täcka några badrumsläckage pga besiktningens resultat.
4) Vi har hela vägen haft en mycket bra dialog med säljaren och säljarens mäklare. Finns i dagsläget inga som helst tvister. Säljaren är angelägen om att sälja på ett sjysst sätt och vi har inga ambitioner att utnyttja det på något osjysst sätt. Min fråga som startade denna tråd handlade om vad som kan tänkas vara ett skäligt avdrag för felet kring golvbrunnarna.
Sen har diskussionerna handlat om allt möjligt runtomkring som egentligen inte har något att göra med min fråga eller mitt fall, utan mer hypotetiska frågor i samma ämne, vilket är superkul (jag älskar diskussion!). Därför jag vill förtydliga sakerna ovan så ingen tror att varje svar i denna tråd handlar om vårt specifika fall. Exempelvis reglerna kring åldersavdrag för badrum som kommer från Länsförsäkringar (vilket är 35% för kakel/klinkers och 5% för övrigt i badrum som är 11 år).
Angående frågan om tider för villkoren så har vi haft 2v på oss från kontraktsdatum att besiktiga + 1 vecka för att utreda upptäckta fel ytterligare (med möjlighet till ytterligare 1 vecka om behov finns). Villkoret kring hävning av avtalet följer samma tidslinje.
För de som inte följt hela tråden vill jag göra några förtydliganden för att undvika missförstånd:
1) Säljaren har alltså gjort en förbesiktning - vilket är kutym i Stockholms norra förorter, annars blir husen svårsålda - men där ett antal fel saknats jämfört med den (enligt säljaren själv "mer noggranna") jordabalksbesiktning som vi låtit göra i enlighet med köpeavtalet. Några av mindre art som vi inte bryr oss om och några större fel som skulle påverkat prisbilden för vår del om vi känt till dem innan - bland annat ett pågående läckage på taket (isoleringen och golvet var sjöblöta) och 3 icke utbytta golvbrunnar där någon viktig del (manschetten?) sitter några cm ovanför där den ska sluta tätt.
2) Säljarens mäklare (stor etablerad firma) använder sig av en avtalsskrivning ang besiktning och upptäckta fel som tydligen är väldigt förmånlig för oss som köpare. Det är en godkänd avtalstext men mäklarbranschen rekommenderar (tydligen) numer inte sina medlemsföretag att använda sig av den typen av villkor (angående att köparen har rätt att få avdrag på priset för fel).
3) Vi har ingen avsikt att "pruta" på priset utan vill endast ha skäligt avdrag för (eller åtgärd av) de upptäckta större fel som inte var kända under budgivningen. Avtalet ger oss stöd för detta men vi är inte intresserade av att maximera utfallet - dels för att vi vill kunna se säljaren i ögonen även i framtiden (en släkting till maken visade det sig vid kontraktsskrivningen) och dels för att det är en hederssak. Taket behöver utredas närmare av takspecialist för att bedöma men en tanke ang brunnarna är avdrag motsvarande kostnaden för byte av brunnarna (då vi levde i tron att detta redan gjorts i samband med tidigare renovering) samt kostnad för fuktvakter. Obs att vårat försäkringsbolag i princip inte kommer täcka några badrumsläckage pga besiktningens resultat.
4) Vi har hela vägen haft en mycket bra dialog med säljaren och säljarens mäklare. Finns i dagsläget inga som helst tvister. Säljaren är angelägen om att sälja på ett sjysst sätt och vi har inga ambitioner att utnyttja det på något osjysst sätt. Min fråga som startade denna tråd handlade om vad som kan tänkas vara ett skäligt avdrag för felet kring golvbrunnarna.
Sen har diskussionerna handlat om allt möjligt runtomkring som egentligen inte har något att göra med min fråga eller mitt fall, utan mer hypotetiska frågor i samma ämne, vilket är superkul (jag älskar diskussion!). Därför jag vill förtydliga sakerna ovan så ingen tror att varje svar i denna tråd handlar om vårt specifika fall. Exempelvis reglerna kring åldersavdrag för badrum som kommer från Länsförsäkringar (vilket är 35% för kakel/klinkers och 5% för övrigt i badrum som är 11 år).
Angående frågan om tider för villkoren så har vi haft 2v på oss från kontraktsdatum att besiktiga + 1 vecka för att utreda upptäckta fel ytterligare (med möjlighet till ytterligare 1 vecka om behov finns). Villkoret kring hävning av avtalet följer samma tidslinje.
