Dolda kopplingslådor på vind - dolt fel?

[cpalm]

Man (jag) kan ju tycka att en erfaren och kunnig besiktningsman borde kunna peta bort nåt doslock och kolla men finns inga synliga indikationer på fel krävs det inte enligt jordabalkens krav på undersökning.

Med den strikta tolkningen kan man ju fråga sig om det är nödvändigt att lyfta på locket till golvbrunnen om badrummet ser fint ut i övrigt? Behöver man lyfta på en takpanna och kolla takpappen om taket ser bra ut på utsidan? Behöver man ens kliva in genom ytterdörren om huset ser fräscht ut utifrån?

 

[Thomas59]

Med den strikta tolkningen kan man ju fråga sig om det är nödvändigt att lyfta på locket till golvbrunnen om badrummet ser fint ut i övrigt? Behöver man lyfta på en takpanna och kolla takpappen om taket ser bra ut på utsidan? Behöver man ens kliva in genom ytterdörren om huset ser fräscht ut utifrån?

Svårt att säga var gränsen går. Lyfta på locket till golvbrunnen för att kunna bedöma tätskiktsmanschetten är ju mer eller mindre praxis och att lyfta lite på några takpannor verkar ju också krävas. Beror lite på husets allmänna skick och omständigheterna i övrigt.

Nä ser huset fräscht ut är det bara att vända vid grinden och köpa. Särskilt om det finns pool, brygga och stort garage.

 

[cpalm]

Svårt att säga var gränsen går.

Mmm, precis dit jag ville komma. Det går inte att vara så kategorisk och säga "Näpp, om inget annat är särskilt påkallat går gränsen vid att lyfta på locket på en väggdosa, punkt slut". Det är nog bara att inse att detta case precis som så många andra "dolda fel"-frågor ligger i gråzonen där det inte säkert går att säga att det ena eller andra gäller.

Finns för övrigt ett rättsfall som inte är helt olikt detta fall;
https://lagen.nu/dom/nja/1985s871

 

[Odjuret]

Intressant fall!
Jag håller med HD i sitt resonemang, men jag anser att den som hade en skiljaktig åsikt var ute och snurrade....
Men som tur är så var det bara han....

 

[Thomas59]

Mmm, precis dit jag ville komma. Det går inte att vara så kategorisk och säga "Näpp, om inget annat är särskilt påkallat går gränsen vid att lyfta på locket på en väggdosa, punkt slut". Det är nog bara att inse att detta case precis som så många andra "dolda fel"-frågor ligger i gråzonen där det inte säkert går att säga att det ena eller andra gäller.

Finns för övrigt ett rättsfall som inte är helt olikt detta fall;
[länk]

Ja gråzon kanske man kan kalla det. När man läser domslut/motiveringar ser man att domstolarna för ett resonemang och försöker väga ihop olika faktorer. Man för nåt sorts rimlighetsresonemang. Det är det vanliga tillvägagångssättet.

Den andra domen (1985) ger väl inget direkt stöd för att man ska "lyfta på doslock/rota i spån" utan där var det andra omständigheter som avgjorde.

 

[injonil]

Håller med. Många av felen i NJA 1985 s871 är synliga vid en okulärbesiktning. De fel som inte är synliga borde upptäckts iom att de synliga felen ger upphov till en utvidgad undersökning.

 

[Thomas59]

Håller med. Många av felen i NJA 1985 s871 är synliga vid en okulärbesiktning. De fel som inte är synliga borde upptäckts iom att de synliga felen ger upphov till en utvidgad undersökning.

Ja det är väl ungefär det som Hovrätten/HD anser utan att direkt säga det eller så anser dom att felen skulle ha upptäcks redan vid en okulär besiktning i enlighet med den vanliga undersökningsplikten (ej utökad). Lite luddigt skrivet av domstolarna faktiskt.

 

[Odjuret]

Men är inte det ett krav för att få skriva domar? att det ska vara luddigt?

 

[Thomas59]

Men är inte det ett krav för att få skriva domar? att det ska vara luddigt?

Haha, ja man kan ju tro det då man sitter och plöjer rättsfall. Man måste ibland vara lite synsk då man läser och försöka gissa vad rätten egentligen försöker säga.

Rättsfallen måste också tolkas mot bakgrund av förarbeten och andra eventuella utredningar samt allmänna rättsprinciper så att bara läsa rättsfall hjälper inte.

 

[cpalm]

Den andra domen (1985) ger väl inget direkt stöd för att man ska "lyfta på doslock/rota i spån" utan där var det andra omständigheter som avgjorde.

Nej inte i sig, däremot tycker jag den är tydlig med att fel som kräver elteknisk sakkunskap för att upptäcka inte är undantagna från undersökningsplikten. Sen nämns det visserligen i domskälen ett exempel om just svåråtkomliga utrymmen. En sorts standardformulering verkar det som då exakt samma formulering återkommer i flera liknande rättsfall.

 

[Thomas59]

Nej inte i sig, däremot tycker jag den är tydlig med att fel som kräver elteknisk sakkunskap för att upptäcka inte är undantagna från undersökningsplikten. Sen nämns det visserligen i domskälen ett exempel om just svåråtkomliga utrymmen. En sorts standardformulering verkar det som då exakt samma formulering återkommer i flera liknande rättsfall.

Ja det beror ju lite på vad man menar med elteknisk sakkunskap. Allmänt insatt eller behörig att utföra elinstallationsbesiktningar tex? Eller något där emellan.

Inom ramen för den normala undersökningsplikten enl jordabalken bör man klara sig med allmän fastighets- och byggteknisk kunskap vilket ju bör innefatta nödvändig (men kanske inte specialist-) kunskap inom alla aktuella delar av en fastighet. El, vvs, ventilation osv. Dock begränsat till okulärt synliga delar, även om de nu skulle finnas på svåråtkomliga ställen.

Finns indikationer som gör att man behöver göra en utökad undersökning kan nog expert-/sakkunskap inom motsvarande områden krävas.

Jag har svårt att tro att tex Densia, som genomför Jordabalksbesiktningar, enbart har besiktningsmän med sakkunskap/expertkunskap/behörighet på alla områden som kan vara aktuella. Där en okulär besiktning inte räcker eller där expertkunskap behövs rekommenderar de regelmässigt en utökad besiktning (av en som är behörig inom resp område.)

 

[AnneFi]

Jag funderar på hur man själv ska kunna skydda sig om man en dag skulle vilja sälja sitt hus utan att behöva gå ner i pris genom att välja en friskrivningsklausul.
Ska man då själv ta upp att man själv inte har dragit elen men kan aldrig garantera att elen är felfri?

 

[Thomas59]

Jag funderar på hur man själv ska kunna skydda sig om man en dag skulle vilja sälja sitt hus utan att behöva gå ner i pris genom att välja en friskrivningsklausul.
Ska man då själv ta upp att man själv inte har dragit elen men kan aldrig garantera att elen är felfri?

Ja det är en bra fråga. Jag brukar rekommendera att man är så ärligt som möjligt. Använd frågeformuläret och skriv det man vet. Även misstankar om fel kan tas med. Konsten är väl att formulera informationen så att den inte skrämmer skiten ur alla potentiella köpare.

 

[cpalm]

Ja det beror ju lite på vad man menar med elteknisk sakkunskap. Allmänt insatt eller behörig att utföra elinstallationsbesiktningar tex? Eller något där emellan.

Jag åsyftade förstås den typen av sakkunskap som krävs för att identifiera de fel som räknas upp i rättsfallet.

T.ex. handlar mycket på listan om typ, dimensionering och/eller förläggningssätt av kabel.

Min bedömning är att man inte nödvändigtvis behöver vara behörig elinstallatör för att avgöra detta, men kanske inte så långt ifrån. Man behöver en god kunskap om gällande regelverk för elinstallationer samt förmågan att identifiera elmateriel, förstå dess roll i anläggningen och relatera detta till regelverken. Något däremellan med andra ord.

I rättsfallet hade ju dessa fel missats vid besiktningen och upptäckts först i efterhand när en elektriker gått igenom installationen. Rätten bedömde att det inte hade förelegat några omständigheter som påkallat en utökad undersökning av elinstallationen. Trots det bedömde man att felen borde upptäckts inom ramen för undersökningsplikten.

 

[Thomas59]

Jag åsyftade förstås den typen av sakkunskap som krävs för att identifiera de fel som räknas upp i rättsfallet.

T.ex. handlar mycket på listan om typ, dimensionering och/eller förläggningssätt av kabel.

Min bedömning är att man inte nödvändigtvis behöver vara behörig elinstallatör för att avgöra detta, men kanske inte så långt ifrån. Man behöver en god kunskap om gällande regelverk för elinstallationer samt förmågan att identifiera elmateriel, förstå dess roll i anläggningen och relatera detta till regelverken. Något däremellan med andra ord.

I rättsfallet hade ju dessa fel missats vid besiktningen och upptäckts först i efterhand när en elektriker gått igenom installationen. Rätten bedömde att det inte hade förelegat några omständigheter som påkallat en utökad undersökning av elinstallationen. Trots det bedömde man att felen borde upptäckts inom ramen för undersökningsplikten.

Jag kan egentligen alldeles för lite om el för att uttala mig. Vad gäller "synlig" elinstallation verkar det som om iaf de professionella besiktningsföretagen (de som genomför JB-besiktningar, och det är inte så många) har nödvändig kompetens hos sina besiktningsmän för att uppfylla undersökningsplikten enligt JB. Om det innebär att dessa besiktningsmän har behörighet att utföra elbesiktning kan jag inte uttala mig om. Tror dock inte det.