I vårt fall vart det avgörande när badrummet var renoverat, för er om jag kommer ihåg rätt var det runt 2004/2003? Vilka branschregler gällde då och kan detta anses vara utfört fackmannamässigt? Vad är åtgärden? I vårt fall (med ett något yngre badrum 2006) hade man vid renovering undlåtit sig att byta ut golvbrunnen vid renovering vilket resulterade i att det var olika fabrikat på klämring och golvbrunn. Vi såg även tecken i krypgrunden att tidigare läckage hade förrekommit då dessa ej slöt tätt. Efter diskussioner med fackmänn så vart det tydligt att enda sättet att säkert åtgärda detta vara att bygga om badrummet. Liknande fel fanns på badrum nr2 men detta var renoverat innan de nya skärpta reglerna plus att där fanns inga tecken på läckage. Vi valde att enbart begära kompensation för det nyare badrummet. Det säljaren hade som val (för att göra affär med oss) var att antingen gå med på vår begäran på kompensation alt. åberopa garanti (10år) från firman som byggde badrummet. Det slutade med att vi fick ett prisavdrag på 100.000kr.LillaSandra skrev:
Hoppas det löser sig bra för er.
Redigerat:
Då har vi fått det färdiga besiktningsprotokollet och jag kan nu äntligen ange exakt vad problemet är med golvbrunnarna. Som sagt tidigt i tråden så är vi bekanta med att det ofta förekommer i protokollet att manschetten inte är korrekt monterad samt att det är mjukfog runt brunnen (vi har fått dessa anmärkningar på våra brunnar i badrum gjorda -00 och -03) men här var det ytterligare 'fel' :
"Golvbrunnsmanchett är ej korrekt monterad, sticker fram under klämring och klämringarna är lösa samt bottnar ej mot golvbrunn."
Hur ska jag värdera dessa fel? - är de vanliga (jag har aldrig sett just den noteringen förut i besiktningsprotokoll och då har vi tittat på 50-talet hus bara de senaste 2 åren varav nästan alla varit besiktigade)? Besiktningsmannens förklaring var att det innebär ökad risk för fuktgenomträngning och läckage, men går det att uppskatta hur mycket större risk?
"Golvbrunnsmanchett är ej korrekt monterad, sticker fram under klämring och klämringarna är lösa samt bottnar ej mot golvbrunn."
Hur ska jag värdera dessa fel? - är de vanliga (jag har aldrig sett just den noteringen förut i besiktningsprotokoll och då har vi tittat på 50-talet hus bara de senaste 2 åren varav nästan alla varit besiktigade)? Besiktningsmannens förklaring var att det innebär ökad risk för fuktgenomträngning och läckage, men går det att uppskatta hur mycket större risk?
Svårt att tyda skriften ovan. Jag hade nog bett om en förklaring så ni är helt med på vad han menar. Att duken sticker fram under klämringen är väl egentligen inget fel så länge klämringen klämmer åt runt duken. Att de är lösa är ju inte bra, men går de att fästa nu och man kan kontrollera att där inte är skador p.g.a. detta så borde det ju vara OK.
Felet var just att klämringen satt löst samt att brunnsmanschetten inte når ner i botten på klämringen (skiljde ca 3 cm). Han förklarade och visade när vi tittade på brunnarna men svårt för mig som okunnig att helt återge förklaringen såhär ett dygn senare. Är detta sånt som en fackman typiskt kan åtgärda i efterhand utan att behöva göra om hela badrummet?falkn skrev:
Förstår svårigheten att beskriva det exakta felet då man inte är fackman själv men det låter som samma fel vi upptäckte. Vi fick efter utökad besiktning (utlåtande av rörmokare) att ända sättet att åtgärda felet om man ska följa reglerna hos "Säkert Vatten" var att bygga om hela badrummet. För att byta brunnen vilket var fallet så var man tvungen att göra ingrepp i fuktspärren vilket i sig kräver att man måste göra om hela badrummet från fuktspärren (dvs nytt badrum).LillaSandra skrev:
Mitt råd till er är att ta dit en behörig rörmokare för konsultation gärna tillsammans med säljaren för att säkra att ni uppfyllt er undersökningsplikt.
Det är precis så som jag beskriver, finns foto (tyvärr lite för mörk för att man ska se tydligt, men han visade mig tydligt när vi var där. Vi stod och diskuterade det rätt länge så minns det väl)falkn skrev:
Ska göra det! Vad gjorde ni åt felet? Byggde om hela badrummet (fick ni avdrag för det)? Eller tog risken?Jomy skrev:
Kan en lämplig åtgärd vara att installera en vattenvakt med automatisk läckagekontroll och avstängning av vattenledningen vid läckage i väntan på att man bygger om badrum och tvättstuga?
Det är inte (primärt) läckande vattenledningar som är problemet med otäta golvbrunnar utan den dagliga användningen. Det riskerar att läcka ut små (eller stora...) vattenmängder i golvet varje gång man duschar eller tvättmaskinen pumpar ur (om det vattnet nu går ner i golvbrunnen).
Ok, och en vatten/fuktvakt kan inte upptäcka detta?Bob_the_builder skrev:
Nej, inte de modeller jag känner till. Larmen ser ut som brandvarnare och ska ligga under diskbänkar etc. Du vill ju indikera fukt UNDER golvbrunnen. Att stänga av vattnet automatiskt är ju intressant om en ledning läcker, men i en golvbrunn är det ju ni som tillför vattnet själva.
Den där beskrivningen om manschetterna i förhållande till vad du hade uppfattat låter konstig.
Det som står i protokollet är ett klassiskt fel. Manschetten går ner för långt. Den skall gå ned till underkant av klämringen, ringen skall klämma fast den mot brunnsväggen. MEN den får inte vika ut så att den kommer under underkanten av ringen. För då kommer inte ringen hela vägen ned i sitt säte. Och den trycker då inte med avsett tryck mot brunnssidan.
OM det är det felet så går det att ta bort ringen och skära rent, sätta tillbaks ringen. Vet att många firmor inte vågar göra den enkla operationen, eftersom minsta felskärning som skadar manschetten blir katastrof. Dessutom bedömer många att om det finns detta vanliga fel så kan det finnas fler fel som är svårare att se. Firman som skär rent blir oroliga att de skall få skulden när det senare blir en vattenskada som beror på något annat fel, de var ju där sist.
Men det du beskrev låter som rakt motsatt problem, att manschetten inte går ner till klämringen. Det felet går inte att fixa utan stor ombyggnad.
Om det är äldre brunnar så kan det också vara så att de inte är avsedda för klämring överhuvudtaget, men att någon försökt fixa tätheten med en klämring iallafall. Jag vet inte riktigt hur de äldre utan ring fungerade, men jag tror att manschetten bara limmas på något sätt mot brunnen. Och att det var just detta som stoppades iom. de nya typgodkännande reglerna som kom ca. 1990. Jag vet dock att i vårt förra hus som var byggt 1984, så fanns det klämringar i brunnarna (och den i tvättstugan var lös när vi köpte 1991).
Det här med manschett ner under ringen kompliceras också av att det varierar från brunnstyp till typ. Ex. vissa (alla??) Jafo brunnar, där SKALL manschetten gå ner under ringen. De ringarna skruvas fast med rostfri skruv. Så det gäller att bes. mannen vet vad som gäller för just den brunn som undersöks...
Det som står i protokollet är ett klassiskt fel. Manschetten går ner för långt. Den skall gå ned till underkant av klämringen, ringen skall klämma fast den mot brunnsväggen. MEN den får inte vika ut så att den kommer under underkanten av ringen. För då kommer inte ringen hela vägen ned i sitt säte. Och den trycker då inte med avsett tryck mot brunnssidan.
OM det är det felet så går det att ta bort ringen och skära rent, sätta tillbaks ringen. Vet att många firmor inte vågar göra den enkla operationen, eftersom minsta felskärning som skadar manschetten blir katastrof. Dessutom bedömer många att om det finns detta vanliga fel så kan det finnas fler fel som är svårare att se. Firman som skär rent blir oroliga att de skall få skulden när det senare blir en vattenskada som beror på något annat fel, de var ju där sist.
Men det du beskrev låter som rakt motsatt problem, att manschetten inte går ner till klämringen. Det felet går inte att fixa utan stor ombyggnad.
Om det är äldre brunnar så kan det också vara så att de inte är avsedda för klämring överhuvudtaget, men att någon försökt fixa tätheten med en klämring iallafall. Jag vet inte riktigt hur de äldre utan ring fungerade, men jag tror att manschetten bara limmas på något sätt mot brunnen. Och att det var just detta som stoppades iom. de nya typgodkännande reglerna som kom ca. 1990. Jag vet dock att i vårt förra hus som var byggt 1984, så fanns det klämringar i brunnarna (och den i tvättstugan var lös när vi köpte 1991).
Det här med manschett ner under ringen kompliceras också av att det varierar från brunnstyp till typ. Ex. vissa (alla??) Jafo brunnar, där SKALL manschetten gå ner under ringen. De ringarna skruvas fast med rostfri skruv. Så det gäller att bes. mannen vet vad som gäller för just den brunn som undersöks...
Redigerat: